CHAPITRE IU

Droit françai».

Nous venons de voir dans le droit romain et dans le droit germanique deux types bien caractérisés; le droit français ne peut avoir la même prétention ; c'est un droit secondaire, il résulte d'une combinaison d'éléments divers. Et surtout dans la doctrine qui nous occupe, le droit français est loin de nous offrir un modèle ; si nous le traitons à part, c'est surtout à cause de la grande influence pratique que le code Napoléon a exercée sur la législation moderne. L'étude du droit français doit nous intéresser tout spécialement puisque les principales dispositions de notre législation sur le droit réel sont empruntées au code Napoléon. Nous passerons d'abord succinctement en revue l'ancien droit français et le droit intermédiaire avant d'arriver au code civil ; puis nous exposerons le système introduit par la loi de 1855.

g 1. Ancien droit français.

Klimrath, dans son étude historique sur la saisine, a démontré que la doctrine germanique de la saisine était aussi la doctrine de l'ancien droit coutumier en France ; de même Schœffner dans son histoire du droit français. L'action pos-

sessoire accordée à celui qui avait été dépossédé violemment s'appelait réintégrande ; elle devait s'intenter dans l'an et jour; elle correspond à la saisine de fait. La vraie saisine avait aussi son action particulière ; c'était la complainte de nouvelleté, appelée aussi applégement; elle appartient au possesseur d'an et jour, dont la possession a pour titre l'investiture, l'hérédité ou le décret du juge. L'ancien droit français comme le droit germanique distingue fort peu la possession et la propriété ; la saisine était la forme commune de ces deux droits ; à preuve le vieil adage recueilli par Loisel : possession vaut moult en France encore qu'il y ait du droit de propriété entremêlé '.

Cette doctrine germanique de la saisine appartenait surtout aux pays de coutume. Mais on la retrouve aussi dans le midi de la France, dans les pays de droit écrit, quoiqu'ici elle ait été modifiée d'assez bonne' heure par Pin fluence du droit romain (voir Schaefl&ier, tom. IH, pag. 307). Même dans le Nord on trouve des traces de cette influence sur la doctrine de la saisine ; ainsi déjà au XIV e siècle dans le grand coutumier, la saisine est assimilée à la possessio romaine ; la simple saisine correspond à la possessio naturalis, la vraie saisine à la possessio civilis ; les actionspossessoires deviennent des interdits '.

Quant aux modes d'acquisition et de transmission du droit réel, nous retrouvons dans le droit français les mômes formes solennelles et publiques que dans le droit germanique. Excepté dans la succession où là saisine est de droit (le mort saisit le vif), il fallait un acte solennel et public pour acquérir la saisine de droit d'un droit réel immobilier; c'était l'investiture germanique (gerichtliche

*lnstit. coutufn., liv. V, Ut. 4, 1. * Schœflher, III, pag. 303.

Auflassung), qui, suivant les cas, prenait différents noms : la foi et hommage baillée par le seigneur pour les fiefs ; la dessaisine et saisine par le seigneur censuel pour les cenaives ; Y insinuation devant la justice ordinaire pour les alleux ; la mise de fait en cas d'exécution forcée par décret du juge. Mais peu à peu la forme solennelle de cet acte disparaît ; le symbole se perd et il ne resta bientôt plus qu'un acte par écrit devant l'autorité seigneuriale.

Le droit romain vint enfin donner le coup de grâce à l'ancien système de l'investiture. Sa théorie de la tradition fit invasion dans le droit réel ; dans le principe, il est vrai, la tradition ne donnait qu'une saisine vwde ; mais peu à peu elle remplaça complètement l'investiture et en eut tous les effets ; c'est ce que nous dit le vieil axiome : « appréhension de fait équipolle à saisine. > La convention, il est vrai, qui précédait la tradition, devait être passée devant notaire, et en présence de témoins ; mais c'était là une bien faible garantie.

