A TITRE PARTICULIER. — ÉTENDUE DE CETTE OBLIGATION

Nous avons constaté que le Code Napoléon a introduit dans le droit français moderne un principe opposé à celui de la loi £mptorem ; nous avons déterminé le champ d'application de ce principe nouveau ; il nous reste à trouver son fondement juridique. L'article 1743 nous apparait comme une dérogation aux principes généraux de notre droit : en effet, d’une part, la tradition romaine et la fonction mème du bail nous conduisent à considérer le droit du preneur comme un droit personnel ; d’autre part, nous savons que, seules, les charges réelles accessoires à une chose peuvent être transmises avec cette chose à titre particulier. Les rédacteurs du Code civil, préoccupés surtout de consacrer une réforme pratique, ne paraissent pas s'être inquiétés beaucoup de la question théorique qu’elle soulevait; l’abrogation de la loi Æmptorem était à leurs yeux chose toute naturelle, puisqu'il à

été dit deux fois, au cours des travaux préparatoires, que

« cette loi n'était après tout qu'une subtilité » (1). I appartenait à la doctrine de poser et de résoudre cette question du fondement juridique de Partiele 1743 ; car c'est de la solution de cette question que dépendent l'étendue de l'obliga: tion légale de l'acquéreur etla portée même de la réforme accomplie par le Code civil.

L'’explication la plus simple de la disposition qui nous occupe est certainement celle qui a été présentée par Troplong (2). Get auteur ne résout pas la difficulté ; 1l la supprime ; selon lui, le droit au bail n'est plus, comme sous l’ancien droit, «un rapport particulier entre le bailleur et le preneur», c'est « un empêchement que le propriétaire doit nécessairement subir; empèchement qui affecte la chose, et qui, la suivant en quelques mains qu'elle passe, semble constituer, d’après le droit nouveau, un droit réel pour le fermier ». Il est bien évident que si le droit du preneur est un droit réel, la solution de l’article 1743, bien loin d’être en contradiction avec la nature de ce droit, apparaît au contraire comme une manifestation de la conception que le législateur s’en est faite. L'article 1709, il est vrai, définit le louage des choses : «un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d'une chose... » Mais ces termes empruntés à Pothier ont, dit Troplong, grâce au rapport de notre

article avec l’article 1743, un sens fort différent de celui

(1) Fenet, op. cit., t. XIV, p. 252.

(2) Troplong, op. cit., t. I, sur l’article 4709.

que leur donnait ce jurisconsulte; il faut se garder d'attribuer une importance démesurée aux mots « faire jouir » ; si le bailleur est tenu de faire jouir le preneur, c’est que ce dernier a le droit de jouir; Pothier avait raison d’enseigner de son temps que ce droit de jouir ne constituait qu'une créance personnelle, parce qu'alors il n’engendrait aucun droit de suite: « mais aujoud'hui les mots faire jouir, de l'article 1709, ont une signification beaucoup plus large. Ils ne restreignent pas le droit du bailleur à une simple créance personnelle, puisqu'il a un droit contre les tiers avec lesquels il n'a pas contracté. »

Le système de la réalité du droit du preneur conduit aux conséquences suivantes : 10 L’acquéreur de la chose louée n’a qu’à souffrir la jouissance du preneur jusqu'à la fin du bail: il n’est tenu d'aucune des obligations actives du bailleur ; 2° Le preneur a une action réelle qui peut être régulièrement intentée devant le tribunal de la situation de l’immeuble ; 3° Il à personnellement une action contre les tiers qui le troubleraient dans sa jouissance en prétendant empiéter sur les droits qu'il tient de son bail; 4 S'il a pris à bail une portion indivise d'un héritage, 1l peut en provoquer le partage en son nom personnel; 5° La priorité entre deux preneurs successifs se règle par la date de leurs contrats s'ils ne dépassent pas une durée de dix-huit ans ; 6° Enfin, le droit du preneur étant réel, est nécessairement immobilier.

