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une justification. En droit moderne, on ne voit aucune bonne raison pour empêcher la partie qui s’est d’abord prononcée pour la résolution du contrat de changer ensuite ses conclusions et d’en poursuivre l'exécution, alors qu'on laisse. au débiteur en faute le droit d'empêcher la résolution par une offre d'exécuter.

Indivisibililé de l’action résolaloire. — L'action en résolution devrait être divisible quand la chose est elle-même divisible. On peut, cependant, soutenir, avec juste raison, que l'acquéreur, actionné en résolution par un seul des héritiers de l’aliénateur, peut exiger que les autres soient mis en cause afin que tous s'entendent pour exercer collectivement l’action, et que, si les héritiers ne peuvent parvenir à se concilier, la demande en résolution ne devra pas être admise. Il parait logique, en effet, que la mort de laliénateur, ne puisse pas exposer l'acquéreur à voir le contrat maintenu pour partie el anéanti pour partie. Les articles 1670 et 1685 du Code civil donnent, d'ailleurs, une solution analogue pour les actions en réméréeten rescision pourlésion. Certains auteurs soutiennent que la résolution lotale pourrait être prononcée sur la demande d'un seul des ayants droit, sauf à désintéresser les autres, s'ils ne veulent pas rentrer en possession du bien transmis.

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So. Transformation conventionnelle du pacte commussoir'e

Les créanciers peuvent faire du défaut d'exécution dans le délai convenu une condition résolutoire ; 1ls choisissent ce fait comme ils prendraient un événement quelconque pour en faire une condition.

Lorsque, en effet, les parties ne se sont pas bornées à stipuler un pacte commissoire pur et simple et qu'elles ont ajouté que ce pacte produirait son effet de plein droit, iln'est pas douteux que cette convention, qui n'est contraire ni à l’ordre public ni aux bonnes mœurs, ne doive être considérée comme parfaiternent efficace. Les parties rendent ainsi inutile l'intervention du juge qui ne peut arrêter l'effet de la résolution par la concession d’un délai. Maisla plupart desauteursesliment, malgré un arrêt de la Cour de cassation en sens contraire (1), qu’en pareil cas Ia résolution ne se produit pas nécessairement à l'expiration du terme fixé et qu'elle est subordonnée à la mise en demeure du débiteur. Tant que ce dernier n'est pas en demeure, il peut, en exécutant ses engagements, empêcher la résolution. Il suit de l’abrogation de la maxime Dies inlerpellal pro homine que, dans le cas même où 1l a été stipulé que le

(1) Cass. 29 novembre 1886, D. 87.1.388, S 87.1.63,.

pacte commissoire produirait son effet de plein droit faute par le débiteur d'exécuter ses obligations dans un délai déterminé, la résolution s'opère bien de plein droit, mais qu’elle n’a point lieu par la seule échéance du terme et ne résulte que de la mise en demeure du débiteur opérée conformément aux principes généraux. En rappelant cette règle à propos du pacte commissoire stipulé en matière de vente immobilière, l’article 1656 du Code civil n’a fait qu'énoncer une conséquence nécessaire de l’article 1139 et n’a point, ainsi qu’on a voulu le prétendre, consacré une exception ou une modification aux principes qui régissent la résolution de plein droit. Mais elle est encourue dès que le débiteur a été constitué en demeure d'une manière quelconque, et notamment par la seule échéance du terme, s’il a été stipulé que la résolution aurait lieu de plein droit et sans sommation, auquel cas le débiteur ne pourrait se soustraire aux conséquences de cette résolution par des offres réelles ultérieures.

Il est, toutefois, à remarquer que, dans le cas exceptionnel où le pacte commissaire opère de plein droit, la partie qui n'a pas exécuté ses engagements ne se trouve pas, par cela seul, affranchie de la nécessité de le remplir, de sorte que l’autre partie reste, même dans ce cas, libre de ne pas user du bénéfice de la résolution et de poursuivre l'exécution du contrat. On revient ainsi au système romain. Mais il faut avoir soin de préciser que le créancier seul aura le droit de faire

résoudre le contrat, si bon lui semble; car l’insertion d'une clause expresse sur la résolution de plein droit peut parfois soulever un doute: on pourrait y voir une stipulation bilatérale ouvrant aux deux partiès le droit de se prévaloir de la résolution.

SECTION II

Vente immobilière — Paiement du prix

Le vendeur qui n’est pas intégralement payé de son prix est autorisé à demander la résolution de la vente (c. cit , art. 1654). Il peut le faire, quelque faible que soit la portion du prix qui lui reste due. 11 en est ainsi, encore que le prix consiste en une rente perpétuelle établie par le contrat de vente; mais il en serait autrement si le prix, consistant primitivement en un capital exigible, avait été, par une convention subséquente, converti en une rente constituée sans réserve de l’action résolutoire.

