acte qui acquiert date certaine au moment où il produit ses
(1). Aubry et Rau III 363. $ 278. Civ. rej. 10 Nov. 1862. D 62. I. 470.
(2). Aubry et Rau III 363 $ 278. Cass. 30 juillet 1873. D. 74. 1100:
(3). Aubry et Rau III 363 $ 278.
effets. Il en est de même si le partage a été fait par acte notarié ; ou même par acte sous seings privés, au quel cas le délai courra de la date de l'acte et non pas seulement du jour où il a acquis date certaine, car l'acte sous seings privés, fait foi de sa date inter partes. Jusqu'à quelle époque l'inscription peut être prise, la transcription effectuée pour permettre au vendeur et au copartageant d'exercer leurs privilèges ?
L'inscription peut être prise, la transcription effectuée, tant que au regard du créancier privilégié, la propriété de l'immeuble grevé continue de reposer sur la tête du débiteur et tant que certains évènements tels que la faillite, le décès du débiteur suivi de l'acceptation bénéficiaire de sa succession, ne sont pas venus arrèter le cours des inscriptions.
Mais le moment ou letransfert de propriété devient définitif et opposable aux tiers, a varié avec nos diverses législations ; une étude des différents systèmes, qui ont été en vigueur dans
notre droit, est ici indispensable.
Loi de Brumaire. — L'art. 2 dela loi du 11 Brumaire an vi, portait: « L'hypothèque ne prend rang, iles privilèges sur les immeubles ne produisent d’effet, que par leur inscription sur les registres publics à ce destinés. » Sont seuls soumis au principe de la publicité les privilèges dits «de Bâtisse» et celui du vendeur consacré par la loi, sous la dénomination de « droits du précédent propriétaire.» Le privilège était conservé par la transcription du titre de mutation, qui devait être suivie d’une inscription d'office prise par le conservateur.
Les dispositions de la loi de Brumaire relatives au privilège du vendeur ont donné lieu à de très vives controverses. Dans une première opinion, on a dit que le privilège était conservé
à quelque époque qu’ait eu lieu la transcription (ce que tout
le monde admet) mais à cette condition qu'il n’y ait pas eu antérieurement à cette transcription, une revente transcrite, elle-même avant la première vente. Cette thèse a été particulièrement soutenue par M. Duverger dans la « Revue prat. de dr.fr. X. p. 161, XVIII. p. 449et 528.» C'était l'opinion régnante au moment de la rédaction dela loi de 1855, puisque l’art. 6, en accordant au vendeur, un délai de 45 jours pour faire inscrire son privilège, nonobstant toute transcription contraire, a eu précisément pour but d'éviter ce danger des reventes précipitées. M. Valette a prétendu au contraire, et, avec des arguments d’une très grande puissance, que sous l'empire de la loi de l’an vir, la transcription de la revente n'avait point pour effet d’anéantir le privilège du premier vendeur non encore publié. Le privilège est pour lui un droit retenu et le second vendeur ne peut pas transmettre au second acheteur, plus de droits qu’il n’en avait lui-même. (De l'effet de la transc. retat. au priv. du vendeur. Rev. prat. XVI. p. 433).
Dans un autre ordre d'idées, M. Valette a également soutenu que la transcription sous l'empire de la loi de l’an vi, ne suffisait pas pour conserver le privilège du vendeur, que «le privilège dépendait de l’existence de l'inscription, sauf le recours du vendeur contre le conservateur. » Le texte de l’art, 29, qu'il invoque en ce sens, ne paraît pas absolument concluant. (Valette de l’effet ordinaire de la transer. en matière de priv. immobiliers, dans le mélange de droit et de législation I. p. 46 V.) Voici les termes de l'art. 29 : « Lorsque le titre de mutation constate qu'il est dù au précédent propriétaire ou à ses ayants-cause, soit la totalité, ou partie du prix, la trans-
cription conserve à ceux-ci le droit de préférence sur les biens
aliénés, à l’effet de quoi, le conservateur des hypothèques fait inscrire sur ses registres, les créances non encore inscrites qui en résulteraient. » L'arrêt de la Cour de Cassation du 13 Novembre 1813, que l’on pourrait être tenté d’invoquer en ce sens, n’est rien moins que concluant, puisqu'il assimile la loi de Brumaire art. 29 au code civil. 2108.
La loi de Brumaire connaissait-elle le privilège du copartageant? Oui, suivant M. Valette, qui décide que l'inscription prise par le copartageant créancier, lui donnait le droit de primer tous les créanciers hypothécaires du copartageant débiteur, même ceux qui étaient inscrits antérieurement. Après voir dit: « Nous admettons volontiers que si le vendeur a un titre en règle, c’est-à-dire, qui mentionre la créance du prix, on peut dire, si l’on veut qu'ici la nature du privilège est de primer les hypothèques établies du chef de l'acheteur, malgré l’autériorité de leur inscription.» Le savant auteur. ajoute: « Je pense qu'il devait en être de même quant au privilège du copartageant. » On trouve dans le même sens un arrêt de la Cour de Paris du 26 Décembre 1807 et un autre arrêt de la même cour du 19 juin 1817. Ces arrêts admettent comme constant que le copartageant avait un privilège, ils ne tranchent que des questions d'inscriptions ou de publicité. Au contraire, Mourlon,dans ses répétitions écrites I. III. p. 571, nous dit : « La loi de Brumaire ne reconnaissait
point le privilège des copartageants. »
D'après le principe inauguré par cette loi, dont le principe était empunté à la législation des pays de nantissement, l'acquéreur d’un immeuble, n'en devenait propriétaire à l'égard des tiers que par la transcription. Jusqu'à l’accom-
plissement de cette formalité, le titre de l'acquéreur n’était pas
opposable aux créanciers hypothécaires ou privilégiés de l’aliénateur en leur qualité de tiers. De là leur droit qui leur appartenait de s'inscrire pour exercer leur droit de suite, même après l’aliénation de l'immeuble et tant que la transcription n’a pas été effectuée. Mais tout privilège, inscrit postérieurement à la transcription n’était pas opposable à l'acquéreur, ni à ses ayants-cause. D'où de graves inconvénients : les vendeurs étaient exposés aux dangers de reventes précipitées ; les copartageants (si on, admet que la loi de Brumaire connaissait ce privilège) étaient eux aussi menacés, car il suffisait à leurs copartageants de revendre immédiatement les immeubles mis dans leurs lots, avant que leur créancier ait eu le temps matériel d'inscrire son privilège, pour qu'ils soient exposés à n’avoir plus la garantie sur
laquelle ils étaient en droit de compter.
Code Civil. — Nous étudierons en détail, les dispositions du Code Civil, combinées avec celles de la loi du 23 Mars 1855, dispositions, qui nous régissent actuellement. Qu'il nous suffise ici, dans cet exposé historique, de dire que les contrats onéreux étaient, opposables aux tiers par eux-mêmes, sans le secours de la transcription. Aucun délai, n'étant accordé au vendeur et au copartageant, pour l'exercice du droit de suite que la loi reconnaissait à leurs privilèges, ils étaient sous ce système encore, menacés par les reventes précipitées.
Code de Procédure. — L'administration de l’'Enr?gistrement fut la première à s’apercevoir que le nouveau régime n'était guère à l'avantage du trésor. Puisque la vente était opposable aux tiers, par elle-même, les parties se gardaient bien de faire
transcrire leurs actes de vente. Kllesévitaient ainsi le droit
proportionnel de 1 fr. 50 0/0. L'administration pour amener les acquéreurs à faire transcrire leurs actes, a!téra sciemment la phrase du Tribun Grenier, où il disait. « La transcription n’est plus nécessaire aujourd’hui pour laitransmission desdroits du vendeur à l'acquéreur, ainsi que le voulait la loi de Brumaire. Elle n’ajoute rien à la force du contrat dont la validité et les effets sont subordonnés aux lois générales relatives aux conventions et à la vente. » L'administration disait: «que la transcription n'aurait pour effet que d’arrêter le cours des inscriptions, qui, sans cela pourraient toujours être faites pour des hypothèques établies sur l'immeuble vendu. »
Grenier protesta, on lui faisait dire le contraire de ce qu’il avait voulu exprimer et un avis du conseil d'Etat du 11 Fructidor an vin, vint confirmer sa rectification. La régie de l’Enregistrement fit alors insérer dans l’art 834 du code de Procédure. qu’on discutait alors une disposition d’après laquelle, les créanciers ayant privilège au hypothèque étaient autorisés à prendre inscription, jusqu’à la transcription de l'acte et même
dans la quinzaine suivante.
Cette nouvelle disposition, constituait certainement un progrès. Il est vrai qu’elle s’harmonisait mal avec la théorie générale du code civil; la propriété acquise à l'acheteur erga omnes par la force du contrat continuait néanmoins, jusqu’à la transcription et mème postérieurement pendant un délai de quinzaine à reposer sur la tête du vendeur au regard de ses créanciers hypothécaires. Mais ce défautde logique était compensé par la protection accordée aux prêteurs sur hypothèque, aux vendeurs et aux copartageants créanciers, qui désormais, n'étaient plus exposés à se voir privés de leur gage par une
aliénation précipitée.
Loi de 1855. — Le plus grand danger pour les prêteurs et les acquéreurs était celui qui pouvaitprovenir d’une aliénation antérieure. Voici un acheteur qui a vérifié avec soin les titres de son vendeur, qui a purgé et payé le prix; il croit être à l’abri de toute éviction. Or il se présente un acquéreur précédent quine s'était pas mis encore en possession, mais dont le titre a date certaine, il est propriétaire et le second acheteur va être dépossédé, sans avoir aucun moyende se prémunir contre l'erreur dont ilest victime. Le second acquéreur était surtou facilement trompé, si son vendeur n'avait tout d’abord aliéné qu'avec réserve d’usufruit. Comment aurait-il pu connaître un pareil arrangement en voyantla possession se continuer dans les mêmes mains ?
Notre régime foncier laissait donc la propriété dans un état assez précaire, aussi dès cette époque, on l’attaqua de divers côtes.
Aussi dès le 4 avril 1850, le gouvernement déposait un projet de réforme sur le bureau de l'assemblée nationale.
Il n’est question dans cet important document que de supprimer les exceptions apportées par le Code au principe de la publicité, en restreignant aux meubles seuls, les privilège de l’art. 2101; mais il n’est nullement question de supprimer ou même de resteindre les délais d'inscriptions de certains privilèges.
Mais ce projet ne devait pas tarder à disparaître avec l'assemblée législative. Ce ne fut qu’en 1853 qu'un nouveau projet sur la transcription en malière hypothécaire, fut présenté au corps législatif, il était loin d’avoir l'importance de celui de 1850. Il n’était plus question, ici, de refondre toute
notre législation hypothécaire, on évitait, au contraire, de
toucher aux règles du Code qui avaient suscité dans les études antérieures les plus vives discussions.
La commission nommée aussitôt après le dépôt du projet se mit à l'œuvre et termina son travail dans l'année ; la discussion ouverte en janvier 14855 fut très courte et le 23 Mars,
Ja nouvelle loi était promulguée.
