CHAPITRE II

1° Hypothèse où l'acquéreur n’entretient pas le bail.

Nous avons vu que la loi n'oblige l'acquéreur à entretenir les baux que sous certaines conditions; il existe donc des hypothèses où le preneur peut être privé par l’alhiénation de la chose des avantages que lui assurait son contrat de bail; mais ce contrat n'en est pas moins obligatoire pour le bailleur qui, s'étant mis dans l’impossibilité de remplir ses engagements, doit dédommager le preneur. De plus, le successeur se trouve en présence d’une personne qui jouit de la chose louée en vertu d’une convention licite ; si le droit de ce preneur ne réunit pas toutes les conditions suffisantes pour lui être opposable, du moins ce droit commande-t-il un certain respect : à serait parfaitement odieux qu'une personne jouissant légi timement d'une chose, puisse en être privée tout d’un

coup sans aucun tempérament (1). Il est donc évident que

(4) Cependant lorsque l'acquéreur se trouve en présence d'un bail

les preneurs évincés ont des droits,etce sont précisément ces droits que nous allons déterminer.

Nous nous occuperons d'abord de l'hypothèse où la convention des parties a soustrait l'acquéreur à l'obligation d'entretenir le bail, parce que le législateur a édicté spécialement pour elle des règles déterminant exactement les droits du preneur. Et d'abord, lorsqu'il y a clause de résiliation, suivant l'exemple de notre ancienne jurisprudence qui tempérait dans une certaine mesure l'application de la loi Emptorem, le Code civil donne un certain délai au preneur qui ne peut être expulsé brusquement. Aux termes de l’article 1748, l'acquéreur doit avertir Île locataire d'un immeuble urbain. au temps d'avance usité dans le lieu pour les congés; en ce qui concerne les baux ruraux, cet avertissement doit être donné un an à l'avance. Cependant, même avec ces tempéraments, si l'acquéreur n'use pas dans un bref délai de son droit d'expulsion, le preneur ne peut subir pendant longtemps sans inconvénients une situation précaire, une jouissance sans°cesse menacée ; une telle situation est du reste aussi intolérable pour lui que nuisible à l'intérêt de l’agriculture, car ilne peut se livrer à aucune amélioration des terres dans l'incertitude où il est de la durée de sa

détention. Pourtant la loi n'a imparti aucun délai à l’ac-

simulé, il ne saurail être question d'accorder une indemnité au preneur ou de lui accorder un délai avant l'expulsion, — Sic: Cass. 29 juillet 1823. (Dal., Répertoire, n° 496, note 2.)

quéreur pour user de la faculté d'expulsion que lui donne la clause insérée au contrat de bail ; pour remédier à cet oubli du législateur, on reconnait généralement (1) au preneur le droit de forcer son acquéreur à se prononcer sur le point de savoir s’il veut user de la faculté d'expulsion ou s'il opte pour la continuation du bail (2) et de lui faire assigner par la justice un délai pour exercer cette option; si l'acquéreur n’expulse pas dans le délai imparti par le Tribunal, il sera réputé avoir renoncé à son droit d'expulsion.

Lorsque l'acquéreur a usé de son droit d'expulsion, le preneur à une action en dommages et intérêts contre son bailleur en réparation du préjudice causé par la cessation de la jouissance avant le temps déterminé par le bail. Si ces dommages et intérêts sont fixés à l’avance par le contrat, la convention des parties est appliquée; si le contrat est muet sur ce point, onse trouve en présence d'une évaluation formulée par la loi dans les articles 1745, 1746 et 1747 du Code civil. Ceux-ci distinguent trois sortes de baux et fixent une indemnité différente pour chacune de ces catégories: pour les baux des maisons, appartements ou boutiques, le bailleur doit payer au locataire une somme égale au prix du loyer pendant le temps qui, suivant l’usage des lieux, est accordé entre le congé et la

(1) Sic : Guillouard, t. 1, $ 375, op. cit. — Colmet de Santerre, t. VII, p. 283. (Cours analytique de droit civil.) -— Laurent. t. XXV, n° 396, op. cit.