C'était là déjà une altération bien regrettable du principe de publicité posé par le droit germanique ; mais en adoptant la théorie romaine, il restait pourtant un fait, un acte extérieur, la tradition, dont la publicité était certainement fort incomplète et fort restreinte, mais qui cependant devait avoir une certaine notoriété. La tendance spiritualiste du droit français ne s'arrêta pas là ; la théorie des écoles et la pratique trouvèrent le moyen de se passer de la tradition. En effet si la nécessité de la tradition pour transmettre le domaine des immeubles était encore reconnue en principe, le développement qu'avait pris la théorie des traditions fictives et notamment la fréquence de la clause de saisine et dessaisine, devenue de style dans les actes authentiques relatifs aux aliénations immobilières, réduisirent la nécessité

de la tradition à une pure formalité, dépourvue de toute publicité. Ainsi Pothier, dans son contrat de vente N° 314, nous rapporte que dans la coutume d'Orléans la simple clause de saisine équipolle à tradition. La doctrine des jurisconsultes français tend à assimiler la vente, le contrat à la transmission de la propriété. Ici nous sommes déjà* bien loin du droit romain.

Cependant dans quelques pays du nord de la France il s'était conservé un droit réel plus pur et c'est de là que devait venir la réforme hypothécaire. Le vieux système de l'investiture se maintint dans les pays de saisine et de nantissement; c'était la Picardie, l'Artois, Ghauny, le Vermandais T le Valois, Ponthieu, Calais, Laon et Rheims. Pour transmettre un droit réel quelconque il fallait faire dessaisine et saisine (vest et devest) devant le seigneur ou les échevins de l'endroit, qui étaient tenus d'en tenir registre à part dans leurs greffes. C'est surtout dans le système hypothécaire que se montre la supériorité de cette coutume ; tandis que dans les autres provinces l'ancienne hypothèque germanique par investiture devant le tribunal avait complètement disparu et avait été remplacée par tout un système d'hypothèques générales et occultes, qui finirent par être constituées par simple contrat, les pays de nantissement conservèrent l'hypothèque spéciale et publique au moyen de l'enregistrement.

Quelques essais de réformer ce système hypothécaire eurent lieu, mais sans succès. Colbert par un édit de mars 1673 chercha à introduire la publicité des hypothèques en instituant des registres publics dans les greffes; c'était étendre à toute la France le système hypothécaire des pays de nantissement. Mais la noblesse obérée fit rapporter l'édit déjà en 1674.

Un éditde illi donna aux tiers un moyen d'assurer leurs droits ; il créa des conservateurs des hypothèques et admit une purge des immeubles après une certaine publicité avec le droit de conserver les privilèges et hypothèques sur les biens-fonds, lorsqu'une opposition était faite dans un délai déterminé. Mais ce n'était là qu'une réforme de détail, les hypothèques n'en restèrent pas moins occultes et générales jusqu'à la révolution.

§ 2. Droit intermédiaire.

La révolution supprima les justices féodales; mais jusqu'à la promulgation du code civil, elle laissa subsister les coutumes. Il fallait donc remplacer les justices féodales dans les pays de nantissement où l'enregistrement était exigé pour la transmission des droits réels immobiliers. C'est ce que fit la loi du 20 et 27 septembre i790 qui abolit dans les pays de nantissement toutes les formalités de saisine dessaisine et remplaça l'enregistrement au greffe de la justice féodale par la transcription du contrat d'aliénation ou d'hypothèque au greffe du tribunal de district. C'est cette loi qui a introduit le mot : transcription dans le droit français.

Une loi du 9 messidor an III (1795) qui proclamait les principes de la publicité et de la spécialité, ne put recevoir son exécution; elle tendait à mobiliser le sol par l'institution de cédules hypothécaires, ce qui amena un désastre épouvantable ; le crédit fut anéanti et la loi ne put se soutenir.

La transcription établie par la loi de 1790 pour les pays de nantissement fut étendue à toute la France par la loi

du 11 brumaire an VII; c'était presque la reproduction du système germanique ; elle consacrait la publicité du droit réel et la spécialité des hypothèques et accordait à l'acquéreur la faculté de faire purger.

La transcription n'est exigée que pour les biens susceptibles d'hypothèque ; le bureau de la conservation des hypothèques est substitué au greffe du tribunal.

L'article 26 de cette loi disait : Les actes translatifs de biens et droits susceptibles d'hypothèque doivent être transcrits sur les registres du bureau de la conservation des hypothèques dans l'arrondissement duquel les biens sont situés. Jusque-là ils ne peuvent être opposés aux tiers qui auraient contracté avec le vendeur et qui se seraient conformés aux dispositions de la présente.

