PASSE LOUAGE

Conformément au droit romain, la règle « Vente passe louage » s'applique en principe à toutes les successions à titre particulier, qu'il s'agisse de succession à la propriété ou à l’usufruit de la chose louée; mais dans notre ancien droit, il y avait à côté de la propriété et de l’usufruit le domaine utile et le transfert du domaine utile considéré au point de vue fiscal comme une aliénation, en avait aussi Iles conséquences au point de vue de l'application de la loi Emptorem : on admetlait généralement que tous les baux à long terme transféraient le domaine utile de sorte que le preneur pour plus de neuf années pouvait expulser le preneur ad modicum tempus déjà entré en possession de

la chose louée au moment de son bail (4). Cependant un

(1) Les baux à long terme sont en effet assimilés à une aliénation au point de vue fiscal. Sic: Parlement de Paris, 6 septembre 1734, rapporté par Maillart sur l'art. 109 de la Cout. d'Artois et Parlement

A QUELLES SUCCESSIONS S'APPLIQUE LA RÈGLE Fa}

certain nombre d'auteurs, interprètes plus serupuleux du droit romain, se sont élevés avec force contre cette Opinion (1). Parmi les baux à long terme, il en est un qui nest pas considéré par la majorité des auteurs comme transférant le domaine utile : c’est le bail à vie. Mais l’incertitude de sa durée le rapproche d'une constitution d'usufruit; aussi les auteurs et les arrêts assimilant le preneur à vie à un usufruitier lui accordent généralement le droit d'expulser le preneur ad modicum tempus (2).

Le droit romain avait refusé à certains acquéreurs le bénéfice de la loi Emptorem (acquéreurs des biens du fise

et de l'empereur); notre ancien droit à maintenu cette dé-

de Toulouse, 4er mars 1575. — Larocheflavin : Trailé des droits seigneuriaux, cap. 38, art. 2.

Plusieurs cout. énoncent expressément cette assimilation. Sie : Cout. de Reims, art. 90; de Vitry, art. 32; de Sedan, art. 37.— Sic : art. 12, de lordonnance de 1315 de Jean II, duc de Bretagne. — Sic: d'Argentré, sur l’art. 299 de la cout. de Bretagne. — Loyseau : Traité du déguerpissement, Liv. 1, chap. v, n0 8. — Masuer, 0p. cit., il. 25.14, 16. — Denisart, Répertoire, édition de 1777, au mot « bail à ferme ». 4,

(1) Donneau : Commentaires, liv. IX, chap. x, xx et suivants. — Vinnius : Ad institulos, liv. II, Ut. 25, 3. — Legrand, {. IV, art 52, no 9. Voyez surtout Merlin, Répertoire, édition de 1827, au mot « bail », 4, qui assimile le bail à long terme à l’usufruit, soustrayant ainsi cette espèce de contrat aux droits de lods et ventes.

(2) Sic : Parlement de Dijon, 29 janvier 4614 et 10 novembre 1565. (Bouvot, loc. cit.) — Parlement de Paris, 19 mai 1767. (Denisart, loc. cit.) - Sie : Louet, Lettre B, t. IV, et Pothier, Du louage, no 290. — Contra : Parlement de Paris 28 juillet 1714, Journal des

audiences, t. VII supplément, liv. IV, chap. cxxx,

rogation à la règle « Vente passe louage » (1); Despeisses (2) veut même étendre l'obligation d'entretenir le bail aux acquéreurs des biens de l'Église : mais son opinion à l’appui de laquelle il ne cite que des auteurs étrangers n’a pas été suivie en France. En dehors de cette dérogation peu importante, dans un grand nombre d’hypothèses où il y a véritablement succession à titre particulier, où l'observation rigoureuse du droit romain conduirait par conséquent à l'expulsion du preneur, notre ancien droit a supprimé ou discuté l'application de Ja loi Emptorem. Avant d'examiner spécialement ces diverses hypothèses, nous voudrions mettre en lumière les causes principales de ces dérogations : et d’abord, il convient de noter l'influence qu'a exercée la théorie des aliénations nécessaires. Cette théorie est exposée par Bartole (3); selon lui, lorsqu'une chose est transférée à quelqu'un par nécessité, l'acquéreur est tenu d'entretenir le bail fait ad modicum tempus par le vendeur. Cette règle est la généralisation de plusieurs solutions des lois romaines : le fidéicommissaire, le mineur, le créancier envoyé en possession (4) sont tenus d'entretenir les baux passés par l'héritier, le

tuteur ou le débiteur; mais dans aucune de ces hypo-

(1) Bartole : Ad legem Si filio familias $ Si vir. Sol. Matr. (Loi 5, 4. D. 24, 3.) — Guy-Pape, loc. cit. — Pothier, op. cit., 294.

