Rafionelle Lnndwirthschafl

2. J’ai pu donner des détails précis sur une institution très intéressante et très peu connue, grâce aux renseignements complets qui m’ont été fournis par.M. Olive ira Martins, l'auteur de l’excellent livre Quadro das insti luçoes primitivus, et de M. Deslandes, qui a publié â ce sujet une note dans le volume édité par leCobden Club. Land-Oanure in various Countries. V. aussi Oswald Çrawford, Portugal old and ncwt ch. v.

Le tenancier, foreiro, dispose librement du bien qu’il peut vendre, hypothéquer, donner ou léguer. D’autre part, il est tenu de supporter toutes les charges, impôts et redevances de toute nature.

En cas de vente du foro par le foreiro, le senhorio a un droit de préférence, à prix égal, et de même si le senhorio vend le domaine éminent, dominio directo, le foreiro a un droit de préférence à la même condition.

Autrefois le foreiro devait payer au senhorio, quand la propriété changeait de mains, une certaine redevance appelée laudemio, en cas de vente (inter vivos), et luctuosa, en cas de succession i ’post morlem). Semblables stipulations sont interdites maintenant pour l’avenir, et tous les laudemios ancictis sont réduits au quarantième du prix de vente. Les contrats de sous-emprazamento ou sous -aforamenlo sont aussi défendus; mais la validité de ceux qui existent est reconnue.

Tous les prazamentos à vie ou pour plusieurs vies sont déclarés perpétuels.

On pense que l’origine de ce mode de tenure doit être cherchée dans l'emphyléose du droit romain. Avant le xni® siècle, l' aforamenlo était un bail de longue durée, parfois à vie, avec partage des fruits garanti au tenancier. Foro, du latin forum, en Espagnol fuero (v. Ducange, Glossarium, v® Forum), signifiait une garantie, une charte. Le terme emprazamenln était réservé pour désigner un bail perpétuel. Le roi Jean I" (1383-1 133), ayant exempté les terres louées de cette façon de la jugada ou contribution foncière, ce contrat devint dès lors très fréquent. Un autre motif l'avait fait adopter déjà précédemment. Les guerres constantes avec les Maures, du vm® au jhii® siècle, avaient dépeuplé le Midi et le centre du Portugal. Quand ces provinces furent successivement reconquises, les rois y taillèrent de grands domaines concédés aux seigneurs, aux églises et aux couvents, même à des colonies françaises qui vinrent s’y fixer, mais la difficulté était d'y appeler des cultivateurs. Le meilleur moyen était de leur donner une quasi-propriété, en leur concédant une tenure perpétuelle avec redevance fixe. Les rois, particulièrement Alfonso III (xui® siècle) créèrent un grand nombre de communes rurales, concelhos, avec des chartes, forai, et des terres. Celles-ci furent partagées entre les habitants, qui obtinrent cha-

LE BAIL HÉRÉDITAIRE

cuti leur concella (du lalin eoredium , v. Ducange, Gloss.), moyennant une redevance fixe; les forêts et les pâturages restèrent propriété collective. L ’a/oramenlo ayant donné de bons résultats fut également adopté au nord du Tage par les seigneurs et les abbayes. On y introduisit des aforamentos collectifs. Le domaine était divisé en exploitations, casaes (du latin casale, v. Ducange, Gloss.); ils étaient concédés à des groupes de dix, vingt ou trente colons qui étaient solidairement tenus de payer le fermage, foro. Chaque exploitation comprenait des champs labourés et une part proportionnelle des bois, des prés et des terres vagues à défricher. Les prazos non cultivés et abandonnés revenaient au seigneur. LeCodede l-llG ( Ordenaçoes Alfoncinns, du nom du roi Alfonse V, 1133-1481) réunit et coordonna toutes les régies du droit coutumier antérieur relatives à Yaforamento et à Vemprazamento, dont les conditions devinrent les mêmes. Les codes postérieurs de 1521 et de 1003 n’y introduisirent pas de modifications'.

Il existait jadis trois espèces d'aforamento : 1° perpétuel ; 2* de famille finissant avec la famille; 3° à trois vies, soit à nomination libre quand le foreiro peut choisir son successeur et celui-ci le troisième, soit à nomination restreinte, quand l'acte constitutif détermine les trois successeurs.