Sauf quelques modifications de détail, on revenait à a législation de Brumaire; malheureusement les sages dispositions de cette loi, ne s'adaptaient plus aussi bien, aux vœux et aux besoins du pays, car durant ce siècle de progrès, beaucoup d'idées nouvelles avaient germées et l’étude des législations étrangères, avait mieux fait ressortir les imperfections et les inconvénients de ce système de publicité que le législateur
allait donner au pays.
La loi de 1855 était certes, un progrès, si l'on songe aux solutions adoptées par le code, mais était-il suffisant d’avoir ratrappé le terrain perdu? Le véritable progrès ne consiste point à rester stationnaire, c'est la loi des institutions humaines d’être en évolution constante. En repoussant les idées nouvelles germées dans ce siècle en évitant de jeter un coup d'œil surles législations étrangères et de s’instruire des réformes qui s’y étaient opérées, le législateur de 1855 s’ex-
posait à faire une œuvre incomplète.
On le lui a reproché, aussi s'est-il produit depuis 1855 un mouvement d'idées considérable et de nouveau, publicistes et jurisconsultes demandent la révision de notre législation sur ce point. Nous verrons les solutions qu’ils ont proposées, en
étudiaut les projets de réforme sur notre matière.
Système combinés du Code Civil et de la loi de 1855
relativement à la conservation du privilège.
Sous l'empire du Code, pas de délai de rigueur dans lequel doive être effectuée la transcription, ou requise l'inscription. De là il résulte, qu'en principes ces formalités peuvent ètre utilement remplies tant que l'immeuble demeure la propriété de l'acquéreur. Mais comme la vente était efficace erga ommes dès qu’elle était devenue parfaite par le consentement des parties, l'acquéreur pouvait immédiatement revendre l'immeuble et par une transcription opérée aussitôt, anéantir le privilège du premier vendeur. Il y avait là une lacune dans notre législation, aussi la loi de 1855 y a-t-elle apportée une heureuse modification en décidant que le vendeur aurait un délai de 45 jours pour faire inscrire son privilège, nonobstant toute revente postérieure, qui aurait été transcrite.
Exception. Transcription de l’acte d’aliénation. — La loi de 1855 pose donc en principe que la transcription arrêtera le cours des inscriptions du chef du précédent propriétaire, mais dans son art. 6 nous verrons qu’en même temps qu’elle pose la règle générale, elle créée deux exceptions, en faveur du vendeur et du copartageant, en leur accordant un certain délai à partir de la vente ou du partage, pour opérer leurs inscriptions. Ils auront 45 jours pour s'inscrire, nonobstant toute transcription.
Nous trouverons une deuxième exception, au principe, dans le cas de faillite de l’hacheteur, et dans celui de son décès suivi de l'acceptation bénéficiaire de sa succession. Dans ces hypothèses, bien qu'aucune transcription n'ait eu lieu, le cours des inscriptions sera arrèté, le vendeur perdra sa garantie,
souvent sans avoir eu le temps matériel de prendre les mesu-
res conservatoires, sans que, par conséquent aucune négligence ne lui soit imputable.
Mais cette lacune de la loi, n'est pas la seule que nous rencontrions dans cette étude du fonctionnement des privilèges du vendeur et du copartageant, nous verrons que son silence relativement aux legs et donations entre-vifs, et au cas d’expropriation pour cause d'utilité publique a fait naître de très vives controverses.
Mais revenons à notre art. 6 de la loi du 23 Mars 1855. Il dispose donc que le vendeur aura 45 jours depuis son contrat pour inscrire son privilège, malgré toute transcription. D'où les conséquences suivantes.
Le vendeur peut, prendre inscription pour la conservation de son droit, à toute époque, tant que l'immeuble par lui vendu n’est pas sorti du patrimoine de l'acquéreur par la transcription de la revente. Il a le droit de s'inscrire même après 10 ans de la vente par lui consentie, bien que ce délai de 10 ans soit la durée maximum de l'existence d’une inscription hypothécaire et même après trente ans de la date du contrat de vente, si la prescription de l’action personnelle a été interrompue. En un mot, tant que le vendeur originaire reste créancier de son prix et qu'aucun acte de revente n’a été transcrit, le privilège de ce vendeur peut être inscrit (1).
L’expiration du délai de quarante-cinq jours depuis le contrat de vente primitif, ne fait aucun obstacle à cette inscription, ce délai est un délai de faveur pour le vendeur, pen-
dant lequel il pourra prendre inscription, malgré toute trans-
(1). Cassat. 6 Mai 1868. Sirey. 68. 1. 255. Nancy 3 Février 1891 Dalloz. 92. 2. 161. Douai 4 Avril 1895. Dalloz. 97. II. 57. Aubry et Rau III, $. 278 texte et note 6 p. 357.
cription d'acte de revente ultérieure. Mais ce délai ne peut pas. être retourné contre lui, ni faire obstacle à ce que, à n'importe quelle époque, il puisse inscrire son privilège du moment ou aucune transcription de revente n’est venue arrêter les cours de son inscription (1).
Ce droit pour le vendeur de prendre inscription jusqu’à la transcription de l'acte de revente a donné lieu devant la Cour de Cassation à un débat très intéressant et a provoqué une solution très juridique, à notre avis. L'acquéreur avait revendu une portion indivise de l’immeuble par lui acheté, cette revente avait été transcrite et postérieurement à la transcription le vendeur avait inscrit son privilège. Puis, ultérieurement une licitation étant intervenue, le sous-acquéreur de la portion indivise s'était rendu acquéreur sur licitation de la jotalité de l'immeuble. La question s'élevait alors de savoir si l'inscription du privilège ne devait pas être déclarée tardive par application de l’art. 883.
La Cour de Cassation a jugé, que le privilège avait été inscrit par le premier vendeur en temps utile, et qu’il grevait l'immeuble par lui aliéné. En effet, au moment où il avait pris nscription, cet immeuble n’était pas encore sorti du patrimoine de l’acquéreur. Sans doute, il était intervenu une revente partielle, régulièrement transcrite, mais cette revente n'étant que partielle et le sort de l'immeuble tout entier étant subordonné aux résultats du partage ou de la licitation à intervenir, on ne peut pas dire que l'immeuble fut sorti du patrimoine de l'acquèreur au moment de l'inscription prise par le . vendeur. Cette inscription frappait donc bien l'immeuble et
lorsque plus tard la licitation est intervenue, l'effet rétroactif
(1). Caen 24 Avril 1904. D, 1904. 2. 425.
de l’art. 883 n’a pu s'exercer au préjudice du droit acquis au vendeur par son inscription (1).
Lorsque l'immeuble a été l'objet non d'une vente volontaire, mais d’une expropriation pour cause d'utilité publique, le conservateur ne devra pas prendre l'inscription d'office, à la suite de la transcription du jugement d’expropriation. Les textes de la loi du 3 Mai 1841, conduisent à cette solution? non moins que les principes sur lesque's cette loi repose.
Au point de vue des textes, si l'art. 16 de cette loi ordonne la transcription du jugement d’expropriation pour conserver les droits des tiers et purger l'immeuble exproprié des privilèges et hypothèques dont il pourrait ètre grevé, ce texte ne renvoie nullement à l'art. 2108 et ne rappelle pas l'obligation pour le conservateur de prendre l'inscription d'office.
Cette omission de la loi sur l'expropriation est évidemment intentionnelle. D'abord, cette inscription est inutile, puisque d'après l’art. 53 de la même loi, le vendeur peut exiger le paiement ou la consignation du prix avant la prise de possession. Puis, comme l’a dit la Cour de Cassation: «Exiger l’inscription d'office pour chacune des parcelles de terrain comprises dans une expropriation, ce serait multiplier les formalités et donner lieu à des frais considérables, contrairement au système de simplification et d'économies que la loi de 1841 a eu pour objet dans son ersemble (2).
Après nous être ainsi expliqués sur le droit de préférence
et avoir rappelé les règles qui le régissent, il faut parler du
(1). La Martinique 12 Août 1862. Cassation 29 Mai 1866. Sirey. b0,-1893 »
(2). Cassat, 13 Janvier 1847. Sirey. 47. 1. 139. Cassat. 28 Avril 1858. Sirey. 54. 1. 733.
droit de suite et placer le vendeur en présence des sousacquéreurs de l'immeuble. Comme pour le droit de préférence, l'exercice du droit de suite est soumis à Ja condition de la. publicité. Elle doit étre remplie au plus tard, au moment où l'immeuble sort vis-à-vis des tiers, spécialement vis-à-vis du vendeur, du patrimoine de l’acheteur. C'était la règle consacrée par l’art. 2166 et qui a été consacrée par l’art. 6 de la loï de 1755. Ainsi appliquée, au privilège du vendeur, la règle formulée par l’art. 6. al. À de la loi de 1855 aurait conduit à décider que dans le cas de deux ventes successives du même immeuble, la transcription de la seconde, effectuée avant que le premier vendeur ait rempl la formalité prescrite pour la conservation de son privilège entraîne la perte de son privilège, du moins, au point de vue du droit de suite. Par dérogation à cette règle, le premier vendeur est admis à inscrire utilement. son privilège, malgré la transcription du titre du sousacquéreur, s'il est encore dans les quarante-cinq jours de la date de son propre contrat. Prise dans ce délai, l'inscription du premier vendeur rétroagit au jour de la vente ; si le vendeur n’a pas mis à son profit, ce délai de 45 jours, le droit commun Jui devient applicable, son privilège est purgé par la
transcription.
Les dispositions que nous venons d'analyser, et aussi les nombreuses difficultés que nous avons vu surgir entre vendeurs et acquéreurs, à propos de l'exercice de leur privilège, nous amène à donner aux vendeurs et acheteurs les conseils.
suivants :
Conseils aux vendeurs d'immeubles. —— Je vendeur ne doit pas laisser passer le délai de 45 jours à compter de la date de
son contrat, sans faire inscrire son privilège (à moins que le.
ütre n’ait été transcrit); autrement il s'expose à perdre son privilège par suite dela transcription effectuée par un sousacquéreur.
Conseils aux acheteurs d'immeubles. —— L'acheteur ne doit pas payer son prix avant d'avoir fail transcrire son titre et s'être assuré qu'il n'existe à ce moment aucune transcription faite par un autre acquéreur, car celui-ci, lui serait préféré et il pourrait n'avoir qu'un recours illusoire contre un vendeur insolvable. En outre si le titre du vendeur n'est pas transcrit, il sera prudent d'en requérir la transcription, en même temps que celle de son propre contrat. Autrement cet acheteur pourrait être évincé par un acheteur tenant ses droits du vendeur de son vendeur, lequel acheteur aurait fait transerire son titre. Enfin avant de payer son prix l'acquéreur doit soigneusement <onsulter les titres de propriété de son vendeur. S'il résulte de cet examen que le vendeur a lui-mème acheté depuis une époque récente (depuis moins de 45 jours) qu'il se trouve sur ses gardes. Le plus sûr en pareil cas est de ne payer qu'après l'expiration du délai de 45 jours, vérification préalablement faite des points de savoir, si dans ce délai le privilège d’un vendeur antérieur ne s'est pas révélé par une inscription, ou une transcriplion.