(2) Despeisses, t. |, Du louage. section 5.

(3) Bartole: Ad legem Fructus S divortio. Sol. Matr. (Loi 7, I D. 24, 3). Balde ad camdem legem.

(4) Lois 44, 1. D. 36, 1 et 8. D. 42, 5, etc...

thèses, il n'y a de véritable dérogation à la loi Emptorem parce que dans aucune il n'y a aliénation; avec la géné ralisation bartoliste au contraire, on a étendu ces solutions à des hypothèses de successions à titre particulier; on a ainsi constitué de nouvelles dérogations à notre principe. Bien plus nombreuses encore ont été celles qui furent dictées par les idées d'équité développées dans notre ancien droit à l'encontre du droit romain: nos jurisconsultes se sont préoccupés de la nature des relations qui pouvaient ou devaient exister dans une aliénation entre laliénateur et l'acquéreur et lorsque ces relations impliquaient des liens de protection ou de reconnaissance, ils ont considéré l'acquéreur comme tenu d'entretenir le bail passé par son prédécesseur.

Telles sont les idées que nous allons retrouver le plus souvent en recherchant quelles solutions notre ancien droit a adoptées dans les diverses hypothèses où il y a suc.

cession à titre particulier.

40 Saisie.

En droit romain, le créancier mis en possession des biens de son débiteur n’est considéré ni comme un propriétaire, ni mème comme un possesseur : il est custos et conservator. Aussi est-il tout naturel de maintenir durant sa détention les baux passés par le débiteur et cette solu-

tion donnée par la loi 8. 1! (De rebus auct. jud. poss.) ne

constitue nullement une exception à la loi Emptorem; il est aussi naturel que l'acquéreur des biens du débiteur soit forcé d'entretenir ses baux, puisque, à la suite de la Bonorum venditio il est un véritable successeur à titre universel. C'est à tort que les anciens interprètes ont considéré la mise en possession du créancier comme une aliénation : Bartole (1), opérant une classification des hypothèses où le successeur particulier est tenu d'entretenir le bail, nous dit que cette obligation existe pour lui au cas où il n'a pas succédé in plenum jus et il cite parmi ceux qui ne succèdent pas 2n plenum jus le créancier envoyé en pos. session. C'est ainsi que les anciens auteurs se méprenant sur le véritable caractère de la missio in possessionem ont appliqué la loi 8. 1 à la saisie réelle : ainsi, dans notre ancien droit, le bail fait par le débiteur doit être entretenu par le séquestre commis au régime des biens saisis et ensuite par l’adjudicataire de ces biens (2), ce qui devient une véritable dérogation à la loi Emptorem alors que cet adjudicataire ne peut plus être considéré en France comme un successeur à titre universel. Le Parlement de Paris a mème admis que le fermier ne pouvait pas demander la

résolution de son bail, sous prétexte qu'il était survenu

(1) Bartole: Ad legem Filio familias.S Si vir. D. Sol. Matr.— Sic : Guy-Pape, loc. cit.

(2) Sic : Despeisses, loc. cit. — Charondas : Réponses, liv. I, chap. LXVIL — Bouvol, op. cit., t. Il, au mot « bail à ferme ». — Pothier, op. cit, no 305.

une saisie (1) ; mais le droit a été fixé en sens contraire par l'ordonnance de 1667 (2) ; d’après elle, le fermier est libre de demander la conversion de son bail conventionnel en bail judiciaire et les commissaires de la saisie ne peuvent l'en empècher à moins que ce bail n'ait été fait à vil prix ou en fraude des droits des créanciers ; du reste, les termes de l'ordonnance exeluent toute obligation pour le fermier d'entretenir le bail : le commissaire aux saisies réelles doit seulement, avant de procéder à l’adjudicatio du bail, sommer celui qui jouit des biens saisis de déclarer s'il a un bail conventionnel et s'il entend le convertir en bail judiciaire. Il est à noter que, malgré la conversion de son bail en bail judiciaire, le fermier ne voit pas sa situation empirer ; on ne peut pas exiger de lui la caution qu'on serait en droit d'exiger d’un autre fermier qui se rendrait adjudicataire et il n'est pas contraignable par

corps s'il ne l'était pas auparavant.