Le sous-emphytéose était devenu fréquent depuis que le revenu de la terre avait permis au foreiro desous-louer avec avantage, surtout quand le domaine dont il disposait était assez vaste pour créer plusieurs petites exploitations. Dans la partie méridionale du Portugal, au sud du Tage, dans les Algarves et dans l’Alemtejo, les latifundia féodaux se maintinrent avec le bail à ferme et le salariat rural, malgré la création par les rois de communes à aforamentos. Il en est résulté que la culture y est complètement extensive. Des oliviers garnissent les collines; mais dans la région basse on ne rencontre que quelques champs de blé très mal cultivés, d’immenses pâturages maigres, où errent des troupeaux de moulons et de porcs et par ci par là des forêts de chênes-liège. Au nord du Tage, au contraire, et surtout dans le Minho où Yafnramento est le mode de lenure général, la propriété est très divisée. Les campagnes sont couvertes de

I. Le jurisconsulte Corrca Pelles a exposé et commenté les lois relatives à I Aforrunento (laussou livre Qaesto « de tiitntoemp'iylevtico, Coiuibra, tSJl.

demeures rurales ; le salariat est inconnu ; les foreirot font valoir avec soin leurs petites exploitations, dont ils sont pour ainsi dire propriétaires, car le fermage fixe ne diffère guère de l’impôt. Assurés de jouir du fruit de leur travail et de leurs améliorations, ils ont mis en culture presque toutes les terres vagues susceptibles de l’être. Aussi la proportion des terres cultivées est presque deux fois aussi favorable que dans le reste du pays, comme le prouve la statistique suivante.

Kil. car. Cultivas. Incultes. Total.

Minho 4.9S0 2,392 1,312

Autres provinces 41,440 39.353 80,193

La densité de la population dans un pays essentiellement agricole est la meilleure pierre de touche de l’avancement de l'agriculture; or on compte par kilomètre carré dans les préfectures formant l'ancienne province du Minho : Porto 182 habitants; Braga 122 ; Vianna 1)2; et dans celles qui forment la Beira : Areiro 80; Coimbra 85; Vi/.eu 83; tandis que dans le centre la densité tombe à 54 et & 25, et même dans l'Alcmlejo à 17. Quand on visite le Portugal on est frappé du contraste qu'offrent les tristes plaines du Midi inhabitées, nues, brûlées par le soleil, très semblables à la campagne romaine, et le nord tout parsemé de jolies habitations, qu’ombragent de beaux arbres, des vergers, des vignes et qu’entourent des champs aussi bien soignés que ceux de la haute Lombardie ou du Tessin.

En Italie, le contralto di livello était très fréquent au moyen âge, et il existe encore dans plusieurs provinces, notamment dans la Lombardie et la Toscane. Dans d’anciens documents du vi6 au xiii* siècle, on voit souvent figurer les tibellarii. Les règles principales du contrai datent, croit M. Jacini, du temps de l’empire romain. M. Roscher en trouve l’origine dans l’emphytéose, que le moyen âge emprunta au droit romain. Aliéner un immeuble, dont on ne pouvait paslirer parti, à des cultivateurs qui s’engageaient k le faire valoir, moyennant une rente fixe ou canon et le paiement de certains droits, laudcmii, en cas de transmission, c’était un contrat avantageux aux deux parties, et il n’est pas étonnant qu’au moyen âge les grands propriétaires, qui manquaient de capitaux et de fermiers pour exploiter leurs

LE 1U IL HÉRÉDITAIRE

vastes domaines, aient eu recours à ce moyen de s'assurer un revenu parfaitement garanti. Aujourd’hui les livelli tendent à disparaître en Italie, d'abord parce qu'ici, comme au Portugal, la législation civile et les tribunaux sont hostiles à ces rentes perpétuelles, qui rappellent, dit-on, les droits féodaux, ea second lieu, parce que le régime de la pleine propriété parait désormais seul rationnel, et qu’on supporte difficilement tout ce qui le restreint.