La loi de 1790 disait que les aliénations ou constitutions de droits réels ne seraient consommés que par la transcription. Ses termes étaient généraux et absolus ; elle ne distinguait pas entre les tiers et les parties contractantes. Dans les pays de nantissement avant 1789 on ne faisait pas non plus cette distinction. La loi de brumaire an VII contient donc une innovation à cet égard, puisqu'elle dit seulement que les contrats translatifs de propriété ne sont opposables aux tiers qu'après la transcription ; il en résulte qu'entre les parties la propriété est transférée même avant la transcription. Cette théorie d'une sorte de propriété relative entre les parties se trouvait déjà en germe dans les anciens auteurs; ainsi dans Pothier, vente N° 322. Nous la retrouverons dans le code civil.

L'article 28 disait : La transcription prescrite par l'art. 26 transmet à l'acquéreur les droits que ce vendeur avait à la propriété de l'immeuble.

Nous voyons donc que le système de la loi de brumaire

est loin de présenter la même sûreté que le système allemand; tandis que celui-ci fait de l'inscription une condition sine qua non de la transmission du droit réel immobilier, la loi de brumaire se borne à exiger la transcription comme moyen de préserver les droits des tiers. De plus ce système a de grandes lacunes ; la publicité ne s'applique ni aux successions ab intestat, ni aux successions testamentaires, ni même aux partages à cause de la règle que le partage est déclaratif de propriété.

Tous ces défauts viennent du point de vue auquel on s'est placé; on est parti d'un point spécial du droit réel, le droit hypothécaire et on n'a exigé la publicité de la propriété que comme moyen d'assurer le droit hypothécaire.

§ 3. Code civil.

Il est très intéressant de suivre la discussion sur le droit réel au sein du Conseil d'Etat ! . Nous y rencontrons deux camps opposés ; l'un des deux , représenté surtout par Tronchel, veut se replacer au point de vue de la législation d'avant 1789 ; c'est une tendance spiritualiste, qui s'appuie sur les travaux des philosophes, de Grotius surtout et de Wolf ; l'autre camp, ayant à sa tête Treilhard, défend le principe de la transcription posé par la loi révolutionnaire. De cette diversité d'opinions naquit un système bâtard, qui voulut réunir deux systèmes inconciliables.

On se plaça dès l'abord à un faux point de vue ; au lieu de traiter la question de la transcription au titre de la propriété, on la renvoya au titre des hypothèques ; on indiquait par là qu'on ne considérait la transcription que

4 Voir Locré, Législation civile, tome XVI.

comme une garantie de plus donnée à l'hypothèque. — Mais lorsqu'on arriva au titre des hypothèques, la question n'était plus entière ; on avait déjà posé les jalons d'un système qui excluait la transcription translative de propriété. L'art. 711 avait consacré la théorie que la propriété est transférée par l'effet des obligations; l'art. 1138 déclare le créancier d'un corps certain, propriétaire par le fait seul de la convention ; de même l'art. 1583, qui déclare le créancier propriétaire, mais seulement à l'égard du vendeur. La question n'était pas préjugée, mais elle avait déjà été entamée ; on pouvait encore adopter la transcription, en interprétant les articles cités comme ne parlant que d'une propriété relative à l'égard du vendeur (1583).

En effet, au titre des hypothèques, la section de législation proposa un article ainsi conçu (art. 91) : Les actes translatifs de propriété qui n'ont pas été transcrits ne peuvent être opposés aux tiers qui auraient contracté avec le vendeur et qui se seraient conformés aux dispositions de la présente. — C'était à peu près l'art. 26 de la loi de brumaire ; l'art. 92 était l'art. 2182 actuel.

En principe, cette théorie, défendue par Treilhard, fut adoptée ; les art. 91 et 92 furent cependant renvoyés à la section pour les rédiger plus clairement « dans le sens que venait de leur donner M. Treilhard. » Or cet art. 91 quipo sait le principe de la transcription n'a pas reparu ; il n'est pas dans le Code. M. Troplong f explique ce retranchement par un « escamotage. » M. Hureaux croit à un malentendu ou à une inadvertance; bref, l'art. 91, la base du système de transcription, ne se trouve pas dans le Code, mais, en revanche, une série d'articles semblent n'avoir aucun sens sans la transcription de l'art. 91 ; ainsi 2108.

1 Comment, des hypolk., préface, \n\%. 36.

Qu'est-il résulté de ce retranchement inexplicable de l'art. 91 du projet? c'est que le système du Gode sur la transmission de la propriété immobilière est demeuré scientifiquement une énigme, et que même dans la pratique, jusqu'à l'avis du Conseil d'Etat de 1805, qui a tranché la question, il y a eu des doutes sur le maintien de la transcription; c'est qu'il n'y a pas longtemps encore, avant la loi de 1855, des jurisconsultes distingués soutenaient qu'en théorie elle existait encore sous l'empire du Gode 1 .

