SECTION PREMIÈRE

DROITS D'ENREGISTREMENT ET DE TRANSCRIPTION AUXQUELS EST SOUMISE LA PROMESSE UNILATÉRALE DE VENDRE

S 1. Droits d'enregistrement.

Supposons une promesse unilatérale portant sur un immeuble, et plaçons-nous au moment où elle est faite. Admettons par hypothèse qu'un droit proporüonnel puisse être perçu; pour nous, il ne saurait y avoir de doute, la promesse unilatérale de vendre transfère la propriété sous condition, l'administration pourrait prétendre percevoir le droit proportionnel de mutation immobilière (5 1/2 0/0). Au contraire, dans l'opinion qui ne voit dans l'obligation du promettant qu'une obligation de faire, 1l faudrait décider que c’est seulement le droit proportionnel d'obligation de sommes qui pourrait être réclamé (1 0/0). I y aurait done là deux solutions différentes à donner, selon que l’on se range à l’une ou à l’autre opinion, mais 1] se trouve, qu'en fait, elles arrivent toutes les deux au même résultat.

En effet, si nous disons que par l'effet de la pro-

messe la propriété de l'immeuble sera transférée, nous avons bien soin d'ajouter que ce ne sera que sous la condition suspensive que le stipulant déclare se porter acquéreur. Or, on est d'accord aujourd’hui pour reconnaître que pendente conditione le droit proportionnel ne pourra pas êlre exigé. L'administration ne fait d’ailleurs aucune difficulté à l’admettre pour le cas spécial d’une vente sous condition suspensive, le droit de mutation immobilière ne sera exigible qu'après l'arrivée de la condition (Dictionnaire Ges droits d’enregistrement, n° 828, v Vente). Il eut été trop dur d'exiger au moment même de la passation du contrat le droit proportionnel. La condition venant à défaillir, l'administration aurail été en droit de conserver le droit perçu conformément à l’art. 60 de la loi du 27 frimaire an VIT : « Tout droit régulièrement perçu ne sera pas restitué. » Nous n’hésitons done pas dans notre opinion à déclarer que la promesse ne sera pas soumise au droit proportionnel de 5 1/2 0/0. Elle ne payera que le droit fixe qui atteint les actes dont la loi fiscale ne s’est pas expressément occupé (V. MM. G. Demante, 4° édition, t. 1, p.128, 174 et 175 et Naquet, t. 1, n° 310). La jurisprudence est établie dans le même sens (V. Cassation, 13 janv. 1869, D. P. 69. I, 2935; tribunal de Senlis, 4 mai 1875; Journal des notaires, n° 21366). Ce dernier tribunal avait eu à s’occuper de l'affaire suivante : dans un contrat de mariage, le père et la mère de la future s'étaient engagés à lui

céder, mais sans engagement réciproque de celle-ci, leur exploitation dans un délai déterminé et moyennant un prix à fixer par experts. L'administration avait émis la prétention de percevoir sur le contrat le droit proportionnel de mutation. Le tribunal de Senlis, appelé à se prononcer, fit lPapplication des véritables principes et donna tort à administration.

Les auteurs qui ne partagent pas notre manière de voir sur la nature de la promesse, arrivent cependant, nous l'avons dit, au même résultat que nous. Pour eux il y a promesse de faire, mais promesse qui n’est qu'éventuelle, elle est subordonnée à cette condition que le stipulant viendra se prévaloir de la promesse; on ne saurait donc percevoir Le droit d'obligation de sommes (1 0/0).

Jusque là donc aucune différence en fait entre les deux doctrines, mais la divergence va éclater entre elles en fait et en droit, si au lieu de nous placer au moment où la promesse est faite, nous nous plaçons au moment où intervient la déclaration du stipulant qu'il entend se porter acquéreur. Immédiatement le droit proportionnel de mutation immobilière devient exigible, et en cela un est encore d'accord dans les deux doctrines. Mais voilà où on ne va plus s'entendre. L’administration a reçu de la loi du 27 frimaire an VIT le droit de faire procéder à une expertise pour délermiuer quelle est la véritable valeur de l'immeuble. Or, supposons que l’immeuble qui valait 100,000 francs

