Charges restrictives du droit de propriété autres que les

hypothèques.

Cette seconde catégorie de droits réels est loin d'avoir obtenu la même publicité que les hypothèques , et pourtant les motifs qui l'ont généralement fait admettre pour

1 Voir Odier, Det tyttènut hypothécairei, pag. 98.

les hypothèques sont les mêmes pour les autres droits réels immobiliers ; en théorie, c'est encore une conséquence du principe général que tout droit réel ne peut être constitué que par la publicité ; en pratique, il est évident que ces droits réels sont des charges qui altèrent la valeur du fonds ou diminuent ses revenus ; les tiers pour être liés doivent donc être avertis de ces charges. Mais si la théorie est facile , la pratique présente des difficultés sérieuses, difficultés beaucoup plus grandes que celles qu'a rencontrées la publicité du droit de propriété et des hypothèques. Aussi la publicité de toutes ces charges sans restrictions n'a-t-elle guère été introduite qu'en Allemagne.

Nous allons passer en revue ces différents droits.

1. En premier lieu nous citerons Y usufruit, Y usage et Y habitation; ce sont les servitudes personnelles du droit romain. Il est évident que ces droits sont de graves restrictions du droit de propriété; mais sont ils des droits réels, puisqu'ils sont attachés à la personne ? ils sont' certainement personnels par rapport à l'usufruitier, mais par rapport à l'immeuble affecté ils sont purement réels ; le propriétaire du fonds affecté n'est pas obligé personnellement; il n'a qu'une obligation passive, la même que tous les tiers, celle de laisser jouir; ce qui nous prouve enfin le caractère réel de ces droits, c'est le droit de suite ; ils suivent la chose en toutes mains et l'affectent quel qu'en soit le propriétaire ; or c'est là le caractère exclusif du droit réel. Tous ces droits doivent être soumis à l'inscription.

M. Odier fait une exception en faveur de l'usufruit légal, il le compare aux servitudes légales ; l'usufruit légal, dit-il, a sa publicité dans la loi. Nous ne pouvons admettre cette opinion; il n'y a pas plus de raison pour dispenser l'usufruit légal de l'inscription que pour en dispenser l'hypothèque

légale; la comparaison avec les servitudes légales n'est pas juste; nous verrons bientôt que ces dernières s'appliquent également à toutes les propriétés ; ce sont des charges qui pèsent sur toute propriété, qu'il suffit donc de rendre publiques, une fois pour toutes, par la loi, tandis que Tusufruit légal n'est établi que dans des cas très spéciaux, l'usufruit paternel et l'usufruit de l'époux survivant ; il n'est donc qu'une exception qui a besoin de la publicité pour être connue, tandis que les servitudes légales sont la règle. L'usufruit légal doit donc être soumis à l'inscription.

2. Nous passons aux servitudes proprement dites ou servitudes réelles (foncières). Leur importance au point de vue du droit de propriété et de la sécurité des tiers est fort grande : ce sont des droits qui souvent rendent les fonds invendables ou en diminuent énormément la valeur ; leur publicité est donc de la plus grande importance pour l'acquéreur. Mais cette publicité doit-elle s'appliquer à toutes les servitudes ? c'est ce que nous allons examiner.

Nous distinguerons deux sortes de servitudes : 1° les servitudes légales, et 2° les servitudes conventionnelles. Le Code Napoléon distingue encore les servitudes naturelles ; mais cette distinction nous semble factice ; les servitudes naturelles dérivent aussi de la loi; toute espèce de servi* tude résulte ou de la loi ou de la convention ; nous les faisons donc rentrer dans les servitudes légales.

Au fond, les servitudes légales ne sont pas de vraies servitudes; les unes ne sont que de simples conséquences du droit de propriété; ainsi le droit de bornage et celui de clôture; ici il n'y a pas de servitude, il n'y a ni fonds dominant, ni fonds servant ; les autres ne sont que des limitations de la notion du droit de propriété lui même, limitations qui s'appliquent également à tout fonds ; il n'y a pas

là non plus de servitude proprement dite ; si le législateur veut restreindre le droit de propriété, la publicité de la loi est suffisante pour faire connaître, une fois pour toutes, cette restriction ; ainsi si le législateur établissait que toute propriété doit droit de passage à tous les. fonds voisins, ce serait là une charge bien grave de la propriété, mais puisqu'elle s'appliquerait également à tous les fonds, la publicité de cette charge pour chaque fonds serait complètement inutile ; la publicité de la loi suffit ; c'est la notion de la propriété qui a été changée ; ce qui le prouve, c'est que les servitudes légales ne diminuent pas la valeur des fonds. Il en résulte qu'elles ne doivent pas être soumises à l'inscription.