(2) Sic: Guillouard, t. I, $ 375, op. cit. — Colmet de Santerre, t. VII, S 196 bis, n° 2, op. cit.

sortie ; pour les baux à ferme, l'indemnité est fixée au üiers du prix du bail pour tout le temps qui reste à courir; le législateur a dû fixer une indemnité beaucoup plus forte en matière de baux à ferme qu'en matière de baux à loyer, parce que la cessation .le la jouissance cause un préjudice beaucoup plus considérable au fermier qu’au simple locataire; le fermier est en effet appelé à entreprendre des travaux et à supporter des dépenses dont il ne doit souvent recueillir les fruits que plusieurs années après. La loi a enfin créé une troisième catégorie de baux pour lesquels elle n’a pas évalué d’une manière fixe les dommages et intérêts ; ce sont les baux de « manufactures, usines ou autres établissements qui exigent de grandes avances ». Dansces hypothèses, l’indemnitésera réglée par des experts; c’est le retour au droit commun avec obligation pour le juge de nommer des experts; mais comme l'expulsion a lieu en vertu de la clause d’un contrat, le débiteur doit être considéré comme de bonne foi et les dommages et intérêts ne seront basés que sur le préjudice qu’on pouvait prévoir au moment du bail.

Il s’est élevé des difficultés pour l'application des articles fixant les dommages et intérêts ; il est évident qu'il peut y avoir grand intérêt pour les parties à ce qu’un bail soit ou ne soit pas classé dans telle ou telle catégorie à raison des différences considérables entre les indemnités; mais pour nous la loi a voulu faire rentrer tous les baux d'immeubles

dans lestrois catégories qu’elle énumère et nous ne croyons

pas, avec MM. Baudry-Lacantinerie et Wahl (4) qu'on puisse former une quatrième catégorie comprenant tous les baux d'immeubles en dehors des énonciations de ces articles auxquels on appliquerait le droit commun: le juge, dans ces hypothèses, pour évaluer l'indemnité, pourrait avoir recours à des experts; mais il n’y serait pas forcé. En eMet, dans les cas douteux, il y a toujours un caractère dominant qui permet de ranger le bail en présence duquel on se trouve parmi les locations urbaines, agricoles ou industrielles. Un de ces cas douteux s’est présenté devant la Cour de Paris, en 1835 : il s'agissait de savoir dans quelle catégorie de baux devait être classé le bail d’un chantier ; la Cour décida qu'il fallait Le considérer comme un bail agricole (2), mais la doctrine est unanime à réprouver cette solution : « les baux ruraux sont ceux qui produisent des fruits et qui sont destinés, soit à la culture, soit au pâturage, soit à tout autre usage agricole, et la destination des chantiers n'a aucun rapport avec ces usages (3). Du reste, la résiliation d’un bail semblable peut entrainer pour le preneur un préjudice très considérable, etilest beaucoup plus équitable et plus rationnel de considérer le chantier comme un établissement industriel. En dehors deconventions expresseschargeantl'acquéreur

d'acquitter les dommages et intérèts afférant à la rupture

(1) Baudry-Lacantinerie et Wahl, $ 995, 996 et 997. (2) Paris, 16 juin 1825. Sir., 25, 2,-220. Dall., 25, 2, 272. (3) Guillouard, t. I, $ 376. — Sic.: Troplong, t. IT, no 514.

du bail, ceux-ei sont dus par le bailleur qui seul est obligé envers le preneur par le contrat de bail ; cependant l'acquéreur peut se trouver obligé de les payer sauf son recours contre le vendeur ; il en est ainsi lorsque ce dernier ne les acquitte pas ; car, dans cette hypothèse, l’article 1749 donne au preneur le droit de retenir la chose louée jusqu'à ce qu'il soit intégralement désintéressé ; l'acquéreur s’il veut avoir la jouissance de l'immeuble acquis, doit alors payer lui-même les dommages et intérêts. Ainsi le preneur se trouve garanti contre l'insolvabilité éventuelle de son bailleur dont il pourrait supporter les conséquences s'il n'avait pas d'autre moyen d'obtenir son indemnité que l'action qu'il tient du contrat.

