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abdiqué, en sa faveur, son droit de surveillance sur son immeuble, en un mot, et indépenda mment de toute idée de contrat, parce que le locataire occupe l'immeuble.

La loi n’a pas parlé de l’occupant, mais la raison d’être de la présomption de faute ne perd rien de sa valeur en lui étant appliquée. A défaut de textes précis, ne semble-t-il pas rationnel d’interpréter les dispositions législatives se rapprochant de la matière ? Eh bien ! ce serait, nous semble-t-il, une doctrine contraire à l'esprit du droit, contraire aussi à l’équité et au bon sens, que celle qui déchargerait celui qui ne paie pas de loyer d’une responsabilité qui continuerait de peser sur celui qui paie le sien.

47.— Admet-on que l’article 1733, loin d’être une disposition exorbitante du droit commun, ne fait qu’une stricte application des principes généraux ? Nous pensons encore, en ce qui concerne l'occupant, qu’il doit être reconnu responsable de l'incendie au même titre que le locataire.

Nous avons déjà signalé un arrêt de la Cour de Rouen qui déclare que le fait de l'occupation est insuffisant pour étayer la responsabilité de l’occupant (1); nous pensons, au contraire, que l’occupant, comme le locataire, est responsable de l'incendie en vertu du seul fait de l'occupation.

C'est le seul motif qui ait fait admettre dans notre législation le principe de la responsabilité locative, C’est enfin, à notre avis, la théorie

(1) Rouén, Â* décembre 897,

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admise par la Cour de Cassation, la seule théorie, d’ailleurs, qui permette d'expliquer son système.

48. — La responsabilité del’occupant, croyonsnous, à SOn principe dans une question de fait, et, comme elle n’a rien qui la mette en contradiction avec les principes généraux du droit, elle mérite d'être maintenue. Bien plus, l’art. 1302 du Code Civil luifournit sa justification juridique (1).

49. — L’occupant est donc responsable parce qu’il occupe, mais encore faut-il qu'il ait à sa disposition exclusive l'immeuble occupé. Nul ne conteste cette dernière nécessité. Pour que l’occupant puisse être rendu responsable de l’incendie, 1l faut qu'il ait à sa disposition exclusive les locaux loués. Si les articles 1733 et 1302 du Code Civil peuvent être en effet invoqués pour rendre l'occupant responsable comme débiteur d’un corps certain, c’est à la condition qu'il ait la possession exclusive et sans partage de cette chose (2).

50, — La Jurisprudence s’est prononcée nettement dans le sens de la responsabilité de fait, et cette théorie constitue le système admis à notre avis depuis quelques années par la Cour de Cassation. Étudions-en les principales applications.

Le possesseur de fait de l’immeuble d'autrui est donc, tout comme le locataire, en vertu d’un

bail, soumis à l'obligation de représenter l’im-

(4) Voir Supra, chapitre I‘, nos observations:

(2) Reims, 40 août 4903, Rec. pér., 1006, p: 588, — Trib. civ, de Provins, 43 juin 4895: Cour de Paris, 3 avril 1897, Gasette des Tribunaux, 46 juin 1897,

meuble dont il a la garde ou de justifier qu’il n’a Commis aucune faute pouvant occasionner l'incendie Peu importe qu'il ait été locataire en vertu d'un bail et que le bail fut légalement résilié si, en fait, la location a continué d'un commun accord; il n'y à pas à distinguer entre le locataire et le possesseur de fait de l'immeuble d'autrui qui sont tous deux soumis à l'obligation de représenter l'immeuble dont ils avaient la garde ou de justifier qu’ils n'ont commis aucune faute pouvant occasionner l'incendie (1).

Un jugement du Tribunal civil de Reims du 10 août 1905 (2) a décidé dans le même sens que l’occupation de fait, indépendamment de tout contrat, suffisait à faire encourir à l'occupant la responsabilité de l’article 1733. et un arrêt de la Cour de Bordeaux (3) précise que la responsa- Dilité locative prend fin, non point avec le bail, mais seulement le jour où le preneur cesse d'avoir la possession de l'immeuble qui lui avait été loué, cette possession prolongée étant exclusive de tout loyer.

91. — Notre théorie ressort d’ailleurs & contrario des décisions rendues par la jurisprudence et admises par tous les auteurs en ce qui concerne la théorie de la cooccupation. Le fait de l'occupation entraîne à lui seul la responsa-

(4) Trib. civ. de Saint-Gaudens, 28 juillet 1892 et 41 Juin 4894, — Trib, civ. de Clermont-Ferrand, 8 déc. 1899. Rec, pér.. 1900, p, 78.

(2) Rec. per., 1906, p. 589, (3) Bordeaux, 22 nov, 1899, Rec, pér., 1900, ln Ut,

mn es

bilité de l’art. 1733, parce que le propriétaire se dessaisit de son droit de surveillance au profit de l'occupant ; mais si, par le fait du propriétaire, cooccupation de sa part ou actes personnels, ce devoir de surveillance setrouve paralysé ou anéanti, le principe de la responsabilité de l'art. 1733 disparaît. Les mêmes principes sont applicables à celui qui occupe les locaux sinistrés à litre gratuit et en vertu d'une autorisation gracieuse du propriétaire, car ilest débiteur d’un corps certain et.assujettt à la responsabilité. des articles 1733 et 1734, qui ne sont que l’applicabon des articles 1245 et 1302 du C. Civ. (1).