Avant d'en arriver aux critiques qu'on a présentées contre le système de Troplong, nous devons mention-

PU

ner un système issu du sien et qui en estune sorte d’atténuation. Nous venons de voir comment Troplong évite l'argument tiré contre sa doctrine de l’article 1709; mais l’article 1709 n’est pas le seul texte qu’on puisse lui opposer ; il existe dans le titre du louage un grand nombre de dispositions (1) où le droit du preneur est incontestablement considéré comme un droit personnel et dont il ne tient pas compte. Plusieurs auteurs, séduits par l’idée de la réalité, ont voulu reprendre son système en tenant compte de ces dispositions : pour eux, le droit du preneur est à la fois réel comme le montre l’article 1743 et personnel comme le montre l'article 1709. Cette doctrine mixte est longuement développée par Jozon (2) qui accepte toutes les conséquences admises par les partisans de la réalité ; seulement, pour cet auteur, elles ne s’appliquent que lorsque le preneur se trouve en face d’un tiers ; vis-à-vis du bailleur, le droit du preneur est un droit personne] et mobilier. Ce système mixte fut très bien accueilli

par la jurisprudence et plusieurs arrêts l'ont adopté (3).

(4) Articles 1719, 1720, 1726, 1769, 1773, ete.

(2) Jozon. Revue pratique, t. XX, p. 358.

(3) Paris, 24 juin 1858 : « Le contrat de louage confère au preneur un droit mixte participant du droit réel et autorisant le preneur à agir de son chef non seulement contre le bailleur, mais encore contre d’autres localaires ayant un titre postérieur au sien. » Sir., 59, 2, 446. Dall., 59, 2, 247. — Sic: Paris, 29 mars 1860. Sir., 60, 2, 122. Dall.. 60, 2, 122. — Paris, 8 juillet 4861. Sir., 62, 2, 274. Dall., 61, 2, 198 :

Les controverses classiques qui divisaient les interprétateurs du Code civil sur la nature du droit du preneur n'ont plus aujourd’hui qu'un intérêt historique ; aussi nous ne reproduirons pas tous les arguments qui ont été apportés contre les systèmes attribuant au preneur un droit tréel (1). La place même de l'article 1743 au milieu des textes qui traitent de la résolution du contrat de louage, montre bien qu'il n’a pas pour but de modifier les caractères généraux de ce contrat, etles dispositions des articles 595 et 1673, dans des hypothèses où le droit du preneur, même s’il était réel, devrait s'évanouir en présence du nu propriétaire ou de celui qui exerce le retrait conventionnel, viennent prouver que ce nest pas dans la réalité de ce droit qu'il faut chercher la cause de l'obligation du successeur particulier. Du reste, il n’a plus été possible de soutenir la doctrine de la réalité après que le rapporteur de la loi du 23 mars 1855 au Corps législatif, pour qu'on ne se méprît pas sur le caractère de cette disposition, eut prononcé ces paroles : « On à dù assujettir à la transcription tous les actes qui, sans constitution de droits réels, imposent cependant à la propriété des charges qui sont de nature à en altérer sensiblement la valeur : tels sont les baux à longs termes » Aussi, lorsqu'on a voulu con-

férer la réalité aux baux dépassant la durée de dix-huit

(1) Voir Duranton, t. XVII, S 438, 0p. cit, et Toullier-Duvergier, t. III, $ 280 et 281, op. cit.

ans, une nouvelle disposition légale à été nécessaire : c’est l'objet de la loi de 1899 (4).

