Nancy, 4 avril, 1906; S

raisons d'espèce, mais par des motifs plus généraux. Tout d’abord, le tribunal appuyait son jugement sur ce que « le débiteur d’une obligation ne pouvait, sans le consentement du créancier, se substituer un autre débiteur ». D'autre part, il résultait des circonstances qu'un concert frauduleux était intervenu entre Île vendeur et l’acquéreur dans le but de nuire à l’industire du bénéficiaire de la promesse. En conséquence, l’acquéreur et le vendeur étaient condamnés solidairement à des dommages intérêts et la vente annulée par application tant de l’art. 1382 que de 1167 du c. civ.

Dans l’espèce l’application de l’action Paulienne était relativement aisée. Elle l’était moins dans une autre affaire, jugée par la Cour de Cassation. Il s'agissait encore d’un pacte de préférence. En voici le résumé rapporté au Sirey ! : « Si le pacte de préférence ne confère qu'un droit personnel comme constituant une promesse unilatérale de vente, le tiers acquéreur doit néaamoins être tenu de restituer la chose dès lors qu’il a eu connaissance de ce pacte et de l’intention du bénéficiaire dudit pacte, dans l’espèce, le locataire de l’immeuble vendu, d'en profiter.

« Il en est ainsi, lorsque l’acte de vente a reproduit la clause du bail relative au droit de préférence consenti

au locataire et a en outre énoncé que l’acquéreur est

RCA MN I007 RS M907 190:

subrogé tant activement que passivement, aux droits et aux obligations résultant du bail.

« Et, dans ce cas, le bénéficiaire du pacte peut demander la nullité de la vente ».

Sur un point, cet arrêt est plus net que le jugement précédent, car il pose en principe que la vente tombera dès lors que l’acheteur aura eu connaissance de la promesse. Cette décision constitue donc une interprétation extensive de la règle posée par le jugement de Nancy, et elle établit un principe là où le jugement de Nancy ne faisait guère que trancher une difficulté spéciale.

« Autrement dit, déclare M. Demogue en commentant ces décisions, la promesse unilatérale serait l’équivalent d’une clause d’inaliénabilité.…. A côté de la publicité de droit résultant de la transcription, on peut prouver la publicité de fait. Si le tiers acheteur avait connaissance de la promesse de vente, il serait constitué de mauvaise foi et la vente sera nulle à son égard ».

Maniée par des mains adroites, cette interprétation peut s’élargir considérablement. Et elle a donné à certains auteurs l’idée de créer pour les promesses de contrat une publicité telle que les tiers, en ayant toujours connaissance, seraient toujours en état de mauvaise foi et ne sauraient ainsi acquérir valablement un bien grevé d’une promesse de vente.

Le but serait atteint d’une autre manière par une

application stricte de la règle rappelée par le jugement

de Nancy, à savoir « que le débiteur d’une obligation ne saurait, sans le consentement du créancier, se substituer un autre débiteur ».

De l’une et l’autre manière, les acheteurs de bonne foi d’un bien soumis à une promesse de vente s’en trouveraient dépouillés au profit du bénéficiaire.

Mais il faut voir là plutôt une tendance, excellente à notre sens, à renforcer les promesses de contrat qu’une jurisprudence solidement établie.

D'autres décisions !, en effet, au cas où l’acheteur est de bonne foi, n’accordent au bénéficiaire que des dommages-intérêts; à vrai dire, elles ne pouvaient faire autrement.

Tout ce qui est vrai de la vente, avons-nous dit déjà, l’est de l’échange et du louage. Les effets de la promesse dans ces contrats aboutiront donc au même résultat : c’est-à-dire d'obtenir une exécution en nature chaque fois que cela est possible, et plus spécialement un jugement qui tienne lieu du contrat, en cas d’inéxécution tenant à la mauvaise volonté de l’auteur de la promesse. Il en est de même de la promesse de société. Nous ne citerons pas à nouveau toute là jurisprudence qui consacre cette solution, l'ayant déjà fait dans nos deux pr2mières parties.

En sera-t-il de même pour les contrats unilatéraux

1. Agen, 1% février, 1869; S., 1869, 9, 141. — Limoges, 5 juin 1899:.9,41901, 22118.

que pour les contrats synallagmatiques? C’est-ce qui nous reste à étudier, d’abord dans les contrats réels, puis dans les contrats formels.

Une promesse de contrat réel est valable, comment la fera-t-on respecter? Répétons tout d’abord que cette promesse, pas plus dans le gage que dans le prêt ou le dépôt, n’a de valeur vis-à-vis des tiers. Elle n’en acquerra que du jour où la tradition de l’objet de la promesse aura été faite. Alors, nul ne pourra y contrevenir pas plus les parties que les tiers, dûment prévenus par cette tradition.

