PAST

celui dont le négoce consiste précisément à louer certains objets mobiliers vient à céder son fonds de commerce, il est certain que la propriété de ces objets, dont un certain nombre sont en location au moment de la cession, est transférée ; et la question se pose de savoir si le successeur peut rompre les locations en cours. M. Valéry soutient qu'il ne le peut pas parce qu'il est un successeur à titre universel ; pour lui, le fonds de commerce n’est pas la juxtaposition d'un certain nombre d'objets ou de valeurs, c'est un véritable patrimoine qui conserve au sein du patrimoine de son titulaire une individualité propre ; c'est une wniversitas juris el facti comprenantdes droits et des obligations ; et la cession de ce fonds n’a pas seulement pour résultat de transférer à l’acquéreur la propriété d’un certain nombre d'objets et de valeurs ; elle a aussi pour résultat de le soumettre aux obligations contractées par son ayant cause dans la gestion de ce patrimoine. « Alors même, ajoute M. Valéry, qu'il faudrait apporter des restrictions à la portée de cette proposition énoncée dans des termes généraux, il ne faudrait pas hésiter néanmoins à en faire l'application au contrat de bail pour deux raisons: d’abord les obligations qui en dérivent se rattachent directement au négoce qu’exerçait le vendeur et que continue lache. teur ; puis ces obligations, par suite du caractère successif des prestations qui en font l'objet, ne se sont pas formées d’une façon définitive sur la tête du cédant et, bien que leur cause soit antérieure à la cession, elles prennent en

quelque sorte une vie nouvelle à chaque moment du bail

et naissent donc, après cet acte, sur la tête du cessionnaire. » Remarquons qu'on ne peut voir dans les quelques lignes que nous venons de reproduire que le développement de l'idée qui fait le fond du système de M. Valéry et qu'elles n'apportent pas en réalité d'arguments nouveaux ; en effet il est clair que malgré le lien qui rattache ces obligations au négoce transmis, malgré le caractère suecessif des prestations qni font l'objet de l'obligation du bailleur, si le successeur n'est pas chargé par le fait même de la cession du passif du cédant, les obligations du bail ne naïîtront pas sur sa tète après l'acte de cession. L'adoption ou le rejet de ce système dépend donc uniquement de l'opinion qu'on adopte sur la nature juridique du fonds de commerce. La doctrine qui les considère comme des universitates juris invoque une loi de Papinien (1) et surtout l'interprétation qu'en donne Cujas in librum VIII Responsorum Papiniani ; comme le font remarquer MM. Aubry et Rau (2), l'autorité de ce passage en notre matière est fort diminuée par cette circonstance que Papinien et Cujas après lui ne parlent pas du fonds de commerce en général qui comprend à la fois des droits incorporels et des meubles corporels ; ils ne parlent que d'un fonds de commerce spécial, d'une mensa argentaria, établissement de banque qui se composant essentiellement

et principalement de créances et de dettes, c’est-à-dire de

(4) Loi 77, $ 16. D. De legatis, 2. (2) T. LL, $ 236, p. 526, note 5.

choses incorporelles, ne se conçoit lui-même que comme un objet de cette nature (1). Du reste si l’on veut considérer le fonds de commerce comme un patrimoine distinct, une universalité juridique, il faudra reconnaître qu'il a à tous égards une existence juridique propre ; ainsi il faudra admettre que, de même que l'hérédité, l’universalité juridique se prescrit aux termes de l’article 789 indépendamment des éléments qui la composent, ce qui constitue le fonds de commerce, l’achalandage, le droit au bail, le matériel, tout cela est susceptible d’être prescrit. La jurisprudence, sans être jamais allée jusqu'à charger le cessionnaire des obligations contractées par le cédant, a fait pourtant un pas vers la doctrine que nous combattons.

Dans des hypothèses où le fonds de commerce est mis en gage, les arrêts décident que, pour que cette mise en gage ait effet à l'égard des tiers, il n’est pas nécessaire que le gagiste ait pris possession des meubles corporels qui en font partie, ils le considèrent à ce point de vue comme un meuble incorporel. Une grande partie de la doctrine a protesté contre ces décisions (2). En réalité, il est impossible d'admettre l'existence d’une universalité juridique, d’un patrimoine commercial constitué par l’ensemble de l’actif affecté à l'entreprise et des dettes con-

tractées à son sujet sans une disposition précise de la loi

(1) Sic: Libre. Des fonds de commerce, p. 3.

