PART!CULIER SOIT TENU D'ENTRETENIR LE BAIL

La lecture de Particle 1743 nous montre que deux conditions sont requises pour que le successeur à titre particulier soit obligé d'entretenir le bail : l’une positive : 1l faut que le bail soit authentique, ou du moins qu'il ait date certaine ; l’autre négative : il ne faut pas que le bailleur ait réservé le droit d'expulsion pour l'acquéreur dans le contrat de bail. Après avoir examiné ces deux conditions, nous verrons sil n'y à pas lieu d'en exiger une troisième, la possession de l'immeuble loué par le preneur

au moment de l’aliénation.

10 Le bail doit avoir date certaine.

Selon les termes de l’article 1328, les actes sous seing privé n'ont de date certaine contre les tiers que du jour où

ils ont été enregistrés, du jour de la mort de celui ou de l’un

de ceux qui les ont souscrits, où du jour où leur substance est consignée dans des actes émanés d'un officier publie. Le mot tiers employé dans cet article désigne les ayant cause à titre particulier qui n'ont pas participé à l'acte : l’article 1743, en exigeant l'authenticité ou la certitude de la date du bail pour qu'il soit opposable à l'acquéreur, ne fait done qu'une application du principe posé par lartiele 1328 (1). La date certaine du bail doit être antérieure à la vente (2) ; il ne suffirait pas, pour que la condition prescrite par l'article 1743 fût remplie, que le bail ait été enregistré, ou que le bailleur soit mort le jour même de la vente : le législateur a voulu, en l’édictant, garantir l’acquéreur contre une fraude du vendeur: il a voulu empècher ce vendeur de concéder des baux après la vente faite, baux qui seraient certainement passés au préjudice de l'acquéreur, et le lieraient peut-être à un preneur pour de longues années en échange de loyers ou de fermages ne représentant pas le véritable revenu de limmeuble; :l faut, pour que cette garantie soit efficace, qu'il soit hors de doute que le bail a précédé l’aliénation (3).

Certains auteurs ont prétendu que le fait pour l'acqué-

(1) Sic: Guillouard, {. 1, p. 362. Op. cit.

(2) Nous employons ici le mot « vente » et nous l’emploierons fréquemment dans le cours de cette élude des conditions d'application du principe : Louage passe vente; maisil est bien entendu que ces conditions sont requises dans loutes les successions à litre parti-

culier.

(3) Sic: Douai, 5 février 1865. Sir,, 65, 2, 293,

reur de connaitre l'existence du bail, pouvait tenir lieu de date certaine : MM. Aubry et Rau (1) ont soutenu cette opinion, légèrement modifiée. Selon eux, l'acquéreur ne peut pas expulser, s'il est établi qu'il connaissait, au moment de l'acquisition, non seulement l'existence du bail, mais encore la durée assignée à la location et qu'il savait que le vendeur n'avait pas réservé la faculté de résiliation au cas d’aliénation. Mais qu'importe la multiplication des conditions exigées, si ces conditions sont toutes en dehors de l’article 1328? L'article 1743 exige, pour que le bail soit opposable à l'acquéreur, qu'il ait date certaine ; or, il n'existe d'actes ayant date certaine que ceux qui remplissent une des conditions énumérées par l'article 1328, puisque cette énumération est considérée comme limitative (2). La majorité de la doctrine et la Jurisprudence se prononcent contre la thèse de MM. Aubry et Rau (3).

On à également soutenu que, même lorsque le bail n'avait pas date certaine, le preneur ne pouvait pas être expulsé par le donataire : dans notre ancien droit, Pothier admettait d'une manière générale que le donataire ne pouvait expulser le preneur établi par le donateur pour des raisons de convenance; où invoque encore aujour-

d'hui ces raisons de convenance et certains auteurs

(1) Aubry et Rau, t. IV, $ 369. Texte et note 35. Op. cit. (2) Douai, 11 août 1837. Sir., 38, 2, 106.