2° Vente à réméré.

Les ventes à réméré peuvent donner lieu à deux muta-

tions de propriété ; la question du maintien des baux par

(1) Parlement de Paris 8 juillet 1639. rapporté par le Journal des audiences. (Supplément liv. I, chap. Loi, et par Bardet. t. 1, chap. xxmr, liv. VIIL.)

(2) Titre des Sequestres, art. 10,

60 DEUXIÈME PARTIE. — CHAPITRE Il

le successeur particulier se pose donc deux fois à l’occasion de ces ventes. L'application du droit commun conduirait à considérer comme non tenus d'entretenir les baux antérieurement faits, l'acheteur à réméré ou le vendeur qui rentre en possession de sa chose par l'exercice du retrait conventionnel : dans ces deux cas pourtant, on a soutenu que le successeur était obligé de les respecter.

Pour justifier l'obligation de l'acheteur à réméré, on invoque l'instabilité de son droit : il n’est pas propriétaire incommutable : pouvant lui-même être évincé par le vendeur, il n'est pas juste qu'il puisse évincer un locataire qui est l’ayant cause de ce vendeur. La jurisprudence (4) a consacré cette dérogation à la loi Emptorem; mais Pothier (2) rappelant les ‘principes de la matière s'élève contre cette jurisprudence qni ne lui paraît pas suffisamment justifiée.

La doctrine qui oblige à l'entretien du bail le vendeur a réméré exerçant le retrait conventionnel est beaucoup plus ancienne : Balde qui l'expose (3) un des premiers, la jusülie par cette raison que tant que le vendeur n’exerce pas le rachat, l'acheteur est considéré comme jouissant de la

chose par la volonté de ce vendeur qui peut toujours faire

(1) Sic: Bourjon. Le droit commun de la France, t. 1, liv. IV, Ut. 4, chap. vi, section 8. — Lange : Ze Praticien français. — Brodeau: Arréts, lettre L, nombre 4. — Sic : Parlement de Bordeaux 16 février 1662, rapporté par Denizart, loc. cit.

(2) Op. cit. no 295.

(3) Balde ; Ad legem I in fine. Code. « De Jure Fisei. »

cesser cette jouissance par l'exercice du retrait; d’autres auteurs considèrent le vendeur à réméré comme un successeur nécessaire. Le président Fabre (1) qui combat cette doctrine, met en lumière linanité des arguments donnés pour la soutenir : on ne peut pas prétendre, dit-il, que le vendeur à consenti à la location par cela seul qu'il n’a pas exercé le retrait; car, à ce moment il pouvait ne pas disposer des fonds nécessaires pour le faire. Et du reste, si on admettait cette raison de Balde, il faudrait admettre anssi que le vendeur à réméré peut se voir opposer au moment du rachat tous les droits réels consentis par l'acquéreur durant sa jouissance (2). Aussi cette déroga. tion à la loi Emptorem na jamais été consacrée par la jurisprudence des Parlements (3); elle n’est plus soute-

nue par aucun auteur dès le xvi° siècle.

(1) Op. cit. Décade, 24. Error, 3. — Sic: Ferrière. Jurisprudence du Code. liv. IV, tit. 54, no 18.

(2) On a admis dans notre ancien droit que l'exercice du retrait conventionnel constituait plutôt une résolution de la première vente qu'une deuxième aliénation, à la différence du droit romain. Les droits réels et par conséquent les baux à de longum tempus s'évanouissent done en raison de la règle : « Resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. »

(3) Jugé que le vendeur exerçant le retrait conventionnel n’est pas tenu d'entretenir le bail : Parlement de Paris, 24 juillet 1638. Journal des audiences, t. 1, liv. II, chap. x.

