ET DE LA NUE PROPRIÉTÉ A TITRE ONÉREUX

Lorsque le démembrement de la nue propriété et de l'usufruit s'opère à titre onéreux, entre vifs, autrement que par voie d'échange, la valeur imposable de Ia nue propriété ou de l’usufruit est représentée par le prix esmé, en y ajoutant toutes les charges en capital (art. 18, 1°, de la loi de 1901), sauf application des art. 17 de la Fnrdue?"Erimaire "an VIT et15"de’cell/du 22 "août 1871. Ce seront donc les règles de droit commun sur les transmissions à titre onéreux qui s’apphqueront : la quotité du droit, pour les transmissions de nue propriété ou d’usufruit d'immeubles à titre onéreux, sera de 7 0/0 sans décimes (art. 2 à 4 de la loi du 22 avril 1905) ; pour les transmissions à titre onéreux de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un meuble, le droit est de 2.50 0/0, décimes compris (art. 69, $ 5, n° 1 de la loi du 22 Frimaire an VII). Si le prix stipulé dans l'acte semble insuffisant, l'Administration a la ressource de provoquer l'expertise de la valeur vénale (art. 17 de la loi du 22 Frimaire, an VII puis l’art. 13 de la loi du 23 août 1871 prémunit le fisc contre les dissimulations de prix).

Cette fixation de la valeur imposable est des plus légitimes ; le prix est la représentation de la valeur que les parties ont assignée à la transmission soit de la nue

propriété, soit de l’usufruit ; c'est donc sur cette valeur que rationnellement doit être liquidé le droit proportionnel. Cette règle s'applique non seulement au cas où la mutation s'opère moyennant un prix expressément stipulé dans l'acte, mais encore à l'hypothèse d'un échange ou d'un partage suivis de soulte ou de retour de lot. La somme que l’échangiste ou le copartageant doit payer en compensation de la plus-value de son lot présente, en effet, les mêmes caractères que le prix d’une vente (Inst. 3049). De plus, la règle a un caractère absolument général et s'applique aux mutations de nue-propriété ou d'usufruit de toute nature à titre onéreux ; aux adjudicalions, aux cessions, rétrocessions, donations onéreuses, renoncialions ou transactions.

Toutelois, la loi de 1901 apporte à cette règle une exceplion pour les cessions de créances à terme, rentes ou pensions ; la détermination de l’usufruit ou de la nue propriété de ces valeurs incorporelles est organisée dans des conditions spéciales établies par l'art. 13, n° 3. Le prix applicable à la nue propriété et à l’usufruit est passible du droit dont le tarif a été indiqué suprà, sans distinguer s'il est payable au comptant ou à terme, par exemple, à l'expiration de l'usufruit et sans intérêt. Un auteur avait essayé de soutenir que le prix payable à la fin de l'usufruit sans intérêts est assimilable à la nue propriété d’une créance au profit du vendeur et ne saurait, en conséquence, être imposé que sous déduction

de la valeur de la jouissance (Defrénois, Commentaire

de la loi de 1901 ,n°* 548 et 634). Mais cette opinion est restée isolée ; et la thèse de M. Defrénois semblait, en eflet, hasardeuse, car il n’y a jamais eu dans cette hypothèse, démembrement de la nue propriété et de l’usufruit du prix. Elle a été écartée par l'Administration, qui applique le principe formulé par l’art. 13, 1°, même au cas où, dans un partage de biens grevés d'usufruit, une nuepropriété est attribuée à l'un des copartageants, à charge d'une soulte payable, sans intérêts, lors du décès de l’usufruitier. Cette soulte, formant le prix exprimé, doit être assujettie à l'impôt sur son montant total, sans aucune déduction (Sol. du 8 fév. 1902, Rev. Enr. 2963). S'il n'y a pas de soulte stipulée, mais seulement plusvalue d’un lot sur l’autre, c'est la valeur nette de la nuepropriété ou de l’usufruit qui doit seule supporter le droit de mutation.

En ce qui concerne la détermination du prix, il faut suivre l'interprétation couramment admise le prix qui représente la valeur imposable de la nue-propriété ou de l’usufruit doit s'entendre dans son acception fiscale ; 1l ne comporte aucune majoration à raison de l’expectaüve de l’usufruit, mais il comprend, en dehors de la somme directement payable au vendeur ou aux créanciers de celui-c1, toutes les charges qui viennent en augmentation du prix. Conformément à la jurisprudence régnant en celte matière, doivent être considérées comme des charges, de nature à majorer le prix stipulé pour

la cession de la nue-propriété ou de l’usufruit, toutes les

obligations qui, incombant personnellement au vendeur, sont assumées par l'acquéreur en vertu d'une clause du contrat. Citons à titre d'exemple : l'obligation imposée à l'acheteur de désintéresser les créanciers de l'aliénateur (Cass. 12 juin 1817, Dall., Jur. gén. V. Enreg. n° 4420 ; 4 février 1822, D. Ibid., n° 2615 ; Maguéro, Traité alphabétique, V. Vente d'immeubles, n° 268, nole ?) ; l'engagement pris par lui de payer les douzièmes de la contribution foncière échus antérieurement à l'entrée en jouissance (Tr. alph., ibid., n° 268-a), ou de servir une rente aux lieu et place du vendeur (Cass., 21 déc. 1829, J. E., 9533 ; Seine, 20 avril 1877, J. E. 20406). I faudrait encore considérer comme une charge l'obligation imposée à l'acquéreur, par une clause du contrat, de payer les frais d'affiche ou de publication antérieurs à la cession de l’usufruit ou de la nué-propriété (1Laoût 1852, Cass., Dall. 52, 1, 211, J°F5-152492);