(3) Guillouard, {. I, p. 106, op. cit.

trouvent monstrueux que l’auteur d'une libéralité soit mis dans l'obligation de payer des dommages et intérèts à raison même de cette libéralité. Remarquons que le donateur peut facilement prévenir cet inconvénient en imposant au donataire l'obligation d'entretenir les baux. Pour M. Duranton(1), le donataire ne doit respecter le droit du preneur sans date certaine, que si l'acte de donation fait mention de ces baux; mais que peut importer cette mention, puisque la connaissance du bail par le successeur ne tient pas lieu de date certaine? En somme, le donataire peut expulser le preneur dont l’acte de bail ne satisfait pas aux conditions de l’article 1328 ; remarquons cependant que, tandis que pour les autres successeurs à titre particulier, le bail doit avoir date cerlaine avant l'acte qui opère le transfert, pour lui, 1l suffira qu'il ait date certaine avant la transcription de la donation ; car, aux termes de l'article 941, le défaut de transcription de la donation peut être opposé par tous ceux qui y ont intérêt. La question que nous venons d'examiner en matière de donation ne pourrait pas se poser en matière de legs; dans cette hypothèse, en effet, les baux existant sur l'immeuble légué acquièrent date certaine par le fait mème de la mort du de cujus.

Il existe cependant un certain nombre d'hypothèses où l'acquéreur n'est pas obligé d'entretenir le bail ayant date

certaine ; et d’abord, il en est ainsi lorsqu'il se trouve en

(4) Duranton, t. XVII p. 146, op. cit.

présence d’un bail simulé ; lorsque la simulation est prouvée, l'acte simulé est considéré comme inexistant et le preneur qui invoque un tel acte est dépourvu de tout droit; mais comment cette preuve peut-elle être faite ? L'acquéreur, à l'égard du bail qu'il attaque, et si ce bail, d'autre part, remplit les conditions exigées par l'article 1743, ne doit pas être considéré comme un tiers, mais bien comme le successeur du vendeur, et à ce titre, il n'a pas d'autre droit que ce dernier ; il ne peut donc établir la simulation par témoin, et doit avoir un commencement de preuve par écrit (art. 1347, GC. civ.), ou prouver que l’acte attaqué a été consenti sous l'empire du dol ou de la violence (art. 1348, GC. civ.) (1). Parmi les successeurs à titre particulier, l’adjudicataire sur saisie immobilière est particulièrement favorisé : il a, en effet, le droit d’attaquer, non seulement les baux simulés, mais encore les baux consentis par le saisi en fraude des droits des créaneiers lorsque ceux ci n'ont pas exercé l’action révocatoire et la lui ont cédée en énonçant dans le cahier des charges qu’ils tiennent les baux pour non avenus, et que l'adjudicataire peut les attaquer en leur lieu et place. Remarquons bien que les créanciers peuvent attaquer le bail, et par conséquent, céder leur action à l’adjudicataire, non seulement dans l'hypothèse de l'article 684 du Code de procédure, c’est-à dire lorsque les baux n'ont pas

acquis date certaine avant le commandement, cas dans

(1) Gand, 17 janvier 1883. Dal, 84, 2, 92.

lequel la fraude est présumée, mais aussi lorsque ces baux ont acquis date certaine avant le commandement, selon le droit commun aux termes de l’article 1167 du Code civil (4).

L'acquéreur a aussi le droit d’expulser le preneur dont le bail a date certaine lorsque le vendeur, dans le but de conserver son privilège sur les meubles de son locataire pour le payement des loyers qui lui sont dus, a pratiqué sur eux une saisie gagerie ; si la valeur de ces meubles, déduction faite du montant de la créance du vendeur, est insuffisante pour garantir les loyers nouveaux, l'acquéreur se trouve en présence d’un locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisants et aux termes de l'article 1752, il peut l'expulser à moins que ce locataire ne donne des süretés capables de répondre du loyer (2).