Les seules vraies servitudes sont les servitudes conventionnelles ; ce sont celles qui sont établies par le fait de l'homme, qui résultent d'un fait volontaire de l'homme. Ici la publicité est de règle et doit être impérieusement établie en principe ; la servitude ne devient un droit réel opposable aux tiers et donnant droit de suite que par la publicité, par l'inscription ; l'acquéreur doit avoir un moyen de connaître l'existence des charges qui grèvent son immeuble.

Tel est le principe simple et logique qui dérive de la notion même du droit réel telle que nous l'avons établie plus haut. Mais, nous le reconnaissons, son application dans la pratique offre de grandes difficultés ; en effet, il modifie complètement les dispositions législatives qui régissent l'établissement des servitudes, au moins dans les pays qui ont admis les principes du code Napoléon. Il en résulte que les servitudes ne peuvent plus s'acquérir par prescription. En effet, si l'on admet ce mode d'acquisition, l'inscription devient impossible et le tiers acquéreur ne peut jamais être sûr qu'une servitude acquise par prescription ne vienne

restreindre son droit de propriété et cela sans qu'il ait eu le moyen de connaître son existence. Nous avons déjà vu que le système de publicité et l'acquisition des droits réels par prescription étaient inconciliables en théorie; la question est donc celle-ci : l'acquisition des servitudes par près* cription est-elle si nécessaire et si bien établie qu'elle ne doive céder devant les exigences de la théorie qui réclame avant tout la sécurité des tiers ? Nous laisserons les faits répondre pour nous.

Dans la plupart des pays coutumiers l'ancienne jurisprudence rejetait entièrement l'acquisition des servitude» par prescription : nulle servitude sans titre, disait l'adage» nulle servitude par prescription. De nos jours encore elle est complètement ignorée dans la plupart des législations de l'Allemagne qui ont adopté le système complet de la publicité des droits réels ; ainsi en Prusse, en Autriche, dans le Hanovre. En France même la publicité complète de toutes les servitudes conventionnelles a été réclamée par plusieurs cours et facultés, entr' autres par la faculté de Toulouse dans son rapport sur la réforme du régime hypothécaire en 1841.

Ainsi donc la théorie qui admet la nécessité de l'inscription pour établir les servitudes et qui exclut par conséquent l'acquisition par prescription est non-seulement possible à exécuter dans la pratique, mais elle existe et fonctionne depuis longtemps dans beaucoup de pays. Ce n'est donc

pas là une utopie et une pure théorie scientifique; c'est un système viable, qui a été confirmé par la pratique.

Le principe que nous défendons est si vrai que même les

législations qui ne l'admettent pas tendent à restreindre

l'acquisition des servitudes par prescription. Dans les pays

de droit écrit, l'ancienne jurisprudence qui admettait la

prescription de 10 ou 20 ans, quand il y avait titre et bonne foi, n'admettait celle de 30 ans sans titre que pour les servitudes continues; pour les servitudes discontinues elle exigeait la prescription immémoriale de 100 ans. Le code Napoléon lui-même rejette la prescription pour toutes les servitudes discontinues, et pour les servitudes continues non apparentes ; il ne l'admet que pour une seule classe de servitudes, les servitudes continues et apparentes. La plupart des législations admettent la présomption de la liberté des fonds ; la servitude n'est qu'une exception qui ne doit pas être favorisée. Cette présomption va si loin qu'en matière de servitude on présume la liberté du fonds même malgré la possession contraire; la preuve incombe toujours à celui qui prétend une servitude. La possession annale d'une servitude n'est pas une présomption de servitude; du moins c'est là l'opinion soutenue par Pothier, Touiller et Merlin (contre Duranton).

