Chapitre IV

Comparaison des règles de publicité des

privilèges du vendeur et du copartageant

Si nous comparons le mode de conservation de ces deux privilèges, nous voyons vite, combien celles qui régissent le privilège du copartageant sont àla fois plus simples, plus pratiques, et plus logiques.

Plus simples, car pour la conservation du privilège du copartageant l'inscription seule sera possible. Il n'existe pas ici cette dualité que nous retrouvons pour le privilège du vendeur, qui, étant conservé par la transcription, aura, en outre, besoin d’être inscrit par le conservateur, afin d'éviter aux tiers les lenteurs et les difficultés des recherches sur les registres des transcriptions.

Ces règles, sont aussi, plus pratiques, en ce que, une fois l'inscription prise, la publicité de ce privilège est suffisante pour les tiers, tandis qu’il n’en est pas de même pour le privilège du vendeur lorsque la transcription a été faite.

En effet, on dit:

Si l'acte de vente constate que le prix est encore dù au vendeur, la transcription, en même temps qu'elle apprend au public la mutation de propriété, lui apprend aussi l'existence du privilège. Mais cette théorie soulève une objection, c’est que les tiers à l'égard desquels la transcription est nécessaire pour opérer le transfert de propriété, ne sont pas les mêmes que ceux ayant intérêt à connaître l'existence du privilège.

La transcriplion règle l'ordre des préférences, en effet, entre les ayants-cause lenant leurs droits du même auteur elle

a pour but d'éviter les aliénations clandestines, qui peuvent ensuite être opposées à un nouvel acquéreur. Les tiers pouvant se prévaloir du défaut de transcription sont donc les ayants-cause du vendeur, mais à ceux-là peu importe le privilège. Ceux qui ont intérèt à connaitre son existence, sont les ayants-cause de l'acheteur. La transcription, en effet, ne joue aucun rôle dans les rapports des parties contractantes, dès le jour du contrat l'acquéreur peut constituer une hypothèque valable et le créancier hypothécaire ne pourra pas invoquer le défaut de transcription pour repousser le privilège du vendeur. Nous n'avons plus ici comme au cas de revente un délai, dans lequel le vendeur devra le faire inscrire sous peine dese voir primé par le privilège de son propre acquéreur.

Tel est le danger, on le voit il est menaçant pour le crédit public. On peut dire, il est vrai que les créanciers auront un moyen simple pour éviter ce danger d'éviction, c’est de ne consentir aucune hypothèque, tant que le titre de leur emprunteur n'aura pas été transcrit. Mais les prêteurs pourraient encore être trompés d'abord si l’'emprunteur leur déclare que l'immeuble offert en gage, lui est advenu par succession, ensuite si l'immeuble lui étant advenu par partage on est encore dans le délai de soixante jours, pendant lequel les copartatageants peuvent faire inscrire leur privilège; ou enfin, si l'emprunteur ayant hérité d’un immeuble l'offrait en garantie, avant l'expiration du délai de six mois.

Un second inconvénient du système actuel de publicité du privilège du vendeur, est relatif au renouvellement des inscriptions.

On admet généralement que l'inscription d'office prise par

le conservateur, doit, conformément à l’art. 2154 du Code Civil,

être renouvelée avant l’expiration du délai de 10 ans. Mais on décide aussi, que si le renouvellement n’a pas eu lieu, le vendeur n’est point pour cela déchu de son privilège. La situation

est la mème que si les formalités requises pour la conservation du privilège, transcription, ou inscription d'office, n’avaient jamais eu lieu. Le privilège pourra encore être inscrit utile-

ment tant que l'immeuble vendu est entre les mains de l'ac-

quéreur et qu’il n'est survenu aucun événement qui empêche

l'inscription contre l'acquéreur. Il est, en effet, pleinement

admis que la transcription a par elle même, une puissance. pleinement conservatoire et qu'ainsi le privilège dont elle notifie l'existence aux tiers, est par elle seule, conservé contre

eux dans toute sa plénitude (1). Du moment que le privilège

est transcrit, il est public et la publicité qu'il reçoit par cette voie suffit pleinement à sa conservation. Alors, se peut-il

qu'un privilège puisse périr par la péremption d’une inscription dont il était absolument indépendant.