30 Restitution de la Dot.

Le mot «dot» a plusieurs acceptions différentes : la dot peut s'entendre des biens que la femme apporte au mari pour devenir la propriété de celui-ci pendant le mariage, à l'exclusion de ses autres biens dont elle conserve la jouissance. C’est le régime romain adopté dans les pays de Droit écrit; la constitution de dot, la restitution de la dot à la femme ou à ses héritiers au moment de la dissolution du mariage, sont dans ces pays de véritables aliénations auxquelles le droit romain applique la règle « Vente passe louage » (1). Mais nos jurisconsultes coutumiers prirent l'habitude de désigner sous le nom de dot tous les biens que la femme apportait au mari pour l'aider à supporter les charges du ménage; dans les régimes matrimoniaux usités en pays coutumiers où le patrimoine de la femme est apporté au mari en propriété ou en jouissance, tous les biens de la femme constituent à ce titre des biens dotaux ; or. le mari, en droit coutumier, administre ces biens : « Le mari est bail de sa femme» (2). Il peut done consentr sur eux tous les baux qui n’ont pas le caractère d’une aliénation; par conséquent, tous les baux ad modicum

tempus, à condition toutefois que ces baux soient faits

(1) Loi 25, 4. D. 24, 5.

(2) Loysel, op. cit., liv. I, tit. 4, règle 3. — Sic: Grand Coutumer, liv. Il, chap. xxvir.

sans fraude (1), et la femme ou ses héritiers sont tenus de les entretenir à la dissolution du mariage. La dot ainsi comprise ne rentre pas précisément dans le cadre de notre étude : 1] n’y a pas dans ce cas aliénation; mais nous avons énoncé ces principes du droit coutumier. parce qu'ils ont exercé uneinfluence considérable sur la doctrine des pays de Droit écrit.

Parmi les premiers interprètes du droit romain, certains (2) avaient considéré la femme recouvrant la dot comme un successeur nécessaire et l’avaient ainsi déclarée tenue d'entretenir les baux faits par le mari. Les romanistes de l’école historique (3) se sont élevés avec force contre cette solution: mais tandis que Fabre maintient intégralement les principes romains, Cujas dans son explication de la loi 25 Sol. Matr., nous parait s'en écarter sensiblement. Pour lui, la solution donnée par cette loi est particulière au cas de divorce ; si le mariage est dissout par la mort de l’un des conjoints, le droit commun

reprend son empire, et les héritiers du mari, s'ils veulent P pire;

(1) Sic: Coutumes de Sens, art. 274, et de Paris, art. 227. Mais le délai de six ans fixé par cet article ne s'applique qu'aux baux des maisons de Paris. Il existe des coutumes où exceptionnellement la femme ou ses héritiers ne sont pas lenus d’entretenir les baux passés par le mari, — Sic : Coutumes de Blois, art. 179.

Pothier reproduit le droit commun sur ce point. « Traité de la puïssance du mari sur les biens de sa femme, n° 91, 92. »

(2) Sic : Guy-Pape, loc. cit.

(3) Cujas : Ad Edictum, tit 36, et Fabre, op. cif., décade 24, error 3. — Sic : Despeisses, loc. cit.

64 DEUXIÈME PARTIE. — CHAPITRE Il

toujours expulser le locataire, ne sont tenus envers lui d’aucuns dommages et intérêts ; le mari a fait les baux non tanquam dominus sedtanquam maritus ; ainsi Cujas l’assimile à un usufruitier alors qu'il est un véritable propriétaire; cette interprétation nous rapproche beaucoup de la doctrine de Dumoulin (4) qui admet aussi que le mari donne à bail les biens dotaux non tanquam dominus sed tanquam marutus mais qui le considère non plus comme un usufruitier mais comme un administrateur « aussi bien selon les termes de notre coutume que selon les principes mêmes du droit romain » (2). En même temps que s'affirme la tendance de nos jurisconsultes vers la formation d'un droit commun pour toute la France, le principe coutumier de l'administration des biens dotaux par le mari pénètre dans les pays de Droit écrit ; l'opinion de Dumoulin est adoptée par les auteurs qui ont le plus contribué à cette unification de la législation française (3) ; elle triomphe à la fin de notre

ancien droit: les recueils de jurisprudence (4) men-

(1) Dumoulin, 0p. cit., sur l’art. 43. Glose 1, 106.