(2) Sic: Wahl. Note sur Sirey, 77, 2. 88 et Thaller. (Annales de droit commercial, année 1889), p. 294.

qu'on ne rencontre nulle part dans le droit français. On ne peut donc admettre en France l'obligation aux dettes du cessionnaire, par conséquent l'obligation au bail des meubles en dehors de l'application de l'art. 1743, que dans les hypothèses où les parties ont inséré dans lacte de cession une clause de reprise de dettes (1).

La seconde catégorie d'’aliénations de meubles dont s'occupe M. Valéry se caractérise par la possession du preneur ; ce dernier détenant la chose louée au moment où l'acquéreur peut manifester l'intention de la prendre, on doit se demander s'il ne peut pas exercer à l'égard de cet acquéreur le droit de rétention. S'il serait téméraire d'affirmer que ce droitde rétention s'exerce pour le forcer à exécuter les obligations du bail, du moins peut-on soutenir qu'il ne pourraobtenir la remise du meuble qu'après avoir payé au locataire l'indemnité afférente à la rupture du bail. On est loin d'arriver ainsi au résultat réalisé par l'application pure et simple de l'article 1743; mais du moins le preneur est garanti contre l’insolvabilité éventuelle de son bailleur etil arrivera souvent que l'acquéreur, pour éviter de faire l'avance d'une indemnité quelquefois considérable et qu’il n’est pas toujours certain de recouvrer, préférera exécuter le bail jusqu’au terme fixé par le contrat.

MM. Baudry-Lacantinerie et Wahl (2) combattent ce

(1) Gaudemet. (Etude sur le transport de dettes à titre particulier)

p. 419 et suivantes.

(2) Baudry-Lacantinerie et Wah]. Du contrat de louage, S 967,

système ; ils rappellent d’abord que l’existence même du droit de rétention dans les hypothèses non prévues par le Code civil est l'objet d'une controverse, que si même on admet l'existence de ce droit de rétention, le point de savoir s’il est opposable aux tiers est encore contesté. En supposant enfin qu'il fût opposable aux tiers, il n'y aurait pas heu, à leur avis, de le faire intervenir dans notre hypothèse: « Car ce droit s’exerce seulement pourles créances actuelles du détenteur sur le revendiquant et on veut ici permettre au preneur de retenir la chose pour ses créances futures subordonnées au payement des loyers ». Il ne nous parait pas que ces critiques doivent faire rejeter le système de M. Valéry. Constatons d’abord que la jurisprudence et la grande majorité de la doctrine admettent l'application extensive du droit de rétention ; comme le disent excellement MM. Aubry et Rau (1),le droit de rétention doit exister chaque fois que « la détention se rattache à une convention où tout au moins à un quasi-contrat et que la dette connexe à la chose détenue a pris naissance à l’occasion de cette convention ou de ce quasi-contrat ». Ensuite, s'ilest vrai que la controverse sur la nature du droit de rétention dure encore, il faut constater que même la majorité des auteurs qui le considère comme un droit personnel, admet cependant qu'il est opposable aux ucrs acquéreurs de la chose détenue. Quant à l’objection

fondée sur le caractère futur et même conditionnel de la

(4) Aubry et Rau, &. HT, $ 256 bis. op. cêt.

créance à l’occasion de laquelle 1l est question d'exercer ce droit, elle nous semble porter à faux : en effet pour que le droit de rétention ait l'occasion de s'exercer, il faut que l'acheteur, en revendiquant la possession du meuble loué, dénonce le contrat de bail et donne ainsi naissance au profit du locataire à un droit à l'indemnité pour le payement de laquelle s'exercera précisément ce droit de rétenton ; or cette indemnité est bien une créance actuelle et ellen’est nullement subordonnée à des payements futurs du détenteur.