Le droit de rétention établi en faveur du preneur par l'article 1749 s’exerce-t-il seulement à l’occasion de l'indemnité qui lui est due à raison de l'inexécution du bail ? Le preneur ne peut-il pas également l’invoquer à l’occasion des indemnités qui peuvent lui être dues pour les travaux qu'il a entrepris sur l’immeuble loué ? Nous n'hésitons pas, avec M. Guillouard (1), à répondre affirmativement à cette question. En effet, le preneur, hors l'hypothèse où les travaux qu'ila entrepris ont été faits en exécution d'une clause du bail promettant de l’indemniser et où l'obligation de l’acquéreur envers lui est manifeste, doit du moins être consi-

déré comme le possesseur de mauvaise foi qui a planté ou

(1) Guillouard, t. 1, $ 377. — Contra : Baudry-Lacantinerie et Wahl, $ 998.

construit sur le sol d'autrui et à ce titre, aux termes de l’article 555, $ 3 du Code civil, il peut bien être contraint à enlever ses matériaux, constructions et plantations ; mais il doit recevoir une indemnité équivalente à la valeur des matériaux et au prix de la main d'œuvre s’il prend fantaisie au bailleur de les conserver. Il aura le droit de retenir la chose louée jusqu'au payement de cette indemnité, parce que sa détention se rattache à un contrat et que cette indemnité est une dette connexe à la chose détenue et qui à pris naissance à l'occasion de ce contrat (1). Après avoir étudié les dispositions légales qui fixent les droits du preneur dans l'hypothèse où il est expulsé en vertu de la clause de résiliation insérée au contrat de bail, il nous reste à déterminer quels sont ses droits dans une hypothèse où la loi a omis de réglementer son expulsion, dans l'hypothèse où cette expulsion est légitimée par le défaut de certitude de la date ; elle est d'autant plus intéressante qu'elle a donné lieu dans la doctrine à une controverse aussi bien sur le point de savoir si le preneur peut être expulsé sans tempéraments que sur celui de savoir s'il a droit à des dommages et intérêts. La majorité des auteurs (2) admet que le preneur ne peut pas être

chassé brusquement par l'acquéreur de l'immeuble qu'il a

(1) Voir supra, p.102,

(2) Duranton, t. XVII, $ 144, op. cit. — Troplong, Du Louage. t. II, $ 503. — Aubry et Rau, t. IV, $ 369, op. cit. — Colmet de Santerre, t. VII, no 198 bis, op. cit. — Guillouard, t. 1, $ 364 et 365, op. cit.

loué : à défaut de la certitude de la date, la détention du preneur au moment de la prise en possession de l’acquéreur atteste au moins qu'il est intervenu un bail verbal entre lui et le précédent propriétaire ; de plus l’article 1748 consacre celte solution dans l'hypothèse où l'expulsion est faite en vertu de la clause de résiliation et dans les deux cas, la situation du preneur vis-à-vis de l'acquéreur est la mème ; aussi les auteurs qui adoptent cette opinion, admettent-ils qu'on doit suivre lei les règles prescrites pour l'expulsion des locataires qui jouissent sans bal écrit. L'acquéreur devra done, S'il s'agit d'une maison, donner congé en observant les délais fixés par l'usage des lieux suivant l'article 1736 (1); S'il s'agit d'un immeuble rural, on doit distinguer avec l'arliele 1774: ou c’est une vigne et un pré el il doit laisser le preneur en jouissance jusqu'à la fin de l'année courante, ou est une terre labourable divisée en plusieurs soles el le fermier à le droit de garder l'immeuble jusqu'à ce qu'il ait perçu la récolte de chacune des soles. Ge système est vivement combattu par MM. Laurent et Baudry-Lacantinerie et Wall (2) : l'article 1748, disent:ils, oblige l'acquéreur à observer les délais de congé vis-à-vis du preneur dont le bail à date certaine et qui a laissé insérer dans son bail une clause de résiliation au

cas d'aliénation ; or, aucune disposition de ce genre n’a été

(4) Sic: Douai, 11 août 1837. Kir., 38, 9, 106. — Dall. 38, 9, 174. (2) Laurent, & XXV, n° 389, op. cit, — Baudry - Lacantinerie et Wahl, & 976, op. cit.

édictée en faveur du preneur dont le titre n’a pas date certaine. Il est impossible d'étendre l'application de cet article par voie d’analogie de la première hypothèse à la seconde les situations sont en effet bien différentes : dans la première, le preneur en donnant date certaine à son ütre à régularisé sa situation ; dans la seconde, en ne prenant pas la même précaution, il a commis une grave imprudence et il est tout naturel qu'il supporte les conséquences de sa faute. Aussi en l’absence de toute disposition légale qui lui impose des ménagements à l’égard du preneur, l'acquéreur doit pouvoir l’expulser sans congé préalable : tel est du reste le principe consacré par un grand nombre d’arrêts (1). Malgré la force de ces arguments, il nous paraît impossible de suivre cette opinion, et cela parce que l’expulsion immédiate et brutale qu'elle consacre est inconciliable avec l’état de nos mœurs ; elle était déjà rejetée par Pothier comme contraire à l'équité. Aujourd'hui même, les magistrats qui l’adoptent sont tellement choqués par l’injustice du principe qu'ils se croient obligés d'en atténuer la rigueur ; la Cour de Montpellier (2), après avoir dit que l'acquéreur n'a pas besoin de donner congé ajoute: « que néanmoins, 1l appartient