Mais, par une différence notable avec la législation antérieure, l'aliénateur qui se réserve l'usufruit du bien transmis à litre onéreux n'a rien à payer à raison de l'usufruit réservé ; 1 n'y a plus, comme sous l'empire de la loi de Frimaire, à ajouter au prix stipulé la moitié de cette somme en représentation de l’usufruit conservé. La disposition contraire de l’art. 15, n° G de la loi de Frimaire est, de ce chef, abrogée, et l'impôt ne peut être exigé que sur le prix exprimé dans l'acte. Peu importe que la réserve d'usufruit, au lieu de continuer pen-

dant toute la vie de l'aliénateur, soit temporaire et limi-

tée à quelques années ou à quelques mois ; mais 1l faut entendre cette remarque en s'inspirant des règles qui permettent de distinguer l’usufruit d’une charge.

Assurément, s'il s’agit d'un véritable usufruit, temporairement réservé, la valeur de l’objet transmis est diminuée d'autant, et 1l serait illogique de frapper plus lourdement au point de vue fiscal un acquéreur qui reçoit un bien d’une moindre étendue (Championnière et Rigaud, Traité des droits d'Enr., t: IV, n° 3389). C'est ainsi que le droit d'habitation réservé au profit de l’aliénateur forme une simple restriction de la vente, et il n'y a pas lieu d'en tenir compte pour la liquidation du droit de 7 0/0, qui est limitée au prix exprimé (Inst. 3067, $ 2). Mais, si le transfert de la propriété porte sur tout l'immeuble et est accompagné du paiement immédiat du prix, ou du service des intérêts, si le prix est payable à terme et qu'il y ait conservation par le vendeur de certains avantages tels qu'une jouissance minime ou les loyers payés d'avance sans en tenir compte à l’acquéreur, le contrat ne s’analvse plus en une restriction de la vente, on est en face d’une charge augmentative du prix et passible, à ce titre, du droit de mutation (Inst. 3067, $ 2).

Ces observations faites, on peut résumer les règles nouvelles applicables à la constitution de la nue-propriélé et de l’usufruit à titre onéreux, en trois proposi- {ions :

1° Dans le cas où la nue-propriété est seule transmise,

54 PREMIÈRE PARTIE le vendeur se réservant l’usufruit, le droit de mutation n'est perçu que sur le prix convenu sans qu'il y ait lieu d'ajouter, comme jadis pour les ventes d'immeubles, la moitié représentant la valeur de l'usufruit (Rapport de M. Mesureur, J. O., Doc. Parl. Chambre, 1900, D 1149, 0040:

2° Si, par le même acte, la nue-propriété et l'usufruit d'un immeuble sont transmis à deux personnes différentes, moyennant des prix distincts, le prix stipulé soit pour la nue-propriété, soit pour l’usufruit est seul passible de l'impôt sans aucune addition (cette règle était déjà suivie antérieurement à la loi de 1901 : Cass. 25 nov. 1839, Inst. 1307, $ 12 ; elle est encore plus certaine aujourd'hui).

Enfin 3° : La constitution de l’usufruit à titre onéreux ne donne ouverture à l'impôt que sur le prix estimé.

Ajoutons que la loi du 25 février 1901, n'ayant pas édicté de règle spéciale pour l'évaluation des démembrements de propriété qui sont constatés dans les actes assujettis aux droits gradués (aujourd'hui, 0 fr, 20 0/0), la valeur de la nue-propriété de l’usufruit sera, dans les actes de cette nature, déterminée par une déclaration eslimative des parties, conformément à la pratique antérieure el sous le contrôle de l'Administration. Tel serait le cas d'un partage qui attribuerait à certains cohéritiers la propriété et aux autres l'usufruit des biens successoraux à diviser entre eux sans soulte ni recours.

L'art. 13 de la loi de 1901 ne peut régir cette hypothèse,

CONSTITUTION DE L'USUFRUIT ET DE LA NUE-PROPRIÉTÉ 55 attendu que la jurisprudence conserve à un semblable partage un caractère déclaratif, et ne l’assimile n1 à une transmission ni à un échange (Cass., 19 juillet 1887, J. E. 22875, Inst. 2741, $ 8). Le seul droit exigible est donc aujourd'hui celui de 0,20 0/0, qui a remplacé les tarifs antérieurs (Cass., 16 juin 1824, J. E. 7934, Inst. 1246, $ 11).