Si on attribue avec M. Valéry au locataire de meubles un droit de rétention, certaines difficultés se posent au sujet des conditions d'exercice de ce droit; ces difficultés ont été prévues par l’auteur du système et nous allons reproduire les solutions qu'il leur donne: On peut se demander s'il est nécessaire que la mise en possession du meuble loué ait précédé l’aliénation pour que le drait de rétention puisse s'exercer. Cette question se résoudra conformément à l’article 2279 du Code civil; c’est une question de bonne foi : la mise en possession pourra être postérieure à l’aliénation pourvu que le locataire ait cru recevoir la chose des mains du véritable propriétaire. Convient-il d'exiger ici que le bail ait date certaine avant l’aliénation? Nous pensons qu’on doit l’exiger: en effet, l'article 1743 nous montre quelles sont les dispositions du législateur à cet égard et dans une hypothèse analogue à la nôtre, l’article 1749 décide que le droit de rétention du

preneur ne peut s'exercer que lorsque 5on bail a date cer-

104 TROISIÈME PARTIE. — CUAPITRE I

taine; or les motifs de décider ainsi sont les mêmes en matière de locations de meubles et en matière de locations d'immeubles ; remarquons seulement qu'un grand nombre de locations de meubles constituent des actes de commerce et que par conséquent leur date et leur existence peuvent être prouvées par tout moyen.

Nous avons terminé l'examen du système de M. Valéry el nous croyons avoir montré que ce système, ou du moins que la seconde partie de ce système est très acceptable; mais il nous semble que l’effort tenté n'est pas en proporlion avec les résultats obtenus et que l’atténuation ainsi apportée à l'application de la règle « Vente passe louage » n’est pas susceptible d’en pallier d’une manière suffisante les inconvénients pratiques. N'est-il pas possible d'aller plus loin que M. Valéry et de soutenir franchement la possibilité de l'application de l’article 4743 aux locations de meubles? La place donnée à cet article dans le Code civil doit déterminer sa portée, etil est compris dans une section de ce code qui ne s'occupe que des baux d'immeubles : tel est l’argument unique et partout reproduit sur lequel se fonde la doctrine commune. Il ne nous paraît pas téméraire de nous élever contre elle. Remarquons d’abord que cet argument sur lequel on s'appuie pour rejeter l'application de l’article 1743 n'est que spécieux. Notre article est en effet placé dans une section intitulée : « Des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux »; mais on chercherait vainement dans le titre du contrat de

louage une section qui édictàt des règles spéciales pour les

locations de meubles. Chaque fois qu’une difficulté concernant ce genre de baux vient à se poser, n'est-il done pas raisonnable, en l'absence d’une disposition spéciale, d’appliquer la solution correspondante donnée par la loi pour les baux d'immeuble ? Tout le monde admet sans difficulté que les articles 1741 et 1742, par exemple, s'appliquent aussi bien aux locations de meubles qu'aux baux de maisons ou de biens ruraux; et ces articles voisins de l’article 1743 par la place qu’ils occupent dans le Code prévoient des hypothéses du même ordre; pourquoi ne pas suivre en présence de l’aliénation de la chose louée le même système d'interprétation qu'on suit en présence de la perte de cette chose ou de la mort du bailleur ou du preneur ? On nous répondra peut-être que la différence qui sépare la solution de l’article 1743 de celles des articles que nous avons pris pour exemples, justifie suffisamment cette différence d'interprétation : En effet les articles 1741 et 1742 ne font qu'appliquer aux baux d'immeubles les principes généraux que notre droit a adoptés au titre des Contrats (1); à l'inverse l’article 1743 consacre une solution contraire au principe admis par le Code civil que le successeur à titre particulier ne peut jamais être tenu des obligations personnelles de son ayant cause et une solution exceptionnelle ne peut être étendue. Cette argumen-

tation ne saurait changer notre opinion; les mêmes auteurs

(1) Voir articles 1184, 1302 el 112%

qui affirment que l’article 1743 est une solution exceptionnelle dont le champ d'application doit être strictement restreint à une catégorie de baux, admettent pourtant que cette disposition exceptionnelle doit être considérée comme la contre-partie de la loi Emptorem ets’appliquer non seulement à la vente dont il est exclusivement question dans son texte mais à toutes les successions à titre particulier, En réalité, ce n’est pas la solution de l’article 1743 qui est exceptionnelle, ce qui est exceptionnel, c’est le principe « Louage passe vente » que cet article consacre; mais logiquement ce principe doit s'appliquer au louage des meubles comme à celui des immeubles; du reste l'intérêt du commerce invoqué dans les travaux préparatoires de l’article 1743 autant que les considérations de justice et d'équité dont s'inspire le droit moderne militent en faveur de cette interprétation.