La question de savoir si la transcription translative était maintenue, surgit dès la promulgation du Code civil; elle fut définitivement tranchée par l'avis du Conseil d'Etat de 1805 et par l'art. 834 du Code de procédure, qui la résolvent négativement.

Exposons maintenant rapidement le système du Code civil français, tel qu'il a été fixé par la pratique.

La loi française pose en principe que la propriété est transmise par l'obligation elle-même (art. 711 et 1138), c'est-à-dire par simple convention ; elle va donc plus loin que le droit romain, qui la faisait au moins dépendre de la tradition, acte plus ou moins public ; elle va même plus loin que la jurisprudence d'avant 1789, qui faisait dépendre la transmission de l'acte authentique portant clause de saisine (tradition fictive) ; ici c'est le simple consentement des parties qui transmet la propriété, et chose singulière, cette transmission complètement occulte et privée s'applique seulement aux immeubles ; car d'après Part. 1141, c'est la tradition qui en définitive transmet la propriété sur les meubles. C'est là l'erreur fondamentale du système du Code civil, et pourtant c'est cette désastreuse doctrine qui a été célébrée par l'école spiritualiste comme une conquête

* Ainsi MM. Hureaux, Valette, Bonjean, Jourdan, Blondeau.

de la philosophie et du droit naturel. La distinction si juste du droit romain entre l'obligation et le droit de propriété est complètement effacée ; cette nouvelle doctrine renverse tout le développement historique du droit ; elle n'a aucune racine dans l'histoire ; elle a sa source dans les écrits des jurisconsultes philosophes, des Grotius, des Puffendorf, des Wolf '. Mais ce n'est pas en un jour qu'un système philosophique peut renverser ce qu'un long passé a mis des siècles à édifier; le Code civil lui-même en est une preuve ; il a beau proclamer bien haut ce principe si prôné d'une transmission de la propriété toute spiritualiste ; la vieille théorie qui a passé à travers plus de vingt siècles parle encore plus fort; le Gode lui-même est inconséquent ; il est obligé d'admettre tacitement le système opposé dans une foule de détails; pour les meubles il est obligé de maintenir la tradition (art. 1141) ; au titre des privilèges et hypothèques, nous voyons réapparaître la transcription, tronquée, mutilée, il est vrai, et presque incompréhensible à côté de l'art. 1138; dans la vente (1583), pour se tirer d'affaire, le Gode est obligé de recourir à la théorie absurde d'une propriété relative entre les parties, opposée à la propriété absolue vis-à-vis des tiers. En somme, le système du Code civil ne présente point d'unité, point d'harmonie ; les deux systèmes opposés se heurtent continuellement et les contradictions abondent*. On peut dire sans exagération que la doctrine du droit réel est manquée dans le Code civil ; en tout cas c'est sa partie la plus faible.

1 Grotius, De jure belli et paris, liv. II, chap. XII, 15. De venditione et emptione «otandum «tiam sine traditione ipso contractas momento transferri dominium posse, atque id esse simplicissimum.

* Comparez l'art. 1165, d'après lequel les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractanles, et les art. 711 et 1138, d'après lesquels la simple convention transfère la propriété, c'est-à-dire le droit vis-à-vis des tiers. La contradiction est frappante.

La propriété et sa transmission sont donc occultes ; le système hypothécaire a dû s'en ressentir ; les deux grands principes qui doivent dominer cette matière, la publicité et la spécialité, n'y sont respectés que fort imparfaitement.

Les privilèges sur les immeubles sont soumis à l'inscription, mais aucun délai n'.est fixé au vendeur pour prendre inscription, et quand elle est prise, elle remonte au jour du contrat ; cela équivaut à une dispense d'inscription. — En outre, tant qu'il n'est pas payé, le vendeur conserve une action résolutoire distincte de son privilège et dont l'existence est indépendante de toute publicité. Ainsi la publia cité des privilèges, dont le nombre est fort étendu, est loin d'être complète ; elle souffre de nombreuses et importantes exceptions, dont la principale est celle du privilège du vendeur.

Quant à l'hypothèque, elle ne peut porter que sur les immeubles et les usufruits, et non pas sur tous les droits réels immobiliers comme en Allemagne.

