CHAPITRE TI

40 Hypothèse où l'acquéreur entretient le bail.

Notre ancien droit a adopté le principe « Vente passe louage », mais les auteurs et les Parlements n'ont pas pu se mettre d'accord sur la portée de ce principe et la plupart d’entre eux ont exagéré singulièrement cette portée. La loi Emptorem donne à l'acquéreur le droit de rompre le contrat de bail; il peut à son gré chasser le preneur ou prendre la place de son vendeur en remplissant les obli= gations d'un bailleur mais aussi en en exerçant les droits ; telle est la véritable doctrine romaine: à la fin de notre ancien droit, elle est défendue par un certain nombre d'auteurs, mais elle n'a jamais triomphé de la doctrine traditionnelle des glossateurs et des bartolistes qui ont admis que laliénation rompait le contrat de bail.

La question que nous venons de poser trouve son application pratique la plus intéressante dans le droit

qu'on accorde ou qu'on dénie au preneur de se refuser

LE CONTRAT DE BAIL APRÈS L'ALIÉNATION ni

à l’entretien du bail en présence d'un acquéreur qui veut l'entretenir ; Aceurse (1), Bartole (2) et tousles auteurs de son école admeltent que le preneur n’est pas obligé envers l'acquéreur ; leur opinion est fondée sur une interprétation restrictive et erronée de la loi 32. D. loc. cond. ; au seizième siècle, elle est toujours considérée comme l’opinion commune ainsi qu'en témoigne Dumoulin (3). À partir de cette époque, elle commence à être battue en brèche : Bretonnier sur Henrys (4) la combat énergiquement: si cette doctrine était exacte, dit-il, «la loi Emptorem n'aurait pas dit que l'acheteur n’est pas obligé d'entretenir le bail Æmptorem necesse non est stari colono ; elle eut dit que le bail demeure résolu tant d'un côté que de l’autre ». Serres (5) préoccupé sans doute de répondre à l'argument d'équité souvent reproduit par l'opinion adverse et tiré de la réciprocité de droits qui doit exister entre les parties dans un contrat synallagma-

tique dit que le locataire qui continue de jouir de la

(1) Ad legem Emptorem.

(2) Bartole : Ad legem, 32. D. 19, 2, pose en principe que « Colonus non cogitur stare in conductione legatorio vel emptori ». Mais il ajoute pour la vente une importante restriction : « Sed si in instrumento apponeretur, ut consuelum est, vendidit rem et omne jus omnemque actionem realem et personalem quæ competit indicta re vel prædicta re vel ejus occasione, faciens eum procuratorem in rem suam, talis emptor potest agere quasi actione sibi concessa ».

(3) Op. cit. sur l’art. 58.

(4) T. IV, p. 29.

(5) Znstitutes de droit français, iv. HT, tit. 45, n° 6.

chose louée n’est nullement lésé par le changement de propriétaire. Despeisses (1), Bourjon (2) seprononcentence sens mais ne réussissent pas à imposer leur opinion puisque Pothier, dans son traité du louage (3), s’en tient encore à la doctrine des glossateurs et des bartolistes (4).

Une autre question pratique, dont la solution nous paraît dépendre également de la portée qu'on donne au principe « vente passe louage », est celle de savoir si l’acquéreur, accomplissant certains actes tels que réception des loyers et fermages ou laissant le preneur en jouissance pendant un certain temps, peut être considéré comme obligé envers lui dans les termes du contrat passé avec le précédent propriétaire. Pour les auteurs qui admettent que le preneur n’est pas tenu d'entretenir le bail et que l’aliénation rompt le louage 2ps0 facto, il est logique d’admettre que le consentement tacite de l'acquéreur ne sau-

rait l’engager vis-à-vis du preneur ; pour eux le contrat

(1) Loc. cit.

(2) Loc. cit.

(3) Op:“cit., 298.

(4) Sic : Papon. Znstrument du premier notaire, liv. I, p. 119.— Denys Godefroy, sur la loi 32. D. 19, 2. — Sic: Parlement de Paris, 19 juillet 1669, rap. par Sœfve, t. Il, quatrième partie, chap. xxvut et par le Journal des audiences, 1. VII. Supplément, liv. 11, chap. xc. Merlin, op. cit., au mot « bail », 43, qui cite un arrêt du Parlement de Paris du 45 février 1716.

Pourtant contra : Denisart, Op. cit., au mot « bail », 37: « La loi Emptorem ne prononce pas la résolution du bail ipso facto ; mais seulement quand l'acquéreur le demande. Le bail subsisterait nécessairement si la résolution n’en était pas demandée par l’acquéreur. »

de bail étant rompu, si un bail nouveau se forme par le consentement tacite du propriétaire, sa durée ne peut pas excéder le terme assigné aux baux verbaux (1); au contraire, les auteurs qui pensent que l'aliénation laisse subsister le contrat de bail peuvent voir dans des actes qui impliquent sa volonté de continuer le bail une renonciation à la faculté qu'il a d’expulser le preneur (2). La controverse sur ce point a duré jusqu'à la fin de notre an-

cien droit.