Le beklem-regt , qui est général dans la province néerlandaise de (îroningue ', est entièrement semblable à Vaforamenlo portugais. C'est une preuve de plus à l'appui de cette remarque de Tocqueville qu'au moyen âge, sous les dehors d’une grande diversité, les coutumes étaient au fond partout les mêmes. Pour que le beklem-regl et Vaforamenlo présentent aujourd’hui des caractères identiques aux deux extrémités de l’Europe, il faut que ce contrat ait été autrefois en usage dans les régions intermédiaires. 11 en est de ces antiques institutions exactement comme de certaines plantes alpines qu'on ne retrouve plus aujourd'hui qu'au pôle nord et sur les hautes montagnes de la Suisse, maisqui vivaient dans toute l’Europe à l'époque glaciaire.

Le beklem-regl est le droit d'occuper un bien moyennant le paiement d'une rente annuelle, que le propriétaire ne peut jamais augmenter; le droit passe aux héritiers aussi bien en ligne collatérale qu'en ligne directe. Le tenancier, le beklemde meyer, peut le léguer par testament, le vendre, le louer, le donner même en hypothèque sans le consentement du propriétaire ; ma's chaque fois que le droit change de main par héritage ou par vente, il faut payer au propriétaire la valeur d’une ou de deux années de fermage. Les bâtiments qui garnissent le fonds appartiennent d'ordinaire au tenancier, qui peut réclamer le prix des matériaux, si son droit vient â s'éteindre. C'est celuici qui paie toutes les contributions ; il ne peut changer la forme de l'exploitation, ni en déprécier la valeur. Le beklem-regl est indivisible; il ne peut jamais reposer que sur la télé d'une seule personne, de sorte qu'un seul des héritiers doit le prendre dans

I. Pour les détails, voyez mon Essai sur l' économie rurale de la Néen lande, et pour le contralto de LiveVo, mes Éludes d’économie rurale de lt Lomluirdie. V. aussi une très bonne étude de M. de Ruyter-Zylker : Ile t régi van Beklemming. Leiden, EDgels, 1SGI.

son lot ; mais en payant le canon stipulé en cas de changement de main, les propinen ', le mari peut faire inscrire sa femme et la femme son mari, et alors l'époux survivant hérite du droit. Quand le fermier est ruiné, ou qu’il est en retard dans le paiement du fermage annuel, le beklem-regl ne s’éteint pas de plein droit: les créanciers ont la faculté de le faire vendre; mais celui qui l’achète doit d'abord payer au propriétaire tous les arriérés.

L’origine de cette variété si curieuse du bail héréditaire est très obscure. Il semble avoir pris naissance au moyen âge sur les terres des couvents. Le sol ayant alors peu de valeur, les moines accordaient volontiers k deB cultivateurs la jouissance d’une certaine étendue de terrain, il la condition que ceuxci payeraient une redevance annuelle , et une autre encore à chaque décès. Ce contrat assurait au couvent un revenu fixe, et le déchargeait de la gestion d’une propriété qui ordinairement ne produisait rien. Les grands propriétaires et les corporations civiles l'adoptèrent également. Ils s’étaient réservé, parait-il, la faculté de renvoyer le tenancier tous les dix ans; mais ils n’en liront pas usage, parce qu’ils auraient dû payer la valeur des constructions, et qu’ils auraient eu de la peine k retrouver un autre locataire. Pendant les troubles du seizième siècle, le droit devint de fait héréditaire, ou du moins plusieurs arrêts le déclarèrent tel. La jurisprudence et la coutume tranchèrent les différents points contestés; une formule plus claire fut rédigée, généralement acceptée, et depuis lors le beklem-regl ainsi réglé s'est maintenu à côté du Code civil, toujours res-

I. Ce mot vient évidemment du grec Ilpoicivetv, boire, vider la coupe en cérémonie, et il semble rappeler cet usage des Germains, qui, à ce que rapporte Tacite, sanctionnaient toutes leurs transactions juridiques en buvant du vin. Pro/iinen est l'équivalent du / ol de vin payé eu plusieurs pays au renouvellement du bail. La redevance annuelle due au propriétaire varie extrêmement, et plutôt d'après l'époque de laeouslilution de la rente que d'après la valeur actuelle de la terre. On peut compter de 5 à 6 jusqu'à 10 ou to florins par hectare. La valeur vénale du droit du fermier dépend du prix des denrées, de la prospérité de l'agriculture, et aussi du chiffre de la redevance anuuelle. Vers 1HÎ2, la valeur du beklem-regl était tombée si bas qu’on ne trouvait plus à le vendre; au contraire, depuis l'ouverture du marché anglais, le tenancier a vu scs bénéfices augmenter à tel point que déjà il commence à sous-louer à des fermiers ordinaires, circonstance fâcheuse, car dès lors tous les avantages du bekletn->egt disparaissent. Eu pleine propriété, la terre se vend environ 2,500 à O.OO'1 florius l'bectare [l Qor. = 2 fr. 11 cent.).