Les navires ne peuvent être juridiquement considérés que comme des meubles; mais il est certain que la rupture de l’affrètement par l'aliénation du navire vient compromettre des opérations aussi importantes que lexploitation d’une industrie, d’un fonds de commerce ou d'un héritage rural; plusieurs auteurs (1) frappés par ces considérations n'ont pas hésité à déclarer l’article 1743 appli-

cable aux affrètements de navires ; d’autres, conformément

(1) Sic: Alauzet. Commentaire du Code de Commerce et de la législation commerciale, n°0 1846. — Dejardin. Traité de droit commercial maritime, n° 762. — Ruben de Couder. Dictionnaire de droit commercial, au mot Fret, n° 419,

à l'opinion commune, déclarent au contraire que ce genre de contrat comme toutesles locations de meubles échappe à l'application de la règle « louage passe vente ». M. Bédarrides (4) étaye cette doctrine d'un argument nouveau : selon lui, outre qu’une disposition exceptionnelle ne peut s’appliquer par analogie, il n'y a même pas analogie entre Îles baux d'immeubles et l’affrètement ; celui-ci en effet n'est pas seulement un louage de choses, il est en mème temps un louage de services. C'est un contrat par lequel le propriétaire du navire ou son représentant, le capitaine, s’oblige à transporter à la destination convenue les marchandises que le chargeur lui a confiées. Nous ne contestons pas ce caractère mixte de l’affrètement; mais nous pensons qu'on peut y voir un double contrat : de louage d'ouvrage pour une partie, de louage de chose pour l’autre partie et à cette dernière on peut appliquer larticle 1743.

20 Quelles sont les successions à titre particulier auxquelles

s’applique le principe de lartiele 1743 ?

L'article 1743 est conçu d'une telle manière qu'au premier abord, il semble énoncer une solution spéciale à la vente ; et il n’est pas inutile de connaitre l'histoire de

notre question pour comprendre qu'il exprime un prin-

(4) Sic: Bédarrides. Commentaire du Code de commerce,no 727. — — Lyon-Caen et Renault. Droit commercial, no 1923.

cipe général régissant toutes les successions à titre particulier ; on ne peut que blàmer les rédacteurs du Code civil de l'avoir si mal formulé; ils ont voulu prendre la contre-partie de la loi Emptorem ; mais si les lois romaines n'étaient nécessairement que des solutions d’espèce, ce n’élait pas une raison pour ne pas énoncer dans un Code un principe général. De même que dans l’adage « Vendage passe louage » le mot « vendage » a synthétisé toutes les successions à titre particulier, de même il faut voir dans l’article 1743 l’expression de la règle nouvelle par laquelle le droit du preneur est désormais opposable à tous ceux qui acquièrent la possession et un droit réel sur la chose louée. Du reste, les raisons économiques qui ont dicté cette disposition réclament aussi bien son application aux successions à titre particulier autres que la vente qu'à la vente elle-même. Ainsi le droit du preneur sera opposable à l'acquéreur de l’usufruit, au donataire, à l’échangiste, à la société de commerce lorsqu'un immeuble est compris dans l'apport d'un des associés, et à l’adjudicataire sur saisie immobilière dans les conditions requises par l’article 1743 (1).

Dans toutes les hypothèses que nous venons d’énumérer, il y a succession par transmission de droits ; mais il existe d’autres hypothèses où la succession à titre particulier est fondée non plus sur une semblable transmis-

sion, mais sur l'extinction d’un droit. Il en estainsi lorsque

(1) Sic: Troplong. De l'Echange et du Louage, t. I, no 499,

le nu propriétaire recouvre la jouissance de sa chose à la fin de l’usufruit et aussi chaque fois que le droit d’un propriétaire est détruit par la réalisation d’une condition résolutoire ; dans des cas semblables, celui qui a sur une chose un droit résoluble, ne pouvant concéder sur elle que des droits également résolubles, le bail passé par lusufruitier ou par le propriétaire sous condition résolutoire devrait s'éteindre à la fin de l'usufruit ou à l’avènement de cette condition. L'article 1743 seul ne pourrait empêcher ce résultat; car l'insertion dans une législation du principe que le successeur particulier est tenu de l'entretien du bail ne saurait porter atteinte à l’application delarègle: Resoluto juredantis, resolvitur jus accipientis. Aussiles rédacteurs du Code civilont-ils dû édicter des dispositions spéciales pour soumettre à ce principe les successions fondées sur l'extinction d’un droit; nous allons examiner successivement l'application qu'ils en ont faite d'abord en matière d’usufruit, ensuite en matière de propriété sous condition résolutoire.