Quoique MM. Aubry et Rau ne songent pas à chercher dans la nature du droit du preneur la raison d’être de l'obligation du successeur particulier, par l'explication qu'ils donnent de l’article 1743 ils aboutissent, au point de vue qui nous occupe, aux mêmes conséquences que les partisans de la réalité. Il ne faut voir selon ces auteurs dans notre article qu'une application de la règle : Vemo plus juris concedere potest quam ipse habet (2). Le droit du bailleur sur la chose dont il est propriétaire est restreint par le droit du preneur ; il ne peut transmettre au successeur particulier son droit sur cette chose qu'avec cette restricuon. Cette explication s'inspire du reste de la pensée des rédacteurs du Code puisque Mouricault justifiait au Corps législatif la disposition nouvelle par l’idée « qu'on ne peut transmettre à autrui plus de droits qu'on en a soi-même, » Ainsi pour MM. Aubry et Rau comme pour Troplong et Jozon, l'acquéreur n'est tenu que de l'obligation passive de respecter la jouissance du preneur. Il est facile de se rendre compte des inconvénients pratiques qu'entrainerait l'adoption de cette interprétation restrictive de l’article 1743 : l’un des plus saillants consiste dans la nécessité pour l’acquéreur de s’adresser à son bail-

leur qui n'est plus propriétaire de la chose lorsqu'il veut

(1) Journal Officiel du 18 mars 1899. (Débats parlementaires.) (2) Aubry et Rau, t. IV, S 369. Note 32, op. cit.

obtenir l'exécution d'une des obligations du bail. Du reste le système de MM. Aubry et Rau ne parait pas davantage acceptable en théorie: comment admettre en effet qu'un droit persounel peut restreindre le droit réel du propriétaire ? « Le système de MM. Aubry et Rau, dit avec raison M. Gaudemet (1), serait d'une logique absolue si l'on admettait la réalité du droit du preneur: il devient diflicile à saisit quand on part au contraire, comme ces auteurs, du principe de la personnalité. »

La jurisprudence (2) et la doctrine reconnaissent aujourd'hui que l'acquéreur est tenu de toutes les obligations de son vendeur en tant que bailleur, de même qu'il succède à lous ses droits contre le preneur et la plupart des auteurs (3) fondent cette obligation sur un pacte tacite intervenu entre l’acquéreur et le vendeur au profit du preneur : c'est la clause d'entretien de bail sous-entendue dans toutes les aliénations. Cette opinion a l'avantage de rattacher l'innovation du Code civil à la tradition du droit romain et de notre ancien droit: la clause d'entretien de

bail étant autrefois insérée dans la plupart des actes de

(1) Gaudemet. £tude sur le transport de dettes à titre particulier, pe 5907

(2) Rouen, 15 mars 1869. Sir., 70, 2, 216. Dall., 71, 2, 78,où nous lisons : « Attendu que la loi a véritablement subrogé l'acquéreur au vendeur en lui imposant l’accomplissement d’une obligation personnelle de celui-ci envers le preneur... »

(3) Colmet de Santerre, t. VIT, 278, op. cit. — Laurent, t. XXV, no 392, op. cit. — Guillouard, t. 1, $ 368, op. cit. — Baudry-Lacantinerie et Wahl, S989 bis, op. cüt.

vente, rien de plus naturel que de la voir aujourd'hui légalement présumée, le législateur s'inspirant nécessairement des aspirations manifestées par les conventions des particuliers. Si nous envisageons maintenant cette explication au point de vue de ses conséquences, il faut partir de cette idée que la clause d'entretien de bail a toujours été considérée comme une stipulation pour autrui ; c’est donc sur une stipulation pour autrui légale qu'est fondée dans ce système l'obligation de l'acquéreur. Or si nous voulons lixer la nature de l'obligation de laequéreur envers le preneur selon la conception que la doctrine française la plus moderne s'est faite de l'obligation du promettant envers le bénéficiaire de la stipulation pour autrui, nous dirons que le preneur (bénéficiaire) acquiert directement son droit par l'effet du contrat (en l'espèce sous-entendu) intervenu entre le vendeur (stipulant) et l'acquéreur (promettant), mais que ce droit est un droit nouveau déterminé par cette convention tacite et non par le contrat primitif qui liait le vendeur au preneur: donc ce droit nouveau ne sera pas garanti par les sûretés qui avaient pu être concédées au preneur par le contrat primitif; mais, en revanche, les exceptions que le bailleur pouvait lui opposer ne pourront plus être invoquées par l'acquéreur ; enfin la stipulation pour autrui n'ayant pas pour effet de libérer le stipulant, mais de créer seulement un second débiteur, le vendeur restera tenu des obligations du bail. Ainsi, théo-: riquement, dans cette explication de l’article 1743, l’aliéna-