Les hypothèques conventionnelles doivent résulter d'un acte authentique; elles sont spéciales et c'est la date de l'inscription qui fixe le rang entre les créanciers. Mais le Code civil admet en outre des hypothèques légales et judiciaires, qui sont générales et qui peuvent même porter sur des biens à venir ; de plus les hypothèques légales sont dispensées de l'inscription ; ce sont celles de la femme, du mineur et de l'interdit. Enfin la prescription de 10 ans vient encore atteindre l'inscription hypothécaire.

Ainsi donc, pour les hypothèques aussi, publicité incomplète et spécialité incomplète.

Les faibles restes de la transcription nous la montrent presque sans aucun effet ; la transmission de la propriété ne dépend aucunement d'elle ; elle est purement facultative et ne sert plus qu'à deux choses : 1° elle conserve le

privilège du vendeur, et 2° pert de préliminaire à la purge (2181-2192) ; dans ce système elle n'a plus aucun rapport avec l'acquisition et la consolidation de la propriété ; son influence est nulle.

D'après ce qui précède, il est facile de voir combien ce système présente peu de sûreté au créancier hypothécaire; ainsi celui-ci n'est pas certain d'avoir traité avec le véritable propriétaire, si son titre n'est pas transcrit ; à tout moment il est menacé par le privilège occulte du vendeur ou par une hypothèque légale qui lui était inconnue. « Les vices de notre système hypothécaire sont tels, dit M. De Courdemanche, que rigoureusement parlant, il n'y a pas un propriétaire qui soit certain de ne pas être évincé de l'immeuble qu'il possède, pas un prêteur sur hypothèque qui ait la certitude de ne pas perdre sa créance. »

Avec un pareil système il n'était pas étonnant que le besoin d'une réforme hypothécaire se fît toujours plus vivement sentir. Déjà en 1841 une grande enquête fut faite sur le régime hypothécaire, et les Cours et Facultés de droit demandèrent presque à l'unanimité le rétablissement de la transcription; un projet de loi qui la rétablissait fut adopté en 1851 par l'assemblée législative, mais les événements politiques en empêchèrent la troisième lecture.

§ 4. Loi de 1855.

Enfin la loi du 23 mars 1855 sur la transcription en matière hypothécaire rétablit la transcription en France à peu près telle qu'elle avait existé sous la loi de brumaire an VII.

Voici les principaux articles de cette loi :

Article 1 er . Sont transcrits au bureau des hypothèques

de la situation des biens : 1° Tout £cte entre vifs translatif de propriété immobilière ou de droits réels susceptibles d'hypothèque-, 2° tout acte portant renonciation à ces mêmes droits ; 3° tout jugement qui déclare l'existence d'une convention verbale de la nature ci-dessus exprimée ; 4° tout jugement d'adjudication autre que celui rendu sur licitation au profit d'un co-héritier ou d'un co-partageant.

Art. 2. Sont également transcrits : 1° Tout acte constitutif d'antichrèse, de servitude, d'usage et d'habitation ; 2° tout acte portant renonciation à ces mêmes droits ; 3° tout jugement qui en déclare l'existence en vertu d'une convention verbale ; 4° les baux d'une durée de plus de 18 années ; 5° tout acte ou jugement constatant, même pour bail de moindre durée, quittance ou cession d'une somme équivalente à trois années de loyer ou fermage non échus.

Art. 3. Jusqu'à la transcription, les droits résultant des actes et des jugements énoncés aux articles précédents ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble et qui les ont conservés en se conformant aux lois.

Dans cette loi encore, malgré l'incontestable progrès qu'elle réalise, nous voyons le point de vue faux auquel s'est placé la législation française ; elle part toujours d'un point spécial du droit réel, au lieu de l'embrasser dans son ensemble; elle n'a en vue que le système hypothécaire, la sûreté du créancier hypothécaire; le système allemand va au fond de la question çt garantit avant tout le droit de propriété lui-même ; la loi de 55 veut simplement réformer le système hypothécaire. Les vices de ce système venaient surtout de ce que l'acquisition de la propriété, la base du droit hypothécaire, était occulte; donc,

