DANS QUELLES HYPOTHÈSES LE SUCCESSEUR A TITRE

Il importe avant tout, pour dissiper toute équivoque, de distinguer l'application de l’art. 1743 de l'application du principe posé par l’art. 1743 ; nous n'allons pas dans ce chapitre nous préoccuper de déterminer seulement le champ d'application de cette disposition. La question que nous posons ici est plus large ; nous ne considérons pour le moment l’art. 1743 que comme l'expression du principe nouveau dont plusieurs autres dispositions du Code civil font l'application ; en tant qu’il abroge la loi Emptorem et substitue à la règle « vente passe louage » la règle « louage passe vente ». C'est cette règle, expression traditionnelle du principe puisqu'elle n’est que le renversement des termes du vieux brocard de notre ancien Droit, dont il importe de fixer la compréhension ; pour cela il faut fixer la compréhension de ses deux termes, déterminer quels sont les

baux que désigne ce mot « louage », quelles sont les suc-

cessions à la chose qui sont synthétisées dans ce mot

« vente ».

40 Quels sont les Baux auxquels il faut appliquer

le principe de Particle 1743 ?

Tous les baux d'immeubles sans distinction de durée sont soumis à l’application de l’art. 1743 : parmi ces baux, il faut ranger les baux de droits incorporels portant sur un immeuble. Pourtant l'application de cet article aux baux de chasse et de pèche a été vivement controversée. A vrai dire la question qui s’est souvent posée dans la pratique de savoir si de telles conventions sont opposables aux successeurs à titre particulier, n'est qu’une conséquence de lindétermination du caractère juridique de ces conventions ; si on admet qu’elles peuvent légalement constituer des baux, il faut reconnaître que ces baux portent sur un démembrement de la jouissance de la chose, qu'ils sont par conséquent des baux de droits immobiliers soumis à l'application de l’art. 1743 ; pour savoir si une convention concédant le droit de chasse ou de pèche est opposable à un acquéreur, il faut donc être fixé sur la nature juridique de cette convention. Une distinction primordiale s'impose : il faut d’abord écarter toute concession perpétuelle ; en effet une telle concession ne saurait constituer un bail puisque le bail doit toujours être fait pour un temps

limité : done pas d'application possible de l’art. 1743 à

une telle convention (1). Mais une concession à temps peut-elle être considérée comme un bail? M. Esmein (2) se refuse à l’admettre. Selon lui, on ne peut pas louer un bien injustifiable par sa nature et le droit de chasse ou de pèche ne peut pas être aliéné, car parmi les « utilités » d'un fonds susceptible d’être aliénées en dehors du fonds lui-même, il ne faut ranger que celles qui pourraient être constituées à l'état de servitudes au profit d’un fonds voisin. Dans ce système, il ne reste aux parties qui veuleut faire des conventions de ce genre que la ressource d'établir le droit de chasse ou de pêche sous forme de droit d'usage ou de créer au profit des concessionnaires une simple obligation personnelle qui, comme toutes les conventions, fera la loi des parties mais qui ne sera nullement opposable aux tiers acquéreurs.

Nous ne sommes pas convaincus par l’argumentation de M. Esmein. Il est certain d’abord qu'il y a grand avan: tage pour les parties à pouvoir faire de véritables baux de

chasse et de pèche ; en effet, la concession de ces droits,

(4) Il va sans dire que nous n’admettons pas davantage qu’une telle convention puisse être opposée aux tiers acquéreurs comme constituant au profit du bénéficiaire de la concession une servitude réelle. (Art. 686, C. civ.) Cependant la jurisprudence a soutenu cette opinion. (Amiens, 2 déc. 1835. Sir:, 36, 2, 98. (Cass. 4 janv. 1860. Sir., 60, 1, 743. — Dal. 60, 1, 14.

Elle est aujourd’hui prise dans notre sens. Cass. 9 janv. 91. Sir., 91, 4, 489. Dal., 91, 1, 89). — Sic : Aubry et Rau, t. IIL, 3, $S 247. Cours de Droit civil français.

(2) Note dans Sir. 93, 1, 185,

sous forme de droits d'usage, présente beaucoup d'inconvénients. Ce droit ainsi constitué est soumis à des formalités et à des causes de déchéance trop nombreuses, et de plus il est viager et incessible ; d'autre part, nous savons que, concédé à titre de simple droit de créance, le droit de chasse ou de pêche n'est pas opposable au successeur à titre particulier. Ainsi donc le louage est le procédé le plus pratique pour établir ce droit. Il semble qu'en vertu du principe de la liberté des conventions, rien ne s'oppose à ce qu'un bail de cette nature soit valable ; l’article 686 défend de grever les fonds de servitudes imposées purement en faveur d’une personne ; mais un bail ne confère pas un droit réel; s’il est dans une certaine mesure opposable aux tiers, il ne l’est du moins que pour un temps limité, et l'article 686 a seulement pour objet de garantir la liberté de la propriété en la préservant des charges perpétuelles. Du reste, le bail de chasse ou de pêche est si bien considéré comme légal, que l'ordonnance du 24 juillet 1832 prescrit à l'adminislration de louer le droit de chasse dans les fonds de l’État. Ainsi donc, ces droits peuvent être donnés à bail, et par conséquentse trouvent au même titre que les autres baux de droits immobiliers dans le champ d'application de l’article 1743 (1). Il ne faut pas en conclure que chaque fois qu'il y a concession de ces droits pour un temps limité, cet article soit nécessairement

applicable : en effet, une telle concession peut constituer

(1) Cass. 10 janvier 1890, Sir., 93, 4, 485. Dal. 93, 4,461.

une sorte de commodat: pour qu'il y ait bail, il faut qu'il y ait payement d’un loyer ; il appartient au juge de déterminer, suivant les circonstances de la cause, s’il y à ou s'il n'y a pas un loyer. Mais nous n’admettons pas, avec M. Planiol (1), que, dans l'hypothèse d’une vente faite avec réserve du droit de chasse, il ne puisse pas y avoir louage sous prétexte qu'il n'y a pas de loyer; le loyer, dans ce cas, est représenté par la différence qui existe entre le prix de vente et le prix auquel on aurait vendu

l'immeuble sans la réserve du droit de chasse ou de

pêche.

Ainsi l’article 1743 est applicable aux baux d'immeubles et de droits immobiliers ; la doctrine est unanime à déclarer qu'il n’est pas applicable au contraire aux locations de meubles ; en présence de cette unanimité de la doctrine, M. Valery (2), justement frappé par les inconvénients qu'offre pour ces locations le régime de la règle « Vente passe Louage », sans aller toutefois jusqu'à se prononcer contre l’opinion traditionnelle, a essayé de trouver dans les principes généraux du droit des raisons de rejeter cette règle ou du moins d'en atténuer l'application : dans ce but, il distingue deux catégories d'aliénations de meubles.

Dans la première, l’aliénation des meubles n'est que la

conséquence de l’aliénation d'un fonds de commerce; si

(4) Note sur Dalloz (Arrêt précité).

(2) Valéry. Du louage des meubles. Annales du droit commercial. Année 1895, p. 8! et suivantes.