tion ne produit pas une véritable succession aux obliga-

üons du bailleur en la personne de l'acquéreur comme elle produit une véritable succession aux créances correspondantes ; il n'y a pas succession à la dette: il y a création d'une obligation nouvelle. Nous allons voir qu'en raison du caractère accessoire de la stipulation pour autrui que nous étudions et à raison de sa concomitance avec la cession de créance dont nous avons déjà parlé, il ne reste pas, au point de vue pratique, beaucoup de traces des caractères que nous venons d'énumérer et que l'obligation de l'acquéreur même fondée sur une stipulation pour autrui peut donner l'illusion qu'elle est le résultat d’une véritable succession à la dette.

En effet, sid’une part le droit du preneur contre l'acquéreur est un droit nouveau déterminé par la convention accessoire sous-entendue au contrat de vente, d'autre part tout le monde admet que cette convention tacite a précisément pour objet de grever l'acquéreur de toutes les obligations qui grevaient le bailleur. Ensuite le preneur n’apas contre l'acquéreur les süretés que son contrat pouvaient lui donner contre l’ancien bailleur ; mais 1] faut reconnaitre qu'ilest rare de rencontrer dans la pratique des hypothèses où le preneur ait stipulé des garanties pour l'exécution du bail. L’acquéreur ne peut pas invoquer en tant que cessionnaire de la dette des exceptions que son ayant cause pouvait opposer au preneur ; qu'importe ? il pourra les Invoquer à un autre titre, à titre de cessionnaire de tous ses droits (1). En somme, il ne reste pratiquement qu'une difté-

(1) Voir Supra, p. 154.

rence bien apparente entre l'explication par la stipulation pour autrui et celle par la succession à la dette ; c’est la persistance dans la première, de l'obligation du premier bailleur qui disparait dans la seconde: encore faut-il reconnaitre que le preneur demandera toujours de préférence l'exécution de lobligation à l'acquéreur qui, étant le propriétaire et le possesseur de la chose, est seul en mesure de l’accomplir en fait; et que l'obligation de l’ancien bailleur se résoudra dans lengagement d’une caution au cas où l'acquéreur insolvable ne peut pas se libérer envers le preneur.

Pour apprécier l'explication de l'article 1743 par une stipulation pour autrui légale, nous avons été amené à comparer ses résultats avec ceux qu'entraînerait une véritable succession à la dette ; en effet la manière la plus simple et la plus logique d'interpréter cette disposition consisterait certainement à déclarer que Paliénation produit une véritable succession aux droits et obligations de l’aliénateur au point de vue du bail ; il y aurait dans cette mesure non pas une succession à titre particulier mais une véritable succession à titre universel : en somme il faut bien convenir que la clause d'entretien de bail tacite, c'est-à-dire la stipulation pour autrui sous-entendue, n'est qu'un procédé destiné à nous rapprocher pratiquement le plus possible de ces conséquences ; pourquoi, dès lors, ne pas admettre franchement que l’article 1743 établit une succession à la dette ? Cela nous paraît impos-