Il est un cas où l'acquéreur est forcé d'entretenir même le bail qui n’a pas date certaine : c’est celui où la clause d'entretien de bail figure dans l'acte d'acquisition. La stipulation pour autrui qui constitue cette clause est toujours valable : en effet le vendeur qui stipule a intérèt à ce qu'elle soit exécutée pour ne pas payer de dommages et intérêts à son preneur. Mais comme toutes les stipulations pour autrui, elle peut être révoquée tant que

le bénéficiaire n’a pas manifesté l'intention d'en profiter ;

(1) Paris, 26 août 1882. Gazelle du Palais, 82, 2, 343 (2e part.) (2) Sie: Tribunal de la Seine, 11 avril 1891. asette des Tribunaux, 13 septembre 1891.

124 TROISIÈME PARTIE. — CHAPITRE Il

donc, tant que le preneur n’a pas fait signifier à l’acquéreur l'intention qu’il a de profiter de la clause d'entretien de bail contenue dans l'acte de vente, le vendeur peut s'en-

tendre avec ce dernier pour la révoquer (1).

20 Le bail ne doit pas contenir la réserve

du droit d'expulsion.

La loi, en posant dans l'intérêt de l’agriculture le principe que le preneur ne peut être expulsé par le successeur à titre particulier, admet et prévoit les conventions contraires : et de même que dans l’ancien droit, la clause d'entretien de bail pouvait s’adjoindre à l’acte d’aliénation, de même, dans le droit moderne, les parties peuvent insérer dans le contrat de baiïlla réserve du droit d'expulsion en faveur de l'acquéreur ou de tout autre successeur. Il nous paraît indispensable, avant d'aller plus avant dans l'étude de cette clause de fixer sa véritable portée en la distinguant avec soin d’une clause bien différente avec laquelle on est pourtant tenté de la confondre : Un bailleur a l'intention de vendre à bref délai la chose qu'il loue ; il ne veut pas diminuer sa valeur en la proposant aux acquéreurs grevée d’un bail; il insère alors dans son contrat avec le preneur une disposition réservant le droit

d'expulsion pour l'acquéreur : il y a là une véritable stipula-

(1) Sic: Bruxelles, 29 mars 1858, Pasichrisie belge 1862, p. 383.

tion pour autrui dont l’acquéreur est le bénéficiaire. Mais il peut arriver aussi qu'un preneur veuille bien être le locataire ou le fermier du propriétaire actuel, mais non de son successeur éventuel; la clause qu'on adjoindra au contrat de bail pour lui donner satisfaction ne sera plus alors une stipulation pour autrui; elle constituera le plus souvent une véritable condition résolutoire etdès que cette clause se réalisera, c'est-à-dire dès que l'aliénation de la chose se produira, le bail sera résolu de plein droit.

Revenons maintenant à la réserve du droit d’expulsion en faveur de l’acquéreur dont s'occupent les articles 1743 et suivants: partant de ce principe que cette réserve faite au contrat de bail constitue une véritable stipulation pour autrui, nous en tirerons toutes les conséquences qu'il comporte : d’abord l'acquéreur bénéficiaire de la stipulation peut en profiter ; mais il faut pour cela qu'il en manifeste l'intention ; 1l ne saurait être question ici de résolution de plein droit par l'effet de l’aliénation. En somme la clause dont nous nous occupons a pour effet de placer les parties dans la situation où elles se seraient trouvées sous l'empire de la loi Emptorem: l'acquéreur a le droit d'expulsion ; 1l peut à son gré en user ou entretenir le bail aux lieu et place de son vendeur. On a soutenu que, pour que l'acquéreur puisse profiter de ce droit, il fallait que la clause figure non seulement au contrat de

bail mais aussi au contrat de vente: Ainsi M. Troplong (1)