La péremption n’a d'autre effet, que de mettre les choses en l’état où elles seraient, à supposer que l'inscription qu'elle éteint n’eût jamais été prise et le vendeur pourra, pourvu que le cours des inscriptions contre son acheteur ne soit pas arrèté, requérir une inscription nouvelle dont l'effet remontera au jour de la vente.

Mais cette inscription est absolument nécessaire et s'il ne la pouvait point prendre utilement, soit à cause de la faillite de son acheteur, soit par l'effet d'une revente transcrite, 11 descendrait au rang des créanciers purement chirographaires.

Ce système, pour quelque logique qu'il puisse paraitre,

n'en constitue pas moins un grave piège pour les prêteurs

(1). Caen 24 Avri! 1902, D. 1904. 1. 945.

hypothécaires. Avec ce système, celui qui, voulant consentir un prêt demandera au conservateur un état des inscriptions plus de 10 ans après la vente, recevra supposons-le, un état négatif. Confiant alors dans le crédit de son débiteur il versera les deniers demandés, pensant bien avoir une première hypothèque. Aussi qu’elle ne sera pas surprise, lorsqu'il apprendra que le vendeur de l'immeuble qu'on lui avait donné en garantie, avait laissé périmer son inscription de privilège, et que l'ayant renouvelée depuis son inscription à lui prêteur, il scra colloqué avant lui! Etsa stupéfaction sera d'autant plus grande sison emprunteur possédait l'immeuble depuis plus de trente ans, car il peut arriver, que par suite d’une interruption de prescription, la créance du vendeur, ne soit pas prescrite.

La Courde Douai, (1) ayant eu àstatuer dans une hypothèse à peu près analogue : l’inscription d'office étant périmée, plus de trente ans s'étant écoulés depuis la vente, mais par suite d'une interruption de prescription, la créance du vendeur n'étant pas éteinte, avait décidé que l'inscription du privilège, renouvelée primerait l'inscription hypothécaire du prèteur. Ce créancier hypothécaire aura donc beau savoir que le titre d'acquisition de son débiteur à été transcrit et qu’il n'existe, sur les registres aucune inscription relative au privilège du vendeur, rien ne peutlui prouver que cette inscription ne sera pas prise postérieurement et que l'exercice du privilège ne viendra pas lui enlever tout ou partie du gage qui lui était réservé.

Et cependant, ne faudrait-il pas, si l’on admet avec la Cour de Cassation que les privilèges doivent, en principe êlre ren-

dus publics au plus tard au moment de leur naissance, décider

(1) Douai 4 Avril 1895. Civ. rej. 97. 1. 34.

que le privilège dont l'inscription est alors requise, est dégénéré et qu'il ne subsiste plus qu’une hypothèque ?

C’est en s'inspirant de cette jurisprudence, que M. de Loynes, s'appuyant à la fois sur les textes et sur le but de la publicité, a proposé la solution suivante: La publicité du privilège du vendeur devrait être réalisée, au plus tard au moment où la transmission de propriété devient opposable aux tiers, c'est-à-dire au moment de la transcription. Réalisée, alors, au moyen de la transcription du contrat, ou au moyen d'une inscription du privilège, elle serait soumise au droit commun de l’art. 2154. Son effet serait limité à 10 ans.

L'inscription aurait-elle été renouvelée dans ce délai, le privilège serait conservé avec lous ses avantages, si elle ne l'avait pas été l'inscription nouvelle qui pourrait encore être prise, ne conserverait plus qu'un privilège dégénéré en hypothèque, conformément à l’art. 21138. |

Cette théorie séduisante, atténuerait évidemment le danger elle ne le ferait pas disparaître complètement. Législativement un des meilleurs moyens de protéger les prêteurs serait d'étendre en leur faveur, la règle que le législateur de 1855 a édicté en faveur des sous-acquéreurs, de limiter à un délai fixe le temps pendant lequel le vendeur pourrait utilement inscrire son privilège, nonobstant toute inscription hypothécaire du chef de l'acheteur.