au jour de la promesse en vaille 200,000 au Jour où intervient la déclaration du stipulant. L’expertise fait ressortir cette plus-value et l'administration émet la prétention de percevoir le droit proportionnel sur les 200,000 francs que vaut actuellement la chose. Les auteurs qui ne voient dans la promesse qu'une obligation de faire donnent pleinement raison à l’administration, et en cela ils sont logiques; pour eux il ny à vente que du jour de la manifestation de volonté de la part de l'acheteur. Le droit de mutation immobilière est donc perceptible sur 200,000 francs. Dans notre opinion, au contraire, on ne saurait admettre cetle solution. L'obligation du promettant de (ransférer la propriété étaut conditionnelle, par l'effet rélroacuif de la condition, le {transfert de la propriété remonte au moment même de la promesse. C'est donc à ce moment qu'il faudra se placer pour apprécier la valeur de l'immeuble. Il vaut 100,000 franes, le droit proportionnel sera perçu sur ce chiffre et non pas sur 200,000 francs, comme le soutiennent l'administration et nos adversaires.

Malheureusement pour nous, la jurisprudence nous est absolument contraire ; elle paraît définitivement fixée dans le sens de l'administration, et l’on peut craindre qu'elle ne change de longtemps de doctrine (V. Trib, du Mans, 21 avril 1859; Journal de l'Enregistrement, n° 16949 ; Trib. de ja Seine, 25 juill. 1850;

même journal, n° 1500%; el surtout un arrêt déjà cité

et sur lequel nous aurons bientôt à nous expliquer; Cass., 10 mars 1886, S. 1887, 1, 83).

S 2. Droit de transcription.

La promesse unilatérale de vendre est-elle soumise au droit de transeriplion au moment même où elle intervient entre les parties? Voilà la question que nous avons maintenant à résoudre. Et d’abord, demandonsnous ce que c’est que ce droit de (ranseription.

La loi du 11 brumaire an VII, en créant la transcriplon, Jui avait donné deux effets importants : tout d'abord, elle conso/idait la propriété en rendant opposable le titre d'acquisition aux ayants cause de laliénateur, et enfin elle avait pour effet de mettre un terme aux constitutions d'hypothèques et à leurs inscriptions. Sur ces entrefaites intervint la loi du 21 ventôse an VII, relative à l’organisation de la conservation des hypothèques, et elle décida dans son art. 25 que désormais la transcription des actes emportant mulation immobilière serait soumise à un droit de 1 1/2 0/0. Le conservateur était chargé de la perception du droit au moment de la réquisilion de la formalité. Mais il est à remarquer que le législateur n'avait marqué aucun délai de rigueur pour faire transerire; il

comptait sur l'intérêt que les parties avaient à requérir cette formalité.

Telle était l’état de la législation quand le Code civil fut rédigé; il abandonna le système de la loi de brumaire, il enleva à la transcription son effet consolidatoire, et il ne Jui laissa qu'un effet assez restreint comme préliminaire de la purge des hypothèques. Sous un pareil système, on comprend qu'on n'avait pas grand intérêt à faire (ranscrire; aussi les recettes sur le droit de transeriplion baissèrent-elles considérablement.

Le législateur s'émut de cet état de choses et il prafita de la rédaction du Code de procédure pour redonner une cerlaine utilité à la transeriplion. Les art. 834 et 835 décidèrent qu'elle ferait courir un délai de quinze jours pendant lequel les hypothèques et les privilèges acquis antérieurement à l’alténation devraient être inscrits. Passé ce délai, l'inscription était impossible. La transcription présentait alors un véritable intérêt au point de vue de la purge des hypothèques et despriv èges. Dans le système du Code civil, au contraire, par le seul fait de l’aliénation, l'inscription ne pouvait plus être prise; on n’était donc pas intéressé à faire transcrire.

Les art. 834 et 835 se trouvaient en vigueur, quand le législateur sentit de nouveau le besoin de réformer la législation au point de vue fiscal. Dans la loi du 28 avril 1816 sur les finances, 1l commença par décider

que le droit de transcription de 1 1/2 0/0 eréé par la loi de ventôse an VIF, ne serait plus perçu par le conservateur des hypothèques, mais que le receveur de l'enregistrement percevrait un droit d'enregistrement surélevé de 5 1/2 0/0 sur les ventes d'immeubles, 4 0/0 représentant le droit de vente, { 1/2 0/0 le droit de transcription (art. 52).

Mais là ne s’arrêlèrent pas ses innovations. La loi du 21 ventôse an VIT n'avait rendu passibles du droit de {ranseriplion que les actes emportant mutation de propriélé immobilière, la loide 1816, art. 5%, soumit au droit de 1 1/2 0/0 éous les actes de nature à être transcrits. Un acte était de nature à être transerit toutes les fois que sa transcription présentait un intérêt quelconque, el notamment au point de vue de la purge des hypothèques.