Ce que la loi dit dans son article 6. de l'inscription prise dansles 45 jours, il faut évidemment l’étendre à la transcription de l'acte de vente, au point de vue de la conservation du privilège du vendeur. L’art. 6. ne parle, il est vrai, que de l’inscription, mais il n'a pas abrogé l’art. 2108, aux termes duquel la transcription vaut inscription au profit du vendeur.
Lorsque le vendeur se trouve déchu en vertu de la Loi de
1855 de la faculté de faire inscrire son privilège, il perd non
seulement son droitde suite,mais encore son droitdepréférence Le second, ne saurait ici survivre au premier. La loi n'a pas en effet, fixé le délai pour l'inscription du privilège du vendeur pas plus qu’elle n'en a déterminé pour l'inscription des hypothèques. Or, en matière hypothécaire, il est universellement admis que le créancier qui n’a pas pris inscription avant que l'immeuble soit sorti du patrimoine du débiteur, est déchu du droit de préférence, en mème temps que du droit de suite. La même règle doit donc s’appliquerau privilègedu vendeur puisqu'il est régi par les principes du droit commun. L'hypothèque ne confère pas deux droits : un droit de préférence et un droit de suite dont la conservation serait soumise à des règles distinctes. Elle ne confère, pourrions-nous dire, qu’un seul droit, un droit de préférence qui s'exerce de façons différentes suivantque l'immeuble est resté dans le patrimoine du débiteur
ou qu'il en est sorti.
Cette solution, cependant a été contestée sous l'empire de l'art. 834 du Code de Procédure civ. On à prétendu qu'en, réservant au profit du vendeur les autres droits qui pouvaient lui-appartenir, cet article avait entendu parler ds la faculté qu’il aurait de conserver son privilège à l’encontre des autres créanciers par une inscription prise à une époque quelconque, pourvu que ce soit avant la clôture de l’ordre.
Faillite du débiteur. — Un deuxième événement qui va arrèterles cours des inscriptions,et empècherale vendeur defaire inscrire son privilège, c’est: la faillite du débiteur. Ce que le législateur à voulu en frappant ainsi d'inefficacité, les inscriptions requises après l’un des événements indiqués dans les art- 2148 et 448 GC. Co., c’est ne pas laisser aux créanciers le moyen
de s'assurer une cause de préférence dans une liquidation qui
doit s’opérer dans les conditions de la plus stricte égalité. IL défend en conséquence de rendre efficace à l'encontre des tiers, Spécialement des autres créanciers du rnème débiteur un droit qui ne leur était pas opposable. Mais si le droit a déjà acquis toute sa valeur, s’il agil pour le créancier de conserver un rang qui lui appartenait déjà, les dispositions de l'art. 2146 ne recevront plus application.
Ainsi en est-il notamment des inscriptions prises en renouvellement. Mais si le délai de 10 années était expiré sans que l'inscription eût été renouvellée, il en serait autrement. Sans doute, l'hypothèque ou le privilège ne sont pas éteints, mais ils se trouvent destitués de toute valeur à l'égard des tiers, ils ont perdu l'efficacité que leur avait conféré l'inscription aujourd’hui périmée.
Examinons donc le cas ou la faillite va s'opposer à l’inscription du privilège.
Le failli a acheté un immeuble, mais il n’en a pas payé le prix au moment du jugement déclaratifdefaillite. La vente n’a pas été transcrite, le privilège n’a pas été inscrit. Le vendeur pourrait-il encore le conserver soit par une transcription, soit par une inscription ? Si l’on admet quedepuisla loi du 23 mars 4855, le vendeur reste propriétaire jusqu'à la transcription, il est certain que par là mème les art. 2146 et 448 C. Co. seraient écartés. La transcription ne peut ètre faite qu'après lejugement déclaratif. A ce moment là seulement l'acquéreur deviendra propriétaire, mais au même instant l'acquéreur deviendra créancier. Le privilège ne prendra naissance qu’à une date postérieure à la faillite et en vertu des principes, il pourra être utilement conservé, puisque les art. 2146 et 448 n'ont en vue que les droits de préférence nés avant le jugement déclaratif (1)
(1). Pont II. n° 303. Civ. Bordeaux 15 Février 1875. DETAIL.
Mais nous croyons que celte argumentation repose sur une erreur relative à la nature de la transcription, cette formalité, est exigée dans le but unique de rendre la vente opposable aux tiers qui ont acquis des droits sur l’immeuble vendu et qui les ont conservés conformément aux lois. Elle n’est donc requise qu'à l'égard des ayants-cause à titre particulier, elle ne l’est pas à l'égard du vendeur, ni de ses ayants cause à titre universel. Lansles rapports de ces personnes avec l'acheteur, la vente continue à être translative de propriété. Le vendeur a donc cessé immédiatement d’être propriétaire, il est devenu créancier du prix, sa créance est garantie par un privilège, ce privilège doit être rendu public, il peut être soumis à l’art. 448. C. Co. Faut-il appliquer cette disposition ?
On aessayé de l’écarter en disant que l’art. 448, édictant une déchéance, devait être interprèté limitativement. Or il ne parle que d'inscription et le privilège du vendeur se conserva par la transcription.
Cette solution pourrait être exacte, si la transcription était le seul mode de conservation du privilège du vendeur, mais nous savons qu'on peut aussi avoir recours à une inscription. Or ilsemble impossible dans ce dernier cas de ne pas appliquer l’art. 448 C. Co. etnous ne voyons pas de raison de distinguer suivant que la publicité est obtenue par une inscription ou par la transcription; auxtermes de l’art. 2108 la transcription vaut inscripfion. Aussi la majorité des auteurs (1) et la jurisprudence (2) estiment-ils que le privilège du vendeur ne peut être
(1) Troplong III n° 650 Lyon Caen at Renault Pr. dr. Com. II n° 2716. Thézard n° 307.
(2) Lyon 23 Février 1861 et sur pourvoi Civ. req. 2 Décem. 1864 D. 64. 1. 105. Agen 5 décembre 1888. D. 91. 1. 145.
CA
conservé, ni par une inscription prise,ni par une transcription opérée à sa requête, ou à la requête de l'acheteur depuis le jugement déclaratif de faillite, ou depuis le décès suivi de l'acceptation bénéficiaire de la succession. La disposition des art. 2146 et 448 est générale, elle s'applique notamment, à tous les privilèges dont l'efficacité à l'égard destiers est subordonnée à une condition de publicité.
Il est cependant un cas exceptionnel ou le vendeur ne serait pas déchu de son droit. Il faut supposer pour cela que l'immeuble a été vendu par le failli; que le prix en a été payé, de telle sorte que la masse ne peut pas critiquer ce paiement, que la transcription de cette revente a eu lieu avant l'inscription de l'hypothèque légale de la masseet que l'inscription du privilège du premier vendeur a été prise dans les 45 jours de la vente par lui consentie. Ces conditions se réaliseront bien rarement, et notre hypothèse a de grandes chances de rester purement théorique, mais s’il en était autrement si toutes ces conditions se trouvaient réunies, nous croyons que l'inscription prise par le vendeur congerverait son efficacité, elle serait prise sur un immeuble qui a cessé mème à l'égard de la masse de faire partie de l'actif de la faillite et qui en conséquence n’est plus son gage.
Tout en acceptant le principe mème de la théorie que nous venons d'exposer, MM. Aubry et Rau y apportent cependant un tempérament. Dans le cas où la faillite éclate immédiatement après la vente, ils accordent au vendeur, un délai de 45 jours pour la conservation de son privilège, comme en cas de revente suivie de transcription (4).
Nous ne saurions accepter cette doctrine. La disposition
de l’al. 2 de l'article 6 de la loi du 23 Mars est une disposition
(1). Aubry et Rau III. p. 358.
exceptionnelle, elle déroge au principe de l’al. 1 du même article, aussi doit-elle être interprétée d’une manière limitative, Nulle considération d'équité n’est capable d'en justifier l’ex-
tension à une autre matière.
Action Résolutoire. — Le vendeur jouit d'une autre garantie qui lui assure des avantages presque égaux, parfois supérieurs au privilèges, c’est l’art. résolutoire. À défaut par l’acheteur d'exécuter fidèlement ses engagements, le vendeur peut demander et faire prononcer la résolution de la vente. Sous l'empire du Code, cette action était indépendante du privilège, elle pouvait être exercé, alors même que le privilège était perdu, ou, à plus forte raison, lorsqu'il ne pouvait pas être invoqué. La faillite de l'acheteur, son décès suivi de l’acceptation bénéficiaire ou de la vacance de la succession, enlevaient bien au vendeur le droit de faire inscrire son privilège, mais ces événements étaient sans influence sur l'action résolu-
toire qui pouvait toujours être intentée.
La loi du 23 Mars 1855 a modifié cet état de choses, dans un but de publicité, elle a solidarisé ces deux garanties, en disposant dans sont art. 7 que l'action résolutoire ne pourra être intentée après l'extinction du privilège du vendeur, contre les liers qui ont acquis des droits sur l'immeuble du chef de l'acquéreur et qui se sont conformés aux lois pour les conserver. La combinaison de cette disposition avec les art. 2146 et 448 donne dans la théorie que nous avons admise, naissarce à une nouvelle question. L'impossihilité où se trouve le vendeur de faire inscrire son privilège et de l'opposer aux créanciers de la masse, ou aux créanciers du défunt, lui enlève-t-elle la faculté de poursuivre la résolution de la vente au préjudice de ces
personnes ?.
L'affirmative semble bien rigoureuse pour le vendeur. La faillite de l'acquéreur peut-être déclarée quelques jours seulement après la vente, avant qu’on n'ait eu la possibilité de faire transcrire le contrat, ouinscrire le privilège. Le vendeur sera, sans qu’on puisse luireprocher aucune faute, aucune négligence privé detoute garantie. Il aura perdu son privilège, il ne pourra agir en résolution. Il sera réduit à produire à la faillite en qualité de créancier chirographaire et sera payé en monnaie de faillite. Cette solution blesse l'équité, la masse s'enrichit au détriment du vendeur, c'est injuste. Les auteurs de la loi de. 4885 n’ont pu vouloir consacrer une pareille iniquité. Ils ont protégé le vendeur contre le danger d’une revente précipitée en lui accordant 45 jours pour inscrire son privilège et conserver ainsi son action résolutoire, il est inadmissible que la faillite de l’acheteur créé pour lui une situation plus mauvaise. Aussi sous l'empire de ces considérations, on a cherché à échapper à l'application de l'art. 7 de la loi de 1855.
