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si l’on protège ainsi le bénéficiaire, ce sont les tiers qui peuvent être lésés.

« Mais n’y a-t-il en droit positif, se demande M. Demogue, aucune manière de donner satisfaction au désir que pourrait avoir le stipulant à l'encontre de la mauvaise foi de son promettant? »

« On ne peut parler d’inaliénabilité conventionnelle, car on ne peut s’interdire d’aliéner sa propre chose, même pour un temps limité, en vertu d’une obligation qui serait opposable aux tiers. »

On arriverait aussi à ce résultat en adoptant la théorie allemande de l’obligation unilatérale. Mais M. Demogue la rejette comme trop contestée. Pour nous, nous l’avons déjà repoussée dans notre introduction.

M. Demogue, continuant à admettre la théorie traditionnelle sur la source des obligations, espère aboutir à des conséquences satisfaisantes en faisant voisiner ici sa théorie des droits éventuels ( que nous avons précédemment esquissée) avec celle des droits conditionnels.

Suivant cet auteur, on ne saurait admettre qu'une personne ayant fait une promesse de vendre un immeuble puisse l’aliéner sans préjudicier au bénéficiaire de la promesse.

Envisageons d’abord le cas où le promettant aurait vendu à un tiers au courant de la situation. La jurisprudence la plus récente affirme que le tiers, complice volontaire de la violation d’une obligation, doit de ce

chef une réparation au créancier qu’il à lésé’. Le tiers qui achète dans ces conditions commet une faute qui entraîne sa responsabilité. Et les juges, accordant la réparation de tout délit civil de la manière la mieux appropriée à réparer tout dommage, obligeront le tiers à restituer l'immeuble qu’il a acquis malhonnêtement. Par ce moyen, on pourra donc presque toujours faire respecter la promesse de vente violée de connivenec

avec un tiers de mauvaise foi.

La théorie du délit civil donnera satisfaction aux intérêts en cause à peu près comme le ferait la rétroactivité, si l’on admettait qu’une promesse de vente est toujours une vente conditionnelle. Cette théorie ne se trouvera en défaut que dans deux cas : d’abord si le tiers de mauvaise foi avait lui-même revendu ou constitué un droit réel à une autre personne qui serait de bonne foi. Ce sous-acquéreur ne peut-être inquiété il n’a commis aucun délit civil. Le bénéficiaire de la promesse de vente serait également en péril si le tiers de mauvaise foi était insolvable : car on ne voit pas sur quelle base la réparation pourrait lui être accordée par le tribunal pour préférence aux autres créanciers du tiers.

1. Cass. Req., 8 novembre, 1904; Reo. Trim., 1905. 117.— Paris, 24 novembre 1904; S. 1905. 2. 284. — Toulouse, 15 novembre, 1904; D. 1905. 2, 394. — V. toutelois Req. 6 mars, 1905. Gaz. du Palais, 25 mars. 1905.

Telles sont les solutions que nous apportons pour le cas où la promesse à été violée au profit d’un acheteur de mauvaise foi. Mais dans l’hypothèse inverse d’un acquéreur de bonne foi, celui-ci est-il à l’abri de toute poursuite de la part de l’amateur plus ancien qui avait figuré à la promesse de vente?

L’aliénateur a bien violé sa promesse. Quelle va être la sanction de cette violation? M. Demogue, repousse la solution des dommages-intérêts, car il voit dans Ja promesse un droit éventuel assimilable à un droit conditionnel.

Et si l’acheteur acquiert un droit réel, ce droit n’est pas étendu que celui dont jouissait le promettant lui-même.

Avec ce système, M. Demogue arrive donc à atteindre même les tiers de bonne foi, « ce qui n’est pas plus choquant, ajoute-til, que d’atteindre l'acquéreur de bonne foi d’un bien auparavant vendu à un autre personne. « Sans doute, mais ici il s’agit d'immeubles. Qu'’à cela ne tienne, dit M. Demogue, le bénéficiaire de la promesse n'est-il pas titulaire d’un droit réel? Dès lors, il peut faire transcrire et les tiers ne sauraient être lésés.

Nous pensons avec les meilleurs auteurs que cette solution est inadmissible dans l’état actuel de la légis-

lation! Il y à cependant une idée à en retenir, c’est

1. Bauprv-Lacanrinértre. De la vente, p. 4. — GuirLouaArp, t, À, n° 84.

de renforcer la valeur d’une promesse de vente au moyen d’une publicité à organiser. Pour atteindre ce but, point n’est besoin d'admettre que la promesse de vente fait naître un droit réel, car il y a d’autres droits que les droits réels qui sont soumis à la transcription. Au surplus nous reviendrons sur ce point dans notre conclusion.

D'ailleurs, M. Demogue ne conçoit pas la promesse comme nous, il est naturel que ses conclusions différent des nôtres. Pour lui, la promesse de vente est simplement un contrat de vente. Les deux parties ont consenti : le contrat de vente est dès maintenant conclu, mais il dépend encore d’un événement qui aurait pu être la volonté d’un tiers, mais qui en fait, est un nouvel acte de volonté de Ia part d’un des contractants. Bref, selon cet auteur, la promesse engendrerait toujours un droit conditionnel.

Pour nous, nous avons toujours défini la promesse comme une étape dans la formation du contrat. N’en réunissant que des éléments partiels, elle ne saurait produire que des effets incomplets par rapport à ceux que pourrait faire naître un contrat pervenu à sa perfection.

€ Attribuer au stipulant, dès le moment de la promesse, une propriété conditionnelle, est inadmissible. On tente, il est vrai, d'expliquer cette opinion en disant qu’il serait devenu propriétaire sous la condition d’assu-

mer un jour le rôle et les obligations d’un acheteur.

Cette condition, d’ailleurs, serait parfaitement licite, car elle serait potestative de la part du créancier t. Et l’on admet en conséquence que le stipulant étant devenu propriétaire dès le jour de la promesse, les constitutions de droits réels ou les aliénations consenties par le promettant pendant l’intervalle tombent. Et, en revanche, la validité du droit du stipulant serait, vis-à-vis des tiers, subordonnée à l’accomplissement de la transcription ?.

« La vérité est qu'il n'y a pas ici de droit conditionnel, mais une obligation immédiate, pure et simple, à la charge du promettant et au profit du stipulant. Comme c'est un contrat unilatéral, il n’y a aucune ombre d'obligation actuellement à la charge de ce stipulant. On n'’aperçoit donc nulle part de trace de ce germe de droit, caractéristique du contrat conditionnel, germe destiné à s'épanouir au moment de l’arrivée de la condition, qui opérera rétroactivité. Cette interprétation est celle qui prévaut en doctrine et bien plus encore en jurisprudence. ? »

Après l’adhésion, au contraire, le contrat existe,

1. Demaxre et Cocuer de Saxtenne, t. VII, n° 40 bis. V.; Mout- LON, t. I. n° 39, p. 98 et suiv.; LAroMBrÈRE, 2€ édit. t. I, p. 452 et suiv. sur l’art. 1138, n° 13.