Mais si l’auteur de la promesse se refuse à l’accomplir, le bénéficiaire aura certes le droit d'obtenir un jugement qui l’y condamne. Si le promettant refuse d'exécuter ce jugement, le bénéficiaire pourra-t-il être mis en possession manu militari de la chose promise en gage par exemple ? Est-ce là une contrainte si odieuse qu'on ne puisse l’admettre, et ferons-nous rentrer ce cas dans la liste de ceux où l'exécution en nature est impossible? Nous ne le croyons pas. Il n’est pas plus odieux d'opérer un transfert de possession par la force qu’un transfert de propriété. Or cette dernière hypothèque se réalise journellement. Dira-t-on que l’on va ainsi contre la volonté du stipulant? D'une façon, peut-être, mais au fond, en traitant, il consentait bien à transmettre la possession de l’objet promis en gage. L'exécution manu militari ne sera que la mise en œuvre

de sa volonté datant du jour de la promesse.

Me

Qu'arriverait-il en fait d’ailleurs si l’on admettait pas cette manière de voir? C’est que les tribunaux, désireux de faire respecter les conventions de bonne foi librement intervenues condamneraient le débiteur à de fortes astreintes. Le résultat atteint sera le même. Les moyens seuls changeront. Nous devons reconnaître que ces raisons n'ont pas convaincu la jurisprudence, car dans les hypothèses de promesses de gage non tenues où elle a eu à intervenir, elle n’a jamais accordé que des dommages-intérêts.

Le bénéficiaire de la promesse consoliderait grandement sa situation en l’accompagnant d’un contrat de garantie. Cet usage est fréquent dans l’ouverture de crédit qui n’est qu’une promesse de prêt. Généralement, les conventions de cette sorte sont passées par devant notaire, et ceux-ci y adjoignent une hypothèque. On concevrait difficilement une promesse de gage accompagnée d’une hypothèque, mais la chose n’est pas impossible. Les parties seraient alors dès le jours de la promesse dans la situation qu'elles occuperaient après un jugement condamnant l’auteur de la promesse à parfaire le contrat avec cette différence qu'après le jugement, le bénéficiaire de la promesse aura une hypothèque générale tandis que les parties auraient pu convenir d’une hypothèque spéciale.

La promesse d’hypothèque, nous l’avons vu dans notre première partie, est parfaitement valable. Ce

n’est pas à dire pourtant que le créancier puisse, en

vertu de cette promesse d’hypothèque, prendre inscription sur les biens du débiteur, car, ainsi que le fait justement observer Duranton, il ne suffit pas, pour la validité de l’hypothèque, que toutes les formalités requises pour l'inscription aient été ponctuellement suivies. L'inscription et la convention d’hypothèque sont en effet deux choses distinctes, et il ne peut y avoir d'inscription valable qu'en raison d'une constitution d’hypothèque valable elle-même.

Mais si le débiteur se refusait à fournir l’hypothèque qu'il a promise, le créancier le traduirait en justice pour l'y faire condamner. Et, en vertu du jugement qu'il obtiendrait, il aurait non plus une hypothèque limitée à certains immeubles, mais une hypothèque sur tous les biens, parce qu’elle dérivera d’un jugement. Ce sera pour le débiteur, la juste peine de son manque de foi.

Cette solution est presqu'universellement admise et l’on en conçoit difficilement d'autre. À supposer que le jugement obtenu n'accorde que des dommagesintérêts, ce jugement, comme tous les jugements, emportera hypothèque judiciaire. Ou la promesse d’hypothèque est nulle, et elle est de nul effet, ou elle est valable, et alors « le créancier est en droit d'en exiger l’accomplissement au moyen de la passation d’un acte notarié, et, en cas de refus du débiteur, de provoquer contre lui un jugement, qui emportera hypothèque

judiciaire ? ». Il nous parait impossible de s’écarter des termes de ce dilemne, aussi bien tous les auteurs qui jugent valable la promesse d’hypothèque lui accordent

les mêmes effets que nous lui donnons nous-même?.

Pour que le bénéficiaire d’une promesse ait une action tendant à obliger son auteur à la réaliser, il faut, bien entendu, qu’il s'agisse d’une simple promesse et non d’une constitution d’hypothèque faite par acte sous semg privé qui serait radicalement nulle. C’est ce qu’a reconnu un arrêt de (Cassation * disant qu'il y avait dans l’espèce une hypothèque sous seing privée et non pas « une simple promesse d’hypothèque, laquelle autoriserait le créancier à agir contre le débiteur pour le contraindre à fournir en réalité l’hypothèque

promise ».

Cette décision n’est pas isolée dans notre jurisprudence. Un arrêt de la Chambre des Requêtes * reproduit presque textuellement les termes de l’arrêt de 1844.

Nous pourrions encore citer en ce sens un jugement