LA TRANSCRIPTION

Parmi les actes soumis à la formalité de la transcription par laloi de 1855, figurent les baux de plus de dix-huit ans. Il était tout naturel qu'il en fût ainsi : Nous avons vu que dans notre ancien droit les baux à long terme étaient considérés comme des aliénations : en réalité, ils constituent pour la propriété une charge très lourde qu'il était sage de porter à la connaissance destiers: on a même reproché au législateur de 1855 de n'avoir pas assez fait en exigeant la transcription des baux de dix-huit ans: il eut peut-être été mieux inspiré si, suivant la tradition de notre ancienne jurisprudence, il avait considéré comme des baux

à long terme, les baux dépassant la durée de neuf ans,

(1) Rouen, 15 mars 1869. Sir., 70, 2, 216. Dal.,-71,-2, 178.

en les soumettant à la formalité de la transcription ainsi que l’a fait la loi belge du 16 décembre 1851 (4).

La combinaison des dispositions de l’article 1743 et de la loi de 1855 nous conduit à faire la distinction suivante : Si le bail est fait pour une durée de moins de dix-huit ans, l'article 1743 s'applique sans modifications (2); mais s'il dépasse cette durée, le bail doit être transerit avant l'acte de vente pour être opposable à l’acquéreur et cette condition est nécessaire et suffisante ; elle exelut l'exigence de la date certaine établie par l’article 1743. Ainsi, si le bail de plus de dix-huit ans avait été fait après la vente, mais que la transcription du bail eùt précédé celle de la vente nous devrions considérer l'acquéreur comme tenu d'entretenir le bail; nous sommes icien présence d'une situation analogue à celle qui se présente lorsqu'il y a eu deux ventes successives du mème immeuble ; malgré que l'une ait précédé l’autre, sila seconde a été préalablement transerite,le second

acheteur est préféré au premier. Supposons maintenant que,

(1) Voir Revue critique, 1. IV, p. 165 et 166.

(2) On a pourtant prétendu que le titulaire d'un bail de moins de dix-huit ans qui acquiert date certaine après la vente, mais avant la transcription de cette vente, peut opposer ce bail à l'acquéreur. Mais cette opinion n'est pas soutenable. La loi de 55 ne donne le droit de se prévaloir du défaut de transcription qu'à ceux qui ont un droit réel et qui l'ont conservé en se conformant aux lois. Or le preneur n’a qu'un droit personnel, et c’est par exception que la loi assimile à ce point de vue seulement les preneurs pour plus de dix-huit ans à des titulaires d’un droit réel. — Sic: Aubry et Rau, tome IT, S 174, note 15.

pour un bail dépassant dix-huit ans, la transcription n'ait pas été faite : ce défaut de transcription n'aura pas pour résultat de rendre le bail absolument inopposable à Pacquéreur qui a fait transcrire, de telle sorte que celui-ci puisse immédiatement expulser le preneur; l'article 3 de la loi de 1855 dit : « Les baux qui n’ont pas été transcrits ne peuvent jamais leur (aux tiers) ètre opposés pour une duréede plus de dix-huit ans. » Doncles baux de plus de dixhuit ans non transcrits, s'ils réunissent d’ailleurs les conditions exigées par l’article 1743, peuvent être opposés à l'acquéreur pour cette durée. La fixation du point de départ de ce délai a donné lieu à une vive controverse : les uns veulentle compter du jour de la vente (1), d'autres du jour de la transcription faite par l'acquéreur (2). La seconde opinion nous semblerait préférable ; mais elle ne nous paraît pas en parfaite harmonie avec le texte de l'article 3 de la loi de 1855. Nous préférons le système adopté par M. Troplong et MM. Aubry et Rau (3); le texte précité ne dit pas, en effet, que les baux de plus de dix-huit ans peuvent toujours être opposés à l’acquéreur pour une durée de dix-huit ans; il dit seulement qu'ils ne pourront jamais l'être pour une durée supérieure

et ainsi il donne à entendre que cette durée peut être in-

(1) Rivière et Huguet. Questions sur la transeriplion. no 232 et suivants.

(2) Mourlon, Revue pratique, t. XII, p. 321.

(3) Troplong, Transcription, no 203. — Aubry et Rau, t. Il, S 174. Texte et note 17, op. cit.

férieure au chiffre de dix-huit ans pris comme maximum. Aussi convient-il d'appliquer ici, par analogie, le système de l’article 1429; les baux non transcrits ne pourront alors être opposés que pour l'achèvement de la période de dixhuit ans en cours au moment de l’aliénation; cette doctrine a été consacrée législativement en Belgique. L'article 1 in fine de la loi du 16 décembre 1851, s'exprime ainsi : «.. Si ces baux n'ont pas été transcrits, la durée en sera réduite conformément à l’article 1429 du Code civil. »

On s’est demandé s'il v avait lieu d'exiger la transcription dans le cas où un bail de moins de dix-huit ans était renouvelé avant son expiration pour un nombre d'années également inférieur à cette durée, mais où l'acquéreur se trouvait par le fait de ce renouvellement anticipé en présence d'une location à entretenir pour plus de dix-huit ans. Suivant M. Troplong (1), il faut voir là « des baux successifs individuellement exempts de transcription et dont le cumul ne rend pas nécessaire l’accomplissement de cette formalité. » Nous préférons admettre, avec M. Mourlon (2), qu'un bail renouvelable doit être considéré comme un bail unique : la prolongation d’un bail sans changements dans les parties ou dans les conditions ne peut pas être considérée comme la constitution d'un nouveau bail ; il y aurait là un moyen trop facile pour les

contractants de se soustraire aux effets de la loi de 1855.

(1) Troplong, Transcription, loc. cit.

(2) Mourlon, loc. cit,

Cette loi a été faite dans un intérêt d'ordre public et les

parties ne doivent pas pouvoir, indirectement, modifier le

délai qu’elle a fixé.