Nous croyons donc que la législation moderne tend toujours plus à restreindre l'influence de la prescription acquisitive, tant pour les servitudes que pour le droit de propriété lui-même. Le droit de propriété tend à s'établir d'une manière plus solide que sur le simple fait de la possession, même prolongée pendant un certain temps. Le système de l'inscription rendra un jour la prescription inutile; mais nous reconnaissons que dans les pays où ce système n'est pas encore introduit, ce n'est pas en un jour qu'on pourra abolir la prescription ; un changement brusque dans la législation serait ici plus nuisible qu'utile et léserait des droits acquis. Un système de transition est ici nécessaire; dans ce système la nécessité de l'inscription sera établie pour toutes les servitudes qui ne peuvent s'acquérir que par titre; ainsi dans le code Napoléon pour les servitudes

discontinues et les servitudes continues non apparentes ; mais celles qui peuvent s'acquérir par prescription (dans le code Napoléon les servitudes continues et apparentes) seront dispensées de l'inscription ; c'est le système qui a été adopté par la loi de 1855 en France et par le projet de loi de 1827 à Genève. La publicité des servitudes n'y est pas complète ; mais il faut bien remarquer que les seules servitudes qui sont dispensées de l'inscription sont celles qui par elles-mêmes présentent déjà une certaine publicité. En effet les servitudes continues et apparentes s'annoncent par un signe extérieur et n'ont pas besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées; elles sont donc plus faciles à reconnaître que les autres ; leur existence se manifeste extérieurement et les tiers intéressés ont ainsi un moyen, quoique faible, de les connaître.

3. Le bail doit-il être soumis à l'inscription? Pour répondre à cette question il faut d'abord en résoudre une autre : le bail est-il un droit réel? question fort controversée et fort difficile. En droit romain la locatio conductio était un simple contrat et ne créait qu'une obligation personnelle ; mais il ne faut pas oublier qu'à côté de la locatio conductio les Romains connaissaient un droit réel particulier qui s'en rapproche beaucoup, Yemphytéose. (Institut. III, 24, 3.) Le droit germanique par contre donne au bail un caractère réel; le bail avait une saisine particulière (Miethgewere, Pachtgewere), et donnait par conséquent un droit de suite. De nos jours en Allemagne le bail est considéré comme un droit réel et comme tel est soumis à l'inscription.

Le bail a une nature mixte ; il tient à la fois au droit personnel et au droit réel ; il est par exemple plus personnel que l'usufruit, çn ce que le bailleur est obligé de faire jouir le locataire, tandis que le propriétaire n'a qu'à laisser jouir

l'usufruitier et ne peut être tenu de rien faire. Mais il est injuste de méconnaître le côté réel du bail ; il donne un vrai droit sur la chose, un droit réel qui doit se manifester par un droit de suite ; c'est surtout pour les baux à ferme que le droit de suite est nécessaire ; sans ce droit la position du fermier devient précaire et intolérable, car il peut être expulsé à chaque instant par l'effet d'une mort ou d'une vente. Les intérêts de l'agriculture, appuyés par les principes de l'économie politique, exigent que le bail, surtout le bail à ferme, soit considéré comme un droit réel, donnant droit de suite, sinon la classe des fermiers tendra toujours plus à tomber par suite de l'incertitude perpétuelle de sa position et de la précarité de son droit. Mais si le bail doit être protégé vis-à-vis des tiers en lui donnant le jus in rem, le droit de suite, il faut d'un autre c$té qu'il ne puisse pas préjudicier aux tiers puisqu'il peut leur être opposé. Il faut donc le soumettre à la publicité et faire dépendre son caractère comme droit réel de l'inscription au registre foncier; tant qu'il n'esj pas inscrit, il ne confère qu'un droit personnel et ne peut être opposé aux tiers, mais oui bien à l'héritier qui n'est que la continuation juridique de la personne du défunt et qui est tenu des obligations de celui-ci. Dès qu'on admet pour le bail un droit de suite, il faut nécessairement le soumettre à l'inscription , sinon les tiers se trou* veront lésés par une charge occulte qui limite le droit de propriété. Aussi toutes les législations donnant au bail un caractère réel ont-elles admis l'inscription du bail : ainsi en Allemagne ; ainsi à Genève le projet de loi de 1827 qui soumettait à l'inscription tous les baux par écrit dont la durée excède celle du bail verbal. En France on n'a soumis à l'inscription que les baux d'exception, ainsi les baux dont la durée excède 18 ans.

4. Vantichrèse dans les pays où elle existe doit naturellement être soumise à l'inscription, puisqu'elle donne un droit de suite.

5. Le projet de loi de Genève soumet aussi à l'inscription les concessions perpétuelles ou à temps de mines, carrières et tourbières sans aliénation de la surface. C'est avec raison, ce nous semble, car ce sont là de vrais droits réels, des servitudes qui limitent le droit de propriété du propriétaire de la surface et qui grèvent par conséquent son fonds.