(1) Troplong, tome IL, p. 541, 0p. cit. — Sie : Duranton, t. XVII,

voit dans l’absence de cette clause au contrat de vente une preuve que le vendeur renonce à transmettre à son ayant cause le droit d'expulsion pour éviter de payer des dommages et intérêts au preneur ; de plus, selon cet auteur, l'acquéreur a pu voir le contrat de bail et y lire la clause ; s'il n'a pas exigé qu’elle fût reproduite dans l’acte d’aliénation, c'est qu'il a renoncé à en profiter. M. Guillouard (1) combat cette opinion: l'acquéreur, dit-il,en devenant propriétaire de la chose succède à tous les droits que le vendeur avait sur cette chose et qui sontses accessoires.Cet argument n'estpas sans réplique; car le droit d'expulsion n’a jamais existé à l’état actif sur la tête du vendeur : en effet ce droit ne peut appartenir qu'à un propriétaire et il a justement pris naissance par l’acte même qui dépouillait le vendeur ; ne lui ayant jamais appartenu, comment pourrait-il faire de sa part l’objet d’une éession? Si l’on part comme nous de l’idée d’une stipulation pour autrui, il apparaît comme tout naturel que l'acquéreur soit investi du droit d’expulsion indépendamment de toute clause insérée au contrat de vente; en effet le bénéficiaire de la stipulation en prolite directement et sans cession par le seul fait de son acceptation (2). Ainsi investi du droit d'expulsion l'ac-

quéreur, s'il veut en user, est-il tenu de signifier son

P. 148, op. cit. — Delvincourt, Cours de droit civil, t. III. (Edition de 1834), p. 200. (Note et explications.)

(1) Guillouard, t. I, no 371, op. cit.

(2) Baudry-Lacantinerie et Wahl, op. cit., $ 979.

titre d'acquisition au locataire ? On l’a soutenu en se fondant sur l’article 1315 du Code civil d'après lequel celui qui intente une action doit justifier ses qualités ; mais il nous semble que l'acquéreur n’est tenu par cet article de faire la preuve de sa propriété que devant le juge saisi de la demande (1).

Aux termes de l’art. 1751, l'acquéreur à pacte de rachat ne peut pas user de la faculté d’expulser le preneur tant qu'il n'est pas devenu propriétaire incommutable par l'expiration du délai fixé pour le réméré : Le Code civil en s’appropriant cette règle de notre ancienne jurisprudence s’estinspiré des mêmes raisons qui l'avaient fait adopter dans l’ancien droit : le législateur tenant compte de l'incertitude du droit de l'acquéreur à réméré n'a pas voulu permettre une expulsion qui pouvait entraîner dans un délai rapproché une nouvelle expulsion au grand détriment de l'agriculture. La doctrine est divisée sur la portée qu'il convient de donner à l’art. 1751. Nous avons vu que l’acquéreur a le droit d'expulsion non seulement dans le cas où une cause du baille lui a réservé, mais aussi, indépendamment de toute clause, lorsque le bail n'a pas date certaine. L'article 1751 s’applique-t-il dans ces deux hypothèses ou seulement dans la première? Les termes qu'il emploie sont généraux et la place qu'il occupe semble indiquer qu'il se refère à l’une comme à l’autre ; on peut

ajouter dans ce sens que, dans les deux cas, il y a même

(1) Sic : Bruxelles, 23 avril 1829. (Pandectes belges, 1829, p. 163.)

198 TROISIÈME PARTIE. — CHAPITRE lil

incertitude du droit de l'acquéreur (1). Nous croyons cependant que le législateur a seulement voulu interdire à cet acquéreur d'user de la faculté d'expulsion qui lui est réservée par un bail ayant date certaine. En exigeant la certitude de la date pour garantir au preneur l'exécution du bail, l’art. 1743 a voulu prévenir les fraudes qui peuvent résulter d’une antidate; pourquoi la méfiance du législateur ne s'exercerait-elle pas aussi bien dans l'hypothèse d’une vente à réméré que dans toute autre hypothèse ? Il nous semble au contraire que le vendeur qui a l'espoir de recouvrer la propriété de la chose peut bien plus facilement être porté à une collusion avec le preneur ; et la loi n’a aucune raison pour ne pas garder de la fraude l'acquéreur à réméré alors qu'elle en préserve les autres successeurs ; nous considérons donc que l’article 1751 ne lui enlève pas le droit d’expulser le preneur dont le bail est sans date certaine (2).