La question de l'obligation à l'entretien du bail par le nu propriétaire est particulièrement délicate: si l’on admet la résolution du bail concédé par l’usufruitier à la fin de l’usufruit, onluiinterdit en quelque sorte d'affermer dans des conditions avantageuses, on porte atteinte à son droit de jouissance ; si au contraire on reconnaît à celui qui n’a sur la chose qu'un droit résoluble, le droit de concéder sur cette chose des avantages qui survivent

à la résolution de son droit, l’intérêt du nu propriétaire

est gravement lésé: il devait recouvrer à la fin de l'usufruit toute l'utilité de sa chose et il se trouve qu'on lui en enlève peut-être pour de longues années la libre disposition. L'article 595, en assimilant l’usufruitier à un administrateur, nous apporte une solution très heureuse de cette difficulté : il concilie très bien le respect de la jouissance de l’usufruitier avee le respect du droit du propriétaire qui, dans la rigueur des principes, devrait reprendre sa chose libre de toute charge et qui, en bonne législation, ne doit pas voir l'exercice de son droit de propriété entravé par des baux d'une longueur trop considérable.

Aux termes de l’article ferme, doit se conformer, pour les époques où les baux

595, l’usufruitier « s’il donne à

doivent être renouvelés et. pour leur durée, aux règles établies pour le mari à l'égard des biens de sa femme au titre du contrat de mariage ». Il importe d'abord de remarquer que, malgré lexpression restrictive employée par cet article, il est hors de doute que le législateur a voulu disposer aussi bien à l'égard des baux urbains que des baux ruraux. Si nous nous reportons maintenant aux articles 1429 et 1430 au titre du contrat de mariage, nous verrons que les conditions imposées à l’usufruitier sont les suivantes : 1° Il ne peut consentir que des baux d’une durée maximum de neuf ans; s’il a consenti un bail d’une plus longue durée, ce bail n’est obligatoire que pour le temps qui reste à courir de la première période de neuf

ans si les parties s'y trouvent encore, ou de la seconde si

la première est déjà écoulée, de telle sorte que le bail nest jamais valable que pour la période de neuf ans en cours d'exécution; 2 L’usufruitier ne peut passer des baux avec un preneur nouveau, ni renouveler un bail avec le même preneur plus de trois ans avant l'expiration du bail courant s’il s'agit d'un immeuble rural et plus de deux ans avant la même époque s’il s’agit d'un immeuble urbain (1). Même lorsque les baux sont faits dans les délais et dans les limites prescrites par les articles 1429 et 1430, le nu propriétaire aurait le droit d’en demander la nullité s'ils avaient été passés en fraude de ses droits (2) ; l’usufruitier étant assimilé aux administrateurs, la jurisprudence en décidant ainsi ne fait que suivre la tradition de notre ancien droit qui à toujours considéré comme nuls les baux faits par des administrateurs en fraude des droits des propriétaires. Il est difficile d'établir à priori des règles déterminant les hypothèses où le bail doit être considéré comme frauduleux : il y a là avant tout une question de fait qui relève de l’appréciation des juges. Il importe cependant de remarquer qu'on ne peut pas demauder la rescision du bail en se fondant uniquement sur la vileté du prix; car il n'existe aucune disposition de la

loi limitant à ce point de vue le droit de l’usufruitier (3).

(1) Les baux consentis par l'usufruitier peuvent être réduits dans les limites des art. 1429 et 1430, mème si le nu-propriétaire est héritier de l’usufruitier (Bruxelles, 29 juillet 1812).

(2) Sic : Caen, 93 juin 1874. Sic : Dal., 75, 2, 212.

(3) Paris, 18 août 1825. Sir., 26, 2,32. Dal., 26, 2, 207.

De même, le fait que le bail a été consenti par lui à un âge très avancé ou à une époque voisine de celle de son décès, ne saurait entraîner la nullité de ce bail (1). I faut en somme établir dans tous les cas la mauvaise foi de l’usufruitier.