LE BAIL HÉRÉDITAIRE. 525

perlé, et de plus universellement adopté dans toute la province de Groningue.

Ce qui étonne extrêmement, c’est que ce droit, en apparence si compliqué, si suranné, puisse se répandre aujourd’hui même et gagner du terrain. Voici l’explication de cette énigme économique. D'abord le propriétaire qui veut céder le beklem-regt sur sa terre reçoit une forte somme et conserve encore, nominalement au moins, la propriété. Ensuite celui qui cultive son propre bien, et qui a besoin d’argent, peut vendre la nue-propriété, en se réservant le beklem-regt pour lui-méine 1 ; mais l'origine ordinaire des nouveaux contrats de ce genre est la vente publique, parce qu’en vendant séparément la nue-propriété et le bail héréditaire, on réalise une plus forte somme que si l'on vend en bloc la pleine propriété. C'est ainsi que des polders , terrains conquis sur la mer et endigués depuis une vingtaine d’années seulement, sont soumis au beklem-regt.

Quiconque a réfléchi aux inconvénients du bail à ferme ordinaire comprendra sans peine les avantages du contrat adopté en Groningue. L'un des écrivains les plus compétents en celte matière, M. Hippolyte Passy, a dit avec raison : « Il n'est de mode de location très favorable aux progrès de la production que ceux qui, par des stipulations bien entendues, créent aux cultivateurs un intérêt continu à ne rien négliger pour féconder de plus en plus le présent et l’avenir. » Or le beklem-regt répond parfaitement à ce programme. Le tenancier peut entreprendre les plus coûteuses améliorations; il est sûr d’en recueillir tout le profil, et il n’est pas menacé, comme le locataire ordinaire,

I. Voici la traduction (le quelques affiches de vente de droits de Beklemming et de biens soumis au Bektemming :

— « A la requête de Anje Coru. Havinga, veuve G.-H. Medenia et enfants, est mis en vente : 1° nue ferme avec bektemming perpétuel • héritable » A tous les degrés, de hcct. lu. 8ï. 10 de terre arable; fermage annuel, florins 54 . 60 B. (I fi. = î fr. II). »

— » A la requête de dame A.-R. Jellsema, veuve D.-E. Kletna, est mis en vente une ferme libre du don sixannud et le bektemming perpétuel • béritable » a tous les degrés, de hect. 4. 85. 80 de terre arable; fermage annuel, florins 35, »

— « A la requête de S.-H. Srnit, est mis en vente la propriété feigemlom), d'une terre avec maison de ferme soumis au bekle.. ming fonder lleklemming), et hect. 23. 5o. 80 de terre, fermage annuel; florins IÎ0. »

Le fermage est si peu élevé paire que 1rs bâtiments appartiennent au fermier et que le bektemming remonte A une date très reculée.

52fi

d’avoir à payer un fermage d'autant plus élevé qu’il a plus contribué à augmenter la fertilité du bien qu’il occupe. La récompense légitime du travail est le produit qu'il fait naître, et l'homme travaille d'autant mieux qu'il est certain de jouir du fruit de ses elforts. Le beklem-regl, assurant aux cultivateurs la pleine jouissance de toute augmentation du produit, est donc le plus énergique des stimulants : il encourage l'esprit de perfectionnement, que le bail à court terme met à l'amende.

