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DROITS D'ENREGISTREMENT AUXQUELS EST SOUMISE LA CESSION DE LA PROMESSE UNILATÉRALE DE VENDRH

Supposons maintenant que le stipulant ait vendu son droit à un tiers, cette cession est parfaitement valable, nous l'avons démont’é quand nous nous occupions des effets de la promesse unilatérale au point de vue du droit civil, sous cette réserve toutefois que le promettant n'aura à faire qu’à la personne envers qui il s'est engagée. La cession reconnue valable, à quels droits d'enregistrement sera-t-elle soumise, voilà ce qu'il faut nous demander. Mais pour résoudre la ques-tion, par la force même des choses, nous aurons à nous placer à deux moments distincts, tout d'abord au moment où la promesse est cédée, puis à celui où le

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cessionnaire du stipulant vient en demander lexéeution.

S 1. Perception sur la cession de la promesse.

Quel sera le droil encouru par la cession d'une promesse unilatérale de vendre. Pour nous 1 ne saurait v avoir de doute, la cession d’une promesse unilatérale de vendre est la cession d'un droit unmobilier, nous déclarerons donc exigible le droit proportionnel de mutation immobilière (5 1/2 0/0).

Le Code civil admet non seulement des immeubles par nature el par destination, mais aussi des immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent: l'art. 526 classe dans cette dernière catégorie «les aclions qui tendent à revendiquer un immeuble. » Ainsi pour prendre des exemples, Paction appartenant au vendeur à réméré, celle du mème pour faire rescinder une vente pour lésion de plus des sept douzièmes serout immeubles dans le sens de l'art. 526. Il en sera de même pour l’action résultant de la promesse de vente, car dans notre opinion, elle tend à revendiquer un immeuble. Nous arrivons donc logiquement à ce résultat : que la cession de la promesse unilatérale de vendre sera passible du droit de 5 1/2 0/0.

Un certain nombre de tribunaux, et l'administration

dornent la même solution que nous: le droit propor- Honnel de mutation immobilière sera dà sur la cession d'une promesse de vente. Il semble cependant que ce résultat ne peut se produire que lorsqu'on admet avec nous que la promesse unilatérale de vendre donne naissance à une obligation de dare conditionnelle. C'est Justement ce que refusent d'admettre la jurisprudence et l'administration. Comment arrivent-elles donc à soumettre la cession au droit de 5 1/2? par un argument tiré de l'art. 526, C. civ. D'après un certain nombre d'auteurs, le mot revendiquer qui se trouve dans ce texte serait synonyme de celui de réclamer un immeuble à un titre quelconque. Il suivrait de là que toute action tendant à réclamer un immeuble à titre de créancier serait immobilière (Pothier, Intr. générale AMC 00002010 Mme NTouthemtell RE En°s20 Demolombe, t. IX, n* 372 et suiv.; Aubry et Rau, CNIISD100 motetS Laurent te V, pes405):

Malgré l'autorité qui s'attache à ces noms, nous n'hésitons pas à dire que cette manière de voir est injustifiable; le texte de l’art. 526 est formel, 1l ne dit pas sont immeubles les actions qui tendent à réclamer un immeuble à un titre quelconque: 11 dit sont immeubles, les actions qui tendent 4 revendiquer un immeuble. Dans la langue du droit, que veut dire ce mot revendiquer un immeuble, le réclamer à titre de créancier, non pas, mais bien à titre de propriétaire. Eh bien,

c’est cette interprétation singulière- de l'art. 526 qui a

servi de point de départ à la doctrine professée par un certain nombre de tribunaux et par l'administration : le droit proportionnel de mutalion immobilière sera exigible sur la cession d'une promesse unilatérale de vendre. Le tribunal de la Seine s’est fort nettement expliqué : « En ce qui touche la vente de la faculté ac-