Un exemple va montrer très nettement comment un droit peut être de nature à être transcrit aux termes de l'art. 54, sans qu'il y aitaucune mutation de propriété immobilière. Un héritier bénéficiaire s'est porté adjudicataire d’un immeuble de la succession vendu pour désintéresser les créanciers du de cujus. L’adjudication ne lui fait pas acquérir la propriété puisqu'il l'avait déjà, Gn ne pourra done pas le soumettre au droit proportionnel de mutation immobilière. Mais il est certain qu'il a un intérêt à faire {ranscrire ; l'immeuble élait srevé d’'hypothèques du chef du défunt, là transcription lui était done très utile au point de vue de la

purge, il payera donc le droit de transcription (1 1/2 00).

La promesse unilatérale au moment où elle est faite va-t-elle être soumise au droit de transeription en vertu de l'art. 54 de la loi du 28 avril 1816. Dans l'opinion qui ne voit dans la promesse qu’une promesse de faire la négatives’impose; le stipulantn’a évidemment aucun intérèt à faire transcrire. Mais dans notre opinion l'intérêt du stipulant à remplir cette formalité semble évident. Nous avons décidé que son droit élait opposable aux ayants cause du promettant, qu’il pouvait passer outre aux aliénations et constitulions de droits réels émanant de ce dernier, pourvu qu'il ait eu soin de faire franserire la promesse de vente. Allons-nous donc en vertu de l’art. 54 de la loi de 1816, la soumettre au droit de transcription au moment même où elle intervient. Nous ne saurions aller jusque-là et faire de la loi une application aussi rigoureuse. Et d’abord il faut le remarquer l'intérêt à faire transcrire n’est qu'éventuel, il n'apparaît pas aussi netque dans l'hypothèse que nous avons signalée de l'héritier bénéficiaire qui se rend adjudicataire d’un immeuble de la succession.

C'est ce qu'a admis avec beaucoup de raison, pour la vente sous condition suspensive, hypothèse très voisine de la nôtre, un arrêt du 15 novembre 1867 de la Cour de cassation {Æép. général, n° 17427: « Que si le « receveur de l'enregistrement n'a pu à raison d’une « condition suspensive insérée à l'acte, percevoir le

« droit proportionnel d'enregistrement, les art. 52, 54 « et 61 de la loi de 1816 cessent d'être applicables. » (V. en ce sens M. G. Demante, t. I, 4° édit., p. 156).

Nous déciderons donc et cela d'accord avec nos adversaires, que le droit de transcription ne pourra être exigé qu’au moment où la condition se réalise par la déclaration du stipulant qu'il entend se porter acquéreur.

Mais il peut fort bien arriver que par prudence, le stipulant ait réclamé la transcription de la promesse, devra-t-1l le droit de 1 1/2 0/0. Un arrêt de la Cour de cassation du 11 mars 1829 n'a pas hésité à répondre affirmativement (Instr. générale du directeur de l’enregistrement, 1282, 1). Eneffet, dit cet arrêt en substance, en verlu de l'art. 2199, toute personne peut requérir du conservateur la transcription d'un acte, et ce dernier ne peut refaser sans s’exposer aux pénalités édictées par la loi. Il est juste que s’il transerit, il prenne le droit de transcription. Ce n’est pas lui, du reste, qui peut être juge de la question de savoir s’il y à ou non intérêt à faire transcrire. Ces raisons sont concluantes, et le mieux est de se ranger à l'opinion de la Cour de cassation.

Mais voilà sur quoi on s'est basé pour répudier la manière de voir de la Cour suprême et de la direction de l'enregistrement. La loi du 23 mars 1855 à modifié la législation eivile sur le point spécial de la transcription. Elle lui a rendu le double effet qu’elle produisait sous la loi de frimaire an VIT, mais en même temps

elle a décidé que certains droits dont la transmission ou la constitution n'étaient pas sous l’ancienne législation soumis à la {raascription, y seraient désormais astreints quand ils seraient ou transmis ou constitués. Mais en faisant cette innovation, la loi nouvelle a eu soin de dire, qu'en aftendant une loi sur la matière, loi qui d’ailleurs n’est jamais intervenue, les actes nouvellement soumis à la transcription ne payeraient que le droit fixe de un franc.