(2) Sie : Parlement de Rouen, 31 juillet 1612, rap. par Bérault sur la cout. de Normandie, tit. 538 et 13 janvier 1639, rap. par Basnage, sur la cout. de Normandie, tit. 538. — Sic: Roussilhe. Traité de la dot, t. Il, 520.

(3) Sic: Guy-Goquille, op. cit., question 202.— Serres, op. cit. liv. WI, tit. 25,6. — Domat, op. cit., liv. I tit. 9, section 4, no 8, dit que le mari a « l’administration et la jouissance du bien dotal ».

(4) Sic : Papon. Arrêts, liv. X, tit. 3. — Bouvot, op. cit., t. II, au mot « bail à ferme », question 3. — Denisart, loc. cit.

tionnent que la femme est obligée d'entretenir le bail fait par le mari sur les biens dotaux sans faire de réserves pour les pays de Droit écrit; et nous trouvons dans un répertoire du dix-huitième siècle, après l’énonciation du principe romain, la phrase suivante caractéristique : « Cependant en pays de Droit écrit et dans les coutumes muettes, 1l paraît plus juste de s’en tenir à l’article 227 de la coutume de Paris appuyé par la jurisprudence des arrêts » (1).

% Succession aux bénéfices.

Le bénéficiaire n’a jamais été considéré comme propriétaire ni même comme investi du domaine utile du bénéfice : l'Eglise en garde la propriété et ne lui confère qu’un droit de jouissance. La situation du bénéficiaire est donc analogue à celle de l’usufruitier et dès lors il paraît naturel de traiter, au moment de l’extinction de son droit, les baux qu'il a faits comme on traite ceux qu'a faits l’usufruitier lorsque l’usufruit vient à s'éteindre; les preneurs ne pourront ainsi prétendre à continuer leur jouissance à l'égard du successeur à bénéfice ; ils n'auront même aucun droit à une indemnité de la part du bailleur ou de ses héritiers s'ils ont contracté avec le bénéficiaire en connais-

sant sa situation. Telles sont les solutions que le président

(4) Guy du Rousseaud de la Combe : Recueil de jurisprudence, au mot « bail à ferme », section 5.

T | (er

66 DEUXIÈME PARTIE. — CHAPITRE Il

Fabre (1) déduit rigoureusement des principes romains ; les ordonnances royales (2) sont venues consacrer ces principes du moins en ce qui concerne le droit d'expulsion du successeur. Elles n’ont pas réussi à les imposer à la majorité des auteurs et à la jurisprudence.

Deux principes ont été invoqués dans notre ancien droit en faveur du maintien des baux par le successeur aux bénéfices : Dumoulin (3) assimile le bénéficiaire au mari dotal ; il le considère comme un administrateur légitime des biens de l’Eglise de même que le mari est un administrateur légitime des biens de sa femme. Dès lors, les actes d'administration faits par le bénéficiaire et notamment les baux ad modicum tempus sont valables et opposables au successeur au bénéfice. Charondas soutient cette théorie ; mais elle n’a jamais été acceptée par la jurisprudence. Notre ancien droit a toujours admis en principe l’assimilation du bénéficiaire à l’usufruitier ; ce sont des raisons d'équité et de convenance qui ont déterminé dans ce cas presque tous nos anciens jurisconsultes à déroger aux règles générales admises en matière de succession à titre particulier. |

En effet, quoique après l’ordonnance de Saint-Maur un

certain mouvement se soit produit dans la jurisprudence (4)

. (1) Op. cit., décade 24. Error 6.

(2) Ordonnance de Saint-Maur et de Blois, art. 79.

(3) Op. cit. sur l’art. 43. Glose, 1, 36.