a-ton dit, rendons publique la transmission de la propriété et nous assurerons le droit hypothécaire ; le but de la loi est une réforme du système hypothécaire et non pas une réforme de la doctrine du droit réel toute entière; aussi la loi de 1855 laisse-t-elle subsister en plein la théorie erronée de la transmission du droit réel immobilier par la simple convention; les art. 711 et 1138 restent en vigueur; ce n'est donc là qu'une demi-mesure; c'est un pas en avant, il est vrai, mais timide et mal assuré. Au lieu de poser franchement et nettement le principe que la transcription seule transfère la propriété, on admet une théorie qui essaie de concilier la transmission du droit réel immobilier par simple convention avec la nécessité de la transcription, conciliation impossible qui force de recourir à la théorie absurde d'une double propriété, d'une propriété relative entre les parties et d'une propriété absolue vis-àvis des tiers (art. 3). La législation française aboutit donc en fin de compte à une transaction bâtarde entre le système du Code civil et le système allemand.

Mais si au point de vue de la science nous sommes obligé de condamner cette législation incomplète, nous ne devons pas méconnaître toute l'importance pratique de la loi de 1855. Elle rend publique la transmission de la propriété entre vifs ; en rendant obligatoire la transcription, nonseulement pour tout acte translatif de propriété immobilière, mais aussi pour tout acte constitutif d'antichrèse, de servitude, d'usufruit, d'usage et d'habitation, ainsi que pour les baux de plus de 18 années, elle fait connaître la plupart des charges qui peuvent peser sur un immeuble; mais cette publicité n'est pas complète ; la loi de 1855 n'établit pas encore un état civil de la propriété foncière tel qu'il existe en Allemagne, et qui ne peut être obtenu qu'au moyen des

registres fonciers. Le système de la transcription de 1855 ne fait qu'indiquer les mutations immobilières * ; mais il n'est pas comme en Allemagne une garantie de la validité de ces mutations, et l'acquéreur ne peut être légalement sûr de traiter avec le véritable propriétaire ; il n'y a pas comme en Allemagne une enquête et une vérification de pouvoirs qui précèdent la transcription ; le système français ne fait connaître au public que les mutations et les charges consenties par une personne qui se donne pour propriétaire ; il ne constate pas l'état d'une propriété réelle et certaine, mais seulement les mutations d'une propriété apparente et présumée ; cela est d'autant plus vrai, que même les actes sous seing privé sont admis à la transcription.

A la vérité, ce qui a empêché l'introduction des registres fonciers en France (car la plupart des publicistes français reconnaissent la supériorité de ce système), c'est l'imperfection du cadastre actuel, car le système allemand ne peut fonctionner qu'avec un cadastre très exact, établi en vue de la détermination de la propriété foncière et non pas seulement dans un but fiscal. Mais la France ne restera pas stationnaire, elle continuera à marcher dans la voie ouverte par la loi de 1855 ; après une interruption de 50 ans, elle a repris les traditions du passé, les principes de la loi de brumaire ; mais il lui reste encore beaucoup à faire : il lui faut poser énergiquement le principe que la transcription seule transfère la propriété et renverser la théorie de la transmission par simple convention.

1 Et encore il n'indique pas toutes les mutations immobilières, puisque ni les successions ab intestat, ni les successions testamentaires, ni même le partage, ne sont soumis à la transcription.

§ 5. Droit genevois.

Avant de quitter le droit français, nous avons encore à dire quelques mots d'un petit pays dont la législation est celle du Gode Napoléon; nous voulons parler du canton de Genève, bien petit et bien faible à côté de la vaste et puissante France, mais qui cependant a devancé de longtemps sa voisine dans la réforme du droit réel.

Sous la domination française, Genève avait successivement passé par la loi de brumaire an Vil et par le Gode Napoléon. A peine eut-elle reconquis son indépendance, qu'elle se hâta de réformer la doctrine du droit réel. Déjà en 1816 la loi sur les droits d'enregistrement rendit la transcription obligatoire pour tous les actes translatifs de propriété et d'usufruit immobiliers l . La loi de 1820 étendit la transcription aux actes déclaratifs de propriété, et introduisit l'inscription facultative pour les droits réels immobiliers ; par cette loi on laissait subsister l'art. 1583; la transcription n'avait d'autre effet juridique que la purge des privilèges et hypothèques (art. 2181 et suiv.) ; mais elle servit à naturaliser la publicité, en fournissant les moyens d'obtenir facilement les charges dont un fonds était grevé. La loi du 19 février 1830 vint donner à la transcription des effets juridiques plus étendus; les actes soumis à la transcription ne purent être valablement opposés aux tiers que depuis leur transcription ; c'était en revenir à la loi de brumaire ; de plus les actes authentiques furent seuls admis à la transcription ; par cette loi on consolidait la propriété

