CHAPITRE IV

La clause d'entretien de bail a une importance eapitale dans notre ancien droit; elle est apposée dans le plus grand nombre des aliénations et son importance est d'autant plus grande qu'elle a une double utilité. Nous avons vu que l'opinion dominante et la jurisprudence des Parlements donnaient au preneur aussi bien qu’à l'acquéreur le droit de demander la résolution du bail ; dans un cas pourtant, elles admettent que le preneur est obligé envers l'acquéreur; et ce cas est précisément celui où l’aliénation est faite avec clause d'entretien de bail: on considère que cette clause emporte cession des droits du bailleur en même temps que cession de ses obligations (1); ainsi elle n'a plus seulement pour objet comme en droit romain de garantir au preneur la continuation de son bail; elle doit donner aussi à l’acquéreur la certitude de garder le béné-

fice des baux faits par son vendeur.

(1) Papon, loc. cit. — Merlin, Loc. cit. — Pothier, op. cit., 299.

Mais comment cette clause d’entretien de bail parvientelle à remplir lebut queles parties se proposent en l'insérant dans le contrat de vente? Pour la cession de droits, il n'y a aucune difficulté ; mais quid dela cession de dette ? Dans notre ancien droit comme en droit romain la clause d'entretien de bail a été considérée comme une stipulation pour autrui (1); dès lors, nous pouvons nous demander si elle remplit son but comme en droit romain par un circuit d'actions, si l’auteur de la stipulation, le vendeur, a seul une action pour la faire exécuter. Pour résoudre cette question, il faut connaître le sort réservé à la probibition romaine de la stipulation pour autrui. Les premiers interprètes du droit romain, les glossateurs ont porté atteinte à cette prohibition: Accurse (2) admet qu'en formulant d'une certaine manière la stipulation pour autrui, on arrive à ce résultat que le tiers bénéficiaire peut réclamer directement l'exécution de l'obligation. Bartole (3), après avoir fait une énumération des exceptions à la règle Nemo alter: stipulart potest où il confond du reste les exceptions à cette règle et les exceptions au principe de non représentation, puisqu'il cite parmi elles la stipulation faite par le fils ou l’esclave pour le père ou le maitre,

déclare que, dans toutes les hypothèses qu’il vient d’énoncer,

(1) Pothier, op. cit., 292.

(2) Accurse, sur la loi, Stipulatio ista, par. si stipuler alicui. D. « De verborum obligationibus ». Loi 38, 20. D. 45, 4.

(3) Bartole : Ad eamdem legem.

le tiers bénéficiaire de la stipulation acquiert directement sine cessione l’action ou l'exception utile (1). Cette doctrine a été celle de nos jurisconsultes coutumiers : Charondas (2) considère la prohibition de la stipulation pour autrui comme une subtilité qu'on ne peut opposer en France; nous retrouvons cette idée formulée dans des termes semblables par Bouvot (3): « ...…. par la raison qu’en France où l'on n'est pas astreint aux subtilités du droit romain il est permis de stipuler pour autrui. » Aussi on peut affirmer que dans notre ancien droit, la clause d’entretien de bail a rempli directement son but en donnant une exception au preneur contre la demande en expulsion de l'acquéreur. C’est ce qui nous est prouvé par l’examen d'un arrêt du Parlement de Paris (4) : le propriétaire d’une maison ayant renoncé au bénéfice de la loi Aede avait vendu à charge d'entretenir le bail et l’acquéreur voulant habiter en personne avait obtenu de la Prévôté l'expulsion du locataire ; celui-ci invoquait en appel la clause d’entretien de bail jointe au contrat de vente et le Parlement jugea que l’acquéreur qui avait acheté la maison à charge

d'entretenir le bail n'était pas recevable dans sa demande

(4) Sie : Covarruvias. Variorum resolutionum chap. xiv, n° 2 et7.

(2) Réponses de droit français, liv. X, rép. 46. — Sic : Loyseau, op. cit., liv. IV, chap. 1v, n° 8 et suivants.

(3) Op. cit , t. Il, au mot « Promesses », question 3.

(4) 34 mai 1639, rap. par le Journal des audiences, t. VI, supplément liv. I, chap. epxxvur, et par Bardet. Arrêts, & I, chap. xx, liv, VII.

d'expulsion: ici c’est bien le preneur lui-même qui a invoqué la clause insérée au contrat de vente et l'acquéreur a été déclaré obligé envers lui selon les termes du contrat de bail fait par le vendeur.

On a prétendu que l'acquéreur chargé d'entretenir le bail ne pouvait pas expulser le preneur même pour habiter en personne ; Bourjon (1) donne à l'appui de cette étrange doctrine cette raison que le privilège de la loi Aede étant fondé sur une clause tacite du contrat de bail, ne pouvait avoir lieu en faveur du successeur particulier; en admettant que cette justification du privilège de la loi Aede fût exacte, il faudrait encore rejeter la solution défendue par Bourjon : nous avons vu en effet que l’objet de la clause d'entretien de bail est de transmettre à l’acquéreur les obligations, mais aussi les droits du vendeur et par conséquent parmi eeux-Ci le privilège de la loi Aede si ce dernier n’y avait pas renoncé. C’est dans ce sens que se prononçait le Parlement de Paris (2).

Il nous reste à signaler une confusion qui s’est produite entre la clause qui nous occupe et une autre clause insérée aussi très fréquemment dans les contrats de vente : celle par laquelle l'acquéreur s’oblige à acquitter les dommages et intérêts qui pourraient être réclamés au bailleur à rai-

son de l'expulsion du preneur (3). Cette confusion a été

(1) Op. cit., t. IL, Liv. IV, tit. 4, chap. vi, section 8.

(2) Sie : Parlement de Paris, 1er mars 1667, rap. par le Journal des audiences, L. VIT, supplément liv. I, chap. zxr.

(3) Guy du Rousseaud de la Combe dans son dictionnaire de juris-

favorisée par l’usage très répandu de laisser le choix à l'acquéreur dans les contrats de vente ou d'entretenir le bail ou de lerésilier enindemnisant le fermier ; il y à dans ce dernier cas une obligation alternative et l'acquéreur est en droit d'expulser en offrant les dommages et intérêts (1). Pothier distingue soigneusement ces deux conventions de la clause d'entretien de bail qui seule impose à l'acquéreur « les obligations du bail » (2); de mème, la clause alternative doit être distinguée de la clause qui charge seulement l’acquéreur d’acquitter les dommages et intérêts ; car, dans la première, le vendeur, comme dans la clause d'entretien de bail, est censé lui avoir cédé ses droits et actions ; dans la seconde, au contraire, le successeur qui voudrait entretenir les baux ne pourrait pas y obliger le preneur qui ne le voudrait pas; seulement, dans ce cas, ce dernier ne pourrait pas demander des dommages et

intérêts.

prudence civile, au mot « bail », section 2, n° 1, renvoyant à Cugas ad legem 25 Sol. Matr., liv. XXXVI, Pauli ad edictum prétend que la clause d'entretien de bail n'oblige pas l'acquéreur à respecter la jouissance du preneur, mais seulement à indemniser le vendeur en cas de recours du preneur.

(4) Denisart, Loc. cit., 38.

(2) Pothier, op. cit., no 293,