au juge de modérer suivant l'exigence des cas le préjudice

(1) Sic: Turin, 21 juin 1810. Sir., Code Napoléon, HE, I, 293. — Douai, 15 février 1865. Sir., 65, 2, 293. — Montpellier. 4 mars 1867. Sir., 67, 2, 130. Dall., 67, 5, 263. — Cass. belge, 8 février 1894, Pusichrisie belge, 94, 1, 110.

(2) Montpellier, arrèt du 4 mars 1867, précité.

qui peut résulter pour le preneur d'une expulsion trop soudaine » et dans l'espèce posée elle ordonne de surseoir pendant trois mois à l'exécution de l'arrêt ordonnant l'expulsion. On aboutit ainsi à une appréciation arbitraire par les tribunaux du délai accordé au preneur ; n'est-il pas plus simple d'appliquer avec la majorité des auteurs les règles fixées par la loi pour les expulsions aux cas de baux sans durée fixe ?

Dans les hypothèses où le bail n’a pas date certaine, l’article 1750 du Code civil déclare que l'acquéreur ne saurait être considéré comme tenu d’aucuns dommages et intérêts ; ainsi donc, il ne saurait être question dans ce cas pour le preneur d'exercer le droit de rétention de Farticle 1749. S’ensuit-il qu'il doive être privé de toute 1ndemnité ? Les principes généraux du droit nous conduisent à lui reconnaître à raison de son contrat de bail une action contre son bailleur qui s’est mis dans l'impossibilité d'accomplir ses engagements; car le défaut de certitude de la date ne peut changer en rien la situation des par. tes. Le preneur est donc en droit de se faire indemniser par son bailleur ; mais comme la loi ne fixe pas pour ce cas la quotité des dommages et intérêts, il appartiendra au juge de les arbitrer selon le droit commun. Telle est

l'opinion admise par la presque unanimité des auteurs (1).

(1) Toullier-Duvergier, t. HT, $ 548. « Le Droit français suivant jordre du Code» (continuation). — Troplong, t. IL, $ 504, op. cit. — Duranton, t. XVII, $ 152, op. cit. — Guillouard, t. I, $S 373, op. cit.

LE CONTRAT DE BAIL APuËS L'ALIÉNATION 149

Elle est vivement combattue par MM. Baudry-Lacantinerie et Wahl (4). Selon eux, l'expulsion du preneur dans le cas qui, nous occupe étant uniquement imputable à sa négligence, il doit supporter les conséquences de cette négligence. Ils argumentent surtout de l’article 1750: « Get article à été fait pour refuser au preneur toute indemnité aussi bien de la part de Facquéreur que de la part du bailleur; l'interpréter différemment, c’est lui refuser toute signification : en effet, le preneur expulsé en vertu d'une clause de résiliation insérée dans le bail, n’a aucune action contre l'acquéreur; celui-ci n’est pas tenu des dommages et intérêts ; leur payement est seulement la condition préalable de l'expulsion, de sorte que lacquéreur peut être obligé de les payer. L'article 1750 ne s'appliquerait donc pas si, dans le cas qu'il prévoit, il refusait simplement une action en dommages et intérèts contre l'acquéreur. Il est trop évident que si l'acquéreur ne doit pas de dommages et intérêts au preneur dont il connaissait l'existence, 1l ne saurait en devoir à celui dont il ignorait l'existence ». Nous ne sommes nullement touchés par cette argumentation. La loi n'ayant pas spécialement prévu notre hypothèse, 1l ne s'ensuit pas qu'on doive trancher la difficulté contre les principes généraux du droit ; de plus il nous est difficile de saisir Fargument tiré de l’article 1750. L’acquéreur, dit-on, n'est pas tenu

des dommages et intérêts même dans le cas d'expulsion

(1) Baudry-Lacantinerie et Wahl, t. [, $ 977, op. cit.

en vertu d'une clause de résiliation; mais on peut répondre que s'il n'y est pas tenu personnellement, il n’en est pas moins exposé à les payer s'il veut accomplir lexpulsion ; or dans notre espèce, il ne court jamais cerisque et l'article 1750, en exprimant cela, a bien une signilication : il est done inutile, pour l'expliquer, d'ajouter à son texte.