(4) Jugé que le successeur à bénéfice même par permutation n’est pas tenu d'entretenir le bail : Parlement de Paris, 10 décembre 1584,

en faveur de l'expulsion du preneur et que plusieurs auteurs (1) se soient prononcés dans ce sens, les Parlements ont continué à distinguer deux catégories de successeurs à bénéfice : les uns nommés par l'ordinaire lorsqu'un bénéfice setrouve vacant par mort,dévolut,mariage,démissionsimple ou toute autre vacance de droit,sont considéréscomme tenant leur droit du collateur c’est-à-dire de l'Eglise et ne sont tenus d'aucune des obligations dont leurs prédécesseurs ont pu grever le bénéfice ; ils ne sont done pas obligés d'entretenir les baux (2). Les autres tiennent leur bénéfice par resignatio in favorem où par permutation qui n'est qu'une resignatio in favorem réciproque (3). Les successeurs ainsinominés sont considérés comme tenant leur droit du résignant et à ce titre ils doivent exécuter les obliga-

tions de ce résignant et en particulier les baux (4). Remar-

rap. par Charondas. (Réponses, liv. VII, chap. exxxv. — Parlement d'Aix, 20 octobre 1583, rap. par Stéphanus à Santa-Cruce. (Arrèts, décision 40.)

(4) Sic : Bretonnier sur Henrys, t. IV. Supplément. — Despeisses, loc. cit.

(2) Jugé que le pourvu per obitum n'est pas tenu des baux faits par son prédécesseur. Parlement de Toulouse, 29 mai 1559, rap. par Brodeau, sur Louet. Parlement de Paris, 5 mai 1714. (Journal des audiences, t. VI, liv. IV, chap. xx.)

(3) Par la Resignatio in favorem, le bénéficiaire se démèêt du bénéfice dont il est pourvu à condition qu'on le conférera à une personne par lui désignée.

(4) Jugé que le successeur par Resignatio doit entretenir les baux. Parlement de Toulouse, 47 juillet 1563, rap. par Larocheflavin. Arrêts au mot : « Si le successeur est tenu de l’arrentement du bénéfice,

quons bien qu'il ne peut être question ici que de baux ad modicum tempus ; la Clémentine première interdit aux ecclésiastiques les baux à longs termes. Du reste, le résignataire n’est tenu d'entretenir le bail consenti par le résignant que si ce bail est licite et fait sans fraude ; et si l’on se souvient que les baux par anticipation ont toujours été prohibés par le droit canonique on se rendra compte que bien souvent le résignataire pouvait échapper à cette obligation d'entretenir les baux (1). Malgré tout, l’obligation ainsi établie par la jurisprudence est une anomalie dans un droit où le bénéficiaire est théoriquement assimilé à l'usufruitier ; aussi, à côté de l’argument partout reproduit et tiré de la reconnaissance due par le résignataire au résignant, certains auteurs, pour la justifier mettent en avant des raisons plus pratiques : ainsi Maynard (2) voit dans cette obligation un moyen d’obvier aux fraudes que pourraient commettre les bénéficiaires en résignant leurs bénéfices après les fermes faites. Mais la véritable raison de cette anomalie se trouve dans le caractère mal défini de la situation juridique du bénéficiaire : selon le droit romain,

il ne pouvait être considéré que comme un usufruitier ;

Ut. 5. Parlement de Paris, 14 août 4566 et 1571, rap. par Charondas. Réponses iv. Il, chap. xzvr, et 25 février 1760, rappelé par Denisart, loc. cit.

(1) Arrêt du Parlement de Toulouse, 10 juillet 4628, qui maintient le locataire établi par le résignataire au détriment du locataire établi par le résignant, parce que le premier bail a été fait par anticipation. (Arrêts de Maynard, £. Il, p. 329).

(2) Maynard. Arrêts, t. I, liv. I, chap. Lxur.

mais la réglementation de ses droits le rapproche singulièrement des administrateurs et logiquement, selon Fopinion de Dumoulin sur Particle 43 de la coutume de Paris,

on aurait dù le considérer comme tel,

50 Donation entre vifs.

Quoique notre ancienne jurisprudence n'ait pas établi de dérogation à la loi Emptorem au cas de donation, Pothier (1) trouve dans la reconnaissance que le donataire doit au donateur une raison suffisante pour l’obliger à entretenir le bail passé par ce dernier; il ne lui parait pas convenable que ce donateur puisse être obligé de payer des dommages et intérêts au preneur à raison d'une expulsion qui serait le fait de son donataire. C’est la même raison qu'on invoque à la fin de notre ancien droit pour justifier l’obligation du résignataire, de la femme dotale, du seigneur saisissant d'entretenir les baux passés par le résignant, le mari ou le vassal; mais remarquons que dans tous ces cas, l’obligation du successeur est traditionnelle et qu'elle à des fondements plus solides. Aussi la solution préconisée par Pothier n'a eu que la valeur d'une opinion isolée; nos

anciens auteurs et la jurisprudence des Parlements ont

UNOprcir., 296.

toujours admis que le donataire pouvait user du privilège

de la loi Emptorem (1).