6. Nous arrivons enfin à une dernière catégorie de droits réels ; ce sont toutes les charges de restitution ou de résolution qui peuvent être imposées au propriétaire d'un immeuble par les clauses résolutoires ou conditionnelles du testament ou du contrat sur lequel se fonde son droit de propriété. Ces principales charges sont: 1° les substitutions, 2° le droit de retour, stipulé au profit du donateur ; 3° la faculté de rachat ou de réméré; 4° les conditions à l'inexécution desquelles est attachée la révocation d'une donation ou d'une disposition testamentaire ou la résolution de tout autre acte translatif de propriété.

Toutes ces charges sont des droits réels qui suivent l'immeuble en toutes mains; ce sont de véritables jura in re aliéna, des démembrements du droit de propriété. Il est donc très important pour les tiers de les connaître et c'est l'inscription seule qui leur en donne le moyen.

Nous avons terminé l'énumération des différents droits réels qui doivent être soumis à l'inscription. Mais il nous reste à parler d'une autre espèce de droits, qui, quoique n'étant pas des droits réels, attachés à l'immeuble, n'en sont pas moins restrictifs de la propriété. Nous voulons parler des incapacités personnelles, c'est-à-dire de toutes les restrictions à la faculté de contracter dont le propriétaire d'un immeuble peut être frappé par suite d'interdiction, de

faillite, de séquestre, de saisie immobilière ou de clause d'tnaliénabilité à son préjudice. Il est évident que ces incapacités restreignent fortement le droit de propriété lui-même, puisqu'elles lui enlèvent un de ses principaux éléments, le droit de disposer de la chose ; il en résulte que ces incapacités peuvent porter préjudice aux tiers qui auraient contracté avec le propriétaire incapable de disposer. H faut donc soumettre à l'inscription ces incapacités, pour compléter la certitude légale que le système de publicité donne au droit réel; il faut que les tiers aient un moyen de les connaître pour qu'elles puissent leur être opposées 4 .

§ 7. Transcription on inscription. Organisation

des registres.

Jusqu'à présent nous avons employé indifféremment ces deux termes : transcription et inscription, pour exprimer l'enregistrement. En effet le système de publicité peut se

4 Nous avons suivi l'opinion de M. Odier, qui fait rentrer la saisie et le séquestre immobiliers dans la catégorie des incapacités personnelles. Nous croyons cependant qu'il serait plus logique de considérer ces droits comme de véritables droits réels. En effet ces droits découlent du principe « que les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers. » Or c'est là un véritable droit réel accordé au créancier sur les biens de son débiteur ; c'est un droit réel latent et indéterminé, qui se spécialise et se détermine par la saisie et le séquestre. Ces droits ont tous les caractères des droits réels; ils sont de véritables charges pesant sur l'immeuble et le suivant en toutes mains. Ces charges, il est vrai, ne sont que provisoires et temporaires ; si elles ne sont pas annulées, elles aboutissent en fin de compte au droit de propriété ; ainsi chez nous la saisie-otage devient un droit de propriété ; dans la saisie par subhastation et le séquestre, le droit réel n'aboutit qu'à un des éléments du droit de propriété, le droit de disposer, de vendre.

Par contre l'interdiction et la faillite sont bien des incapacités personnelles et nullement des droits réels ; mais comme elles restreignent le* droit de propriété, leur inscription serait d'une vraie utilité pratique.

résoudre également dans Tune ou l'autre de ces formes. Là transcription consiste dans la copie littérale de l'acte sur un registre; Fins cript ion est une simple mention ou extarait de Pacte, qui en résume les conditions importantes. Chacun de ces systèmes a ses inconvénients et ses avantages.

Les partisans de la transcription font valoir que l'inscription peut donner facilement lieu à des inexactitudes, à des omissions plus ou moins graves et que cela peut devenir dans la pratique une source de difficultés. C'est là, en effet, l'inconvénient du système de l'inscription. Celui qui fait l'inscription a un pouvoir important ; il doit choisir les clauses de l'aliénation et les mentions qu'il porte sur le registre ont des effets juridiques. Dans le système de la transcription, au contraire, celui qui transcrit est un instrument passif; il copie l'acte. Mais nous avons déjà vu que l'autorité chargée de l'inscription assume une sévère responsabilité qui correspond à la juridiction qu'elle exerce ; dans la pratique tout dépendra ici du choix de cette autorité et sa responsabilité môme sera une garantie de plus de l'exactitude des registres. Ce danger d'une inscription inexacte sera presque nul, si on n'admet à l'inscription que les actes authentiques, ce qui est le cas en Allemagne et à Genève \ mais malheureusement pas en France. L'inscription dans ce cas est très facile à faire d'une manière exacte et en cas de contestation on peut toujours recourir à la minute. Du reste nous voyons que même dans les pays où la transcription est admise, on a adopté l'inscription pour les hypothèques et l'inconvénient signalé ne s'est fait nullement sentir.