Aux immeubles, 1l faut assimiler les fonds de commerce qui sont, eux aussi, susceptibles d’être grevés d'inscriptions. Or, aux termes de la loi du 17 mars 1909, le vendeur d’un fonds de commerce qui exerce l’action résolutoire, doit la notifier aux créanciers inscrits sur le fonds. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la nolificalion ; en cas de résolution de plein droit, notification doit être faite aux créanciers inscrits

de la résolution qui ne deviendra définitive qu'un mois après la notification.

D'après certains auteurs, la résolution s’applique même aux ventes judiciaires. D'après une autre opinion, au contraire, dans les ventes faites en justice, l'action prend une forme spéciale: la revente sur folle enchère ; mais l’adjudicataire déclaré fol enchérisseur reste tenu de payer le surplus de son prix, si celui obtenu dans la revente estinférieur au montantde l’adjudication primitive. Il y a revente plutôt que résolution (1).

La résolution de la vente pour défaut de paiement du prix est, en ce qui concerne les pouvoirs du Juge, appelé à la prononcer, régie par les principes généraux sur le pacte commissoire. Toutefois, la résolution est prononcée de suite si le vendeur esten danger de perdre la chose et le prix, par exemple si l'acheteur, qui est d’une solvabilité douteuse, abat les futaies où démolit les maisons faisant partie du domaine vendu.

La résolution ne peut être demandée que si le vendeur n’a pas lui-même failli à ses engagements. Mais le droit d'intenter l’action n’est pas exclusivement attaché à la personne du vendeur; il peut être cédé à un liers ; ce droit compète, d'ailleurs, à Lous ceux qui succèdent aux actions du vendeur. Les créanciers de ce dernier peuvent également l'exercer de son chef.

(1). Planiol, II, 1556.

Renonçiation. — Le vendeur ne pourrait plus demander la résolution de la vente s’il avait renoncé à ce droit expressément ou tacitement. La renonciation tacite ne peut s'induire que d'actes non équivoques qui impliquent nécessairement l'intention du vendeur d’abdiquer son droit de résolution : Renuntiatio non præsumitur. On peut

apporter comme exemples le cas où le vendeur d’un immeuble en aurait provoqué l’expropriation forcée pour obtenir son paiement par privilège sur le prix, et celui où il aurait approuvé la revente consentie par l'acquéreur ; le:vendeur ne serait pas admis, en pareils cas, à exercer son action en résolution au préjudice des tiers acquéreurs. Mais on ne devrait pas considérer comme emportant renonciation tacite le seul fait par le vendeur d’avoir exercé des poursuites contre l’acheleur en vue d'obtenir le paiement du prix de la vente. De même, la production à l’ordre ouvert par suite de revente amiable ne pourrait, d’après la jurisprudence et la majorilé des auteurs, être considérée, de la part du vendeur, comme une renonciation à l’action résoluloire, à moins de circonstances particulières démonstratives de la volonté d'abdiquer l’action en résolution.

$ 1. Prix consistant en une rente wiagère

Par dérogation au droit commun, le seul défaut de paiement des arrérages d'une rente viagère

n'autorise pas le créancier à demander la résolution du contrat de vente dont la rente viagère forme le prix. Il n'y a pas, sous ce rapport, à distinguer entre un simple retard dans le paiement des arrérages et l'impossibilité absolue de servir la rente. Le créancier n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens du débiteur pour faire consentir ou ordonner, sur le prix de la vente, l'emploi d'un capital productif d’une somme d'intérêts égale à la rente ; si le prix n'est pas suffisant, le crédi-rentier peut faire ordonner qu’il sera prélevé annuellement sur le capital une somme suffisante pour parfaire le chiffre des arrérages. La règle formulée par l’article 1978 du Code civil ne met pas obstacle à ce que le contrat de rente viagère soit résolu pour d’autres causes. Ainsi, la mort violente du crédi-rentier résultant d'un crime qu'a commis le débileur de la rente doit entraîner la résolution du contrat.

La décision de l’article 1978 est contraire à la tradition. Pothier admettaitla résolution du contrat conformément au droit commun, sans distinction entre les rentes perpétuelles ou viagères. Rien, dans les travaux préparatoires, ne fail connaître les motifs de l'innovation. Les rédacteurs du Code ont sans doute pensé qu'il était impossible, à raison du caractère aléatoire du contrat et des risques courus, de replacer les parties dans la même situation que si le contrat n'avait pas été fait. Cambacérès avait demandé que l’article 1978 ne s'imposât pas aux particuliers et que ceux-ci restassent

libres de convenir que le contrat pourrait être résolu pour défaut de paiement des arrérages (1). Aucune correction n'a été faite en cesens : ce qui laisse la question douteuse ; elle a été tranchée dans le sens de la liberté. Le pacte commissoire n’est, en effet, contraire ni à l'essence du contrat, ni à l'ordre public, ni aux bonnes mœurs.

La demande en résolution tombera-t-elle d'ellemême si la personne sur la tête de laquelle la rente a été constituée vient à décéder dans le cours de l'instance? Certains auteurs enseignent quela rente doit être considérée comme éteinte et que les juges ne peuvent plus résoudre le contrat. M. Planiol (If, 2133) soutient cependant que le crédi-rentier a le droit d'obtenir la résolution, car le prix ne lui a pas été entièrement soldé, et ce droit passe incontestablement à ses héritiers.