C'est, on le verra en ce sens, qu'est conçu le projet de loi déposé par le gouvernement sur le bureau du Sénat; car depuis 1855 les sous-acquéreurs sont dans une position bien supérieure à celle des créanciers hypothécaires.

Mais ces palliatifs au système actuel de publicité du privi-

lège du vendeur, sont soumis à l'intervention législative, qui

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peut se faire attendre longtemps encore. Or il s’agit de trouver ès maintenant le moyen qui permettra aux prèteurs ne n'être pas inquiétés par la suite.

Nous n'avons pas l'embarras du choix, il n’y en a qu’un: 1es prêteurs devront s'arranger pour connaître les origines de propriété de leur emprunteur, et chaque fois qu'ils verront une mutation à titre onéreux, se faire présenter la quittance du prix. Comme nous l'avons vu plus haut, la possession de trente ans n'étant pas toujours une garantie suffisante, car la créance du vendeur, peut à la suite d’une interruption de prescription être parfaitement valable, même aprèstrente ans.

Enfin une dernière critique a été adressée à notre législation de la publicité du privilège du vendeur, c’est qu’elle est incomplète. On s’est, avec juste raison, demandé pourquoi la loi qui réservait au vendeur impayé un privilège, n'avait pas fait bénéficier de la mème mesure, l'échangiste et le donateur, le premier tant pour la soulte stipulée que pour la garantie en cas d’éviction, le second pour la garantie des charges imposées au donataire.

La jurisprudence a considéré l'échangiste créancier d’une soulte comme privilégié, au même titre que le vendeur; on pouvait en effet, considérer que, juridiquement, pour la valeur de la soulte, on se trouvait en présence d’une vente et non d'un échange (1).

Mais elle a repoussé toute assimilation pour le donateur et pour l'échangiste victime d’une éviction (2). Qui ne voit

(1). Req. 11 Mai 1863. D. 64. I. 191. Aubry et Rau III. 219 $. 263. Thézard n° 276. De Loynes I. n° 576.

(2). Pour l’échangiste évincé : Civ. Cass. 28 Juillet 1852 D. 52.

1. 196. Pour le donateur: Paris 11 Mai 1887. 5. 88. II. 110. Bordeaux, 22 Juillet 1890 J G. v° Pri. Hyp. n° 206.

cependant qu'il y a lieu à un droit de préférence, tout autant que pour le vendeur ?

Nous verrons que la Commission du Cadastre, innovant hardiment sur ce point, assimile l'échangiste et le donateur, au vendeur (1).

Enfin nous disons que le mode de conservation du privilège du‘copartageant est plus logique, car, accordant un délai au créancier pour inscrire son privilège, il le protège contre tous ces événements, tels que faillite du débiteur, qui, survenant au lendemain du jour où la créance a pris naissance, peuvent rendre vain le titre que le créancier aura en main, bien qu'aucune négligence, ne lui soit imputable.

Nous/l’avons vu, le copartageant aura dans tous les cas un délai de soixante jours pour la conservation de son droit de préférence et de 45 jours pour le droit de suite et aucun événement ne saurait l’en priver. Système éminemment rationnel, quiest étendu au privilège du vendeur par le projet Darlan dont nous allons aborder l'étude. |

Un dernier inconvénient de notre système actuel de publicité des privilèges du vendeur et du copartageant, résulte de cette diversité de délais, variant suivant qu'il s’agit de conserver le droit de préférence ou le droit de suite; laissant alors subsister un de ces attributs du droit hypothécaire alors que l’autre est perdu. Nous verrons, également, à ce point de vue, les avantages du projet Darlan, qui accorde dans tous les cas,

au vendeur et au copartageant un délai uniform».

(1). Challamel. Rapport. Procès-Verbaux. II. p. 147.