1 Mais seulement entre vifs.

elle-même; mais les charges immobilières autres que l'hypothèque restèrent dépourvues de publicité ; leur inscription facultative au bureau des hypothèques, établie par la loi de 1820, n'avait d'autre effet que de les mettre à couvert des effets de l'adjudication forcée de l'immeuble grevé; car d'après l'art. 625 de la loi de procédure, ces charges étaient purgées par l'ordonnance d'adjudication, à moins qu'elles n'eussent été inscrites.

Mais déjà avant la loi de 1830 on avait voulu établir un système complet de droit réel ; le savant rédacteur de ces lois, M. le professeur Bellot, avait été chargé en 1824, de concert avec MM. Rossi et Girod, de la rédaction d'un projet de loi sur les droits réels, qui devait coordonner et compléter toutes les dispositions sur cette matière. Ce projet fut présenté au Conseil représentatif en décembre 1827 ; c'est un vrai monument de science et un modèle de législation sur les droits réels. Malheureusement la difficulté de rédiger la loi transitoire en fit ajourner l'exécution et les événements politiques de 1830, ainsi que la mort de son principal auteur, M. Bellot, furent la cause de son abandon. Mais quoiqu'il n'ait pas été sanctionné par la pratique, ce projet qui présente un caractère d'unité et d'harmonie remarquable mérite une attention toute particulière 1 .

Aucun droit réel sur les immeubles, dit le projet, ne sera considéré comme tel, s'il n'est rendu public par l'inscrip-

1 M. Bellot a laissé d'importants manuscrits sur le droit réel. En 1840, dans son ouvrage sur les Systèmes hypothécaires, M. P. Odier annonçait la prochaine publication de ces travaux inédits, qu'il s'était chargé de mettre au net. Malheureusement, M. Odier est mort avant d'avoir terminé son travail, et nous n'avons pu trouver aucune trace de ces précieux manuscrits. Nous espérons qu'ils ne sont pas perdus, et qu'avant peu leur publication viendra jeter un nouvel éclat sur une génération de jurisconsultes dont Genève peut être fière à bon droit.

tion sur les registres. — Sont soumis à l'inscription toute mutation de propriété entre vifs et par succession, l'usufruit, les servitudes continues non apparentes ou discontinues, les baux qui excèdent la durée du bail verbal, les concessions de mines, et les clauses résolutoires ou de retour de la propriété ; de plus, tout ce qui touche à la capacité du propriétaire, ainsi les jugements d'interdiction, de déclaration de faillite, les séquestres, les saisies immobilières, etc.

Tous ces droits réels n'existent que par l'inscription ; ainsi le vendeur, avant l'inscription, peut valablement grever le fonds vendu d'autres droits réels ; ainsi ce n'est qu'après l'inscription que le nouveau propriétaire a le droit de disposer de son fonds. Dès qu'un propriétaire est inscrit comme tel, il n'y a plus de contestation possible sur son droit à l'égard des tiers.

Les titres inscrits sont à l'abri de toute prescription ; l'inscription d'un droit réel sans titre est prescrite par trois ans, lorsqu'elle a été prise de bonne foi.

Aucune hypothèque n'est dispensée de l'inscription. Le renouvellement décennal de l'inscription n'est pas nécessaire.

L'inscription se fait au bureau des droits réels; le conservateur, sur lequel pèse une grande responsabilité, exerce une certaine juridiction sur l'admission des titres à l'inscription ; il peut les admettre, les ajourner ou les refuser. Les prénotations sont admises en vertu d'une ordonnance provisionnelle.

Il y a trois registres : le registre de présentation, où les titres sont portés à mesure qu'ils sont présentés ; le protocole, où sont consignés les motifs d'ajournement ou de rejet; et le registre des droits réels; ce dernier est le grand

livre de la propriété foncière ; chaque propriétaire y a un compte ouvert, qui se divise en trois sections : 1° droits de propriété ; 2° charges restrictives du droit de propriété ; 3° charges hypothécaires.

C'est là tout à fait le système des registres fonciers allemands, avec cette différence que dans ceux-ci, en général, le compte est ouvert à l'immeuble et non au propriétaire.