« cordée aux preneurs, par l'acte de bail de se rendre

cacquéreurs, pendant les premières années, de Jouis- «sance de la propriété entière de D..., moyennant le «prix de 450,000 francs, attendu que cette faculté, si « elle eut été exercée, aurait eu pour effet de procurer «un immeuble; que l’art. 526, C. civ., déclarant im- «meuble par lobjet auquel ils s'appliquent les actions «qui tendent à revendiquer un immeuble, le droit «d'enregistrement doit être perçu au.taux réglé pour «les immeubles. » {13 juin 1860. Diction. des droit: d'enregistr., V Vente, n° 948. Voir encore un jugement du même tribunal du 21 décembre 1861; Journ. de l'enreg., n° 17419, et un jugement du trib. de Grasse, 28 février 1883, Diction. des droits d'enreg., 28 fév. 1883, cassé par la Cour suprême le 5 fév. 1889, Journ. de l'enreg., art. 23171).

Nous ne pouvons admettre la manière de voir des tribunaux de la Seine et de Grasse, et de l'administration. Nous avons vu que l'in‘erprétation de l’art. 526, sur lequel 1ls se basent, ne saurait être admise. De plue, nous pouvons faire valoir deux arguments qui ont

bien leur valeur, Tout d'abord un argument historique.

Quoique là jurisprudence du centième denier n'ait plus une valeur législative sous l'empire de la loi de frimaire an VIl, il n’en est pas moins certain qu'elle a inspiré cette dernière loi, et qu’elle peut servir pour en rechercher l'esprit. Or, le commentateur des tarifs de 1722 (p. #2, sur l'art. 3 du tarif) s’exprimait ainsi: «le « centième denier est dù pour laliénation des droits « réels qui consistent dans la faculté de rer émmédia- « tement et dreclement quelques services et quelques « commodités d'un fonds: en quoi ils diffèrent des « actions 22 rem scriplæ, qui ne sont que le idroil de « suivre le fonds à l'effet d'obliger le propriétaire à nous « en céder la propriélé; car ces actions ne peuvent « engendrer aucun droit de centième denier. » En second lieu, le texte même de la loi de frimaire vieut nous fournir un argument. Cette loi, quand elle parle de fransmission d'immeubles, ne parle jamais que de transmission en propriété, en usufruit, el eu jouissance. Or, on peut bien faire rentrer dans le terme propriété les servitudes et les actions qui tendent à revendiquer un immeuble; mais l’on ne peut absolument pas y faire rentrer les actions tendant à obtenir un immeuble à titre de créancier.

Etant admis le pont de départ de la jurisprudence se refusant à voir dans lolligalion du promettant une obligation de dare transférant la propriété sous condition, il nous semble que le droit d'enregistre-

meat, auquel l'administration a le droit de prétendre,

est le droit proportionnel de 2 0/0, concernant es transmissions d'objets mobiliers généralement quelconques (L. de frim. an VIT, art. 69, $ 1, n° 1). H y a bien là transmission d’un droit mobilier du stipulant au cessionnaire ; par conséquent, le droit de 2 0/0 devient exigible sur la cession.

La jurisprudence de la Cour de cassation est cependant contraire et à la perception du droit de 5 1/2 6/0, et à celle du droit de 2 0/0. Elle va beaucoup plus loin, et décide que dans le cas où une promesse unilatérale de vendre aurait été cédée, aucun droit proportionnel ne pourra être perçu; il n'y aura lieu qu'au simple droit fixe qui atteint les actes innomés (3 francs). Le tribunal de la Seine fit le premier l'application de cette doctrine, en revenant sur ses décisions antérieures que nous avons plus haut citées (13 janvier 1866, Journ. de l'Enreg., n°182914-2, et Dictionnaire des droits d'enreg., v’ Vente, n° 949). Dans un second jugement du 23 mars 1867 (Journ. de l'Enreg., n° 18655), il disait nettement « que la promesse de vente est purement mobilière