M. Ro=cher prétend que le fermier appliquera à faire valoir la terre plus de capital que le propriétaire, parce que celui-ci devra consacrer à l’achat du fonds une somme considérable, que le premier peut employer à augmenter l'intensité de la culture. Celle remarque est spécieuse ; je ne la crois cependant pas fondée. En effet, celui qui aura acheté le fonds peut lever sur hypothèque la somme nécessaire pour améliorer sa culture ; il paiera alors sous forme d’intérêts ce qu'il aurait payé comme fermage, et il aura cet énorme avantage qu’il profilera exclusivement de toutes les améliorations, sans risquer de les voir tourner à son détriment, à l'expiration du bail. En tous cas, le belclem vegl échappe complètement à l'inconvénient signalé par M. Roscher. Le cultivateur, n’achetant qu'un droit de bail héréditaire, l'obtient k meilleur marché, et peut consacrer à la culture toute la somme qu'il aurait dé débourser pour acquérir en sus la nue-propriété qu'il laisse maintenant à un autre. Tout en ne dépensant qu'une somme très inférieure à celle qu'il aurait dit donner pour le domaine complet, il est sûr néamoins de jouir des bons résultats de tous les travaux qu'il fera exécuter. Le bcklem-rrgt réunit donc l’avantage que M. Roscher attribue au bail 1» ferme, à la sécurité pour l’avenir que donne la propriété.

On a fait encore une autre objection à la propriété de la terre mise aux mains du cultivateur. On a dit que le cultivateur propriétaire, certain d'avoir de quoi vivre et n’étant pas stimulé par la hausse des fermages, s’endormait dans la routine et ne tirait pas du sol tout ce qu’il peut produire. Cette objection fait penser à la question naïvement cruelle qu’on trouve dans le testament du cardinal Richelieu : jusqu’à quel point doit-on permettre que le peuple soit à son aise? Nous ne pouvons croire que la propriété qui donne du bien-être au laboureur endorme son activité, et nous persistons à penser que nul ne tirera plus de profit de

LE RAIL RÊRÉDITAIRE.

la terre que celui qui la possède. Mais, en fût-il autrement, le beklem-regt aurait ici encore l'avantage sur la propriété ordinaire, car comme l’un des enfants doit seul hériter de l’exploitation, le père sera stimulé à obtenir du sol tout ce qu’il peut donner, afin de pouvoir économiser la part des'.inée lises autres enfants, sinon il faudrait vendre le bail héréditaire pour sortir d’indivision. On peut donc afürmer que le beklem-regt favorise, encore plus que la propriété, la bonne culture de la terre, en permettant d’y accumuler plus de capital, et en poussant celui qui la fait valoir à redoubler d'efforts pour récolter le plus possible.

Comme une propriété soumise au bail héréditaire ne peut être divisée sans le consentement du propriétaire, ce contrat est un obstacle naturel au morcellement des terres. Il empêche le dépècement inopportun des exploitations, suite de l’égalité des partages, et pourtant il ne rend pas impossible, comme le majorât, une division qu’une bonne économie conseille, car si la division amène un avantage réel, il suffit d’en faire protiler aussi le propriétaire pour qu’il y consente.

Ceux qui, frappés des prévisions de Malthus, craignent l'accroissement excessif de la population, doivent être partisans du beklem régi, car ce système y oppose une entrave efficace. Le nombre des formes est limité, et comme les (ils des cultivateurs sont habitués à une glande aisance, ils ne songent pas û se marier jeunes, sauf à faire hausser ensuite le prix des terres par une concurrence inconsidérée qui pousse au morcellement. Ayant de l'instruction, ils se font une carrière ou émigrent, et quand ils prennent femme, c'est qu'ils ont trouvé de quoi la nourrir, elle et les enfants qu'elle peut leur donner. Ainsi le beklem-regt, tout en favorisant la production «le la richesse, tend à limiter le nombre de ceux qui ont h la partager, et contribue ainsi par une double action à augmenter le bien-être des populations.

Mais, dira-t-on, si ce système d'amodiation est supérieur au bail à ferme, il est inferieur à la propriété. Sans doute il l'est en quelque manière, puisque le beklemde meyer doit payer un loyer et que le propriétaire n’en paie pas ; mais il y a une grande différence h l’avantage du beklem-regt , c’est qu’avec ce système, le beklemde meyer cultive lui-même, tandis que le propriétaire

louerait la terre. Supposons le beklem-regt aboli en Groningue, qu’en résulterait-il? C’est qu’ici, comme partout où la terre a une grande valeur, celui qui posséderait un demi-million sous la forme de 80 ou 100 hectares irait habiter la ville et céderait l'exploitation de son bien à un locataire, dont il aurait soin d’augmenter exactement le fermage, tous les six ou neuf ans.