Sous tous les autres points de vue l'inscription est bien

1 Voir sur la nécessité de n 'ad mettre à l'inscription que les actes authentiques l'excellent rapport de M. le professeur Bellot, Loi de procédure, pag. 701.

préférable à la transcription; elle est beaucoup plus simple, plus expéditive et moins coûteuse. Mais surtout elle présente cet immense avantage de faciliter beaucoup les recherches dans les registres. Le registre des transcriptions étant tenu par ordre chronologique et contenant des actes très étendus, ne peut être consulté qu'avec infiniment de peine ; pour trouver la filiation des propriétaires d'un fonds il faudra souvent consulter à grand^peine une foule de volumes. Avec le système de l'inscription rien de plus facile que de s'assurer de l'état d'un fonds; il n'y a qu'à ouvrir le compte ouvert au fonds ou au propriétaire et d'un seul coup d'ceil on embrasse tous les différents droits réels qui se rapportent à ce fonds. C'est là l'immense avantage de ce système, avantage si important que seul déjà il suffit à le faire préférer à la transcription ; la publicité y est beaucoup plus complète ; elle est mise facilement à la portée de tous, sans nécessiter des recherches longues et coûteuses. Ce système de l'inscription existe du reste dans la plupart des pays qui ont la publicité du droit réel, ainsi en Prusse, en Autriche, en Bavière, en Wurtemberg, dans le canton de Berne et dans la plupart des cantons allemande ; tandis que la transcription n'existe qu'en France, en Irlande et en Saxe. Nous nous prononcerons donc en faveur du système de l'inscription sur les registres fonciers.

Quant à l'organisation de ces registres, elle varie d'un pays à un autre ; nous ne pouvons entrer dans tous ces détails; nous nous contenterons de donner quelques indications.

En général l'ordre chronologique ne convient pas pour la tenue du registre foncier ; il rend les recherches trop longues et difficiles et ne réunit pas les indications qui con- .cernent le même fonds ou le même propriétaire ; mais il est nécessaire pour la tenue d'un registre préliminaire, tenu

sous forme de journal, et qui constate d'une manière exacte la date de la présentation des titres au bureau des droits réels; on peut l'appeler registre de présentation.

Quant au registre foncier ou registre des droits réels, on peut distinguer deux méthodes; d'après la première un compte est ouvert à chaque propriétaire foncier ; d'un côté sont portés tous ses droits de propriété, de l'autre toutes les charges et hypothèques qui les restreignent. De cette manière on a en quelque sorte le « compte général » de chaque propriétaire, d'un côté l'actif et de l'autre le passif. C'est le système adopté en Prusse et en Wurtemberg.

La seconde méthode consiste à classer et à inscrire les différents droits réels non pas sous le nom du propriétaire, mais sous celui des immeubles eux-mêmes ; chaque fonds a un feuillet à lui et c'est là que sont inscrits tous les droits réels qui se rapportent à ce fonds. Cette méthode a été adoptée en Autriche et en Bavière.

C'est là le système le plus complet et qui offre la publicité la plus étendue; c'est aussi celui qui est le plus conforme aux principes, plus conforme encore que celui qui ouvre un compte à chaque propriétaire; car ce qui intéresse les tiers, ce n'est pas le compte de tel propriétaire, mais c'est l'état de tel fonds. Or ce système présente sur une seule page tous les droits qui peuvent concerner un fonds. En général le feuillet se divise en trois colonnes : 1° droits de propriété ; 2° charges foncières ; 3° charges hypothécaires. Rien donc n'est plus facile dans ce système que de s'assurer de l'état exact d'un immeuble ; tout est réuni sur un seul feuillet. Mais ce système exige un complément nécessaire que nous allons examiner dans le paragraphe suivant 1 .

1 Nous mentionnerons en passant un troisième système, le système d'immatri-

§ 8. Du cadastre comme complément nécessaire dn système de publicité.