« (en cela il avait raison, étant admis la jurisprudence « courante), et ne pouvait en tous cas donner nais- « sance au droit proportionnel. » C'est sur le pourvoi formé contre ce jugement que la Cour suprème a formulé la doctrine de la non exigibilité du droit proportionnel. L'avocat général Blanche avait ainsi argumenté pour faire admettre ce système. Il n'y a pas de

doute que la perception du droit proportionnel ne

puisse pas intervenir sur un contrat soumis à une condition suspensive. Or, dans l'affaire, la promesse de vente est éventuel'e; elle dépend de ce fait dont on ne peut garantir encore l'accomplissement, que le stipulant se prévaudra de la promesse. I} peut fort bien arriver que le stipulant n'use jamais du droit qui lui appartient d'exiger la passation de la vente; de même qu'il n'est pas impossible que l'immeuble venant à périr, le droit reconnu au bénéficiaire de la promesse ne devienne complètement illusoire. « Cette double « conditionnalité, d’après l'avocat général Blanche, « enlève à l'engagement son effet actuel, puisque tout « est rejeté dans les futurs contingents. » La Cour de cassation admit cette manière de voir, et valida le Jugement du tribunal de la Seine, ordonnant la restituüon du droit de mutatior immobilière irrégulièrement perçu. « Attendu que la comtesse d’'Amaillé, cession- « naire aux termes de l'acte du 1°* août 1863, du droit « des preneurs pour le Lemps restant à courir du bail « originaire, a acquis par l'effet de la cession le béné- « fice de la promesse de vente, telle qu'elle existait « en faveur de ses cédants; qu'ainsi, le droit reste « conditionnel entre ses mains, et que, dès lors, pas « plus que la promesse elle-même, la cession dont elle « avait 6t6 l’objet ne pouvait servir de base à la per- « ception du droit proportionnel. Confirme, ele. » (13 janvier 1869. Voir dans le même sens un arrêt du

février 1889 ; Journ. de l'Enreg., n° 23, 171. Voir

en ce sens un jugement du tribunal de la Seine du 2 mai 1884, Journal des Notaires, 23260).

On ne peut nier que la thèse de la Cour de cassation ne soit très avantageuse pour les contribuables ; mais il nous semble qu’une raison d'humanité ne peut prévaloir contre les principes de la loi. est vrai que la promesse unilatérale de vendre est conditionnelle, tel est bien notre système, et nous admettons qu'aucun droit proportionnel ne peut être perçu sur elle au moment où elle intervient. Mais il pe s’en suit pas que la cession de la promesse soit elle-même conditionnelle; au contraire, cette cession est actuelle et n’a rien d’éventuel : elle est si peu conditionnelle que le prix en sera immédiatement payé. L'on ne comprend pas alors pourquoi on refuse à l'administration le droit de percevoir le droit proportionnel.

$ 2. Perception sur la réalisation de la vente par le

cessionnatre.

Plaçons-nous maintenant au moment où le cessionnaine vient réclamer l'exécution de la promesse. Le promettant exécute son obligation; queis sont les droits auxquels l'administration peut prétendre. La question s’est élevée récemment devant les Tribunaux

dans les conditions suivantes :

Par un acte sous-seings privés du 2 septembre 1880, une dame Gioan avait loué pour trois ans aux sieurs Bayard et Moucot une propriété sise à Cannes, avec faculté pour les prencurs de s’en rendre acquéreurs moyennant le prix de 100,000 fr. Le 3 mars 1881, aux termes d’un acte notarié, la Sociéte civile des terrains de Cannes et du Cannet, acquit des preneurs le droit au bail, et en même temps le droit de se prévaloir de la promesse de vente : le prix convenu pour la cession se trouvait êlre de 158,548 francs. La régie émit aussitôt la prélention de percevoir 5 1/2 0/0, droit proportionnel de mutation immobilière sur ces 158,548 francs, et décerua une contrainte contre la Société cessionaire. Celle-ci fit opposition à la contrainte, et le 28 février 1883, elle succombait devant -le tribunal de Grasse (Dictionnaire des drous d'enregistrement, v° Vente, n° 948). Ce jugement a été déféré à la Cour suprême qui vient de le casser récemment en faisant application de la règle qu'elle avait posée en 1869 : la cession d'une promesse de vente n’encourt qu'un droit fixe (V. le jugement du tribunal de Grasse et l'arrêt de la Cour de cassation du 5 février 1889, dans le Journal de l'enregistrement, art. 23171).