Un droit bizarre et emprunté au moyen Age a donc pour effet de créer, en Hollande et en Portugal, une classe de cultivateurs jouissant de tous les bénéfices de la propriété, sauf qu'ils ne gardent pas pour eux le produit net, ce qui précisément les eût éloignés de la culture. Au lieu de locataires tremblant de perdre leur ferme, reculant devant toute amélioration coûteuse, cachant leur bien-être et dépendant de leur maître, nous rencontrons en Groningue une sorte d'usufruitiers libres, fiers, simples de mœurs, mais avides de lumières, comprenant les avantages de l’instruction, et ne négligeant rien pour la répandre parmi eux; pratiquant la culture, non comme une routine aveugle et un métier dédaigné, mais comme une noble occupation qui leur apporte la fortune, de l’influence et le respect de tous, et qui exige l’emploi des facultés de l’intelligence et de la volonté ; économes pour eux-mêmes, mais prodigues pour leur domaine, disposés à tous les sacrifices pour drainer leurs terres, rebâtir ou agrandir leurs bâtiments, se procurer les meilleures machines et les meilleures races d’animaux, et enfin contents de leur étal, parce que leur sort ne dépend que de leur activité et de leur prévoyance.

Aussi longtemps donc que le beklemde meyer cultive lui— même la terre, le bail héréditaire n’a que de bons effets. Malheureusement ils viennent à cesser du moment où, faisant usage du droit qu’il a de sous-louer, il cède à un autre le droit d’exploiter le domaine, moyennant un fermage qu'il perçoit, et sur lequel il paie le nu-propriétaire. Dès lors tous les inconvénients du bail à ferme reparaissent, et l’on rentre dans les conditions ordinaires qu’on retrouve ailleurs, avec celle différence que le cultivateur doit entretenir deux catégories d'oisifs au lieu d’une. La sous-location était très rare autrefois, parce que les profits que donnait la culture suffisaient seulement à nourrir la famille du beklemde meyer quand celui-ci faisait valoir le bien par lui-même; mais depuis la hausse de toutes les denrées alimen-

LE' BAIL HÉRÉDITAIRE

Inires, surcoût depuis l’ouverture du marché anglais, le bénéüce est assez grand pour qu’il puisse trouver un sous-locataire disposé à payer un fermage dépassant la rente que perçoit le nupropriétaire, et ainsi la sous-location commence à s'introduire. C’est un fait qu’on ne peut s’empêcher de regretter en le constaiant. La baisse du prix du blé dans ces dernières années a modifié cette situation.

Dans l’Ile de Jersey, le même mode de tenure est aussi en usage. En France, dans les terriers de la plupart des monastères et des cathédrales, on trouve des concessions de terre indiquées par la formule : damus in perpeluam emphiteusim. Ce mode de tenure était donc très général. Les quevaises avaient également tous les caractères du bail héréditaire; mais, d’après les renseignements qu’a bien voulu me communiquer M. de Lavergne, le propriétaire a acquis peu il peu le droit de donner congé au tenancier, en lui remboursant, à dire d’expert, la valeur des édifices.

Le bail à domaine congéable est une tenure spéciale à la Bretagne où elle est surtout en usage dans les usemens de Rohan, Cornouaille, Léon, Brouerec et Tréguier. L’origine en si xpliquée ainsi par l’article 3 de 1 ’usemenl de Tréguier : << Lorsque le propriétaire d’une maison et terres de la campagne a besoin d'argent, qu'il veut assurer les rentes d’une terre éloignée, et n’avoir pas l’embarras des réparations, il donne sa terre ou maison il covenant ou domaine congéable, à la charge de payer une rente et de faire les corvées ordinaires, pour en jouir par le preneur à perpétuité, sauf le droit du seigneur de le congédier toutefois et qualités, en le remboursant de ses droits convenanciers au dire des priseurs. » « La condition de ce bail, dit Merlin, est une espèce de clause comme si l’on disait ; Je vous accorde le fonds à litre précaire et la superficie en propriété, ce bail est donc plus avantageux au colon que l’cmphytéose, en ce qu’il ne perd pas les améliorations comme l’emphytéote *. »

I. Voyez Merlin, liép., I, p. 590, et Aulnier, Traité du domaine congéable. Eu Danemark, il existe des baux qui durent autant que la vie du locataire ou Faesler : on les appelle l.irfæste. Le perler, quand il entre en possession de la terre, doit payer le indfiestnmg ( laudemium ) landgitde. Il ne peut ni sous-louer, ni céder son droit d’occupation. Certaines propriétés sont obligatoirement soumises au Liofirite. Cette obligation s'appelle /'œstelvanÿ (V. cliap. xxi).

