EN: ES

d’après lui, l’article 1753 du Code Civil a pour effet d’affecter par privilège à la sûreté du bailleur la créance résultant de la sous-location. Nonseulement cet article permettrait au bailleur de saisir les meubles du sous-locataire et d'exercer sur ces meubles son privilège de bailleur, mais il devrait être considéré comme s'appliquant à toutes les obligations nées du bail et comme autorisant en conséquence le bailleur à exercer, à l'exclusion de tous les autres créanciers du sousbailleur, l’action en responsabilité qui appartient à ce dernier.

« La théorie. dit M. Guillouard, est très ingénieuse ; ce privilège se justifie par une considération très puissante, car le bailleur peutdire que c'est sa chose qui a permis au preneur de devenir créancier des loyers contre le sous-locataire causam pignoris dedit. I serait injuste que les autres créanciers du preneur vinssent en concurrence avec lui sur le montant de ses loyers, nés à l’occasion de sa chose; voilà pourquoi la loi les lui attribue par privilège ».

Ce raisonnement est ingénieux, il est vrai, mais pour l’admettre, il faudrait reconnaitre l’existence de privilèges spéciaux sur les créances. Or, les privilèges sont de droit étroit et, dans le silence des textes, nous ne pouvons les admettre.

M. Labbé fait remarquer qu'il est difficile de concilier l’existence d’une action directe avec les termes mêmes de l’article 1753, qui permet au sous-locataire d’opposer au propriétaire les quittances données sans fraude par le locataire prin-

cipal, Ces paiements, en effet, ne devraient jamais pouvoir être opposés au propriétaire, s’il avait une action directe.

AI. Guillouard répond que, « si le bailleur primitif est créancier direct de son locataire, le locataire principal est aussi créancier de celui-ci, Le sous-locataire a donc deux créanciers, et il peut payer à l’un ou à l’autre ».

Et nous emprunterons à M. Demolombe cette solution; « La cause de la préférence donnée au baïlleur réside dans un lien juridique, par suite duquel le tiers qui est obligé se trouve aussi directement obligé envers le créancier de ce débiteur » (1).

116 — Nous devons encore signaler sur ce sujet la théorie de M. Planiol. Pour lui, l’action directe ne saurait être admise, car il n’y a aucun lien de droit entre le sous-locataire et le bailleur, pour qui la sous-location est res inter alios acta. Pour expliquer le texte de l’article 1753, il faut remonter aux origines historiques. Il était jadis admis que les meubles apportés par le cessionnaire répondaient de la totalité des loyers dus au bailleur et que les conventions faites entre lui et le cédant ne pouvaient pas modifier les droits du propriétaire sur le mobilier qui lui servait de gage en garnissant les lieux loués. … Mais cette règle avait paru trop dure appliquée aux souslocatifs. Ceux-ci étaient de petits locataires qui ne payaient que de faibles loyers et quise

(4) Demolombe, {, 25, n° 148,

NO Nr

voyaient ainsi responsables sur leur mobilier du paiement du loyer dû par le locataire principal.

En 1580, dans la seconde rédaction de la Coutume de Paris, on avait ajouté un article restreignant le droit de saisie appartenant au propriétaire : « S'il y a des sous-locatifs, peuvent estre pris leurs biens pour led. loyer et charges du bail, et néanmoins leur seront rendus payant le loyer pour leur occupation ». « Cette disposition de la Coutume ne supposait aucunement l'existence d’une action personnelle en paiement des loyers ; on admettait simplement le gage du bailleur sur le mobilier et son droit de le saisir par l’action réelle, parce qu’il garnissait les lieux loués. Le paiement de leur petit loyer n'était qu'un moyen de libérer à bon compte leur mobilier et de le soustraire à la saisie. L'article 1753 n'a pas d'autre sens... » (1).

Nous avons ainsi résuméles différentes théories qui ont pris naissance sur le point de savoir si le bailleur a une action directe contre les souslocataires

117.— Sila question est discutée en doctrine, la Jurisprudence est unanime à reconnailre cette action directe au propriétaire pour le paiement de ses loyers (2).

Nous admettons l'existence de l’action directe

(4) Planiol, t. Il, n° 475% et la note,

(2) Cass., 8 nov. 1882. D. 83, I 305.8. 84. [. 333:—13 janv, 1802, D, 92, [. 5.9, S 92. [. 89, Toutefois voir Contra. Lyon, 26 déc. 1882 D, 83 2, 209. S, 8%, 2. 421 — Poitiers, 24 janv 89, D. 90, 2, 97 S. 89, 2, 482, — Voir Bordeaux, 22 déc, 1890, sous cass, S. 92, 1. 433,

du propriétaire contre le sous-locataire, mais nous croyons qu’elle a son fondement dans le fait de l'occupation. C’est parce qu'il occupe l'immeuble qu’il est responsable du loyer directement sur son mobilier. L'action directe existe donc, à notre avis, indépendamment de tout mandat, indépendamment de tout lien de droit direct existant entre le propriétaire et le sous-locataire, mais en vertu d'un lien de fait.