Il nous reste à déterminer le caractère de la nullité qui frappe les baux concédés pendant l’usufruit en dehors des limites fixées par la loi et les personnes qui peuvent se prévaloir de cette nullité. Tout d'abord :1l faut dire, et cette assertion est universellement admise, que les baux faits pour une période de plus de neuf ans sont valables pour toute leur durée dans les rapports du preneur et de l’usufruitier, tant que dure Fusufruit : ces baux, pour si longs qu'ils soient, sont la loi communedes parties quiles ont conclus (Art. 1134 Civ.). Mais à l'extinction de l’usufruit, quelles personnes pourront-elles se prévaloir du défaut d'observation des articles 1429 et 1430 ? Si ces restrictions au droit de l’usufruitier ont été édictées par la loi uniquement dans l'intérêt du propriétaire, et pour nous il en est certainement ainsi, ce dernier seul a le droit de s’en prévaloir et il semble que le preneur devrait être mal venu à refuser l'exécution d'une convention qu'il a librement consentie. On à pourtant soutenu qu'il pouvait invoquer l’inobservation des articles 1429 et 1430; tout en recon-

naissant que ces textes édictent une nullité relative,

(1) Lyon, 20 juin 1854. — Sir., 85, 2, 74. Dall. 55, 2, 253.

M. Duranton (1) remarque que la situation de l'usufruitier n'est pas la même que celle du mari ou du tuteur : tandis que ceux-ci sont les mandataires de la femme ou du pupille, l’usufruitier n'a pas qualité pour agir au nom du propriétaire; le bail qu'il faiten dehors des limites que lui assigne la loi, ne peut être considéré comme fait en

vertu d’un mandat tacite : il est purement et simplement

un bail de la chose d'autrui. Aussi, il est remarquable que les articles 595 et 1718 emploient des expressions très dif férentes dans le renvoi qu'ils font aux articles 1429 et 1430. Dans les termes de l’article 1718, ces dispositions sont applicables aux baux faits par le tuteur qui se trouve ainsi assimilé au mari à ce point de vue; or l’article 595 nous dit seulement que l’usufruitier doit se conformer aux règles édictées par les articles précités : si donc ces règles ont été violées et que le bail consenti ait dépassé les limites permises, ce bail a été fait pour le surplus par une personne sans qualité. Nous ne saurions accepter l'opinion de M. Duranton : elle va à l’encontre de l'idée qui a inspiré l’article 595 : le législateur a voulu concilier les intérêts opposés de l’usufruitier et du nu propriétaire; s’il a limité le droit de l’un, c’est uniquement dans l'intérèt de l’autre; permettre au preneur de demander la réduction du bail, c’est lui donner le droit exorbitant de

se soustraire à ses engagements sans que rien puisse jus-

(4) Duranton, t. IV, p. 587. « Cours de Droit français, suivant le le Code civil. »

tifier cette dérogation au droit commun. En tirant argument de la différence des termes employés par les articles 595 et 1718, M. Duranton nous paraît s'attacher outre mesure à la lettre de la loi : il ne faut voir dans ces articles qu'un renvoi aux règles établies au titre du contrat de mariage (1).

Ainsi le nu propriétaire seul peut faire prononcer la réduction du bail fait en dehors des conditions prescrites par la loi. Si cette réduction est prononcée, le preneur, lésé par l'inexécution de son contrat, peut-il demander des dommages et intérêts à l’usufruitier ou à ses héritiers ? A l'égard des baux que le nu propriétaire n’est pas tenu de respecter, nous nous {rouvons en présence d'une situation analogue à celle qui était prévue par la loi 9, $ 1, D. 19.2 et nous devons adopter la même solution : le preneur devait savoir qu'en contractant avec un usufruitier, il ne pouvait acquérir qu'un droit résoluble comme celui de son ayant cause, et dans ces conditions, il n’a pas à se plaindre des conséquences d’un événement qu'il était facile pour lui de prévoir, et ne peut réclamer aucune indemnité. Cependant, si son bailleur l’a trompé en se donnant à lui comme le propriétaire de la chose louée, il aura un

recours contre ce bailleur ou ses héritiers (2) ; il en serait

(1) Sic: Aubry et Rau, {. Il, $ 230. — Laurent. Principes de droit civil français, À. VI, p. 451. — Demolombe. Cours de Code Napoléon, t. X, $ 356. — Metz, 29 juillet 1818. Sir., 1819, 2, 53. Douai, 18 mars 1852. Sir., 52, 2, 327. Dal., 53, 2, 20.