sible à raison de la conception que le Code civil s'est

fait de l'obligation : pour le législateur de 1804 l'obligation est un droit attaché à la personne du débiteur, ce qui exclut toute idée de succession. On peut bien soutenir avec M. Saleilles (1), en partant du principe de la liberté des conventions, que les particuliers peuvent adopter une conception de l'obligation différente et établir dans leurs contrats de véritables successions à la dette, en effet : un principe étant affaire de doctrine, il est toujours permis d'accepter un principe nouveau toutes les fois que les solutions auxquelles il conduit, en premier lieu ne sont pas contraires à l’ordre public et en second lieu restent compatibles avec l'admission, à la liberté des parties, du principe traditionnel et des solutions légales quil comporte. » Mais vouloir expliquer une solution du Code civil à laide de ce principe nouveau est une tout autre chose ; ce Code ayant admis une conception de l'obligation, nous sommes bien tenu à moins de le réformer, d'interpréter toutes ses solutions selon cette conception. C'est pourquoi, dans l'état actuel de notre législation, nous préférons nous en tenir à la doctrine qui fonde l'obligation de l'acquéreur sur une clause d’entretien de bail sous-entendue au contrat de vente. Maintenant que nous avons recherché pour quelles raisons le successeur particulier doit exécuter les obligations

du bailleur, il importe de déterminer dans quelle mesure il

(4) Saleilles. De la cession de dettes. Annales du Droit commercial. Année 1890. 2

en est tenu. Il est évident que l'acquéreur doit exécuter toutes les obligations légales du bailleur. Il est tenu de délivrer au preneur la chose louée ou si celui-ci est en pos: session, l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail ; il doit faire toutes les grosses réparations nécessaires ; conserver la forme de la chose louée (4), enfin s’il résulte des vices de cette chose un préjudice pour le preneur, il est tenu de l'indemniser. Il ne saurait y avoir de difficultés tant qu'aucune convention ne vient ajouler à ces obligations légales. Mais très souvent dans les contrats de bail, indépendamment de la fixation de la chose louée, du prix du loyer et de la durée du bail, figurent des clauses qui, pour faciliter l'exécution du bail, modifient plus ou moins les obligations du bailleur ou créent mème des obligations accessoires ; c'est sur le point de savoir si certaines de ces clauses sont ou ne sont pas opposables à l'acquéreur que des difficultés s'élèvent. Il semble que la volonté du législateur étant de forcer l'acquéreur à entretenir le bail, toutes les clauses qui se rattachent à l'exécution d'une obligation légale du bailleur soit pour l’aggraver, soit pour la

diminuer, sont opposables à l'acquéreur ; mais celles-là

(1) Sie dans l'espèce suivante: Dans un immeuble appartenant à plusieurs propriélaires, exisle une cour à laquelle on accède par une entrée commune. Le preneur de l’un de ces propriétaires qui a loué sans que rien puisse lui faire prévoir que cette cour pourra ètre divisée, est en droit de s'opposer à ce que le successeur, à titre particulier de son bailleur, use de son droit d'y faire élever une clôture. — Dall., 93, 1, 287.

seulement. Aussi nous ne croyons pas qu'on puisse déclarer l'acquéreur lié par une clause qui force son vendeur à rembourser certaines dépenses faites par le locataire de l'immeuble (1) et qui d'après la loi ne sont pas sujettes à remboursement ; il y a là une obligation personnelle de la part du vendeur qui se rattache bien au contrat de bail qu'il a passé avec son preneur, mais qui ne serattache pas à ses obligations en tant que bailleur ; il est vrai qu'on peut admettre le preneur à opposer dans ce cas son droit de rétention à l’acquéreur qui est ainsi indirectement obligé de faire le remboursement sauf son recours contre le vendeur. De même nous critiquons avec M. Guillouard (2) la décision de la Cour de cassation dans l'espèce suivante (3): Le propriétaire d'une mine de schiste avait donné à bail un terrain pour y établir une usine et s'était obligé en même temps à fournir le schiste nécessaire à l'exploitation de cette usine ; la Cour considérant la location du terrain et la vente du schiste comme un tout indivisible, décida que la clause qui assurait au preneur le schiste nécessaire à l’exploitation de l'usine était opposable à l'acquéreur au mème titre que la location du terrain elle-même. Nous pensons au contraire que le contrat contenait deux con-

ventions bien distinctes, location du terrain et vente du

(1) Contra : Tribunal de la Seine, 20 novembre 1891. Droir, 22 décembre 93.

(2) Guillouard, t. I, $ 361, op. cit.