Admise pour le paiement des loyers,cette action directe a été étendue et on autorise le bailleur à poursuivre directement le sous-preneur pour obtenir de lui l'indemnité que doit le preneur primilif à raison de l'incendie des bâtiments loués (1). Est-ce juste ?

Cette action directe reconnue au propriétaire contre le sous-locataire pour le paiement de ses loyers existe-t-elle également à son profit en cas d'incendie? Les motifs de décider nous semblent les mêmes, et la solution ainsi donnée nous paraît en concordance parfaite avec les principes que nous avons exposés sur la responsabilité de l'occupant en cas d'incendie.

118. — La Jurisprudence est d’ailleurs conforme à cette opinion, et c’est à l’occasion de cette question qu'elle a nettement affirmé que le propriétaire d’un immeuble puisait son droit de poursuite dans le fait de l'habitation. L'arrêt de la Cour de Cassation a donc une grande importance dans notre matière.

(1) Cass., 43 janv 4899. D, 92. f. 509. $. 92. [. 80

Par police du 17 mai 1880, la Cle Soleil avait assuré contre l'incendie une usine située à Saint- Sulpice (Farn), appartenant à M. de Lavallière et donnée à bail par lui à M. Maynadier. Cette usine était composée de trois corps de bâtiments Contigus : deux étaient occupés exclusivement par Maynadier et trois sous-locataires, lesquels possédaient des ateliers contigus à celui de Maynadier, leur bailleur, et desservis par la même force motrice. L'usine fut détruite par un incendie dans la nuit du 7 au & janvier 1884; les pertes, s’élevant à 27 ,000 fr., furent payées au propriétaire par la C'“le Cr qui, subrogée dans la police à tous les droits et actions de ce dernier, a assigné en remboursement de cette somme, non seulement le locataire principal, M, Maynadier, responsable de l'incendie aux termes de l’art. 1733 du C. Civ., mais encore les trois sous-locataires, chacun proportionnellement à la valeur des locaux occupés par eux.

Sur cette assignation, le Tribunal Civil de Lavaur rendit, à la date du 14 août 1886, un jugement rejetant la demande de la C" le Son contre les sous-locataires, déclarant M. Maynadier responsable de l'incendie ; en conséquence, le condamnant à payer au Soleil le montant de l'indemnilé versée au propriétaire et, faisant droit au recours de ce dernier contre les sous- locataires déclarant ces derniers responsables proportion . nellement à la valeur locative des locaux occupés par eux.

Appel ayant été interjeté par toutes les parties,

la Cour d'appel de Toulouse à rendu, le 7 février 1888, un arrêt qui confirmait le jugement en ce qu'il avait rejeté l’action du Soleil contre les souslocataires etavait condamné le locataire principal au paiement de la totalité des dommages, mais l'infirmait en ce qu'il avait admis un recours du locataire principal contre les sous-locataires.

La GC" le Soleil s'estpourvue en Cassation contre cet arrêt en formulant à l’appui de son pourvoi le moyen suivant: « Violation des articles 1733, 1734 et 1735 du C. Civ. en ce que l'arrêt attaqué a décidé que la présomption de faute établie en cas d'incendie contre le locataire, au profit du propriétaire, ne s'applique pas au sous-locataire ».

Des termes dans lesquels la Chambre Civile a accueilli ce pourvoi, nous extrayons ces deux attendus, qui résument très nettement toute la théorie de la Cour suprême:

« Vu l’art. 1733 du Code Civil;

« Attendu que les dispositions de cet article sont fondées sur la présomption que l'incendie qui à éclaté dans une maison est arrivé par la faute des personnes qui l’habitent et auxquelles incombe l'obligation de veiller à sa conservation en leur qualité de preneurs; que, dans la généralité de ses termes, cet article comprend aussi bien ceux qui demeurent dans la maison à titre de sous-locataires que les locataires principaux eux-mêmes; que les uns comme les autres sont tenus de rendre l’inimeuble en bon état, à l'expiration du bail et notamment d'exercer la surveillance nécessaire pour empêcher les incendies de

se produire; que, d'autre part, il résulte des termes de l’art. 1753 que les sous-locataires sont, vis-à-vis du propriétaire, bailleur originaire, dans la situation d’obligés personnels.

€ Attendu qu'il suit de là que le propriétaire, pour agir contre les sous-locataires, n’est pas réduit à exercer les droits du locataire principal ; qu'il puise dans le contrat de bail et dans le fait de l'habitation le droit de les poursuivre directement pour faire valoir contre eux la responsabilité établie par l’art. 1733 du Code Civil... ».

Celte théorie, nettement exprimée, repose donc sur l’art. 1753; qui accorde au bailleur une action directe contre le sous-locataire. Cette action a d'autant plus de raisons de s'appliquer au cas d'incendie qu’elle concorde entièrement avec les principes et le sens de l’art. 1733.

Nous dirons donc, qu'à notre avis, le souslocataire est responsable de l'incendie dans les termes du droit commun de l’article 1733 du Code Civil et que le propriétaire aura le droit d'agir directement contre lui.