Onaproposéd’abord delimiter la portée de cette disposition et (le la restreindre au cas desous-aliénation. On dit: l'art 7.se rattache intimément à l’art. 6 dont il n'est que le développement. L'art. 6 indique le cas dans lequel le vendeur a perdu son privilège à la suite d’une sous-aliénation. C'est en vue de la même hypothèse que dispose l’art. 7; c'estlorsque le vendeur a perdu son privilège pour défaut de publicité dans les 45 jours à partir de la vente, qu’il se trouve également déchu, de son action résolutoire à l'encontre du second acquéreur et de ses ayants cause. La masse des créanciers de la faillile, n’étant pas un sous acquéreur ne peut se prévaloir du bénéfice de la disposition de l’art. 7. (1)
(1) Demangeat sur Brocard. Tr. de dr, Com. p. 297 note.
Ce raisonnement n’a pas triomphé et ne devait pas triom— pher. La disposition de l'art. 7 est conçue en termes beaucoup trop généraux pour autoriser une interprétation aussi restrictive. La formule employée par le législateur est presque identique à celle qu'on peut relever dans l'art. 3 et il est nature} de lui donner une portée semblable. Cet article a du reste son origine dans un amendement proposé en 1850 par M. Bouher au projet sur les privilèges et hypothèques soumis à l'assem-— blée législative, ainsi conçu : « L'action résolutoire de la vente établie par l’art. 1654 C GC et l’action en reprise de l'objet. échangé de l'art. 1705, ne peuvent être exercées, ni au préjudice des créanciers inscrits, nides sous-acquéreurs, ni des tiers acquéreurs des droits réels, après l'extinction ou Ia déchéance du privilège établi par l'art. précédent. » L'art. 7 n'est sous une forme plus concise que la reproduction de cette proposition, comme un député, M. Legrand en fit l'observation dans la discussion de la loi de 1885. Par conséquent le législatzur a visé dans sa pensée, non seulement lestiers-acquéreurs, mais encore les créanciers inscrits. C'est du reste logique, la loi de 1855 n’a pas seulement pour but de protéger les tiers acquéreurs, elle est aussi une loi de crédit immobilier. On comprend dès lors que le législateur n'ait pas introduit dans l'art. 7 une distinclion qui ne répondait ni à sa préocupation principale ni à sa pensée. Il a voulu protéger tous ceux à qui l'action résolutoire pourrait causer un préjudice et il a dicté une disposition en vertu de laquelle « la publicité du privilège lui-même, conslilue Ja publicité de l'action résolutoire. »
Enfin l'exposé des motifs de la loi de 1855 confirme cette interprétation. On y lit en effet, le passage suivant: « La nou-
velle règle que nous posons, n'apporte aucune modifi-
calion à l’action résolutuire du vendeur contre son acquéreur, demeuré propriétaire de l'immeuble ; elle n’exerce son influence qu'en faveur des tiers de bonne foi et qui ont rempli les formalités pour consolider leurs droits ; est-ce que la protection de la loi n’est pas dûe à ceux qui ont obéi ? ou le vendeur a conservé son privilège, et il n’a pas besoin d'action résolutoire, car il est certain d’être colloqué en premier ordre, ou il l’a laissé perdre, et dans ce cas, sa négligence n'est imputable qu'à lui seul : il est juste que les résultats tombent sur lui, plutôt que sur les tiers vigilants et de bonne foi (1).
Tout en n'acceptant pas ce raisonnement, la Cour de Cassation a néanmoins consacré cette théorie, dans un premier arrêt (2) et sa doctrine a été consacrée par la majorité des auteurs. Elle justifiait sa décision, par une autre argumentation. Pour que le vendeur soit en vertu de l'art. 7 de la loi de 1855 déchu de l'action résclutoire, 1l faut que le privilège soit éteint. Or la faillite de l'acheteur, enlève bien au vendeur le droit d'inscrire son privilège et de l'opposer à la masse, mais elle n'en entraine pas l'extinction absolue, en vue de laquelle seule, dispose l'art. 7. Le vendeur ne peut plus il est vrai, demander à être colloqué par préférence à la masse et au préjudice de celle-ci, mais il n'en conserve pas moins sa sûreté à l'égard du failli, à l'égard des créanciers hypothécaires postérieurs à la faillite; bien plus l'art. 448 est absolument écarté si la faillite est complètement effacé. II n’y a donc pas extinction du privilège, il n'y a pas par suite extinction de l'action résolutoire. Peu importe que les syndics aient ou non
fait inscrire l’hypothèque légale de la-masse. Dans l'une et
(1). Dalloz 1885. IV. p. 29. 1° col. n° 12 in fine. (2). Civ. rej. 1 Mai 1860. D. 60. 1. 256. Agen 91 DJ TL
l'autre hypothèse, l'une des conditions essentielles pour Papplication de l'art. 7 fait défaut.
Ce raisonnement est très subtil, car il est bien difficile de percevoir aucune différence entre un privilège dont on ne peut plus se servir et un privilège éteint. Dans les deux hypothèses, la condition du vendeur demeuré créancier du prix est la même. Sans doute, dans le cas de faillite l'extinction du privilège n’est que relative,mais rien nes'oppose à ce que l'extinction de l’action résolutoire soit elle-même relative et soit calquée sur le privilège. Autrement il faudrait aller jusqu’à dire que l'art. 7 est spécial aux tiers acquéreurs, et ne peut profiter aux créanciers hypothécaires. C’est, en effet, seulement lorsque Pimmeuble a été aliéné et que l'acte d’aliénation a été transcrit» que le privilège est définitivement perdu. Alors ilne peut ètre opposé, ni sous la forme de droit de préférence aux autres créanciers du même débiteur, nisous la forme de droit de suite, aux acquéreurs de l'immeuble grevé. Mais lorsque cet immeuble est demeuré dans le patrimoine du débiteur tombé en faillite, on ne pouvait jamais dire que le privilège est éteint et que l’action résolutoire ne peut plus ètre exercée.
Ajoutons, que l'opinion que nous critiquons, est en opposition manifeste avec la volonté du législateur. Qu'a-t-il voulu ? Mettre les tiers à l’abri des dangers que leur ferait courir une action résolutoire dont ils n'auraient pas pu connaître l'existence. Il a voulu que la publicité du privilège assura en même temps la publicité de l'action résolutoire. À cet effet, il a associé ces deux garanties. Il a décidé qu’elles seraient conservées ensemble, ou qu'elles périraient en mème temps. Le vendeur perdra ainsi les garanties que le Code
Civil lui avait conservées, même après la perte de son privilège.
Cette décision nouvelle de la loi de 1855 est en harmonie parfaite avec les principes d'égalité parfaile de la loi commer-
ciale sur les faillites.
Des explications précédentes, il ne faudrait pas conclure cependant que la faillite entraine par elle seule l'extinction de
l’action résolutoire.
Nous avons déjà indiqué les conditions requises à cet effet par l’art. 7. Il ne suffit pas, en effet que le privilège soit éteint, il faut en outre que le vendeur soit en présence de tiers ayant acquis des droits sur l'immeuble etayant prescritles formalités requises par la loi pour leur conservation. La masse des créanciers de la faillite réunit-elle ces conditions ? A-t-elle acquis des droits sur les immeubles du failli? On l’a contesté ; on a prétendu que l'inscription requise en vertu. de l'art. 490 C. Co. n'avait pour but que d’entourer l’état de faillite d'une
plus grande publicité.
Mais cette hypothèse ne saurait être admise, et il est bien certain que l’art. 490 crée au profit de la masse une véritable hypothèque légale. Par conséquent, les créanciers de cette masse deviennent, par l'effet du jugement déclaratif de faillite, des tiers, et ont acquisun droit réel sur les immeubles du failli. Ils répondent donc à la seconde des conditions requises par l’art. 7 de la loi 1855. Mais cela ne suffit pas; il faut encore que les syndics aient rempli les formalités prescrites pour la conservation de cette hypothèque, c'est-à-dire en aient requis l'inscription. Par l’accomplissement de celte condition, et à partir seulement de ce moment les créanciers de la masse acquièrent le pouvoir de se prévaloir de cel art. et de re-
pousser par une fin de non-recevoir l'action résolutoire pour
défaut de paiement du prix (1).
Cette solution est sévère, le droit du vendeur peut être compromis par une déclaration de faillite de l'acheteur qui vient le surprendre au lendemain de la vente; il peut perdre toutes ses garanties, sans qu’il y ait aucune faute, aucune négligence à lui reprocher sans qu'il ait eu le temps matériel nécessaire pour publier son privilège et par ce moyen son action résolutoire. Ces considérations sont graves, elles sont communes au privilège et à l'action résolutoire, elles s'adressent plulôt au législateur qu’au jurisconsulte. Les auteurs de la loi de 1855 auraient dû édicter pour le cas de faillite, une règle analogue à celle qu'ils ont consacré dans l’al. 2 de l’art. 6 pour le cas de revente, ils auraient dû aecorder à partir de la vente, un délai dans lequel le vendeur aurait pu utilement faire inscrire son privilège. Ils ne l'ont pas fait, ils ont établi une règle générale qui n’admet aucune distinction, nous ne pouvons pas suppléer au silence de la loi.
L'arrêt de la Cour de Cassation du 24 Mars 1891 pourrait d'après un auteur (2), conduire à une autre solution, car il semble faire résulter la perte de l’action résolutoire, de la seule extinction du privilège. Mais si la Cour n'insiste pas sur les autres conditions requises pour l'application de l'art. 7, si elle ne rappelle pas expressement que la déchéance de l’action résoluloire est seulement encourue à l'égard des tiers, qui ont acquis des droits sur l'immeuble du chef de l'acquéreur et qui
sont conformés aux lois pour les conserver, c'est manifeste-
(1). Rivière et Huguet. Quest. sur la trans. n. 374. Lyon-Caen et Renault, précis de dr. Cour. II n° 2717. Civ. rej. 24 Mars 1891. D'OPATAIAS,
(2). J. G. Sup. vo Priv. Hyp. n° 365 in fine.
ment, parce que, comme l'arrêt le relève avec soin, l'hypothè- ‘que de la masse avait été régulièrement inscrite et que les créanciers de la faillite étaient devenus, quoique l’arrèt ne le dise, pasdes tiersau sens de l’art. 7 de la loi de 1855. Le silence de l'arrêt sur ce point s'explique par l'absence de tout débat à cet égard. Maisil ne faudrait pas en conclure que l'extinction mème relative du privilège entratne d'une manière absolue et à l'égard de tous, la déchéance de l'action résolutoire. Les créanciers héréditaires ne peuvent pas se prévaloir de cette déchéance, ils ne sont pas des tiers réunissant les conditions exigées par l’art 7. Cependant, il en sera autrement si l’on considère la séparation des patrimoines comme un véritable privilège, et si on décide que l'acceptation bénéficiaire em-
porte séparation des patrimoines.
Décès du débiteur et acceptation bénéficiaire de sa succession. — La discussion précédente, va maintenant nous per mettre de déterminer rapidement la situation du vendeur qui, n’a pas encore fait inscrire son privilège au moment du décès del’acheteur, suividel'acceptation bénéficiaire desasuccession. L'inscription n’en peut plus être utilement requise (1); le privilège est éteint à l'encontre des créanciers du défunt. Mais ceuxci n'acquièrent aucun droit spécial sur les immeubles héréditaires, dès lors, il ne peut être question pour eux de remplir les formalités auxquels font allusion l’art. 7 de la loi de 1855. Ilsne rentrent pas dans la catégorie des tiers au préjudice desquels l’action résolutoire de l’art 1654 ne peut être exercée.