(3) Dijon, 11 février 1874. Sir., 75, 2, 33. Note de Renault

schiste et que si la première était opposable à l'acquéreur aux termes de l'article 1743, il ne pouvait en être de même de la seconde : car l'acquéreur est tenu des obligations de son vendeur en tant que bailleur, mais non de celles qui ont une autre source.

Même dans les hypothèses où les clauses du bail se rattachent à l’exécution des obligations du bailleur, certaines d’entre elles peuvent ne pas être opposables au successeur parüculier; la jurisprudence s'appuie sur l’article 1122 du Code civil pour décider que les clauses insérées au contrat de bail ëntuitu personæ nesontplus valables lorsque l’aliénation est venue changer la personne du bailleur. Un arrêt fait l'application de cette idée dans l'espèce suivante (1) : Il a été convenu dans le contrat de bail que lés indemnités dues au preneur pour les dégâts faits sur ses récoltes par le gibier du propriétaire seront fixées par ce dernier. Il est évident qu'une clause déterminant l'indemnité ou le mode de fixation de l'indemnité dans cette hypothèse serait en principe opposable à l’acqué. reur, car elle se réfère à une des obligations légales du bailleur, lobligation d’indemniser le preneur pour le préjudice qui résulte des défauts ou des vices de la chose louée ; cependant la Cour de cassation décide qu'il appartient au juge de fait de déclarer qu'une clause par laquelle le preneur est tenu de s'en rapporter à la bonne

foi et à la loyauté du bailleur a été consentie exelusive-

(4) Cass , 5 mai 1894. Sir., 97, 4, 74. Dal., 94, 1, 309.

ment intuitu personæ et ne peut être invoquée par l’acquéreur. De même celui-ci ne saurait être obligé de respecter les autorisations de pure tolérance que le bailleur a pu accorder à son locataire ou à son fermier (1).

Quid des conventions additionnelles au bail qui ont été conclues après lui? Doit-on les considérer comme opposables à l'acquéreur lorsqu'elles ont le caractère que nous avons exigé des clauses comprises dans le contrat luimème ? MM. Baudry-Lacantinerie et Wahl (2) se prononcent pour la négative. L'article 1743, disent ils, déroge au droit commun et une dérogation ne saurait être étendue. Du reste, l'acquéreur peut supposer que l'immeuble est loué et demander à prendre connaissance du bail ; tandis qu'il n'a aucune raison de se préoccuper des clauses qui ont pu modifier ce bail après coup. Nous croyons au contraire que le législateur, en obligeant l’acquéreur à entretenir le bail qui à date certaine avant l'aliénation, l’oblige à exécuter ce bail tel qu'il existe au moment du transfert de propriété, par conséquent avec toutes les modifications qui ont pu y être apportées jusqu'à ce jour pourvu que les conventions modifiratrices aient

aussi date certaine (3).

(1) Cass., 18 avril 1893. Dall., 93, 1, 351.

(2) Baudry-Lacantinerie et Wahl. $ 986, op. cit. (3) Sie : Grenoble, 2 janvier 1891. Dall., 92, 23, 309.

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Nous avons vu le droit du preneur précaire à l'origine, atteindre à peine, dans le droit romain, à la solidité d'un droit personnel, puisque la loi Alde qui vient fixer des limites au pouvoir absolu du propriétaire, consacre encore son droit d'expulsion dans certaines hypothèses déterminées.

Au Bas Empire, une évolution nouvelle commence à se dessiner vers la réalisation du droit du preneur. Elle se poursuit pendant le Moyen-Age ; le bail ea arrive alors à faire fonction d’aliénation avec conservation pour l’aliénateur d’un lien réel avec la chose. Mais cette évolution est arrêtée en France avant d'être complètement terminée : on n'y parvient pas à une théorie générale de la réalité du droit du preneur.