Il y à un contrat à titre onéreux qui, pour la constituton de l’usufruit ou de la nue-propriété, échappe aux règles ci-dessus décrites. C'est l'échange. Malgré son caractère, l'échange est soumis aux mêmes règles que les mutations entre vifs à titre gratuit. L'innovation sur la législation antérieure est ici considérable. Autrefois, l'échange d’un usufruit donnait lieu à l'impôt liquidé sur 10 fois ou 12 fois 1/2 le revenu des immeubles qui y étaient soumis. Quant à l'échange d’une nue-propriété, il supportait l'impôt comme celui de la propriété entière, et il était imposé sur le revenu capitalisé par 20 ou par 25. La pratique a été complètement changée sur ce point ; aujourd'hui, lorsque dans un acte, un usufruit est échangé contre une nue-propriété, ou inversement, ou contre un autre usufruit, ou bien en cas d'échange de deux nues-propriétés, d'un usufruit et d'une pleine propriété, ou enfin d’une nue-propriété et d’une pleine propriété, l'évaluation de la nue-propriété ou de l’usufruit se détermine, après capitalisation du revenu par 20 ou par 25, en tenant compte de l’âge de l’usufruitier, con-

formément au barême légal. Ainsi, en supposant que

Jacques, âgé de 25 ans, cède à Jean l’usufruit d’un immeuble urbain d’un revenu de 100 francs, et reçoive en retour de Jean, qui est âgé de 65 ans, la nue-propriété d’un bien de même nature, la perception sera opérée de la manière suivante : la valeur de la propriété de chacun des immeubles est de 100 x 20 = 2.000. Mais, en ce qui concerne l’usufruit cédé par Jacques, Jean, l’acquéreur, étant âgé de 65 ans, la valeur imposable de l'usufruit échangé se réduit à 2/10% ou 4090 francs. Quant à la nue-propriété cédée par Jean, sa valeur imposable, en raison de la réserve d’usufruit, est des 8/10 — 1.600 francs. Il y a lieu, dès lors, de percevoir le droit d'échange de 3.50 0/0 (art. 3 de la loi du 22 avril 1905), sur la valeur de la plus faible part, soit sur les 400 francs représentant l'usufruit cédé par Jacques, et le droit de vente ou de soulte immobilière à 7 0/0 (art. 2 de la loi du 22 avril 1905), sur la plus-value de 1.200 francs, qui résulte de l'inégalité des deux lots.

En définitive, dans tous les cas d'échange, ce sera toujours l’âge de l'acquéreur ou du titulaire de l’usufruit, qui, d’après l'art. 13 de la loi de 1901, fixera la valeur imposable de la nue-propriété ou de l’usufruit échangé. Si les immeubles compris dans un échange appartenaient à la catégorie de ceux qui, comme les terrains à bâlir, ne sont pas susceptibles de produire un revenu, il ny aurait pas lieu de les évaluer en valeur vénale, car ce mode d'estimation est spécial aux transmissions à ti-

tre gratuit (art. 12 de la loi de 1901). Or, l'échange, mal-

CONSTITUTION DE L'USUFRUIT ET DE LA NUE-PROPRIÉTÉ D7 gré les spécialités qui le concernent, ne cesse pas d’être considéré, en droit fiscal, comme un contrat à titre onéreux. Donc, la valeur en pleine propriété des immeubles échangés demeure fixée, sous la législation nouvelle, au moyen de la capitalisation du revenu par 20 ou 25, suivant que les biens sont urbains ou ruraux.

Enfin, il est possible que des meubles soient échangés entre eux, ou contre des immeubles. En pareil cas, la convention est assimilée par la jurisprudence à une vente (Seine, 15 déc. 1848, J. E. 14657). On serait tenté, dès lors, de décider que la valeur des meubles, formani le prix de la vente, constitue la seule base imposable des transmissions en nue-propriété ou en usufruit, comme pour les mutations à titre onéreux: Mais ce raisonnement serait erroné : la lecture de l'art. 13 démontre que le législateur a voulu tenir compte de l’âge de l’usufruitier pour les échanges en nue-propriété ou en usufruit de meubles aussi bien que d'immeubles. Ce texte porte, en eflet, que « la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit des meubles et immeubles est déterminée ainsi qu'il suit, 2° pour les échanges. »

Les règles contenues dans l’art. 13 de la loi de 1901 s'appliquent aux échanges de nue-propriété ou d’usufruit, quelle que soit l’époque à laquelle ont été démenbrés ces deux éléments de la pleine propriété et sans distinguer suivant que la propriété est décomposée par l'acte même d'échange, ou que la nue-propriété ou l’usufruit se trouvaient déjà constitués en éléments distincts

par l'effet d'une succession ou d’un acte Juridique anté-

rieurs même à la loi de 1901. Au contraire, sous l’ancienne législation, la nue-propriété échangée devait être capitalisée soit par 10 ou 12.50, soit par 20 ou 25, suivant que l'impôt de mutation avait été ou non perçu lors d'un démembrement antérieur encore persistant à la date de l'échange (Besson, La réforme fiscale des successions, 2° éd., 1902, n° 295).

$ 3. — RÈGLES FISCALES RELATIVES A LA CONSTITUTION A TITRE ONÉREUX OU GRATUIT DE L'USUFRUIT ET DE LA NUE-