20 Hypothèse où l’acquéreur n’entretient pas le baïl.

Tous les auteurs de notre ancien droit, conformément aux lois romaines, reconnaissent au preneur expulsé le droit de demander des dommages etintérêts. L'action appartient en principe au preneur contre le bailleur; mais nous savons que lorsqu'il a une hypothèque pour la garantie du bail, le preneur peut exercer aussi contre l’acquéreur l’action hypothécaire. Le droit romain refusait toute indemnité à la cessation de l’usufruit au locataire expulsé par le nu propriétaire, à moins que l’usufruitierne se soit frauduleusement fait passer pour propriétaire ; dans notre ancienne jurisprudence, si le bail fait par l’usufruitier

n'énonce pas sa qualité ou n'est pas borné au temps que

(4) Sic : Dumoulin, op. cit., sur l’art. 58. — Papon : loc. cit. — Pothier, op. cit., 300.

(2) Despeisses, loc. cit. — Charondas sur Boueiller, notes sur

le titre 62. — Denisart, op. cit., au mot « bail », 37, in fine.

pourra durer l'usufruit, les héritiers de l’usufruitier sont tenus des dommages et intérêts envers le preneur si l'usufruit s'éteint avant la fin du bail (4). Le droit du bénéficiaire est considéré comme semblable à celui de lusufruitier ; pourtant l'ordonnance de Saint-Maur, qui se prononce en faveur de l'expulsion du preneur dans tous les cas de succession au bénéfice, réserve « le recours du fermier pour les dépens, dommages et intérêts contre le résignant ou héritiers du défunt » et tous les arrêts qui ordonnent cette expulsion accordent au preneur des dommages et intérêts conformément au droit commun.

L'évaluation des dommages et intérêts est toujours laissée à l'arbitraire du juge (2) qui doit tenir compte pour les fixer de la qualité et de la profession du locataire, du temps qui reste à courir jusqu à l'expiration du bail, du pot de vin que le locataire est obligé de donner dans un grand nombre de locations, des réparations faites par lui comme charge du bail et du montant desquelles 1l doit être remboursé en proportion du temps qui reste à courir jusqu'à l'expiration du bail (3). Telles sont les indications que nous trouvons au sujet des dommages et intérêts quand il s'agit de baux à loyer. En matière de baux à ferme,

l'usage à fini par s'établir d'évaluer le dommage causé au

(4) Sic : Denisart. Op. cit. au mot « bail », 63.

(2) Serres, 0p. cit., liv. HT, tit. 5, et Brodeau, sur Louet, lettre L, chap. 1v. |

(3) Bourjon, op. cit., LIN, liv. IV, it. 4, chap. VI, section 8.

fermier par l'expulsion sur une base fixe: « On lui accorde le Liers des sommes qu'il aurait payées pour ce qui restait à expirer du bail s'il avait eu son entière exécution » (1). Il ne s'agit là que d'un usage adopté par la Jurisprudence et ce quantum pouvait ètre augmenté dans certaines circonstances.

On voit que la fixation des dommages et intérêts n'offre pas des particularités remarquables dans notre ancien droit ; ce sont toujours les principes romains qu'on applique: aucune réglementation législative n'est intervenue. Une amélioration sensible s’est pourtant produite dans la condition du preneur expulsé: sous l'influence des idées d'équité, les arrêts dans les cas où ils ordonnent l'expulsion du preneur, ne la prononcent qu'avec certains tempéraments : un délai lui est toujours accordé. Ce délai était de droit dans le pays de Namur; l’article 23 de la coutume de cette ville qui s’approprie la règle romaine « Vente passe louage », énonce aussi cette restriction : « Bien entendu toutefois que le censier ou louager ne sera tenu de sortir de la cense ou de la maison par lui louée n'est qu'il soit satisfait de ses dépens d’avesture et qu'il aye terme compétent pour sortir au dit et arbitrage des gens de bien en ce entendus. » En ce qui concerne les - baux à ferme, la jurisprudence est fixée à la fin de notre ancien droit sur la durée du délai donné au preneur : on

avait admis depuis fort longtemps qu'au cas d'expulsion

(1) Denisart, op. cit., au mot « bail », 46.

par le nouveau titulaire d’un bénéfice, le fermier avait néanmoins le droit d'achever l'année commencée et de recueillir sa récolte (1). Ge délai finit par être appliqué chaque fois qu'il y avait expulsion par le successeur à titre particulier (2). Pour les baux à loyer on admit que l'acquéreur ne pouvait expulser le locataire qu'en lui donnant congé avec la notification de son contrat d’acquisition et en observant du jour de ce congé le délai qu'on donne ordinairement à ceux qui jouissent d'une location verbale : ce délai était fixé à six mois par la pratique du Châtelet (3).

(4) Sic : Parlement de Paris, 5 mai 1714, rap. par le Journal des audiences, t. VII. Supplément, liv. II, chap. xce, 20 février et 21 mai 1621, rap. par Brodeau sur Louet, op. cit., lettre S, chap. x1. — Voir aussi Brodeau sur Louet, lettre B, chap. xv.

(2) Sic : Parlement d’Aix, 95 octobre 1718, rap. par Bonnet. Recueil d'arrèts notables du Parlement de Provence, lettre F, chap. 1x. — Denisart, 0p. cit., au mot « bail », 44.

(3) Sic : Denisart, loc. cit., 83. — Bourjon. op. cit., liv. IV, tit. 4, chap. vi. section 8.