S 2. Fin de non-recevoir par suite de trouble

Si l'acheteur, porte l’article 1653 du Code civil, est troublé ou a juste sujet de craindre d’être troublé par une action soit hypothécaire, soit en revendication appartenant à un tiers autre que le vendeur, il peut suspendre le paiement du prix jusqu'à ce que le vendeur ait fait cesser le trouble, si mieux n'aime celui-ci donner caution ou à moins qu'il n'ait slipulé que, nonobstant le trouble,

(1) Fenet, XIV, p. 525,

l'acheteur paiera. Cette dernière clause peut même être tacite et s'induire de ce que la cause d’éviction a été spécialement prévue au contrat : il y a là une question d'appréciation qui, dans le doute, doit être tranchée en faveur de l'acheteur.

L'existence d’une inscription hypothécaire sur les biens vendus constitue, parelle-même, un Juste sujet de craindre une action hypothécaire et donne à l'acquéreur le droit de subordonner le paiement de son prix à la condition que le vendeur lui rapporte le certificat de radiation de cette inscription: L’acquéreur ne saurait être contraint au paiement sous prétexte de la nullité de cette inscription dont il n'a pas à discuter le mérite avec le créancier inscrit, pas plus qu'à assumer le péril du litige auquel elle peut donner lieu. L'existence d'une hypothèque légale constituerait aussi un trouble.

Il appartient, d’ailleurs, aux tribunaux de décider s'il y a juste sujet de craindre d’être troublé(1): c'est ce qui a été décidé notamment lorsque la propriété de limmeuble est soumise à une condition résoluloire ou si le vendeur ne justifie pas d'une décision administrative sur la largeur d’une rue sur laquelle un terrain a été vendu pour construire en façade, alors que l'existence de cette façade élait une condition de la vente.

(1) La Cour de Cassation semble décider, dans certaines espèces, qu'il y a là une question de droit échappant au pouvoir souverain des juges du fond, et qui tombe sous son contrôle : 21 juin 1870, D. 71-1-92 ; 22 novembre 1876, D..76- 1-113; 4janvier 1882, D. 83-1-290 ; 18 juin 1888, D. 90-1-83.

S 3. Perte de l’action résoluloire en cas

de saisie immobilière

Dans notre ancien droit, le vendeur d'un immeuble qui n'avait pas été payé de son prix ne pouvait agir en résolution contre le propriétaire actuel du bien quand celui-ci l'avait acheté dans une vente sur saisie. On tenait pour maxime que décret forcé nettoie Loutes hypothèques et droits. Le « décret forcé», appelé aussi «subhastation », était la vente par autorité de justice correspondante à notre saisie immobilière : il produisait ainsi un effet général de purge qui atteignait même l’ancien propriétaire non payé de son prix: «L'’héritage adjugé par décret est transféré à l’adjudicataire avec les seules charges exprimées par lafiche. Le décret purge loutes les autres et éteint tous les droits de propriété et autres droits réels » (2). On ne faisait d'exception que pour les droits féodaux, les servitudes continues et apparentes et les droits non encore ouverts dérivant d’une substitution ou d’un fidéicommis. Les tiers qui voulaient conserver leurs droits sur limmeuble devaient faire une opposition au greffe du baillage ou de la sénéchaussée ; à défaut de ces oppositions, le droit des tiers était éteint, et l'im-

(4) Pothier, Procéd. civ., art. 638 et suiv.

meuble passait libre à l'acquéreur. Le motif que l'on donnait de tous ces résultats était le suivant : «Il est de l'intérêt public que ceux qui ont acquis des biens sous la foi de la justice ne puissent être inquiétés sous quelque prétexte que ce soit.» (1). Quelques rares provinces rejetaient seules cet effet général de purge accordé aux subhastations, il en était ainsi pour la Normandie, l’Artois, la Bresse, le Dauphiné, le Béarn.

Survint le code de procédure : il disait, dans son article 731 : « L'adjudication définitive ne transmet pas à l’adjudicataire d’autres droits à la propriété que ceux qu'avaitle saisi. » Désormais, l’adjudication sursaisiehne purgeait plusles droits réels établis sur l'immeuble, sauf les hypothèques pour lesquelles la saisie a valu purge. C'était l'abandon des principes de l’ancien droit el un retour aux idées romaines. Il en résultait qu’un précédent vendeur, non payé de son prix, pouvait librement intenter son action en résolution contre l’adjudicataire.

La loi du 2? juin 1841 a rétabli, pour l’action résolutoire, l'effet de purge attribué jadis au décret. D'après le nouvel article 717 du Code de procédure civile, le précédent vendeur de l'immeuble Salsi, Qui n'a pas été payé, doit, sous peine de déchéance, nolfier sa demande en résolution au

(1) Héricourt. Vente des immeubles par décret, chap. VII, 49.