Le vendeur ne se trouve donc pas dépouillé de toutes ses garan-
(1) Troplong III. n. 659 bis. Aubry et Rau, III p. 360 $ 278 texte et not. Civ. rej. 27 Mars 1861. D. 61. 1. 102. En sens cont. Besançon 14 Décembre 1861. D. 62. 2. 104.
ties, s’ilne peut plus invoquer son privilège et demander une collocation par préférence, il conserve la faculté d’agir en résolution, à défaut du prix dont il ne peut recuuvrer le paiement, il peut rentrer en possession de son immeuble (1).
Expropriation forcée de l'immeuble vendu. — La question de la saisie de l'immeuble vendu ne sepose pas pour le vendeur, car pour queles créanciersde l'acquéreur, qu'ils soient hypothècaires, ou chirographaires. puissent poursuivre l’expropriation de l'immeuble vendu, il faut que cette acte de vente puisse étre: opposé par eux, il faut que la vente ait été transcrite. Mais si elle l’a été, le privilège du vendeur se trouve par là même conservé et primera sur cet immeuble tous les autres créanciers.
Tels sont donc les évènements qui empêchent l'inscription du privilège bien qu'aucune transcription d’un acte de revente n'ait eu lieu ; ces quelques cas font des exceptions, au principe que nous avons posé dès le début de l'étude du privilège du vendeur, à savoir : que le vendeur peut le faire inscrire quand il lui plait, tant qu'aucune transcription de revente ne survient.
Ainsi donc faite régulièrement et dans les délais de la loi, la transcription de la vente, ou l'inscription conserve au privilège sa pleine et entière efficacité. Par conséquent, le rang du vendeur se détermine non par la date de l'inscription, mais par la qualité de la créance ; il est préféré aux créanciers hypothécaire de son acheteur,en vertu de l’art. 2095, c'est donc au jour dela vente que remonte son droit. Ge principe nous conduit aux
conclusions suivantes :
(1) Pont Rev. Crit. 1860 XVI p, 385. Aubry et Rau III. p. 360. $278. Trib. Civ. de la Seine 21 Fév. 1891. Journ. des Cons. Hyp. 1891. art. 4170 p. 193.
1° Le vendeur ne sera pas préféré aux créanciers qui auraient stipulé des hypothèques valablement consenties avant la vente et qui les auraient conservés conformément à la loi. Cette solution se justifie par l'équité ; si le vendeur est privilégié, c'est par ce qu'il a mis une valeur nouvelle dans le patrimoine de l'acheteur. Il serait injuste que ce dernier s'enrichit, que le gage deses créanciers s'accrûtaux dépens du vendeur. Le privilège prévient celte injustice, il doit donc frapper l'immeuble, tel qu'il est transmis à l’acheteur, dans l’état juridique où il se trouve à ce moment ; il l’atteint, diminué des droits réels dont sont investis ces créanciers hypothécaires. Le vendeur ne peut donc être colloqué qu'après qu'ils seront assurés d’être
désintéressés.
Il ne serait même pas nécessaire suivant nous, que ces créanciers hypothécaires eussent fait inscrire leur hypothèque avant la vente, il suffirait que cette formalité eût été accomplie avant la transcription de la vente. Il y aurait là une application de ce principe que le privilège ne produit ses effets qu’à l'égard des créanciers personnels d'un même débiteur. On peut ajouter, qu’en fait ces créanciers tiendront ordinairement leurs droits du vendeur. Lié envers eux par une obligation de garantie, il ne pourrait pas se prévaloir de son privilège à leur préjudice. On peut enfin dire en faveur de cette solution, qu'à défaut de la transcription et jusqu’à la transcription la vente n’est pas opposable aux créanciers hypothécaires du vendeur et même s'il y a lieu, des précédents propriétaires. Par conséquent, l'exercice des droits nés du chefde l’acheteur ne peut porter aucune atteinte à leur hypothèque. Le privilège présente précisément ce caractère, il ne peut pas être invoqué
à leur préjudice.
% En sens inverse, le vendeur prime tous les créanciers. de l'acheteur, mème les créanciers hypothécaires qui auraient fait inscrire leur hypothèque avant la transcription de la vente, ou l'inscription du privilège. Cette solution est la conséquencemême du caractère du privilège. Le créancier investi de cette sûreté a le droit d’être colloqué avant les autres créanciers. même hypothécaires d'un mème débiteur, à un rang déterminé par la qualité de sa créance. Or l’immeuble acheté n'entre dans le patrimoine que grevé du privilège. Sans doute, Vefficacité du privilège est subordonnée à la condition qu'il sera rendu public en temps utile. Mais une fois cette condition remplie, il produit les effets attachés à un privilège et confère un droit de préférence dont le rang est déterminé par la qualité de la créance. On a cependant essayé de tirer uneobjection de l’art. 2106, et des mots: « à compter de la date de l'inscription. » On a dit: le privilège ne devient efficace qu’à partir de ce moment, donc il ne peut pas être opposé à ceux qui avaient acquis des droits sur l'immeuble et qui les avaient conservés conformément aux lois. Le vendeur ne peut donc pas s’en prévaloir à l'encontre des créanciers. hypothécaires de l'acheteur, qui ont prit inscription avant la
publication du privilège.
Cette objection ne saurait être accueillie, elle est facilement écartée par ceux qui admettent en principe, la rétroactivité de l'inscription des privilèges immobiliers. Pour ces auteurs, la solution que nous venons de donner est la conséquence nécessaire des principes.
Si au contraire, on interprète autrement l'art. 2106, s’il signifie que les privilèges immobiliers doivent être rendus.
publics au moment même de leur naissance, la justification.
de notre solution est plus difficile. Elle était cependant très simple sous l’empire de la loi de Brumaire.
Une mème formalité, la transcription, opérait l'investiture de l'acheteur à l'égard des tiers et conservaitle privilège du vendéur. Les créanciers de l'acheteur ne peuvent acquérir de droits sur l’immeuble, qu’au moment où leur débiteur devient propriétaire à l'égard des tiers. Leur hypothèque saisit l’immeuble dans l’état où il se trouve à cet instant, c'est-à-dire grevé du privilège du vendeur. Mais en supprimant dans l'opinion générale, la nécessité de la transcription, les rédacteurs du Code ont détruit cette harmonie. Opérée, même à l’égard des tiers, par le seul consentement, la translation de propriété mettait le vendeur dans l'impossibilité de publier son privilège au moment même de sa naissance. Fallait-il en conclure que l’art. 2108 était par celà même abrogé ? (4). Fallait-il au contraire décider que Ja loi n'ayant imparti aucun délai au vendeur, lui laissait la faculté de remplir à toute époque, les formalités prescrites pour la conservation de son privilège et que, en conséquence, l'art. 2108 dérogeait au principe de l'art. 2106 ? Il suffit de répondre à cette dernière question pour répondre à l’objection, et justifier notre solution (2).
La loi du 23 Mars a rétabli la transcription, dès lors, notre opinion s'explique par les mêmes considérations que sous l'empire de la loi de Brumaire. Par, l'effet de son privilège, le
vendeur est préféré à tous les créanciers hypothécaires de
(1). De l'effet ordinaire de la Trans. en mat. de priv. immobiliers, Valette p. 62.
(2). Paris 12 Août 1877. D. 78. 2. 86. Nancy 3 Février 1891. De 92-22-1017
l'acheteur, parce que son droit est rendu public au moment même de sa naissance et avant que les créanciers de l'acheteur n'aient pu acquérir des droits à l'encontre du vendeur. Expropriation pour cause d'utilité publique. — On s'est demandé, si la loi de 1855 s’appliquait au cas d’expropriation pour cause d'utilité publique et si dans cette hypothèse, le vendeur, le copartageant, auraient aussi un délai de 45 jours à partir de la transcription du jugement d’expropriation, pour faire inscrire leurs privilèges, vu si cette question continue à être régie par les art. 16 et 17 de la loi du 3 Mai 1841. La majorité des auteurs pense que l’expropriation pour utilité publique continue à être régie par la loi de 1841. Nous ne trouvons que Mourlon Ex. Cr. n°835 et Flandin n° 599, qui
soient d’un avis contraire.
On doit donc décider que les privilèges qui grèvent l’immeuble exproprié peuvent être inscrits utilement, non seulement jusqu’à la transcriptior, mais encore pendant Ja quinzaine qui suit cette transcription du Jugement d’exproprialion. Pour qu’il en-fut autrement, il faudrait que le législateur eût manifesté une volonté contraire. Loin de là, il a eu l'intention bien arrêtée de ne pas modifier la loi du 8 Mai 1841. Les commissaires du gouvernement l'ont formellement dit à la Commission du Sénat, en déclarant expressément «qu'il n'était nullement dérogé aux lois de 1841 sur l’expropriation, qu'ainsi les délais accordés aux parties par cette loi étaient maintenus.» Le jugement d'expropriation, n'est pas un jugement d'adjudication, il n’est donc pas soumis à la transcription en vertu du 4 de l'art { de la loi de 1855. Il ne rentre pas non plus dans la classe des actes translatifs de
propriété dont parle le n°1 du même art. 4. Car les actes
que vise cette disposition sont les actes volontaires par opposition aux jugements d'adju lication, le jugement d'expropriation n’est pas un acte volontaire. D'autre part, on ne peut pas prétendre que ce jugc'icnt soit véritablement translatif, il est plutôt comme le font remarquer MM. Aubry et Rau extinctif de toute propriété privée, l'art, 48 de la loi de 1841 le démontre, puisque l'expropriant sera désormais à l'abri de toutes actions en résolution, en revendication et d’une
manière générale de toutes actions réelles.
On objecte cependant, qu'à l'époque où fut édictée Ja loi du 8 Mai 1841, l'art. 834 C. Pr. était en vigueur; que, d’après cette disposition, les créanciers hypothécaires pouvaient faire utilement inscrire leurs privilèges, mème après l'aliénation, -pendant un délai de 15 jours à partir de la transcription, que les art. 16 et 17 de la loi de 1841 ne sont qu’une application pure et simple de cette règle, que l’art. 834 a été expressément “abrogé par l’art. 6 loi 1855, que par conséquent, avec cet article ont dù disparaitre les dispositions qui n’en étaient que les applications. On conclut donc que les art. 16 et 17 ne sont plus en vigueur.
La conclusion serait exacte, s’ilétait certain que ces articles renferment seulement une application de l'art, 834 Pr. Civ. Or iln’ya rien de moins certain. D'après le C. Pr. C. la transcription était facultative, d ’après la loi de 1841, elle est obligatoire, Il y a dans cette loi, l’organisation d'une procédure spéciale, la loi de 1855 reste étrangère à la matière. Il faut donc conclure que les art. 16 et 17 de cette loi de 1841
sont restés en vigueur.
Donations entre vifs. Legs. — La loi de 1855 abroge l’art.