6° Retour du fief au seigneur.

Quand le fief retourne au seigneur, il y a transfert du domaine utile de ce fief, partant aliénation et dès lors, en appliquant les principes du droit commun, on doit considérer le seigneur acquéreur à titre particulier comme non tenu des baux qui ne sont que des obligations personnelles du vassal (ad modicum lempus), tenu au contraire des baux qui confèrent au preneur le droit réel (ad longum tempus). C’est la distinction proposée par Dumoalin sur l’article 43 de la Coutume de Paris (2) : Notre auteur s’occupe dans ce passage d'une hypothèse particulière de retour du fief; il se demande si le seigneur doit entretenir les baux consentis par le vassal lorsqu'il exerce le droit de commise et il admet que le seigneur doit retenir le fief à la commise avec toutes ses charges réelles; quant au preneur ad modicum tempus, il peut être expulsé car l'obligation personnelle ne suit pas Je fonds. Parmi les arguments que donne Dumoulin pour justifier sa solution à l'égard du preneur ad modicum tempus, 11 en est un

qu'il importe de retenir; car il nous montrera l'insuffisance

(1) Sic : Despeisses, loc. cit. — Denisart, Loc. cit. — Merlin, Répertoire au mot « bail », 43.

(2) Glose, 1, 104 et suivants.

A QUELLES SUCCESSIONS S'APPLIQUE LA RÈGLE ni

de la distinction que nous venons d'exposer : le troisième argument donné au $ 104 est que le seigneur n’acquiert pas le fief par la transmission du droit du vassal, mais plutôt par l'extinction du droit de ce vassal et que sa situation est comparable à celle du nu propriétaire qui recueille le fonds à l'extinction de l’usufruit. Mais le nu propriétaire recuerllant à l'extinction de l'usufruit la possession et la jouissance du fonds n’est pas tenu des charges réelles consenties par l’usufruitier : nous sommes donc conduit logiquement à faire une autre distinction et cette distinction portera sur les causes du retour du fief au seigneur. Si ce retour estle résultat d’un acte juridique étranger au contrat féodal, il n’y a aucune raison de déroger aux principes du droit commun et le seigneur acquéreur ordinaire supportera les charges réelles et par conséquent les baux à long terme; siau contraire ce retour est une conséquence du droit éminent du suzerain, s'il s’accomplit dans un cas prévu par la coutume ou le contrat féodal, il y aura alors pour le seigneur, non pas acquisition d’un droit nouveau mais seulement extinction du droit du vassal qui limitait le sien et il y aura lieu d'appliquer aux droits réels consentis par ce vassal la règle : /esoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis.

Cette seconde distinction, Dumoulin (4) la fait luimême lorsque, à propos du retrait féodal, il se demande

si le seigneur, rentrant d'une façon générale en pos-

(1) Op. cit., art. 20. — Glose, 5: Zn verbo vendu, 26.

session du fief, est tenu des charges réelles dont on l’a grevé ; le seigneur, nous dit-il, est tenu, si le fief lui revient, non en tant que seigneur mais en tant qu'homme privé ; il ne l'est pas chaque fois qu'il le recouvre jure ac potestate feudalr. Rapprochée de celle-ci, la solution donnée par notre auteur au cas de commise ne peut être considérée que comme une solution exceptionnelle, contraire du reste à la doctrine généralement admise : la distinction basée sur la nature de l’acquisition, est en effet proposée par Guy-Pape (1); le président Fabre (2) la combine avec la distinction fondamentale entre les baux ad longum et ad modicum tempus. En résumé, nous pouvons dire que, dans le cas de retour du fief au seigneur, ce dernier n’a jamais à entretenir les baux ad modicum tempus; quant aux baux à long terme, 1l ne doit les subir que lorsqu'il a acquis le fief comme un acquéreur ordinaire (par vente, donation, dation en payement) ; s'il l’a acquis en vertu de la loi ou de la convention initiale, il le recueille libre de toute charge : c'est ce qui se produira dans les cas de retrait féodal, de commise et de saisie féodale.

