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Cassation !. Ce dernier décide « que la promesse unilatérale de vendre n’est pas translative et que, par conséquent, elle n’est pas susceptible d’être transcrite utilement; par suite, cette transcription qui n’emporte pas utilisation de la promesse faite, ne donne aucun droit contre celui qui ensuite a fait inscrire une hypthèque sur l’immeuble du chef du vendeur ».

Seul, entre tous les auteurs, croyons-nous, M. Wahl a dit de cette jurisprudence qu’« il n’en était guère de plus contestable ». En effet les textes qu’elle invoque en faveur de l’opinion qu’elle adopte ne résistent pas à un examen attentif. Elle se base d’abord sur l’art. 25 de la loi du 21 ventôse an VIT qui établit le droit proportionnel sur tout acte transcrit au bureau des hypothèques, sans distinction, entre les actes que la loi assujettit à la transcription, et ceux qui y sont présentés par les parties. Mais cette interprétation de l’article 25 de la loi de ventôse, à l'encontre de laquelle nous nous élevons, se trouve détruite par l’art. 19 de la même loi aux termes duquel le droit de transcription est établi seulement «sur les actes emportant mutation de propriété immobilière ». La pensée du législateur n’est pas douteuse. Et pas davantage que le texte précédent, l’art. 54 de la loi du 28 avril 1816 n'autorise l’opinion adoptée. Sans doute, cet article étend le cercle des actes passibles du droit

1. Cass., 26 mai, 1898. Revue trimestrielle 1908, p. 708 et Gaz Pal. 10-13 octobre 1898.

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de transcription, mais il prend soin par ailleurs de restreindre l’exigibilité de ce droit « aux actes qui sont de nature à être transcrits ».

L'on a pourtant autrefois enseigné que la promesse de vente conférait au stipulant un droit réel sur l’immeuble vendu. De nos jours, M. Demogue a repris cette thèse, mais en la rajeunissant. « L’acquéreur dit-il, a dès la date de la promesse de vente acquis un droit réel, bien qu'il n’ait pas acquis tout le droit de propriété du vendeur. Le droit de propriété se trouve partagé en deux parties : l’une au profit du bénéficiaire de la promesse dans les délais impartis, l’autre au profit du promettant » Cette théorie nous semble difficilement admissible; néanmoins elle marque un effort intéressant tendant à donner à la promesse la plus grande valeur possible, même vis-à-vis des tiers. Nous aurons l’occasion de revenir sur ces divers points.

Une autre conséquence du caractère personnel de la promesse de vente est son impuissance à opérer le transfert des risques. Ceux-ci demeurent à la charge de la partie restée propriétaire; nous ne disons pas du promettant, car s’il s’agit d'une promesse unilatérale d'acheter, la charge pèse sur le bénéficiaire de la promesse, futur vendeur, resté propriétaire.

La personnalité du droit né de la promesse ne l’empê-

Luc te en 7e tEeny.

che d’ailleurs nullement de pouvoir se transmettre par décès ou entre vifs. Ce droit est également cessible, comme il a été jugé pour les promesses unilatérales de vente !. La cession n’en est du reste possible qu'autant que la promesse a été faite sans acception de personne.

À ce droit personnel du bénéficiaire de la promesse correspond une obligation personnelle de la part de celui qui en est grevé. Cette obligation sera toujours une obligation de faire ?. Donner son adhésion pour les contrats synallagmatiques, faire la tradition d’une chose dans les contrats réels, ou passer un acte authentique dans les contrats solennels; cela constitue dan: tous les cas, une obligation de faire.

Quand donc la partie tenue en vertu de la promesse y contrevient, en vendant par exemple, la chose sur laquelle porte la promesse, quelle sera la sanction apportée par les tribunaux. Suivant la manière dont on répondra à cette question, les effets de la promesse seront plus ou moins étendus.

Tous les auteurs de l’ancien droit reconnaissaient la force obligatoire des promesses unilatérales de vente, mais ils disputaient sur leurs effets. Ainsi tandis que

les uns pensaient que l’inexécution de ces promesses

1, Limoges, 5 juin 1889, S., 1901, 2, 114.

2. Le droit de préférence qui se présente lorsque l’auteur de la promesse de vente s'engage à ne pas aliéner tel objet à une autre

personne qu'au bénéficiaire, est une obligation de ne pas faire,