On comprend alors qu'elle va être la prétention de celui qui a fait transcrire une promesse de vente; payer le droit fixe de un franc, et non celui de 1 1/2 0/0. Il a compté, en effet, sur la disposition bienveillante de l’art. 12 de la loi de 1855, s1l avait su qu'on voulait lui appliquer la loi de 1816,1ilse serait bien gardé de faire transerire. De plus, les termes de la loi semblent bien en sa faveur, il a fait transerire un acle qui n’était pas soumis à cette formalité avant la loi de 1855.

Il faut bien l'avouer, ces objections sont embarrassantes quand on admet comme nous que la promesse unilatérale de vendre est une promesse de dare. Mais nous n'héeitons pas cependant à déclarer que l’administralion est en droit de percevoir les 1 1/2 0/0 du droit de transcription et non pas seulement le droit fixe de un franc. En effet, l’art. 25 de la loi du 21 ventôse an VIT, en décidant que le droit de 11/2 0/0 serait dù sur les mutations de propriété immobilière

ole de la matière, règle applicable, qu'elle

a posé la rèc soit volontairement requise ou imposée par la loi à toute {ranscriplion.

Pour déroger à cette règle il faut un texte spécial, l'art. 12 de la loi de 1855 y fait bien exception, mais ce que nous nions, c’est qu'il embrasse dans ses termes la promesse unilatérale de vendre. En effet, l’art. 12 se rapporte implicitement à l’art. 2 de la loi de 1855, qui est absolument muet sur une semblable promesse. Il est done, logique de soumettre la promesse unilatétérale dont on a requis la transcription au droit proportionnel de { 1/2 0/0 et non au droit fixe de un franc. La Cour de cassation a perservéré dans la jurisprudence qu'elle avait admise en 1829 (Voir deux arrêts, 9 août 1860, 27 juillet 1853; Instr. du directeur de l'Enres-, 2185, $ 3, 2214,S 8; R. G.,17425) et l'on peut dire que sa doctrine est sur ce point définitivement établie.

Il faut admettre, toutefois, que sile droit de transcription a été perçu au moment de la promesse, par suite de la réquisition du stipulant, il ne sera pas dû au moment ou ce dernier déclare se porter acquéreur. Il y avait cependant une raison de douter, le droit de 5 1/2 0/0 est un droit d'enregistrement pour le tout, l'adminis{ration n’était-elle pas alors en droit de récla mer ces 5 0/0 au moment de lexécution de la promesse, et non pas seulement 4 0/0. Ce résultat a paru trop rigoureux, et la jurisprudence a décidé que si

l'administration avait perçu 5 1/2 au moment de la réalisation de la promesse, on restituerait 1 1/2 0/0 au stipulant. L'administration n'a d’ailleurs fait aucune difficulté pour le ranger à cette manière de voir ({nstr., générale, n°2673,$9,n°13,p. 244; Cass.,31 mai 1888 ; Pandectes françaises, 6° partie, p. 46).

Nous avons vu que lorsqu'on requérait la transcrip-: tion d'un acte qui n’était pas soumis à cette formalité, ce droit de { 1/2 était exigible. La jurisprudence a fait une application rigoureuse de cette idée à un cas tout particulier. Une personne avait donné à bail à une autre son immeuble, en même temps elle lui avait promis de le lui vendre à la fin de la jouissance. Le preneur requit la transcription de l'acte sans aucune indicalion, et le conservateur émit la prétention de percevoir le droit de 1 1/2 sur la promesse de vente : le requérant résista, en faisaitremarquer que dans l'espèce le bail était de plus de dix-huit ans, que par conséquent il devait être transcrit, et que le seul droit fixe. de un franc devait être perçu sur l'acte. La Cour de Cassation, au rapport de M. Merville, donna raison au conservateur (18 juillet 1882, 21,937,J.). Dans l'acte, disait-elle, il y a deux dispositions indépendantes, le bail de plus de dix-huit ans, la promesse de vente; le preneur requiert la transcription, il payera et le droit de un frane, et le droit de proportionnel de 1 1/2 0/0. Rien ne lui était plus facile que de faire une réquisi-

üon limitative, de ne faire transcrire son acte qu'en

partie, de laisser de côté la promesse et de déclarer que le bail. Il pouvait ou se faire délivrer un extrait littéral par le notaire, extrait répondant aux prescriplions de l’art. 2181 du Code civil, ou faire au conserva- (eur une réquisition limitée au droit au bail. La requérant aurait ainsi évité Le droit de 1 1/2 0/0; il se trouvait dans son lort de ne pas avoir fait une réquisition

limitative.