L'article 1750 refusant au preneur toute action contre l'acquéreur, on s’est demandé si, au cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, lexpropriant devait être considéré comme un successeur particulier ordinaire et par suite ne devait aucune indemnité au preneur dont le bail n'a pas date certaine. Gelle question a été portée bien souvent devant les tribunaux : la jurisprudence, après avoir admis une solution affirmative (1) s'est aujourd'hui prononcée en sens contraire (2) et 1l semble qu'elle à d'excellentes raisons pour s'en tenir à cette seconde opinion. IT serait en effet extraordinaire que l'expropriant püt invoquer le bénéfice de lartiele 1750 alors que le preneur, dans le cas où son bail à date certaine, ne peut pas invoquer à l'égard de cet expropriant

le bénéfice de l'article 1743 ; ces dispositions ont été édic-

(D Cass., 2 février 1847. Sir., 47, 1, 280. Dall., 47,1, 73. — Paris, 16 mai 1854. Sir.. 54, 2, 345. Dall., 55, 2, 54. (2) Lyon, 7 août 1855. Sir., 55, 9, 637. Dall., 55, 2, 297. — Gre-

noble, 30 août 1856. Sir., 58, 9, 441. Dall., 58, 2, 83. — Cass., 17 avril 1861. Sir., 61, 1, 497. Dall., 64, 4, 445,

tées toutes deux pour régler les effets de l’aliénation des immeubles loués sur Les baux ; si l'une d'elles et la principale ne doit pas s'appliquer dans une hypothèse donnée, c'est qu'on se trouve en présence d'une mutation de propriété à laquelle cet ensemble de dispositions est inapplicable. Du reste, les articles 21 et 39 de la loi du 3 mars 1841, substituent l'expropriant au propriétaire pour le règlement des indemnités dues au preneur à raison de l'inexéeution du bail: or, il est bien évident que si on refuse d'appliquer Particle 1750, le preneur se retournera contre son bailleur, contre lequel son contrat lui donne des droits et celui-ci devra l'indemniser ; on en arrivera ainsi à uue violation des deux textes que nous venons de

citer (4).

2° Hypothèse où l’acquéreur entretient le bail.

Dans le Droit français comme dans le Droit romain, le transfert à titre particulier ne rompt jamais le contrat de bail; même dans les hypothèses où les conditions d’application du nouveau principe consacré par le Code civil ne sont pas remplies, on peut affirmer que le bail n'est pas résolu par l'aliénation; le successeur à ütre particulier avec la propriété de la chose louée acquiert comme

un accessoire de cette chose les droits de son ayant cause

(4) Sie : Guillouard, €. I, $ 402, op. cif,

contre le preneur et il peut, en prenant à sa charge les obligations correspondant à ces droits, se substituer à ce dernier comme bailleur. Pourtant on a essayé de reprendre la doctrine de ceux de nos anciens auteurs qui accordaient par réciprocité au preneur le droit de résilier le bail dans les hypothèses où l'acquéreur n’est pas forcé de l’entretenir (1). Nous avons déjà fait justice de cette opinion au point de vue de linterprétation du Droit romain; elle ne saurait être davantage soutenue sur le terrain du Code civil (2); les textes montrent bien que dans ces hypothèses, on a voulu favoriser seulement l'acquéreur et l’article 684 du Code de procédure civile, par exemple, ne permet aucun doute sur l'intention de nos législateurs. Il est évident que c’est seulement dans l'intérêt des tiers, c'est-à-dire des successeurs à titre particulier que la loi a exigé la certitude de la date; de même nous avons montré que la simple clause de résiliation au cas d’aliénation insérée dans le bail est une stipulation pour autrui dont l'acquéreur peut seul profiter.

Ainsi, il faut admettre que le preneur est toujours tenu d'entretenir le bail s'il plait à l'acquéreur d’en continuer l'exécution ; mais cette intention de l’acquéreur ne se manifeste pas généralement par un engagement formel et il

est permis de se demander si certains actes qu'il peut

) Duranton, t. XVI, $ 447, op. cit.