Au cas de retrait féodal, le seigneur peut se trouver en présence de baux consentis par l'acquéreur dont l'achat a motivé Île retrait ; les principes commandaient à leur

égard la même solution qu'à l'égard de ceux passés par

(1) Op. cit. Question 575. Sic: Masuer, op. cit., titre 25, K 26. (2) Op. cit., décade 24. Error, 5.

le vassal. Pourtant Ferrière (1) doute que l'acquisition par retrait féodal éteigne les charges réelles et par conséquent les baux à long terme consentis par l'acquéreur qui a subi le retrait, et il affirme partager sur ce point les doutes de Dumoulin; si on se reporte au passage de cetauteur indiqué par Ferrière, on voit qu'il y est question d’une toute autre hypothèse que celle dont nous nous occupons (2) ; du reste, quelques pages plus loin (3), Dumoulin, conformément aux principes que nous connaissons, affirme que le seigneur n’est nullement tenu de ces charges.

Nous devons nous occuper plus spécialement d'un des cas de retour légal du fief au seigneur : la saisie féodale. Elle est particulièrement intéressante d’abord parce qu'elle ne fait retourner le fief au seigneur que temporairement et par conséquent suppose deux aliénations, une au moment où la saisie est accomplie, l’autre au moment où la saisie est levée. Mais la saisie féodale offre au point de vue de notre étude un intérêt plus grand encore; l'article 58 de la seconde rédaction de la Coutume de Paris est venu établir dans ce cas une exception aux principes que nous avons exposés ; il oblige l’acquéreur saisissant à entretenir les baux ad modicum tempus lorsqu'ils sont faits de

bonne foi et sans fraude avant la notification de la saisie

(1) Note de Ferrière sur la question 575 de Guy-Pape, op. cit. (2) Dumoulin, op. cit. art. 20. Glose, 5 : Zn verbo vendu, 30. (3) Loc. cit., 45.

au vassal. Il y alà une innovation de la seconde rédaction ; l’article 38 de la première admettait l'expulsion du preneur, déterminant seulement les obligations auxquelles était tenu le seigneur lorsqu'il voulait expulser, lui prescrivant par exemple de restituer dans ce cas au fermier ses frais de labour et de semence. Dumoulin (1) parlant du seigneur saisissant nous dit encore : certum est quod potest patronus colonum expellere si velit. Mais il ajoute que le fait pour le seigneur de recevoir le loyer d’une année et de permettre au fermier de jouir pendant un certain temps du fief dans les limites de son contrat de bail l'oblige à souffrir la location jusqu’au terme fixé par ce contrat; parmi les raisons qu'il donne à l'appui de cette solution, Dumoulin insiste particulièrement sur l'argument d'équité, et il est permis de voir dans ce passage une manifestation de la tendance qui devait aboutir à la modification apportée par la seconde rédaction de la Coutume de Paris. Si la situation du fermier est regardée avec plus de bienveillance au cas de saisie féodale que dans les autres hypothèses de retour légal du fief, c’est qu'il s'agit dans ce cas d’un transfert de propriété temporaire ; le fief doit revenir au vassal, et c’est surtout en raison de l’ins tabilité du droit du seigneur acquéreur qu’on maintient le bail fait par ce vassal : le résultat sanctionné ici par la coutume peut être rapproché de celui que la Jurispru-

dence a consacré au cas de vente à réméré. Cette disposi-

(1) Op. cit., art. 58.

tion de la nouvelle coutume de Paris se retrouve dans beaucoup d’autres coutumes, notamment dans celle d'Orléans. Les auteurs et les Parlements en ont étendu l’application à toute la France (1); à la fin de notre ancien droit, Pothier (2) la justifie par l'amitié et la protection que le suzerain doit à son vassal, et l’oppose à la solution admise au cas de commise qui intervient lorsqu'il y a désaveu ou

félonie.

(1) Bourjon, op. cit., t. IN, Liv. IV, tit. 4. (2) Du Louage, 296.