834 du Code de Procédure. Désormais les créanciers privilégiés
devront sous peine de la perte de leurs droits s'inscrire pendant que l'immeuble affecté de leur sûreté est encore, quant aux tiers, par conséquent quant à eux, dans le patrimoine de leur débiteur.
De là, cette double conséquence :
4° En cas delegs particulier, dès que le testateur est mort,aucune inscription ne peut être prise du chef deses créanciers, sur l'immeuble passé dès cet instant, dans le domaine du légataire.
2 En toute autre hypothèse le délai pour s'inscrire est définitivement clos à la date de la transcription qui par la publicité qu’elle donne à la mutation de propriété déjà effectuée inter partes, la consomme à l'égard des tiers.
Que l’aliénation soit de telle nature ou de telle autre, peu importe, la règle est la mème dans tous les cas. Néanmoins, si sous ce rapport elle est absolue, elle reçoit une exception quant aux privilèges du vendeur et du copartageant et quant aux hypothèques légales des femmes mariées, des mineurs et des interdits.
Le Vendeur et Copartageant peuvent utilement s'inscrire mème après la transcription de l'acte par lequel l2ur débiteur a disposé de leur gage, pourvu qu'ils soient dans les 45 jours de leur contrat (1).
Quoique ce délai de faveur ne soit expressément appliqué qu'au cas ou l'immeuble grevé est sorti du patrimoine du débiteur par l'effet d'une aliénation soumise, quant aux tiers, à la transcription, on doit reconnaitre par analogie de motifs, que ce délai doit être étendu aux mutations opérées par effet de legs particuliers. La mort du testateur est quant aux
legs, ce qu'est la transcription quant aux aliénations par
(1). Mourlan Transer. II, n° 583.
acte entre vifs. Ainsi quoique prise après le décès du testateur, l'inscription du vendeur ou du copartageant est valable, si elle
a été effectuée dans les 45 jours de la vente ou du partage.
Transcription d’une part indivise de l'immeuble grevé du privilège du vendeur. — La transcription de l'aliénation d’une part indivise de l'immeuble grevé du privilège du vendeur ferait-elle obstacle à la validité de l'inscription qui en serait requise? Ilest certain que la radiation de l'inscription prise après la transcription ne peut pas être demandée tant que durera l’indivision. Il nous paraît également certain que le privilège produit tous ses effets, quoique l'inscription soit postérieure à la transcription de l’aliénation, si par l'événement du partage, ou de la licitation l’immeuble tombe au lot ou est attribué à celui des communistes du chef duquel cette garantie a pris naissance.
Mais en sera-t-il de même si l’acquéreur dela part indivise se rend adjudicataire sur licitation de la totalité de l’immeuble, cu s’il lui est attribué dans le partage? On a dit: par l’effet rétroactif du partage, ou de la licitation, l’acquéreur de la part indivise est censé avoir été seul propriétaire de la totalité de l'immeuble, à partir du jour où il en est devenu copropriétaire. Or la transcription qu'il a faite de son contrat d'acquisition a purgé tous les privilèges et toutes les hypothèses nés du chef du précédent propriétaire qui n’avaient pas été inscrits avant l’accomplissement de cette formalité; par conséquent,
le privilège du vendeur originaire n’a pas été conservé.
Cette théorie exagère manifestement la portée de l’art. 883, Il a été édicté pour affranchir l'immeuble de toutes les charges nées pendant l’indivision, du chef de l’un des copropriétaires
indivis. Or telle n’est pas notre hypothèse. Le privilège a pris
naissance avant que l’indivision ait commencé et l'application
de l’art 883 n'aurait pas de raison d’être (1).
Il est cependant un cas où la transcription de la seconde aliénation ne serait pas opposable au vendeur originaire. C’est lorsque la revente et sa transcription auraient été frauduleusement concertées pour enlever au premier vendeur sa garantie. Par l’action paulienne ce dernier pouvait faire déclarer la revente non avenue.
Les actes translatifs de propriété mettent donc un terme à la faculté d'inscrire les privilèges, nous venons de nous expliquer pour les legs particuliers, par l’eftet de la transcription requise par le code civil pour les actes entre vifs, et par la loi de 1855 quand il s’agit de contrat à titre onéreux, mais eux seuls peuvent y mettre obstacle. (ela n’est pas vrai pour les actes déclaratifs, spécialement pour les partages. Les privilèges et hypothèques nés pendant l’indivision du chef de tous les copropriétaires peuvent être utilement inscrits après le partage, lorsque l'immeuble a été attribué à l'un des communistes (2).
Influence de la faillite, liquidation judiciaire, acceptation bénéficiaire de sa succession, si l'inscription du privilège du copartageant, n’a pas été faite, lorsque surviennent ces événements. — Il faut distinguer : ou le délai de soixante jours est expiré, alors le privilège est dégénéré en hypothèque, l'inscription qui serait requise serait destituée de toute efficacité.
Ou, au contraire, il ne s’est pas encore écoulé soixante
(1). Civ. rej, 8 juin 1869. D. 69. 1. 480. Cass. 20 juillet 69. D. CRIE OT
(2). Caen 24 Avril 1902. D. 1904. 2. 425.
jours, au moment où l'inscription est requise. Que décider alors dans ce cas ?
Une première opinion se prononce en faveur de l'application des art. 2146 et 448 C. Co. L'inscription sera fatalement frappée d’inefficacité si ellen’a pasété prise avant lejour du jugement déclaratif de faillite, ou le décès, elle pourra être annulée si elle a été faite depuis l'époque fixée, comme étant celle de la cessation des paiements ou dansles 10 jours précédents et s’il s'est écoulé plus de quinze jours, (sauf augmentation à raison des distances) entre la date du fait générateur du privilège et la date de l'inscription. C’est évidemment en vue de cette dernière hypothèse que Colmet de Santerre aécrit : «Cette solution n'est pas aussi rigoureuse que celle qui résultait du code 1807, car d’après l'art. 448 les inscriptions ne sont qu'annulables et les tribunaux auront à tenir compte de la bonne foi des créanciers. » Ce pouvoir d'appréciation n'existe pas, lorsque l'inscription est postérieure au jugement déclaratif, alors l'inscription est nécessairement inefficace. Cette opinion se fonde sur les termes des l’art. 2146 et 448. Le législateur dit-on, a mis sur la même ligne les privilèges et les hypothèques, il n'a apporté aucune exception pour les premiers, l'interprète n’a pas le droit d'en créer. Il est inadmissible que le législateur, en écrivant les dispositions de l’art. 2146, ait oublié l’art. 2109, s’il n’a rien dit, c’est qu'il n’a pas entendu l'excepter de son application. (1)
Nous croyons cependant devoir préférer l'opinion contraire. Remarquons tout d’abord que la situation du copartageant est analogue à celle de la femme veuve, ou du mineur devenu ma-
jeur, depuis la loi de 1855. L'un et l’autre sont obligés de
(1). Demangeat sur Bravard. Tr. de dr. Cour. p. 295.
prendre inscription dans un certain délai. Or, on est d'accord que la déclaration de faillite du mari décédé, ou de l’ancien tuteur, leur décès suivi de l'acceptation bénéficiaire de leur succession, ne font pas obstacle à l'efficacité de l'inscription, requise dans le délai d'un an. Pourquoi en serait-il autrement pour le privilège du copartageant, s’il est inscrit dans le délai légal de soixante jours? Dirait-on pour expliquer cette différence que l’hypothèque légale des incapables était, au moment de sa naissance, dispensée de publicité et que pour ce motif, les art. 2146 et 448 lui sont étrangers? Cette justification ne serait pas satisfaisante, car si le privilège du cupartageant doit être inscrit, la loi accorde un délai à l'intéressé ; pendant ce laps de temps, on peut dire, qu'il jouit conditionnellement du bénéfice d’une dispense d'inscription, son efficacité subsiste, pourvu qu'il soit inscrit dans les soixante jours. Or les art. 2146 et 448 atteignent précisément l'inscription qui a pour but de donner une cause de préférence, une efficacité et un rang qu’elle n’avait pas encore ; ce qui n’est pas notre cas. La solulion contraire, conduisait du reste à des conséquences étranges : si l'immeuble avait été aliéné et si l'aliénation avait été transcrite, le copartageant pourrait prendre une inscription utile et conserver à la fois son droit de préférence et son droit de suite en requérant inscription dans les 45 jours. de l'acte de partage et il lui serait interdit de conserver son droit de préférence à l'encontre de la masse de la faillite, ou. des autres créanciers héréditaires (1). La masse composée des créanciers chirôgraphaires du défunt, jouirait d'une situation meilleure que celle d’un tiers acquéreur. Pour admettre
une pareille solution, il faudrait que les textes fussent formels,
(1). Pont II. 899. 927. Aubry et Rau III. 364, 6. 278.
or nous avons vu qu'ils ne le sont pas; il faudrait qu'il y eût au moins mème raison de décider, or les dangers que les art. 2146 et 448 ont pour but de prévenir, n'existent pas dans l'espèce. La loi redoute la fraude,elle craint que le retard apporté par le créancier à la conservation de ses droits n’ait eu pour résultat d'induireles tiers en erreur sur la solvabilité du débiteur. Il faut donc que ce retard implique une véritable négligence. Or, le copartageant n'a pas été négligent puisqu'il s'est conformé à la loi, et s’est contenté d'user du bénéfice qu'elle lui accordait, ce retard n'a pas pu tromper les tiers, il leur suffisait de savoir que les immeubles étaient des immeubles héréditaires pour être avertis de l'existence au moins possible du privilège ; aussi ces considérations nous aménent à déclarer la validité de l'inscription!
Si le partage était postérieur à la faillite, il n’est pas douteux que l'inscription pourrait être utilement prise sur les immeubles héréditaires. La masse profitera bien des biens qui pourrait advenir au débiteur au cours de la faillite, mais elle devra aussi supporter les charges dont ils sont grevés.
Nous déciderons, a fortiori, qu'au cas de décès du copartageant débiteur, suivi de l'acceptation bénéficiaire de sa succession, les copartageants pourront inscrire leurs privilèges si le délai de soixante jours n’est pas écoulé ; car on peut dire que les créanciers du copartageant débiteur ont entendu suivre sa foi puisqu'ils n'avaient exigé aucune garantie etil serait injuste qu'il vinssent empêcher les copartageants d'inscrire leur privilège, eux, qui étant encore dans les délais, ne peuventse voir reprocher aucune négligence.
Si le délai de soixante jours n'est pas encore écoulé, le
copartageant, peut-il, au cas de vente de l'immeuble partagé
depuis 45 jours, faire encore inscrire son: privilège et à défaut du droit de suite définitivement perdu, conserver son droit de préférence sur le prix encore dû?
Sous l'empire du Code Procéd. on décidait que le droit de préférence était conservé, bien qu'il se fut écoulé plus de 15 jours depuis la vente, si on était encore dans les 60 jours La jurisprudence était en ce sens. Cette conclusion était d'autant plus logique, que le ? al. de l’art. 834 GC. P. réserve expressément les droits, qui résultent au profit des copartageants de l'art. 2109. Or cette disposition, comme tous les art. de la Section IV, est exclusivement relative au droit de préférence, par conséquent le copartageant avait la faculté de conserver son droit de préférence par une inscription prise. dans le délai de soixante jours à lui imparti à cet effet.