L'article 1751 ne parle que de l'acquéreur sous pacte de rachat: cependant un certain nombre d'auteurs a voulu voir dans cette disposition non pas une décision spéciale, mais l'expression d’un principe général ; selon ces auteurs, le preneur ne peut être expulsé que par un propriétaire

incommutable ; tant que l'acquéreur peut être évincé par

(1) Sie : Troplong, t. I, p. 525, op. cit. — Duranton, t. XVI, p. 154, op. cit. — Mercadé, art. 1751, no 4, (Explicalions du Code Napoléon).

(2) Sic: Guillouard, t. I, p. 372, op. cit.

son vendeur, il ne faut pas qu'il puisse évincer le preneur qui tient son droit de ce vendeur. Remarquons d’abord que si l'article 1751 est une application de ce principe, il en est du moins une application isolée et qu’il a toutes les apparences d'une disposition spéciale ; ensuite, on comprend très bien que le législateur ait établi une différence entre la vente à réméré et les autres hypothèses où la propriété est menacée par une condition résolutoire ; dans le premier cas, en effet, la résolution n’est pas seulement possible, elle est probable puisque c’est précisément dans l'intention de reprendre son bien que le vendeur a stipulé le réméré ; or, il n'existe pas d’autre hypothèse où l’espérance de la résolution détermine le consentement de l’une des parties ; dans tous les autres cas, elle ne peut pas être prévue : il serait extraordinaire par exemple qu'un acheteur qui s’est engagé à payer un immeuble par annuités dans un délai de dix ans se voie refuser le droit d’expulser un preneur lorsqu'une clause du bail lui en donne le droit sous prétexte que son droit de propriété peut être résolu pour défaut de payement du prix. Aussi croyons-nous que les propriétaires sous condition résolutoire, exception faite pour le vendeur à réméré, peuvent user du droit d’expulser comme les acquéreurs ordinaires. Mais si la condition résolutoire vient à se réaliser, que penser de l'expulsion qu’ils ont faite? La résolution fait en principe disparaître rétroactivement tous les actes accomplis par le propriétaire dont la propriété est résolue. Faut-il en conséquence décider que l’ex- P. —9

150 TROISIÈME PARTIE. —- CHAPITRE Il

pulsion n’est pas définitive et que l’ancien propriétaire rentrant en possession de sa chose, l'ancien preneur sera de plein droit remis en jouissance de cette chose? Nous ne le croyons pas. En somme, l'expulsion du preneur a toujours pour but de substituer une autre gestion de l'immeuble à celle du preneur qu'on expulse; c'est donc un acte d'administration et nous avons vu que le propriétaire sous condition résolutoire peut valablement ac-

complir des actes d'administration.

30 La détention de l'immeuble par le preneur est-elle

nécessaire ?

Une partie de la doctrine (1), prenant à la lettre les termes de l’article 1743, a admis que l'obligation pour l'acquéreur d'entretenir le bail n'existait que dans le cas où le preneur était déjà en possession de la chose louée ; elle considère que cet article est exceptionnel puisqu'il donne le pas au droit personnel sur le droit réel et refuse en conséquence de lui attribuer une portée plus grande que celle que lui ont assignée les termes mêmes de la loi. Les auteurs qui suivent cette opinion ajoutent que, lorsque le preneur n'est pas encore entré en jouissance, son expulsion

ne présente au point de vue économique aucun inconvé-

(1) Duranton, t. XVIL $ 139, op. cit. — Delvincourt, op. GUESS p. 200.

nient; il n'y a en effet aucun trouble apporté à une entreprise agricole, commerciale ou industrielle et l'acquéreur qui a peut-être acheté dans l'intention de cultiver lui-même ou d'établir dans son nouvel immeuble le siège de son commerce ou de son industrie est aussi digne d'intérêt que ce preneur. Du reste l’acquéreur qui n'est pas averti dans celte hypothèse par le fait apparent de la détention peut très bien ignorer que l'immeuble qu'il acquiert a été donné à bail: M. Duranton, déterminé sans doute par cette dernière considération, admet une dérogation au principe qu'il adopte que la détention par le preneur est une des conditions d'application de l’article 1743. Dans le cas où l'acquéreur connaissait l'existence du bail au temps de l’aliénation, il doit, selon cet auteur, entretenir le bail comme s'il y était obligé par l’acte en vertu duquel il succède à la chose louée.