Les législateurs de la période intermédiaire se sont ainsi trouvés en présence d’un bail personnel et d’un bail réel. Ils n’ont eu en vue que la fonction économique du bail et, tout en adoptant la conception romaine de la personnalité du droit du preneur ; ils ont donné à ce droit une stabilité qui le rapproche du droit réel, en vue d’une culture plus prévoyante et moins provisoire : ils ont introduit dans le

Code Napoléon la règle « Louage passe Vente ».

Grâce à la diffusion générale du droit romain, la règle « Vente passe Louage » s'élait implantée non seulement dans l’ancien droit français, mais aussi dans la plupart des législations européennes et nous la retrouvons encore dans celles qui ont le plus fidèlement conservé les traditions de ce droit. Il faut reconnaître qu'en partant des principes généralement admis dans ces législations que le contrat d’aliénation transfère la propriété et que le contrat de bail au contraire ne peut produire que des obligations, la solution de la loi Emptorem apparaît comme l'application logique du droit commun. Mais la force de la tradition et le souci de l'harmonie des constructions juridiques ne peuvent légitimer le maintien d’une solution légale en contradiction avec les mœurs et l'intérêt général; nous avons eu plusieurs fois dans le cours de cette étude, l’occasion de montrer que l'application de la règle « Vente passe Louage » était contraire aux intérêts du commerce, de l’industrie et de l’agriculture ; la violation légale du contrat de bail qu'elle consacre, choque toutes nos idées d'équité; du reste, partout où survit encore le régime de la loi Emptorem, la fréquence des clauses contraires vient montrer au législateur la voie qu’il aurait dù suivre. Aussi la plupart des Codes récemment élaborés consacrent-ils le principe « Louage passe Vente ». En Allemagne, lors de la rédaction du récent Code civil, la lutte fut particulièrement vive entre ce principe et le principe romain ; celui-ci représentait la législation des pays de droit com-

mun allemand à l'encontre de ceux régis par le Code Napo-

léon ; il avait d’abord triomphé et le projet de Code civil reproduisait encore la vieille solution romaine ; ce n'est qu'après une discussion approfondie et à la seconde lecture de ce projet qu'il fut abandonné (1) et que furent élaborés les articles 571 et 578 du nouveau Code civil. Les Codes néerlandais (2), italiens (3), portugais (4) et japonais (5), reproduisent également la solution de notre article 1743.

Dans les pays où l’on suit encore la règle « Vente passe Louage », des restrictions très importantes viennent diminuer son champ d'application ; on y observe partout la même tendance que nous avons signalée dans notre ancien droit et qui consiste à conférer la réalité aux baux d’immeubles qui satisfont à certaines conditions. Ainsi l’article 1571 du Code espagnol, l’article 1120 du Code autrichien, en Suède, l’article 15 du chapitre xvr du titre de la propriété foncière (6) énoncent le principe que la vente rompt le bail; mais tous reproduisent sous des formes différentes la même réserve : « L'acheteur d’un fonds loué a le droit d'exiger que le bail prenne fin au moment où se conclut la vente, sauf toute convention contraire et les

dispositions de la loi hypothécaire (7) », dit le Code espa-

(1) Voir « Reatz ». Die Ziweite-Lesung, 1. T, p.270. Note 1.

(2) Code civil néerlandais, article 1612.

(3) Code civil italien, article 1597.

(4) Code civil portugais, article 1619.

(5) Code civil japonais, article 149.

(6) Loi du 25 avril 4889 sur la durée du temps de la jouissance des baux.

(7) La loi hypothécaire (art. 2 et 24) décide qu'en matière de baux

gnol. La loi suédoise déclare que la disposition de l’article 15 n’est pas applicable lorsque le bail à été inscrit judiciairement et est réputé par là même une charge hypothécaire ; l’article 1095 du Code autrichien déclare que Île bail inscrit sur les registres publics, confère au preneur un droit réel: enfin l’article 281 du Code fédéral suisse, qui consacre aussi la règle « Vente passe Louage » ne déroge pas aux effets particuliers de l'inscription du bail sur les registres fonciers hypothécaires, tels qu’ils sont réglés par le droit cantonal.