Malheureusement ce projet de loi fut ajourné et abandonné. Mais la réforme du droit réel n'en continua pas moins à Genève, grâce aux efforts d'hommes tels que MM. Pierre Odier et Simon Delapalud. Le système de publicité introduit par les lois de 1820 et 1830 laissait d'importantes lacunes, entre autres les deux suivantes : 1° tout acte de mutation entre-vifs était transcrit sans qu'on vérifiât la qualité de propriétaire du vendeur, et 2° le registre des transcriptions n'offrait que les mutations entre vifs et non les mutations par décès. Ces lacunes furent comblées par la loi sur le cadastre de 1841, qui suppléa en quelque sorte au projet de loi de 1827.

Le nouveau cadastre, décrété par cette loi, se distingue de l'ancien en ce qu'il n'a plus un but fiscal, mais le but de déterminer la propriété foncière. De là les soins minutieux apportés à sa confection, soins nécessaires, puisque le nouveau cadastre a des effets civils ; en effet, l'art. 53 dit : « Le cadastre fera foi en faveur de celui qui y est inscrit contre la personne qui, se prétendant propriétaire en tout ou en partie de l'immeuble litigieux, ne justifierait de son droit, ni par un titre régulier de propriété, ni par la prescription. — En aucun cas l'inscription au cadastre ne pourra couvrir les vices du titre en vertu duquel elle aura été opérée. »

Pour empêcher qu'une mutation ne soit consentie par une autre personne que celle qui est inscrite au cadastre

ou au registre des transcriptions, la nouvelle loi exige qu'aucun titre constatant une mutation entre vifs ne soit transcrit, s'il n'est accompagné d'un certificat constatant que le cédant est inscrit au cadastre comme propriétaire (art. 65).

Quant aux mutations par succession qui devaient être inscrites au cadastre, la référence au registre des transcriptions ne pouvait servir de contrôle, puisqu'il ne les contient pas ; il fallait donc environner ces mutations de certaines garanties, afin d'empêcher l'inscription de celui qui ne serait pas réellement héritier. A cet effet, ceux qui veulent faire inscrire au cadastre la mutation des immeubles qui leur sont provenus d'une succession, doivent en faire la demande au président du tribunal civil et déposer en même temps au greffe : 1° un certificat constatant que les immeubles sont inscrits au cadastre sous le nom du défunt ; 2° les pièces constatant qu'ils sont seuls successibles, à titre héréditaire de la personne décédée. En cas de refus du président, le requérant peut se pourvoir devant le tribunal civil, et le jugement de celui-ci est susceptible d'appel (art. 72 à 78).

Outre les plans, le cadastre contient quatre registres principaux :

1° Registre des mutations ; ce n'est qu'un extrait du registre des transcriptions ;

2° Registre des numéros suivis, qui contient l'indication des parcelles en suivant les numéros des articles du cadastre, leur contenance et le nom des propriétaires;

3° Registre des bâtiments ; c'est un complément du registre précédent pour les parcelles bâties ;

4° Registre des propriétaires. — C'est ce dernier qui est le plus important ; il contient les comptes ouverts à chaque

propriétaire de la commune; ces comptes ont deux verso ; sur celui de gauche se trouvent les parcelles qui entrent dans le compte du propriétaire, et sur celui de droite, celles qui en sortent pour passer dans un autre compte ; c'est en quelque sorte l'actif et le passif de chaque propriétaire. Ce registre est ce que nous pourrions appeler le grand livre de la propriété foncière, tandis que le registre des transcriptions n'en est qu^ le journal.

En fait, ces registres cadastraux nous semblent remplacer à Genève, mais seulement pour le droit de propriété, les registres fonciers allemands, avec cette différence qu'en Allemagne le compte est généralement ouvert, non au propriétaire, mais au fonds lui-même. C'est là un progrès qu'il reste à effectuer à Genève : l'individualisation complète de l'immeuble par le moyen du cadastre, l'établissement de l'état civil de la propriété foncière. En outre, il existe encore une grave lacune dans la législation genevoise, en ce qu'elle ne rend publics que le droit de propriété et les hypothèques ; toutes les charges immobilières autres que les hypothèques sont dépourvues de publicité; elles ne sont inscrites ni au registre cadastral, ni à celui des transcriptions ; leur inscription au bureau des hypothèques, autorisée par la loi de 1820, n'est que facultative et ne produit presque aucun effet civil. C'est là une grave lacune qui, nous n'en doutons pas, sera tôt ou tard comblée.