Les choses en élaient là, quand la Société civile des terrains de Cannes vint réclamer de M veuve Gioan l’exécütion de la promesse de vente, el la vente fat passée moyennant le prix convenu de 100,090 francs.

La Société cessionnaire espérait que puisqu'elle avait payé 5 1/2 0/0 sur la cession, l'enregistrement se contenterait de réclamer le droit proportionnel de mutation immobilière seulement sur les 100,000 fr. du prix de vente. Mais en ceci son attente fut singulièrement déçue.

L'administration se prévalut de son droit de faire procéder à l'expertise, conformément à l'art. 17 de la loi du 27 frimaire an VIL; et l'expertise ayant fait ressortir que l'immeuble valait 213,790 francs au jour de la réalisation de la promesse, elle réclama le droit proportionnel de 5 1/2 0/0 sur la somme de 113,790 fr. en plus de la perception déjà opérée sur 100,000 fr. du prix de vente. La Société des terrains de Cannes et du Cannet fit de nouveau opposition à la contrainte, et le 4 mars 1885, le tribunal de Grasse donnait de nouveau raison à la régie. Si bien que la Société cessionnaire se trouvait avoir payé le droit de 5 1/2 0/0 sur 371,338 francs.

I ne lui restait qu'une ressource, se pourvoir de nouveau devant la Cour de cassation, c'est ce qu’elle fit, et la question ful portée devant la Cour suprême.

Une double difficulté demandait à être résolue : 1° à quel moment faut-il se placer pour apprécier la valeur vénale qui doit servir de base à la perception du droit proportionnel de mutation immobilière sur la réalisation de la promesse.

2° Quandil y à eu cession du droit du stipulant à un

tiers, celui-ci sera-t-il en droit de prétendre que la somme payée sur la cession doit s’impuler sur la somme à percevoir pour la réalisation de la vente.

Le tribunal de Grasse avait décidé tout d’abord que l'estimalion de l'immeuble devait avoir lieu au moment de la déclaration du stipulant ou de son cessionnaire qu'il se porte acquéreur, et en second lieu il avait rejeté absolument l’imputation.

M. le conseiller Voisin, nommé rapporteur, soutint qu’à ce double point de vue le tribunal avait bien jugé. Il mettait tout d'abord de côté le point de savoir si La perception avait été légitime sur le prix de la cession, point qui à été récemment lranché par la Cour suprême dans le sens de son précédent arrèt de 1869.

Il passait ensuite à la première question que nous avons formulée ainsi : à quel moment doit s’apprécier la valeur de l'immeuble, et il décidait très nettement que c'était au moment de la réalisation de la vente. Sur la seconde question, celle de l’imputation, qui se présentait pour la première fois devant la Cour, il s'ex-

primait en ces termes : «Nous ne croyons pas que vous

« puissiez adopter la thèse du mémoire qui repose sur « une confusion véritable entre deux contrats essen- « tiellement distincts, et qui d’ailleurs est repoussée « par les auteurs qui ont eu à la trailer ; il s’agit, di- « sons-nous, de deux contrats absolument différents

« l’un de l’autre au point de vue de la perception des « droits, c'est ce qu’il est facile de démontrer. » Le

rapporteur faisait ensuite valoir à l'appui de sa manière de voir qu'il y a si bien deux contrats distincts qu'ils étaient intervenus entre personnes différentes. La promesse avait eu lieu entre les sieurs Bayard et Moncot et la veuve Groan, et la cession entre cette deruière et la société civile des terrains de Cannes et du Cannet. « Ce qui est transmis au cessionnaire, disait « enfin M. Voisin, ce n’est pas l'immeuble, le cédant « n’en ayant jamais eu la propriété, pas même sous la « condition n'a pu la transmettre. L'objet dela cession « est tout autre, il consiste en une action tendant à « l'acquisition d’un immeuble ; c’est cette action con- « sidérée en elle-même, et abstraction faite de l’im- « meuble, qui a été transmise au cessionnaire, et qui a « dù acquitter les droits dont sont passibles les ces- « sions d'actions immobilières, etc. » Et il conclut : « Les deux droits doivent être perçus séparément sans « que le premier doive ensuite être imputé sur le se- « Cond. »

La Chambre des requêtes admit la manière de voir du conseiller rapporteur et, par un arrêt du 10 mars 1886, elle se prononça et pour l'évaluation de l’immeuble au jour de la réalisation de la vente, et pour la non admission de l'imputation proposée par la société cessionnaire (Sirey, 1887, 1, 83 ; J. du Palais, 1887, p. 172).