) Toullier-Duvergier, t. IT, $ 551, op. cit. — Troplong, t. Il, y

(l (2 $ 917, 0p. cit,

accomplir n'impliquent pas une acceptation tacite des obligations du bail. Admettre avec M. Duranton (1), que le silence de l'acquéreur qui peut expulser ou l'exécution qu'il fait du contrat en acceptant les loyers et fermages sont des faits qui ne peuvent l'obliger que pour la durée d'un bail fait sans écrit, c’est reconnaître, en somme, avec cet auteur, que l’aliénation rompt le bail; aussi pensonsnous, avec la grande majorité des auteurs que, sitôt qu’il intervient un acte de lacquéreur qui ne laisse aucun doute sur ses intentions, tel que demande ou réception de loyer ou fermages faites sans réserves (2), on doit considérer qu'il est obligé à continuer le bail passé par le vendeur avec sa durée primitive (3).

Ainsi l’on peut dire que chaque fois qu’il y a transfert à ütre particulier de la chose louée, il y a transfert au succes-

seur de l’action locati, de la créance du bailleur. Seule-

(1) Duranton, t. XVII, $ 145, op. cit. — Troplong, t. I], $ 506 et 907, op. cit.

(2) Cependant MM. Baudry-Lacantinerieet Wahln’admettent pas que les effets d’un acte emportant nécessairement chez l'acquéreur la qualité du bailleur puissent être détruits par des réserves faites à l'occasion de cet acte ; aussi d’après eux l’acquéreur ne peut pas se réserver le droit d'expulsion en donnant quittance d’un terme. Nous ne saurions admettre cette solution. La loi n’établit aucune déchéance du droit d'expulsion ; la renonciation à ce droit est donc une question d'intention et des actes tels que la réception des loyers et fermages ne peuvent faire présumer cette renonciation qu'autant qu'on les considère comme l’expression de cette intention de l'acquéreur.

(3) Sic : Toullier-Duvergier, t. IL, $ 550, op. cif. — Colmet de Santerre, t. VII, p. 288, op. cit. — Laurent, t. XXV, n° 396, op. cit. — Guillouard, t. 1, $ 375, 0p. cit.

ment, dans les hypothèses où la loi ne contraint pas l'acquéreur à exécuter les obligations correspondant à cette créance, la cession est en quelque sorte accomplie sous condition suspensive; elle ne sera complètement réalisée que si l'acquéreur consent à entretenir le bail. Examinons maintenant en quoi consiste cette cession. Dans notre droit, la cession de créance est une véritable succession : la créance cédée entre dans le patrimoine de l'acquéreur telle qu'elle était dans le patrimoine du vendeur. Or, en quoi consiste ici la créance cédée? Elle se compose de tous les loyers qui doivent échoir à partur du jour de l’aliénation ; il est évident que l’ancien bailleur ne cède pas à son successeur les loyers échus avant l’aliénation qu'il n'a pas encore perçus ; la créance du bail leur comme celle du preneur se décompose en une série de prestations successives et la cession ne peut porter que sur la série de prestations qui doivent s’accomplir après l'aliénation et qui correspondent à l’accomplissement du bail dont est tenu l'acquéreur à partir de ce jour. Celui-ci, avec la créance du bailleur, acquiert toutes les sûretés légales ou conventionnelles qui la garantissaient. Ainsi, indépendamment du privilège sur les meubles, il a le droit de se prévaloir de toutes les hypothèques ou cautions que le preneur à fournies pour garantir sa dette; il a le droit d'invoquer contre lui toutes les causes de nullité ou de résolution issues du contrat de bail; par exemple, il peut