Ce système, dans lequel chaque propriété a un compte ouvert, est en quelque sorte l'état civil de la propriété foncière. Chaque fonds a son histoire ; il devient une personnalité juridique. Mais ce système est impossible, s'il ne repose pas sur une délimitation exacte et rigoureuse de tous les immeubles, ainsi que de leurs morcellements et divisions successives. H a pour base et pour condition l'institution du cadastre ; c'est le cadastre seul qui peut créer l'individualisation des immeubles et pour créer l'état civil de la propriété" foncière il faut que chaque fonds soit nettement indiqué et délimité, il faut qu'il soit individualisé, de manière à ce qu'il ne puisse y avoir de doute sur son identité et sur son étendue ! . En un mot, le cadastre est la base du registre des droits réels ; cette base est surtout indispensable dans les pays où la propriété est morcelée et se modifie continuellement. Malheureusement en Allemagne, où le système de publicité est d'ailleurs si complet, les registres fonciers ne se réfèrent généralement pas aux plans du cadastre, ainsi en Prusse et en Autriche. Cette lacune s'est déjà fait vivement sentir et l'établissement d'un cadastre en rapport avec les registres fonciers a été vivement réclamé par d'éminents jurisconsultes ; ainsi Puchta affirme qu'on ne saurait arriver à éviter les erreurs dans la

cule, proposé par MM. De Courdemanche, Loreau et Hébert. Il rattache au domicile de la personne tous les renseignements relatifs non-seulement à ses droits immobiliers, mais à son état de famille et à sa capacité.

1 Voir sur cette individualisation de l'immeuble un article de M. Volowski, Revue de législation, tom. X, pag. 349; Odîer, Syst. hypoth., pag. 28, et Delapalud, Cadastre, pag. 224.

confection des registres fonciers que par un arpentage exact des divers immeubles et par rétablissement de cartes dans lesquelles chaque parcelle serait désignée d'après un numéro invariable, qui serait rappelé dans le registre foncier '. Mittermaier est du même avis. Il est nécessaire, ditil, pour que les registres des droits immobiliers atteignent leur but qu'ils soient basés sur des plans confectionnés préalablement 1 .

Or la grande difficulté c'est que dans presque tous les pays où le cadastre existe, il a été établi dans un but purement fiscal et non point en vue de la détermination de la propriété. Il résulte de là que lors de son établissement on n'a pas pris toutes les précautions nécessaires pour lui attribuer des effets juridiques et que par conséquent il ne peut être appliqué à la détermination de la propriété foncière.

Pour qu'un cadastre puisse servir à déterminer la propriété, il faut qu'il remplisse deux conditions principales.

1° Il doit avoir été établi avec toutes les formes qui garantissent l'exactitude des confins. La principale de ces formes est un abornement général de toutes les propriétés, abornement qui a lieu en contradictoire avec tous les propriétaires voisins ; cet abornement doit nécessairement précéder la levée des plans.

2° Il faut en outre que, soit sur les plans, soit sur les registres, on puisse suivre tous les changements par mutations. Le cadastre doit toujours offrir l'état actuel des fonds ; il faut qu'il soit tenu au courant de tous les changements de la propriété.

Or ces conditions ne sont remplies que par fort peu de cadastres. Le nouveau cadastre de Genève est un modèle

« Zeitschrifl fur Civtlrecht und Protêt», tora. IX, pag. 178. * Archiv fur die civilistische Praxis, tom. XIX, pag. 151.

dans ce genre; on peut aussi citer le cadastre de la Hesse, celui de Hollande et celui du canton de Vaud comme remplissant plus ou moins ces conditions.

Les registres cadastraux peuvent même remplacer les registres fonciers, lorsque la loi leur donné des effets juridiques comme à Genève ; il serait même logique de réunir partout la tenue des registres des droits réels avec la conservation du cadastre comme cela est pratiqué en Hollande.

Nous avons terminé l'examen du système de publicité du droit réel. Nous le résumerons dans les conclusions suivantes :

1. Aucun droit réel ne peut être constitué ou transmis que par un acte public, qui avertisse les tiers.

2. La meilleure forme à donner à cette publicité est celle de l'enregistrement.

3. Tous les droits réels immobiliers quelconques ne peuvent être constitués et transmis que par l'inscription au registre; ce sont: le droit de propriété, l'usufruit, l'usage, l'habitation, les servitudes, l'antichrèse, l'hypothèque, le bail et toutes les charges de restitution ou résolution; de même toutes les incapacités qui enlèvent la faculté de disposer de l'immeuble ; ainsi l'interdiction, la faillite, le séquestre et la saisie immobilières, et la clause d'inaliênabilité.