Nous avons déjà eu l’occasion de montrer que la question de l'entretien par le nu propriétaire du bail passé par l'usufruitier était une toute autre question que la question générale de l'entretien du bail par le successeur à titre particulier. Aussi les législations même qui se sont ralliées au principe « Louage passe Vente » donnent-elles des solutions divergentes sur ce point. L'article 1601 du Code portugais décide que lusufruitier ne peut pas passer de baux dont l'effet subsiste après l’expiration de l’usufruit ; l'article 1056 du Code civil allemand donne au propriétaire la faculté de dénoncer le bail passé par lusufruitier, moyennant l'observation du délai légal de dénonciation. Les autres Codes ont au contraire adopté la solution tran-

sactionnelle et sage de notre Code civil; mais la durée

mn e

d'immeubles de plus de six ans, le preneur ne peut pas être congédié par lacquéreur si son bail est inscrit sur le registre des propriétés.

pour laquelle ces baux sont opposables au propriétaire, est en général moins longue qu'en France (1).

En somme, le Code civil français posant au commence ment de notre siècle, à l'encontre de la solution romaine qui dominait dans l’ensemble de l'Europe, le principe « Louage passe vente » a exercé une influence considérable et inspiré les solutions semblables d’un grand nombre de Codes. On peut se demander si les législations plus récentes qui l'ont suivi sur ce point n’ont pas prolité de l'expérience faite en France pour éviter les défauts dans lesquels sont tombés les rédacteurs du Code Napoléon. Constatons qu'en énonçant clairement leur pensée, les législateurs étrangers ont écarté les controverses qui ont si longtemps divisé la doctrine française sur la nature du droit du preneur et les conditions d'application de Parüicle 1743; ils ont admis que Le bail est opposable au successeur à titre particulier, indépendamment de toute détention de la chose louée par le preneur au moment de l’aliénation, sauf pourtant le nouveau code civil allemand (2) qui exige cette détention; ils ont aussi considéré que le bail ne conférait au preneur qu'un droit personnel, sauf le code japonais (3) qui a consacré la doctrine autrefois sou-

tenue en France du droit mixte. Ainsi la plupart de ces

(1) Voir : Article 493 du Code italien; articles 68, 119, 120 et 121 du Code japonais ; article 819 du Code néerlandais.

(2) Article 571.

(3) Articles 2 et 115,

législations étrangères ont adopté les solutions définitivement admises par notre jurisprudence. Et, ce faisant, elles ontété très bien inspirées ; car ces solutions s'adaptent par-

faitement à la fonction économique du louage.

VUE Vu et approuvé :

Le Doyen de la Faculté, Le Président de Thèse, VIGIÉ. Ed. MEYNIAL.

Vu et permis d'imprimer :

Montpellier, le 17 mai 1900.

Pour le Recteur,

Le Doyen de la Faculté des lettres, Vice-Président du conseil de l’Université,

Ferdinand CASTETS.

TABLE DES MATIÈRES

Pages PREMIÈRE PARTIE Droit romain.

CHAPITRE 1. — La Règle « Vente passe Louage ». . . « . . 1 1° Évolution historique du droit du preneur . . . 1

20 Système de Ihering. La règle « Vente passe Louage » n'existe plus dans le droit classique. . 5 3 Critique du système de Thering. . . . . . . . 8 40 Portée de la règle « Vente passe Louage » . : 414 CHariTRE II. — Ze Contrat de bail après l’aliénation. . . . 17

10 Hypothèse où l’acquéreur entretient le bail . . 17 20 Hypothèse où l'acquéreur n’entretientpasle bail. 21

Caapire Il. — Les baux qui échappent à l'application de la règle « Vente passe Louage » . . . . . . 24 40 La clause d'entretien de bail. . . . . . . . . 24

20 Les baux conférant au preneur la possession de FARCTTOSCHOUCE EE 31 30 Vente des biens du fisc et de l’empereur. . . . 37