CHAPITRE IT

41° Hypothèse où l'acquéreur entretient le bail.

Après avoir affirmé l'existence du principe « Vente passe Louage », après avoir déterminé son champ d’application, il importe de déterminer exactement sa portée, ou, en généralisant, 1l importe de déterminer l'influence de l’aliénation sur le contrat de bail.

L'acquéreur n’est pas obligé d'entretenir le bail: tels sont les termes employés par la loi Emptorem. Cela implique-t-il résolution complète et immédiate du contrat de bail par l’aliénation ? Si l’on répond aflirmativement à cette question, il faut conclure : 1° Que le preneur ne peut pas être forcé de continuer le bail; 2° Que les rapports de l'acquéreur et du preneur, lorsque l'acquéreur n'use pas de son droit d'expulsion, sont réglés non par le contrat de bail qui liait le preneur au vendeur, mais par un contrat nouveau. Cette opinion se fonde sur la loi 32 D. 19. 2: « Un propriétaire avait loué son fonds pour plusieursannées ;

il meurt en léguant ce fonds : Cassius prétend que le preneur ne peut être contraint à le cultiver, parce que l'héritier n'y à aucun intérêt. » Ainsi donc le bailleur ou ce qui revient au même son successeur à titre universel n’a plus après l’aliénation aucune action pour forcer le preneur à continuer l'exécution du bail ; c’est doncque le bailestrésolu par l'aliénation. Cette déduction peut être fortifiée par un argument d'équité : ik est juste en effet que l'acte qui peut priver le preneur du bénéfice d’un bail avantageux, lui permette aussi de rompre un bail onéreux.

Nous n'insisterons pas davantage sur ce système : sa critique ressortira suffisamment de l'exposé de celui que nous adoptons. Il importe cependant de remarquer que la loi 49 pr. D. 19. 1 donne l’action ex empto à l'acheteur contre le vendeur qui, pour le décider à contracter, a fait valoir à ses yeux des baux imaginaires: Si l'avantage conféré par ces baux est susceptible de déterminer l’acheteur, c’est que cet acheteur est assuré de leur exécution.

Pour nous l’aliénation ne rompt pas le contrat de baïl. Certainement l'acquéreur n’est pas obligé d'entretenir le bail, et s’il ne veut pas l’entretenir, la résolution s’en suivra nécessairement; mais sil veut se charger des obligations du bailleur, le preneur ne doit pas pouvoir se soustraire à celles qu'il a contractées. Tout vendeur doit céder à son acheteur les actions qu’il peut avoir à l’occasion de la chose vendue : la vente d'une chose louée entraîne donc une cession de la créance du bailleur. Or, depuis l’intro-

duction de la procédure formulaire, il existe pour trans-

mettre les créances un procédé qui permet de se passer de l’assentiment du débiteur: la procuratio in rem suam. Le preneur ne peut donc que subir la substitution de l'acquéreur à son bailleur.

Mais si l'aliénation entraine accessoirement la cession de la créance du bailleur, cette cession de créance ne peut produire d'effet qu'autant que l'acquéreur s'acquittera des obligations qui sont la condition de cette créance dans le contrat de louage. Lorsque les formalités qui rendent parfaite la cession de créance sont accomplies, lorsque l'acquéreur s’est engagé envers le preneur ou a accompli un acte qui fait présumer son engagement, alors, mais seulement alors, l'acquéreur se trouve aux lieu et place de l'ancien bailleur et une véritable subrogation est accomplie. Dans le système de la procuratio in rem suam, la cession est parfaite au moment de la {is contestatio ; plus tard, à partir de Gordien, elle est parfaite dès la signification au débiteur. Si l'acquéreur ne s’est pas déjà engagé, le fait d'intenter l’action ou de signifier la cession au preneur suffira à l’engager vis à-vis de ce dernier: en exerçant les droits du bailleur, il se charge par là même de ses obligations.

La loi 32 D. 19. 2. peut paraître à première vue contredire notre opinion. Pourtant, si on la considère de près, elle n’enlève qu'à l’aliénateur le droit de forcer son preneur à l'exécution du bail : il n'y est pas question de l'acquéreur. Mais, dira-t-on, jusqu’au jour de la litis con-

testatio ou de la signification, la cession n'est pas parfaite

et cet acquéreur (cédant) devrait dans votre système conserver jusqu’à ce jour son action contre le preneur (débiteur cédé). Nous répondrons qu'il conserve en effet son droit : il n'est privé que de la disposition de ce droit; Ja loi 32 lui refuse l’exercice de son action pour une raison pratique. N'oublions pas que la cession qui nous occupe n'est pas une cession ordinaire; elle n’est que l’accessoire d'une aliénation. Or, après l’aliénation, l’aliénateur n'a plus droit aux fruits de la chose ou aux loyers qui la représentent. Dès lors, quel intérêt a-t-1l à la continuation du bail? La loi 32 le dit expressément : l’action lui est refusée parce qu'il n'a aucun intérêt à lintenter. Mais si le preneur manifeste l'intention de se soustraire à ses obligations, c’est l'acquéreur désormais seul intéressé qui agira contre lui et par là même sera subrogé aux droits et obligations du bailleur.