Que décider depuis la loi de 1855, qui ne réserve pas l'application de l’art, 2109, comme l'avait fait l’art. 834 C. Pr. ? On a proposé d’en conclure que l’art. 2109 se trouve modifié par le nouveau texte et qu’en cas de vente transcerite, le copartageant, qui n’a pas fait inscrire son privilège dans le délai de 45 jours à compter du partage, est déchu de tous ses droits aussi bien du droit de préférence que du droit de suite: Pour qu’il en fut autrement il faudrait un texte formel, qui, comme l’art. 2195 C. C. ou 717 C. Pro. consacràt la survie du
droit de préférence au droit de suite.
Nous pensons, au contraire, que la loi de 1855 n'a apporté aucune modification aux régles du code. En effet, elle n’a eu pour but dans son art. 6 que de protéger l'acheteur et ses créanciers, contreles dangers auxquels les exposaient les privilèges et hypothèques, nés du chef du précédent propriétaire
du vendeur. Dans notre hypothèse, ils ne peuvent courir
aucun risque, puisqu'ils sont à l’abri de l'exercice du droit de suite. Le butde la loi est atteirt et sa disposition cesse de s'appliquer.
I est presque inutile d'ajouter que si l'inscription n'était prise qu'après la transcription de la vente et plus de soixante jours depuis l'acte de partage, elle sirait destituée de toute efficacité, le privilège serait complètement perdu, et on ne pourrait se prévaloir ni du droit de préférence, ni du droit de suite.
Si donc, l'inscription a été prise dans le délai de soixante jours à partir du partage, ou de l’adjudication sur licitation, elle conserve le droit de préférence dans sa plénitude. Or d'après ce que nous savons, le privilège confère au créancier le droit d’être colloquésur le prix du bien grevé par préférence aux autres créanciers du même débiteuret à un rang déterminé par la qualité dela créance. Pour exprimer cette idée on dit souvent que l'inscription rétroagit au jour du partage ou de l’adjudication, formule qui n'est pas rigoureusement exacte, car le partage, ou la licitation lorsqu'un des communistes se porte adjudicataire, rétroagissent au jour ou a commencé l'indivision. Il sera préférable de dire: le copartageant sera préféré, en vertu de son privilège aux créanciers qui auront acquis une hypothèque du chef du copropriélaire, au lot duquel l'immeuble, aura été placé, ou auquel il aura été adjugé sur licitation, alors mème que ces derniers auraient pris inscription avant lui.
Lorsque le droit de suite est éteint et que l'inscription peut encore être utilement prise pour conserver le droit de préférence, le privilège peut s'exercer surle prix, pourvu qu'il soit
encore dû. S'il avait été acquitté au moment où l'inscription
est requise, le privilège serait destitué de toute efficacité, il n'aurait plus d’objet (1).
Si l'inscription n’a pas étè requise dans le délai de soixante jours de l’acte de partage, ou de la licitation, le privilège serait perdu, il dégénèrerait en une simple hypothèque soumise à toutes les règles des hypothèques. Le rang du créancier ne serait plus déterminé par la qualité de la créance, mais par la date de l'inscription qui serait prise ultérieurement. Ainsi deux copropriétaires sont créanciers de leur communiste pour le prix de licitation ; l'inscription a-t-elle était faite dans les soixante jours, ils viendront en concours, alors même qu'ils seraient inscrits à des dates différentes, car ils ont un même privilège et leurs droits sont déterminés par l’art. 2097. Les inscriptions n’ont-elles été r2quises qu'après le délai de soixante jours, leur rang sera déterminé par leurs dates, celui qui a été inscrit le premier sera colloqué avant l’autre (2).
Nous savons déjà par l'étude du privilège du vendeur, que l'inscription du privilège est possible, tant qu'aucune transcription de revente n'a eu lieu. Nous avons trouvé une pre mière exception à cette règle en ce que le vendeur peut faire inscrire son privilège malgré toute transcription s'il est encore dans les 45 jours de son contrat. En sera-t-il de même du copartageant ?
Nous avons vu que l’art. 2109 accorde aux copartageants d'immeubles indivis, un délai de soixante jours à dater de l'acte de partage ou de l'adjudication sur licitation, et voilà que maintenant l’art. 6 de la loi de 1855 parle d'un délai de 45
jours. Cette disposition abroge-t-elle l'art. 2109 en ce qui
(1). Aubry et Rau III. p. 366 $. 278.
(2). Aubry et Rau IIT. p. 366. 4. 278.
concerne la fixation du délai? Faut-il maintenant lire dans l'art. 2109, 45 jours, au lieu de 60 jours ?
Nous avons vu que sous l'empire du Code de Procédure on avait admis la distinction entre le droit de préférence et le droit de suite et on accordait dans tous les cas au copartageant le bénéfice du délai de soixante jours de l’art. 2109 pour la conservation du droit de préférence. Aujourd'hui la question est plus délicate parce que l’art. 6 de la loi de 1855 ne réserve pas formellement l'application de l'art. 2109. Nous avons déjà dit, que nous croyons cependant devoir admettre la même théorie, car la nouvelle législation a pour but de sauvegarder les droits des acquéreursd'immeubles et de leurs créanciers. Or, s'il était indispensable pour atteindre ce but de renfermer dans des limites étroites l'exercice du droit de suite, il n’était pas nécessaire de porter atteinte à l'exercice du droit de préférence quine met en jeu que les créanciers hypothécaires ou chirographaires du vendeur.
Cela posé, l'art. 2109 et l’art. 6 de la loi de 1885, ont cha-
cun leur sphère d'application.
S'agit-il seulement du droit de préférence? on appliquera l’art. 2109, les droits du copartageant privilégié seront pleinement conservés par une inscription prise dans les soixante
jours de l'acte qui donne naissance au privilège.
S'agit-il, au contraire, du droit de suite ? L’immeuble grevé du privilège se trouvant entre les mains d’un tiers détenteur. C'est alors l’art. 6 qui devra être appliqué et par conséquent l'inscription du privilège ne sauvegardera le copartageant contre un acquéreur, qui atranscrit antérieurement qu’autant que l'inscription aura été prise dans le délai de 45 jours.
En d’autres termes l'inscription prise dans les 45 jours à
dater del’acte de partage ou de l'adjudication sur licitation,. conserve le privilège du copartageant tant au point de vue dn droit de préférence, qu’au point de vue du droit de suite. Au contraire, l'inscription prise après l’expiration du délai de 45jours, mais avant l'expiration de celui de 60 jours de l’art 2109, conserve le privilège au point de vue du droit de préférence-
seulement, mais non au point de vue du droit de suite.
Section III
Droit de préférence et Droit de suite
Ainsi donc, c’est par l'exercice du droit de préférence et du droit de suite que se manifeste l'utilité de l'inscription, c’est grâce à eux que le créancier privilégié obtiendra le but poursuivi: être payé de préférence aux autres créanciers du même débiteur et poursuivre l'immeuble grevé entre les mains de tiers détenteurs. L'étude de ces deux droits, est trop intime-
ment liée à celle de l'inscription elle-même, pour que nous
n'arrêtions pas quelques instants notre attention sur eux.
Issus de la même origine, attributs associés d’un droit unique dans son principe le privilège ou l’hypothèque, le droit de suite et le droit de préférence semblent vivre d'une même vie, devoir se conserver et se perdre en même temps. Et pourtant, nous venons de nous trouver en prèsence d’une exception à la règle, d’un cas ou le droit de préférence, avons-nous dif, survit au droit de suite. Il nous appartient maintenant de justifier cette exception, d'examiner si elle est la seule en matière de privilèges immobiliers et de rechercher enfin si le droit de
suite ne peut, à son tour, survivre au droit de préférence.
En principe, chaque fois que la loi requiert une inscription pour l'efficacité des privilèges et hypothèques, on peut affir- | mer que lorsqu'elle n’aurapasété régulièrement prise, les droits de préférence et desuite seront par là même, et du même coup
absolument perdus, car le droit est un, la formalité unique,
c'est l'inscription seule qui vivifiera le privilège à l'égard del’un et de l’autre.
Mais cette règle ne comporte-t-elle pas d'exception ? La négative est certaine en matière hypothécaire. En est-il demmême en matière de privilèges ? Il en est quelques-uns, nous l'avons déjà vu, pour lesquels le législateur a pris soin de fixer le délai dans lequel ils doivent être inscrits, sous peine de dégénérer en hypothèque. Le délai ainsi accordé, a été concédé pour Îa conservation du droit de préférence et il semble que la conservation du droit de suite reste régie par les principes du droit.
commun.
Il en est ainsi, notamment pour le privilège du copartageant.
L'art. 2109 accorde, avons-nous dit, au copartageant un délai de soixante jours pour faire inscrire son privilège. On. pouvait se demander sous l'empire du code, si au cas d’aliénation de l'immeuble grevé, le copartageant conservait le bénéfice de ce délai. La question soulevait incontestablement des doutes, car dans le chap. VI, où elle traite spécialement du droit de suite, la loi ne fait aucune réserve pour le coparlageant,
c’est donc qu'il était soumis au droit commun de l’art. 2166.
Le copartageant, ne conserve-t-il pas néanmoins, le droit de faire inscrire son privilège par une inscription prise dans les soixante jours de l'acte de partage, à l'effet d'exercer son droit de préférence à l'égard des créanciers de son débiteur ? L'affirmative semble bien conforme à la volonté du législateur, qui édicte dans des articles différents les règles relatives au droit de préférence, et au droit de suite. En tous cas, cette solution a été croyons-nous formellement consacrée par l’art.
834 du GC. Pr. Il pose, en effet, que pour être efficace à l'égard
des tiers acquéreurs, c'est-à-dire pour conserver les droits de suite, l'inscription doit être prise avant la transcription de l'acte d’aliénation, ou au plus tard dans la quinzaine qui suit. Mais celte disposition était étrangère au droit de préférence, pour lequel le Code de Procédure réservait au copartageant l'application de l'art. 2109, ce qui ne prut évidemment s'entendre que de la faculté pour le copartageant de faire inscrire son privilège dans les soixante jours, pour conserver son droit de préférence.
La loi du 23 Mars 1885 a formellement abrogé l’art. 834 du C. Pr., elle accorde au copartageant, comme nous l'avons vu, un délai de 45 jours pendant lequel une inscription peut être utilement prise et conserver à la fois le droit de suite et le droit de préférence, malgré toute transcription effectuée dans ce délai mais elle n’a pas reproduit la réserve qne nous avons trouvée dans l'art. 834 GC. Pr. suffira-t-il dans tous les cas pour la conservation du droit de préférence, une inscription prise dans les soixante jours?