intenter l’action en résiliation née d'une infraction à une

clause de ce contrat (4). Peut-il, en exerçant les droits de

son vendeur mineur ou interdit faire réduire à neuf ans les baux consentis par le tuteur de cet incapable ? Un arrêt de la Cour de cassation (2) décide que l’acquéreur ne peut demander cette réduction que lorsque son vendeur majeur ou interdit ayant recouvré la pleine administration de ses biens, à lui-même la capacité d'agir; car le cédant ne peut transmettre plus de droits qu'il n’en a lui-même. Nous croyons, au contraire, que cette réduction doit être obtenue. En effet, au point de vue du bail, l’aliénation a produit une succession à la créance du mineur ou de linterdit aussi parfaite que celle que sa mort aurait produite pour tout son patrimoine; et de même qu’un héritier majeur aurait le droit d’invoquer dans un cas semblable les articles 1718 et 1429 du Code civil, de même l'acquéreur en a le droit. Le vendeur pourrait, s’il était majeur, obtenir cette réduction; l'acquéreur qui est majeur doit done l'obtenir; comme le dit M. Huc (3), la maxime Nemo plus juris transferre potest quam ipse habet, ne doit pas être entendue « subjectivement, c’est-à-dire dans son rapport avec le titre et la qualité du sujet originairement investi », car elle ne serait alors que l'affirmation de cette idée que le cessionnaire est le mandataire du cé-

dant; « elle signifie tout simplement que la cession de

(1) Sie : Liège, 25 octobre 1879. Cloës et Bonjean, {. XXX, p. 259. (2) Cass., 3 avril 1829. Sir., 39, 1, 397. Dall., 39, 1, 208. (3) Huc, Cession et transmission des créances,t. Il, $ 410.

créance ne peut pas donner au cessionnaire Île droit d'exiger une prestation autre que celle qui est réellement contenue dans l'obligation, c’est-à-dire /’id quod debetur, comme disaient les Romains. »

Si le successeur à titre particulier à la chose louée, acquiert la créance du bailleur avec tous les droits accessoires qui s'y rattachent, en revanche, il l’acquiert avec toutes les exceptions que le preneur pouvait opposer à l’ancien propriétaire : le preneur pourra, par exemple, invoquer contre lui la nullité du bail entaché de dol ou de violence ; il pourra opposer à sa demande en payement des loyers et fermages, toutes les causes extinctives de l'obligation qu’il pouvait opposer au premier bailleur ainsi, les payements anticipés faits à ce dernier sont opposables à l’acquéreur; celui-ci peut se trouver ainsi obligé de fournir les prestations d’un bailleur, sans toucher les loyers ni fermages correspondant à ces prestations ; mais cette situation n’est injuste qu’en apparence ; en effet, si le prix de vente n'est payable qu'à la fin du bail, l'acheteur gardera pendant toute sa durée, en compensation de ces loyers et fermages, les intérêts de la somme due (art. 1652); si, au contraire, il a payé comptant, le payement ou l'acte de libération devait être effectué avant l’aliénation, et alors il a dû se renseigner auprès du fermier et du locataire, et faire entrer en ligne de compte, dans le prix d'achat, cette privation temporaire de loyers et fermages. Mais quid de l'acte libératoire

intervenu après l’aliénation ? Il est évident qu'un acte de

celte nature, intervenu après la signification de la cession faite au preneur, conformément à l'article 1690 du Code civil, n'est pas opposable à l'acquéreur ; mais, en raison du caractère accessoire de la cession de créance qui nous occupe, il ne nous paraît pas possible d'exiger cette signilication ; en conséquence, et quoique une semblable solulion soit très justement contestée dans la théorie géntrale de la cession de créances (1), nous admettons que la connaissance par le preneur de l’aliénation de la chose louée, le met dans l'impossibilité de s'acquitter envers le premier bailleur sans être de mauvaise foi, sans commettre une fraude qui lui interdira dans la suite d’opposer à la demande de l’acquéreur le défaut de signification.

En principe, tout acte libératoire ayant date certaine antérieure à la vente est considéré comme opposable à l'acquéreur ; mais la loi du 23 mars 1855 est venue apporter une exception à ce principe : pour tout acte portant quittance ou cession d'une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus, elle n’admet comme preuve de l’antériorité de la convention à la vente, que la transcription. L'espèce suivante nous montre une application de ce texte : une quittance de cinq années de fermages avait été consentie par le bailleur dans l'acte de bail ; cette quittance n'avait pas été transcrite ; la chose louée fut vendue plus de deux ans après. Malgré que, au

moment de la vente, moins de trois années de bail res-

(1) Huc, op. cit., 1. II, $ 348 à 360.

tassent encore à courir, la quittance ne fut pas considérée comme opposable à l'acquéreur : elle avait été faite originairement ponr plus de trois années et l'acquéreur avait

droit aux fermages échus depuis l'acquisition (1).

(1) Tribunal] de Saint-Jean-de-Maurienne, 7 février 1867. Journal des arrêts de Grenoble et de Chambéry. Année 1867, p. 208.