CONCLUSION

Nous nous sommes efforcés de démontrer au cours de cette étude que, dans la législation actuelle, l'occupant doit être reconnu responsable, en cas d'incendie, dans les mêmes termes que le locataire, à condition cependant qu'il ait la disposition entière et exclusive du local occupé. Cela résulte, à notre avis, du sens même de la loi, à défaut de textes.

Mais, pour constater un fait, nous n’en concluons pas qu’il soit heureux. La responsabilité imposée par la loi au locataire en cas d'incendie nous semble, en effet, dans la pratique, quelque peu abusive, et l’application des mêmes principes à l'occupant, qui s'impose dans notre législation, nous paraît entraîner des conséquences excessives auxquelles nous allons indiquer, dans

Ja mesure du possible, les remèdes pratiques.

art. 1733 du Code Civil met à la charge du locataire les conséquences résultant de l'incendie de l'immeuble occupé, s'il n'apporte pas la preuve, le plus souvent impossible à faire pour lui, que le feu a pris sans son fait. En conséquence, lorsqu'un locataire occupe une seule partie de l'immeuble, il n’en est pas moins responsable, vis-à-vis du propriétaire, de la totalité. C’est une conséquence que ne justifient pas, nous l’avons vu, les principes généraux du droit. Elle nous semble excessive. Pour s’en prémunir, le locataire doil faire assurer ses risques locatifs, calculés non seulement sur quinze fois la valeur de son loyer, mais encore des risques locatifs supplémentaires jusqu’à concurrence dela valeur totale de l'immeuble. Ce serait, en effet, une erreur de penser que l’on est suffisamment couvert en faisant assurer ses risques locatifs jusqu’à concurrence de quinze fois la valeur de son loyer. On a seulement la certitude d'éviter ainsi l'application de la règle proportionnelle en cas d'insuffisance d'assurance ; mais on n’en reste pas moins responsable, en vertu de l’art. 1733 du Code Civil, de la totalité de l'immeuble.

Les conséquences pratiques de ce principe font remarquer ce qu'il a d’excessif. Vous louez une mansarde dans un immeuble d’une valeur de cinq cent mille francs, el vous payez deux cents francs de loyer par an. Vous devrez, pour être parfaitement garanti, faire assurer trois mille francs de risques locatifs et quatre cent quatrevingt-dix-sept mille francs de risques locatifs

supplémentaires. Supposons qu'il y ait dans l'immeuble vingt locataires ; voilà plus de dix miilions d'assurances sur un même immeuble et pour couvririle risque d'incendie! Ce résultat est grave, de nos jours surtout, où se mulüplent dans les grandes villes les constructions de rapport occupées par de nombreux locataires.

Il y à un abus, et les Compagnies d'assurances en profitent. Certaines d’entre elles doivent leur fortune actuelle et leurs puissantes réserves à cet état de choses. A leur fondation, elles s'étaient spécialisées dans les assurances immobilières et, de la sorte, touchaient des primes sans payer de sinistres, conservant dans la plupart des cas un recours contre le locataire ou la Compagnie subrogée à ses droits. Nous connaissons des Compagnies qui, de nos jours encore, recommandent à leurs agents de borner leurs opérations à l’assurance des immeubles occupés par les locataires, et cela, pour se ménager un recours facile et toucher des primes sans avoir jamais à payer de sinistre.

Comment remédier à cet état de choses ? Un remède radical a été proposé de vieille date; il trouve encore de nos jours d’ardents défenseurs, dans la pratique. Il consiste dans la suppression de l’art 1733 du C.Civ.,dont l'application dépasse, à n’en pas douter, les règles ordinaires du droit relatives au détenteur de corps certain.

Cet article met à la charge du locataire une responsabilité que nous jugeons volontiers trop lourde, mais qui, dans certains cas, et en pré-

sence de locataires négligents, n’est pas dénuée d'utilité. Le propriétaire, qui habite souvent fort loin de l'immeuble qu'il donne à bail, qui se dessaisitsi complètement de son droit de surveillance, est heureux de trouver dans la loi un appui particulièrement efficace.

Mais où la réforme s'impose, à notre avis, c’est au Cas où le propriétaire habite à proximité de l'immeuble loué, et où il lui est facile de se renseigner sur les qualités de vigilance de ses locaaires. Elle s'impose encore dans le cas où l'application de l’art. 1733 du C. Giv. entraînerait, en raison de la multiplicité des locataires dans un même immeuble, des conséquences exorbitantes.

Dans tous ces cas, il est loisible au locataire lésé d'appliquer le remède. Il n'aura qu’à demander au propriétaire de l’exonérer de la responsabilté qu'il peut encourir en verlu des articles 1733 et 1734 du Code Civil. Cette exonération est accordée par les Compagnies moyennant une légère surprime. La concurrence aidant, les Compagnies ont même décidé d'accorder gratuitement cette exonération dans certains départements: Calvados, Eure, Eure-et-Loir, Indre-et- Loire, Manche, Mayenne, Orne, Sarthe, Seine- Inférieure.

Il est à souhaiter que cette mesure se généralise et que les propriétaires, eux-mêmes, exigent de leur Compagnie cette exonération.

Les Compagnies reconnaissent d’ailleurs que l'assurance du risque locatif constitue, pour une certaine partie, un double emploi avec l’assu-

rance directe de l'immeuble, et lorsque le locataire est assuré à la même Compagnie que le propriétaire, elles fixent la prime exigée pour l'assurance du risque locatif à un chiffre tout à fait infime. Est-ce suffisant pour justifier le reproche qui leur est fait, trop souvent, hélas !avec raison, de toucher des primes sans couvrir de risques ?

La responsabilité imposée par la loi à l’occupant est identique à celle imposée au locataire ; mais l'exercice en est beaucoup moins fréquent. Dans la plupart des cas, en effet, les OCCupants sont exonérés de toute responsabilité. La clause est devenue, en effet, de style dans les polices industrielles où se rencontrent le plus souvent les occupants non locataires.

- L’exonération est accordée alors au profit des directeurs, préposés, employés et concierges.

Cette clause, pourquoi ne pas la généraliser ? Pourquoi ne pas spécifier dans les polices que les occupants seront exonérés de toute responsabilité ? Les motifs qui nous ont fait conclure au maintien de l’article 1733 n'existent plus en ce qui concerne les occupants

Devenue de style dans tous les contrats, cette clause serait la solution des controverses que nous avons exposées au cours de cette étude, dans le but d'apporter quelque lumière sur un sujet qui demeure dans l’oubli.

Un projet de loi concernant le contrat d’assurance est déposé devant les Chambres. Il serait désirable qu’il apporte une solution à cette ques-

tion de la responsabilité des occupants, réparant ainsi l'oubli des rédacteurs du Code.