La grande majorité de la doctrine (1) s’est prononcée contre cette interprétalion littirale de l’article 1743 ; et de nombreux arguments ont été donnés contre l’adoption de cette condition. Il est en effet certain qu'en dépit de son expression maladroite, la pensée des rédacteurs du Code doit être considérée comme plus large. L'article 1743 est une extension des dispositions du Code rural de 1794. Alors que celles-ci ne font aucune distinction suivant

que le preneur à ou n'a pas la possession de la chose

(4) Guillouard, t. 1, K 367, op. cit. — Troplong, L. II, $ 493, et suiv. op. cit. — Baudry-Lacantinerie et Wahl, op. cit., $ 989,

louée, comment admettre que cet article, en apportant une semblable distinction, est venu sur ce point restreindre l'application du Code de 1791? Les travaux préparatoires si confus à beaucoup d'autres points de vue ne permettent aucun doute à cet égard :.[ls affirment que l’article 1743 a « complété » la réforme entreprise par l'Assemblée Constituante (1). L'opinion adverse fonde son système sur le mot « expulser »; elle ne prend pas garde qu'il arrive très souvent au législateur qui ne voit plus que l'hypothèse la plus fréquente, le plerumqueæfit, de rédiger un texte comme si cette hypothèse seule pouvait se présenter. Du reste, ce qui montre bien que les rédacteurs du Code civil n’ont pas entendu exiger la possession du preneur pour obliger l'acquéreur à entretenir le bail, c’est que, dans le cas où le nu propriétaire recouvre la jouissance de son immeuble à l’extinction de l’usufruit, les articles 1429 et 1430 auxquels renvoie l’article 595, prévoient expressément l'entretien des baux dont l'exécution n’a pas encore commencé. Comment admettre dès lors qu’un acquéreur puisse être placé dans une meilleure situation qu’un propriétairequirentre en possession de ses biens ? (2). A l’argugument tiré de ce que l'acquéreur ne peut pas se renseigner sur l'existence des baux dont l'exécution n'est pas com-

mencée, on peut répondre qu'il existe pour lui bien des

(1) Joubert au Corps législatif (Fenet, op. cit., t. XIV, p. 352).

(2) On peut remarquer ainsi que l’article 684 du Code de procédure civile ne distingue pas entre les baux suivant que le preneur est ou n'est pas en possession au moment de la saisie.

moyens de se prémunir contre une pareille surprise : et d'abord les baux qui lui sont le plus préjudiciables, les baux de plus de dix-huit ans, sont soumis à la transcription; pour les baux de plus courte durée, l'acquéreur peut faire déclarer dans l'acte de vente par son vendeur que l'immeuble n'est pas loué; de cette façon, si un bail existe, il s'est réservé un recours. Cette précaution est d'usage dans la pratique notariale.

La jurisprudence à toujours rejeté l'interprétation restrictive de l’article 1743. Mais il est curieux de noter l'évolution qu'elle a suivie au point de vue des raisons qui lui ont fait rejeter cette interprétation. Elle a d'abord fondé sa solution sur la règle : Vemo plus juris concedere potest quam ipse habet. Dans un arrèt du 27 avril 1827, la cour de Dijon (1) déclare que si on adoptait l'opinion restrictive, le propriétaire « qui s’est dessaisi pour un temps convenu de la jouissance de sa chose et qui a promis de garantir au preneur cette jouissance, pourrait, par une vente postérieure, céder sa propriété dégagée de cette jouissance et ainsi transmettre un droit qu'il n'avait pas lui-même, ce qui choque toutes les règles du droit. » La même idée se retrouve exprimée en d'autres termes par la cour de Chambéry le 28 mars 1862 (2). Aujourd'huiï, la jurisprudence est pénétrée de la véritable

portée de l'article 1743 : elle reconnait que l'acquéreur

(1) Sir., 27, 2, 446, (2) Sir., 68, 2, 87. Dal , 63, 2, 67,

étant tenu des obligations de son ayant cause en tant que bailleur, le fait de la mise en possession du preneur est

absolument indifférent (1).