E. de Laveueyi. 34

« Au jtvm* siècle on condamnait les baux temporaires. Au contraire, les lois qui datent du siècle actuel, sous l'empire d’une hostilité parfois aveugle contre l'ancien régime, interdirent ce qui est l’essence même du bail héréditaire, la constitution de rentes perpétuelles nonrachetables, parce qu’on y voyait un reste du régime féodal. Les législations de la plupart des pays s’inspirent aujourd’hui de l'article 530 du Code civil français, qui porte : « Toute rente établie à perpétuité pour le prix de la vente d’un immeuble, ou comme condition de la cession à titre onéreux ou gratuit, est essentiellement rachetable. » Cependant le bail héréditaire, avec les conditions du bcklem regt et de Yaforamcnto, présente comme nous l’avons vu, des avantages réels. Ce qui le prouve, c’est la prospérité exceptionnelle qu’il assure à deux régions, qui d’ailleurs n’ont absolument rien de commun, le Minho en Portugal et la Groningue dans les Pays-Bas. Le bail héréditaire, imposant l’indivisibilité du domaine, empêche le morcellement excessif; il donne pleine sécurité au tenancier, et l’encourage ainsi à faire toutes les améliorations nécessaires, même les plus coûteuses. Il est donc bien supérieur, sous ce rapport, au bail temporaire, qui enlève au fermier loule garantie pour l’avenir et tout stimulant pour l’immobilisation du capital.

J’ai cru faire chose utile en appelant l’attention sur ces formes diverses de la propriété archaïque parce que les sociétés modernes ne sont pas encore arrivées à une organisation agraire parfaite et définitive. L’avenir social est assez sombre pour que l’on cherche partout, même dans le passé, les moyens d’en conjurer les dangers. Sans doute, ces institutions des époques primitivesne renaîtront pas ; les besoins, les idées, les sentiments de l'Age patriarcal les avaient produites et pouvaient seuls les faire durer. Or tout cela s’est évanoui sans retour. La confraternité, et l’association intime qui en résultait, ont disparu d’abord du village, puis de la famille. Aujourd’hui l’individu reste isolé en face de la société anonyme et du couvent, qui prennent la place des communautés et des familles patriarcales. Or qui l’emportera définitivement, du petit propriétaire indépendant, comme on l'a vu en France depuis la Révolution, ou des latifundia, comme à Rome et en Angleterre? Une opinion très accréditée veut que ce soient les latifundia, par les mêmes

LE BAIL HÉRÉDITAIRE

raisons qui permettent à la grande industrie d'écraser la petite: l'emploi des machines, la supériorité d’intelligence du grand entrepreneur; mais en agriculture, le triomphe des grandes entreprises n’est pas aussi décisif, parce que les travaux agricoles, étant intermittents, n’admettent pas aussi bien l’application de la machine, ensuite parce que l'étendue bornée des terres productives fait que le prix des denrées agricoles se règle sur les frais de production de celles qui reviennent le plus cher.

Néanmoins il n'est pas impossible que, comme le croient beaucoup d’économistes, la suprématie du capital amène à la longue l’absorption de la petite propriété par les latifun lia , de même que les petits artisans succombent sous la concurrence des manufactures géantes. Si le résultat final devait être de nous ramener ainsi à une situation agraire semblable à celle de l’empire romain, où quelques propriétaires immensément riches vivent en un faste orgueilleux trop souvent accompagné de dépravation, tandis qu’au-dessous d’eux, le travailleur agricole reste plongé dans un état d'ignorance et de misère, et où l’envie et la haine mettent sans cesse deux classes en hostilité et presque en guerre ouverte, on arriverait à jeter en arrière un regard de mélancolique regret sur ces époques primitives où les hommes, unis en groupes de famille par les liens du sang et de la confraternité, trouvaient dans le travail collectif de quoi satisfaire à leurs besoins peu nombreux et peu raffinés, sans les grandeurs, mais aussi sans les amers soucis, les cruelles incertitudes et les luttes incessantes qui troublent nos sociétés modernes.