Ainsi, dans notre système, l'acquéreur qui veut bien entretenir le bail, exerce la créance même de l’ancien bailleur ; 1l est exposé à toutes les fins de non-recevoir qui pouvaient la paralyser, mais il conserve les sûretés réelles qui la garantissaient, et même, à partir de Justinien, les sûretés personnelles. C'est done à tort que certains auteurs citent la vente de la chose louée parmi les causes de résiliation du bail. L'effet direct de l’aliénation est de permettre à l'acquéreur de se mettre aux lieu et place du bailleur son ayant cause. L’aliénation ne saurait détruire le contrat de bail ni délier aucune des parties de leurs

obligations : si l’acquéreur entretient le bail, il n’y a de

cel

changé dans le rapport contractuel que la personne du bailleur ; s’il use de son droit d'expulsion, le bailleur se trouve dans l'impossibilité de remplir ses obligations et celte impossibilité entrainera la résolution du bail : mais il est inexact de dire que la résolution du contrat est produite par l’aliénation : de ce que l'acquéreur ne peut plus fournir au locataire la jouissance qui lui est due, il ne s’en suit pas quil soit dégagé de toute obligation; l'action conducti est précisément donnée au preneur après l’aliénation (1) pour qu'il obtienne à la place de la jouissance de la chose louée une indemnité représentant l'intérêt quil avait à l'exécution complète du contrat. La résolution du bail sera seulement produite dans cette instance par la litis contestatio qui éteint l'action conducti : elle est une conséquence de l’aliénation ; elle n'en est pas le

résultat immédiat.

20 Hypothèse où l'acquéreur n’entretient pas le bail.

Après avoir envisagé les conséquences de l’aliénation de la chose louée dans l'hypothèse où l'acquéreur entretient le bail, nous sommes ainsi conduits à les examiner dans lhypothèse de lexpulsion du preneur: l'action

conducti est donnée à ce dernier contre le bailleur et

(4) Loi 25, 4. D. 49, 2.

contre les héritiers du bailleur (4). Il est pourtant un cas où le locataire n’a droit à aucune indemnité: lorsque l’usufruitier meurt avant l'expiration du bail qu'il a consenti, ses héritiers ne sont pas tenus envers le locataire (2). L'extinction de l'usufruit entraine en effet la résolution de tous les droits consentis par l’usufruitier ; du reste, comme le fait remarquer Marcellus, le preneur doit prévoir cette éventualité. L’héritier ne pourrait dans ce cas être tenu d'une indemnité que si lusufruitier avait trompé son locataire en se faisant passer pour le propriétaire de la chose louée.

Nous avons déjà eu l'occasion de voir que les parties fixaient quelquefois dans le contrat de bail l'indemnité due au preneur au cas d'expulsion avant le terme fixé (3). Siune clause de cette nature est intervenue, l’action conducti aboutit à l'obtention de la somme convenue. Mais en dehors des cas où les dommages et intérêts ont été fixés conventionnellement, il appartiendra au juge d'en déterminer le montant. Les textes qui se rapportent aux dommages etintérêts dus aux locataires nous mettent n présence d’une estimation subjective ou relative (4).

L’estimation est faite avec une grande latitude d'appré-

(4) Loi 32. D. 19, 2.

C0 9MSD19 72

(3) Loi 54. 1. D. 19, 2.

(4) Nous pensons avec Ihering (Esprit du droit romain) que l’estimation subjective a succédé ici comme ailleurs à l'estimation objective qui seule peut se comprendre dans le droit ancien.

cialion ; le juge prend comme éléments le préjudice résultant pour le patrimoine du demandeur de l'inaccomplissement de la prestation qui lui est due, et le gain dont il a été privé (dannum emergens et lucrum cessans). Les lois 7 et 8 D. 19. 2 fournissent l'exemple suivant : «Je vous ai loué une maison cinquante; vous-même l'avez sous-louée soixante à Titius; si Titius est expulsé, vous m'actionnerez eæ conducto et j'aurai à vous donner soixante parce que vous êtes tenu envers Titius jusqu'à concurrence de soixante. » La loi 33 D. 19. 2 #x fine dit expressément que le bénéfice dont le preneur a été privé par le fait de l'expulsion doit être représenté dans l'indemnité qui lui est allouée. En somme la fixation des dommages et intérêts en notre matière ne présente aucune

particularité.