Le droit de préférence survit-il au droit de suite ? L'affirmative ne nous parait par douteuse. D'abord, car elle s'appuie sur les précédents historiques, que nous avons rappelés, or la loi de 4855 n'a pas modifié ces principes, bien qu'elle ait abrogé art. 834, L'art. 6 ne s’occupe, en effet que du droit de suite, il reste étranger au droit de préférence exclusivement régi par l’art. 2109. Par conséquent, il suffit que l'inscription soit prise dans le délai de deux mois pour conserver le droit de préférence, s’il en était autrement, les dispositions de la loi seraient lettre morte. S'il suffit d'une aliénation transcrite, pour rendre toute inscription impossible, à partir de l'expiration du 45°
jour, le copartageant sera trompé dans ses plus légitimes
espérances. Il a eu foi dans l’art. 2109 et voilà qu'une aliénation qu'il ignore, qu'une transcription dont rien ne lui révèle l'existence, vont éteindre son droit et le rendre inerte. S'il en était ainsi l'art. 6 de Ja loi de 1855 aurait abrogé du moins en partie, l'art. 2109 et telle n’a certainement pas été la volonté
du législateur.
Enfin si en thèse générale, les inscriptions doivent être requises sur les immeubles grevés et sur la personne de leurs propriétaires, rien ne s'oppose à ce que le législateur déroge à cette règle. Il l’a fait expressément dans la loi du 13 Février 1889, qui impose à l’acquéreur subrogé au droit da préférence, qui a survécu à la renonciation de la femme, l'obligation de Publier sa subrogation par une inscription, ou par une mention en marge. Ce que le législateur a établi par une disposition formelle, il l’a également décidé tacitement par les dispositions qui accordent à certains créanciers pour l'inscription de leurs privilèges et la conservation du droit de préférence qui leur appartient, un délai limité qui doit être un délai utile.
Il nous semble donc rationnel d'admettre que le droit de préférence survit au droit de suite toutes les fois que la loi distinguant, ces deux attributs du droit hypothécaire, prescrit pour l’un d'eux une inscription qu'elle ne prescrit pas pour l'autre. Alors le droit de suite ne peut plus être exercé parce que la condition à laquelle il est subordonné n'est pas accomplie ; au contraire, le droit de préférence peut être invoqué, parce que l'exercice n'en étant soumis à aucune
condition, peut avoir lieu, tant que le prix de la chose grevée, est encore dû.
Nous appliquerons cette solution aux privilèges généraux
de l'art. 2101, lorsqu'ils s'exercent sur les immeubles. Soumis
à l'inscription quant au droit de suite, ils ne pourront ètre opposés aux tiers acquéreurs que s'ils ont été publiés avant la transcription de l'acte d'acquisition. Dispensés, au contraire d'inscription quant au droit de préférence, par l'art. 2107, ils produiront leurs effets à l'encontre des autres créanciers même hypothécaires ou privilégiés régulièrement inscrits, du mème débiteur. Cette solution est conforme aux textes et peut s'appuyer sur les art. 2107 et 2166. Elle est fortifié par des considérations d'équité. Sans parler de la faveur dont le législateur entoure ces créances, ne serait-il pas contraire à la justice que l’aliénation consentie par le débiteur eût pour résultat d'améliorer la condition des créanciers qui sont moins
favorables ? Ne serait-il pas étrange que, par l'effet de cet
événement, des créanciers puissent acquérir le droit d’être préférés à d’autres créanciers qui les primaient, ou tout au moins, s’il s’agit de créanciers chirographaires, le droit de concourir avec les autres (1).
Nous concluons par la formule: Le droit de préférence survit au droit de suite toutes les fois que la conservation du premier n’est pas subordonnée à une inscription indispensable pour la conservation du second.
Aussi est-ce à tort selon nous, que l’on a cherché à prétendre que le droit de préférence survit au profit du vendeur au droit de suite.
Le système du code, avait, en effet de graves inconvénients pour le vendeur. Cessant par l'acte d'être propriétaire de l'immeuble vendu, devenu par l'effet du contrat créancier du prix et titulaire d'un privilège, il pouvait par l'effet d’une
(1) Tarrible, rep. de Merlin, v° Tranxr. \. 2. n. 5. 2. Persil I sur l’art. 2107 n° 4 Aubry et Rau III p. 300 $. 269.
revente rapide se trouver déchu de tous ses droits. II n'avait plus la propriété que son acquéreur pouvait transmettre à un sous-acheteur : il lui restait une créance garantie par un privilège, mais si on lui appliquait l'art. 2166, et si la revente avait élé promptement consentie, avant qu'il eût eu le temps matériel de faire transcrire ou inscrire, il ne lui restait plus qu'une créance chirographaire contre son acheteur; aussi, était ce pour prévenir ce résultat qu'on avait proposé d'admettre la survivance au profit du vendeur du droit de préférence.
Mais ces considérations d'équité, ne sauraient prévaloir contre un principe d'ordre public sanctionné par le Code, celui de la publicité des privilèges hypothèques. Ce principe a été édicté aussi bien dans l’intérèt des créanciers, que dans l'intérêt des tiers acquéreurs et il n’y a aucune raison d’apporter une exception au préjudice des premiers, alors
qu'elle ne s’appliquerait pas aux seconds.
Cette solution, ne peut plus aujourd'hui faire de doute, depuis la loi de 1855. D'une. part l’art. 834 du C. de Pro. duquel ontirait argument, a été abrogé par l'art. 6 de la loi nouvelle. D'autre part, le privilège et l’action résolutoire, ont été associés, par l'art. 7, qui anéantit ainsi l’autre argument de l'opinion contraire, qui disait que si le vendeur ne pouvait excercer son droit de préférence dans le cas d'une revente précipitée, il agirait par l'action résolutoire et ferait tomber toutes les hypothèques, privant ainsi les titulaires de ces droits réels, de l'excédent de la valeur de l'immeuble sur le prix qui lui est dù. Donc les deux principaux arguments de l'opinion contraire lui font actuellement défaut. Le vendeur qui n’a pas fait inscrire son privilège dans les 45 jours de son
contrat et au plus tard avant la (ranscription postérieure de la
revente consentie par l'acquéreur, na peut plus exercer son privilège, ni à l'encontre du second acquéreur ni à l'encontre des créanciers hypothécaires de son propre acquéreur.
Voilà donc bien précisés les cas dans lesquels en matière de privilèges immobiliers le droit de préférence, survit au droit de suite. Deux cas :
1° Cas des privilèges généraux de l’art. 2101, lorsque le débiteur a vendu l'immeuble qui en était grevé.
2° Cas où le copartageant n'a pas pris inscription dans les 45 jours de son contrat, mais est encore dans le délai de soi-
xante.
Inversement, est-il possible que le droit de suite survive au droit de préférence ?
On ne voit pas au premier abord, l'intérêt que pourrait avoir uu créancier à suivre un immeuble entre les mains d’un tiers, s’il ne doit pas obtenir l'avantage d'être colloqué sur le prix par préférence aux autres créanciers du même débiteur et on est tenté d'appliquer l'adage : Sans intérêt, pas d'action. Cependant, il est des cas où une inscription ne peut plus être prise avec effet, quoique l'immeuble ne soit pas sorti du patrimoine du débiteur. C’est ce qui se présente au cas de faillite, de liquidation judiciaire, ou de décès suivi de l'acceptation bénéficiaire de la succession. Dans ces hypothèses, le créancier ne peut plus s'assurer le bénéfice de son droit de préférence à l'encontre des autres créanciers du débiteur, ou du défunt, mais on comprendrait qu’il put encore exercer son droit de suite. La vente des immeubles du failli ou du défunt, ne purge pas les hypothèques dont ils étaient grevés. L'adjudicataire qui veut libérer de ces charges les biens par lui ac-
quis, est obligé de notifier son contrat aux créanciers inscrits
qui ont le droit de surenchérir. L'inscription prise après l’urm des événements cités plus haut, ne pourrait-elle pas conférer au créancier le droit de recevoir des notifications à fin de purge, et de surenchérir ? L'élévation du prix de l'immeuble profitera à tous les créanciers du débiteur en accroissant la somme à distribuer, dans cette mesure, le créancier hypothé- Caire en profitera au même titre et de la même manière que tous les autres créanciers du débiteur, puisqu’il ne peut invo-
quer aucune cause de préférence.
Au cas où, un débiteur mort, sa succession acceptée sous bénéfice d'inventaire, un créancier privilégié requiert inscription, n’aura-t-il pas, au moins, le droit d’exercer le droit de suite sous la forme d’une surenchère du dixième,lorsque l’acquéreur des immeubles héréditaires lui fera la notification à fin de purge ?
Dans un cas analogue, le Tribunal Civil de Bayonne a admis la survie du droit de suite. Mais cette doctrine ne nous parait pas admissible.
Si le droit de préférence survit au droit de suite, c'est en vertu de la volonté formelle du législateur, ou tout au moins, en vertu des textes, dont le bénéfice serait perdu s’il en était autrement. Or il n'y a pas dans la loi de texte qui consacre la survie du droit de suite ou droit de préférence, c'est là, tout au moins une grave présomption. En outre, les principes euxmêmes, sont: contraires à cette survie. Le droit hypothécaire est un dans sa nature, il doit ètre un dans son mode de conservation. Le privilège, ou l’hypothèque ont un but unique : procurer à un créancier le paiement de ce qui lui est dû, pour obtenir ce résultat, elle confère à l'intéressé le droit d'être col-
loqué sur le prix des immeubles grevés, par préférence aux
autres créanciers du même débiteur. L'essence de l’hypothèque ou du privilège, consiste donc dans un droit de préférence, qui n’est pas seulement opposable aux autres créanciers du même débiteur, mais aussi, auxtiers détenteurs, pour l'exercer, il faut donc s’il y a lieu eu aliénation que la créance privilégiée soit assortie du droit de suite.
Dans les cas, où d’après les explications précédentes, le droit de préférence survit au droit de suite, le créancier privilégié pourra le faire valoir et demander à être colloqué au rang de son privilège.
Dans quel délai devra-t-il former sa demande ? Il ne nous semble pas contestable qu'il peut l’introduire valablement, tant que le prix reste dû et que les choses sont entières; mais si un ordre élait ouvert pour la distribution de ce prix, il serait obligé d’agir dans un certain délai sous peine de déchéance.
On dit quelquefois, que le droit de préférence survitfau droit de suite au cas de purge. En effet, lorsque les formalités prescrites pour la purge ont été remplies. Le droit de préférence des créanciers inscrits est définitivement réparti sur le prix offert par le tiers détenteur. Mais il faut remarquer que l'extinction du droit de suite est subordonnée ici au paiement du prix entre les mains des ayants-droit. Alors l’hypothèque où le privilège seront éteints par l'extinction de l'obligation principale. Si le prix n’est pas payé, les créanciers auxquels il a été offert, peuvent faire vendre l'immeuble sur folle enchère sur la tète du détenteur quel qu'il soit.
On peut faire une observation analogue pour le cas de sai- -sie de l'immeuble grevé. La transcription du jugement d'adjudication purge tous les privilèges, ou hypothèques inscrits,
mais toujours, sous la condition du paiement du prix.