52. — Cette théorie, avons-nous dit, est conforme au système de la Cour de Cassation. Dans un arrêt dont nous nous occuperons plus loin (2), la Cour de Cassation, après avoir établi que le propriétaire n’est pas absolument sans lien direct avec le sous-locataire, lui applique la responsabilité du locataire, non seulement parce qu’il existe un lien entre le propriétaire et lui, mais aussi parce qu’il est tenu en vertu du fait de l’habitation. Le fait de l'occupation, quelle qu’en soil la cause, constitue l’occupant débiteur d’un corps certain, d’où il y a pour lui obligation de rendre ou nécessité de prouver que l’objet de l’obligation a péri sans sa faute. (3)

Dans un arrêt que nous étudierons en détail dans notre seconde partie (Responsabulité de l’u-

(4) Tribunal Civil de Toulouse, (2) Deuxième partie, chapitre VIII. Responsabilité des sous-locataires. (3) Cassation, 13 janvier 1892, Journal des Ass., 1892, p. 69.

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sufruitier, chapitre IIT), la Cour de Rouen a décidé que l’usufruitier d’une maison est responsable de l'incendie par application des articles 1302 et 1733 du GC. Civ. Or, il est certain que l’usufruitier ne tient pas nécessairement son droit du nu-propriétaire. Il peut n’exister entre eux aucune relation contractuelle. C’est donc le fait même de l’occupation qui rend l'occupant responsable en vertu de l’art.1733(1). C’est au sujetde l'étude de la responsabilité de l’usufruitier que nous prouverons que notre théorie est la seule qui permette d'expliquer le système de la Cour de Cassation, d’après lequel, responsable de lincendie quand il occupe l'immeuble, l’usufruitier est dégagé de sa responsabilité quand l’immeuble est occupé par des locataires.

Nous dirons donc, et c’est la conclusion de ce chapitre, que l'occupant, même à titre gratuit, est responsable en cas d'incendie, à condition qu’ilsoitoccupant exclusif,et indépendamment de tout contrat, puisque, nous l’avons vu, le fait de l'occupation suffit à constituer l'occupant débiteur d’un corps certain.

93.— Nous nions donc que la responsabilité des articles 1302 ou 1733 exige l'existence d’un contrat. Aux arguments de droitque nous avons exposés vient s'ajouter un argument pratique qui milite en faveur de notre opinion. Pourquoi celui qui occupe à titre gratuit, sans aucun con-

(1j Voir Cass. requêtes, 4 juillet 1887, rejetant le pourvoi formé contre

L'arrét de Rouen précité, D. P. 1887, p.321. —Voir Conseil d'Etat : 23 mars 1891, D. P. 1892. IL. 404,

trat, serait-il déchargé de la responsabilité qui pèse sur celui qui occupe à titre onéreux ? L’obligation de conserver et de rendre ne doit-elle pas être plus étroite encore pour l'occupant à titre gratuit? Ne doit-on pas trouver dans la gratuité même de l'occupation des motifs pour contraindre l'occupant à plus de soins et à plus de vigilance (1) ?

54. — C’est une question pratique, mais M. le subtistut Tournade en a fait très judicieusement remarquer importance, en cette matière, à l’occasion de l'affaire portée devant le Tribunal civil de la Seine, et que nous avons relatée à notre premier chapitre.

« Supposez, en effet, un propriétaire qui loue son immeuble à une personne qu’il connaît, qu'il sait être soigneuse, qui surveillera l'immeuble avec tous les soins d’un bon père de famille ; l'immeuble brûle ; le propriétaire, armé de Part. 1733, s’en fera payer le prix par son locataire, dont la négligence, malgré ses habitudes d'ordre, sera présumée.

« Supposez, maintenant, que ce même propriétaire laisse sa maison inoccupée pendant longtemps. Un jour, il apprend que la maison à brûlé, et il apprend en même temps, qu'un tiers sans droits, sans le prévenir, par simple voie de fait, s'était installé dans cette maison et s’y élait comporté comme un locataire.

« Le propriétaire va trouver l’auteur de cette

(4) Reims, 40 août 4905, Rec. pér. 1906. p. 538,

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voie de fait et lui dit : « Si ma maison n'avait pas brûlé, je vous mettrais en demeuredemela rendre, vous ne pouvez me la rendre, puisqu'elle n’existe plus; payez m'en la valeur ou prouvez qu’elle n’a pas péri par votre faute ».

Quel langage va tenir le pseudo-locataire, si l’on n’admet pas la jurisprudence que nous soutenons? Il répondra simplement ceci : « Si j'étais votre locataire, si je vous avais payé des loyers, Vous auriez raison ; mais comme je me suis introduit chez vous sans droit, même par fraude où par violence; comme j'ai habité votre maison à votre insu et sans vous payer le prix de location, ma situation est bien meilleure que si j'étais votre locataire ; vous ne pouvez agir contre moi qu'en vertu de l’article 1382 : c'est à vous de prouver que le feu a pris par mon imprudence, Sans quoi, je ne vous dois rien ». Est-ce juste ? Une théorie qui aboutit à une telle conséquence doit-elle être accueillie ? (1)

Nous dirons donc que, dans notre législation, l'occupant de fait est responsable de l'incendie vis-à-vis du propriétaire de l'immeuble. tout Comme un locataire Il faudrait, pour ne point l'admettre, que notre législation soit modifiée, comme elle l’a été, nous allons le voir, dans certains pays.

(1) Trib. Civ de la Seine, 5 mai 1893. Journul des Ass. 1893, p. 232.