La Chambre des requêtes a-t-elle bien jugé. Oui, à notre avis, quand elle décide qu'il n'y aura pas lieu

d'imputer la somme perçue sur le prix de cession sur celle à percevoir au moment de la réalisation de la vente. Il y a bien là deux actes distincts, comme le disait Je rapporteur : 1° la cession d’une action immobilière; 2° la réalisation de la promesse cédée. On comprend done très bien que l’on perçoive 5 1/2 0/0 sur les 158,548 francs du prix de cession, et pareil droit sur les 100,000 francs du prix donné par les cessionnaires au moment de la réalisation de la vente. Ce que nous nous refusons à admettre c’est le droit de l'administration de percevoir le droit proportionnel de mutation immobilière sur la valeur de l'immeuble au moment où le cessionnaire se prévaut de la promesse. Nous avons déjà exposé notre maïfère de voir sur la question; pour nous la promesse unilatérale donne naissance à une obligation de dare conditionnelle; par l'effet rétroactif de la condition accomplié (art, 1179 du Code eivil), le transfert de la propriété renonte au jour même de la promesse. C'est donc, à ce moment qu'il faudra se placer pour apprécier la valeur de l'immeuble.

La Cour de cassation a heureusement maintenu sa jurisprudence de 1869 sur la cession de la promesse unilatérale de vendre, et à persisté à l'exempler de tout droit proportionnel, elle arrive ainsi à une solution après tout acceptable. Le droit proportionnel sera perçu sur 213,790 francs. Mais ce qui est vraiment exhorbitant, c'est la thèse de l'administration et du

tribunal de Grasse on percevra d’abord 5 1/2 0/0 sur 138,548 francs puis sur 213,790 francs, soit sur un total de 371,348 francs. Pour arriver à ce singulier résultat, le tribunal de Grasse et l'administration ont le tort d'emprunter une de leurs solutions à la jurisprudence admise sur la nature de la promesse unilatérale de vendre, puis une autre solution au système auquel nous nous sommes rangés avec M. Colmet de Santerre. Nous avons démontré, en effet, que ce n’est que dans notre opinion que l’on peut soutenir que la cession de la promesse unilatérale de vendre entraine le droit proportionnel de mutation immobilière. L'art. 526, dans la rigueur de ses termes, ne s'applique qu’aux actions qui tendent à revendiquer un immeuble, c’està-dire, à le réclamer à titre de propriétaire. Nous avons montré, en outre, que le texte de la loi de frimaire et ces précédents historiques s’opposaient à la percepüon du droit de mutation immobilière. Cela n’empêche par le tribunal de Grasse de nous emprunter notre solution, en même temps que reprenant à son profit la Jurisprudence courante sur la nature de la promesse unilatérale de vendre, il décide que la valeur vénale doit s’apprécier au moment de la réalisation de la vente. 11 y a là deux solutions qui sont parfaitement incompatibles et que l’on ne saurait logiquement rapprocher.

Nous sommes arrivé au terme de notre étude sur la promesse unilatérale de vendre au point de vue spécial

dela perception des droits d'enregistrement et de transcription. Malheureusement ici, comme en matière ceivile, les déductions du système auquel nous nous sommes rangés sur la nature de la promesse sont rejetées par une jurisprudence constante. Nous avons cru cependant devoir présenter notre manière de voir sur la question ; elle présente un intérêt théorique à défaut d'un intérêt pratique, car on ne peut guère espérer que la Cour de cassation revienne sur les solutions qu'elle a données.