(2) Caen, 11 août 1895. Sir.. 20, 2, 310. Dal., 26, 2, 159,

de même si l’usufruitier s'était personnellement engagé à

re

indemniser le preneur au cas d'expulsion de celui-ci à l'extinction de l’usufruit.

Dans un cas de succession à la propriété par l'effet de la clause résolutoire, le cas où le vendeur sus pacte de rachat rentre en possession de son héritage par l’exercice du retrait conventionnel, l'art. 1673 déclare ce vendeur tenu d'entretenir les baux faits sans fraude par l'acquéreur ; mais dans les autres hypothèses similaires, nous ne rencontrons pas de dispositions analogues ; aussi de nombreux interprètes ne voient dans l'art. 1673 qu'une solution d'espèce et s'en tiennent chaque fois qu'il y a résolution du droit de propriété en dehors de la vente à réméré à l'application de la règle : Æesoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. Cette solution rigoureuse est en contradiction avec les tendances de la loi, l'intérêt général dela propriété et même avec l'intérêt bien entendu de celui qui acquiert par l'effet de la clause résolutoire : en effet, s'il veut acquérir un immeuble en bon état, il faut que cet immeuble soit cultivé ou habité en attendant que la clause sorte à effet; or il ne peut jusqu’à la réalisation de la condition administrer lui-même la chose, et il est tout naturel que celui qui la détient soit considéré comme un véritable administrateur. Rapproché de Flart. 595, l’art. 1673 nous apparaît comme l'affirmation de ce principe que l'administration est un corollaire de la jouissance légale. Il ne faut donc pas hésiter à étendre la solu-

tion que la loi donne pour le cas de la vente à réméré à

toutes les hypothèses similaires (1), et les baux passés par l'héritier d’un bien compris dans un legs conditionnel, par le donataire d’un bien soumis au retour conventionnel ou dont le droit a été révoquépour inexécutiondes charges, ingralitude ou survenance d'enfants, par le grevé de substitution, par l'acquéreur dont l’achat est rescindé pour cause de lésion ou résolu pour défaut de payement du prix, par l'adjudicataire dont les droits sont résolus par l'effet d’une revente sur folle enchère (2), devront être entretenus par leurs successeurs.

Nous venons de voir que la principale raison pour laquelle on déclare ces baux opposables après l'extinction du droit du bailleur, est qu'on les considère comme des actes d’administration : on a pu dès lors se demander s’il ne convenait pas de les assimiler pour les conditions de validité aux baux passés par l’usufruitier, les art. 1429 et 1430 prescrivant dans celte opinion des limites aux droits de tous les administrateurs. Mais il nous est préférable de considérer les baux faits par le propriétaire sous condition résolutoire comme opposables au successeur pour toute leur durée ; la situation n'est pas tout à fait la même que

dans l'hypothèse de l’extinction de l'usufruit : en effet le

(1) Sie : Guillouard, t. I, n0 50. Traité du contrat de Louage. — Aubry et Rau, t. IV, $ 369. Texte et note 4. — Duranton, t. XXVIII, n° 134. « Cours de droit français suivant le Code civil. »

(2) Paris, 25 janvier 1835. Sir., 35, 2, 102. — Paris, 49 mai 1835. Sir., 39, 2, 256. Dal., 35, 2, 97. — Paris, 11 mai 1839. Sir., 39, 2, 337. Dal., 39, 2, 212. — Cass., 114 avril 4824. Sir., 21, 4, 234.

droit de l’usufruitier doit nécessairement s'éteindre ; il n’en est pas de même de celui du propriétaire sous condition résolutoire, puisque cettecondition peut ne pas s’accomplir ; et les tiers sont toujours bien mieux en mesure de prévoir l'extinction d’un usufruit que la résolution des droits d'un propriétaire pour une des causes que nous avons énumérées. plus haut. Remarquons enfin que l'art. 1673 qui déclare le vendeur exerçant le retrait conventionnel tenu des baux consentis par l'acquéreur, le déclare tenu sans

restrictions (1).

(1) Troplong, Op. cit., t. 1, S 100. — Paris, 19 mai 1835, précité.