ACTES D'ADMINISTRATION

Les effets de la condition résolutoire n'atteignent pas les actes d'administration, et notamment les baux passés par le fol enchéri. Troplong le diten termes formels, dans son traité du louage (1) : « Quant aux baux de la chose soumise à une condition résolutoire (2), leur maintien est incontestable ; l'article 1673 C. civ., le déclare expressément en ce qui concerne lPimmeuble frappé de réméré, etcet article n'est que Papplication à un cas particulier d'un principe général : avant laccomplissement de la condition, le détenteur est propriétaire ; il a done pu faire tous les actes d'administration qui rentraient dans l'exercice légitime de son droit; la résolution qui vient plus tard le dépouiller ne saurait atteindre ses actes lorsqu'ils ont été faits de bonne for. » Ilest, du reste, de l'intérêt réciproque des parties de respecter ces actes d'administration, et notamment les baux (3).

Dans un premierparagraphe nous étudierons les actes d'administration d’une façon générale, nous réservant d'étudier spécialement, dans un second paragraphe, le sort des baux passés par le fol enchéri.

(1) Troplong, Du louage, t. 1, n° 100

(2) Et nous savons que l’adjudicataire est propriétaire de l'immeuble adjugé, sous la condition résolutoire d'en payer le prix et de remplir les clauses et conditions du cahier des charges. (3) Cass. 11 avril 1811, S. 21-1-254 ; — Paris, 19 mai 1835, S. 35- 2-256. | |

1. Actes d'administrationen général.— D'une façon générale, on doit reconnaître au fol enchéri le droit de faire sur Pimmeuble à lui adjugé les actes d'administration ; comme le dit fort bien Troplong, dans le passage que nous venons de citer, le fol enchéri trouve dans l'exercice légitime de son droit, la faculté de faire tous les actes d’administralion, car ces actes assurent la conservation de l'immeuble aux créanciers qui ont, par conséquent, tout intérêt à en reconnaitre la validité ; le fol enchéri pourra donc faire tous les actes relatifs à la conservation de l'immeuble, en retirer les fruits et revenus et faire sur cet immeuble tous les travaux de nature à en augmenter la valeur.

La question se pose, dès lors, de savoir si le fol enchéri aura le droit de se faire rembourser les dépenses de toute nature faites par lui, lorsque son droit de propriétaire sera rétroactivement résolu par la folle enchère. La question demande une distinction, suivant que la deuxième adjudication est faite à un prix inférieur ou supérieur à celui de la première.

À. Le prix de la deuxième adjudication est inférieur à celui de la première. — Dans ce cas, le fol-enchéri n’a pas le droit de se faire rembourser ses impenses. Nous tirons du Journal des Avoués (1) une espèce que l’on peut donner comme exemple: En 1841, X... se rend adjudicataire d’une forêt au prix de 80000 francs ; puis il convertit cette forêt en une vaste ferme et y emploie près de 40000 franes en constructions ; mais il ne paie pas les

(1) J. Av. t. LXXV, année 1850, p. 198.

créanciers colloqués, qui poursuivent la folle enchère ; en 1850 a lieu une nouvelle adjudication dont le prix ne s'élève qu'à 90000 francs ; les 40000 francs d'impenses sont certainement représentés dans ces 50000 franes par une somme quelconque; la question s'est alors posée de savoir si l’on devait faire une ventilation et rembourser au fol enchéri la partie du prix de la deuxième adjudicalion représentant proportionnellement, d'après la ventilation, les 40000 francs d’impenses.

M. Chauveau refuse au folenchériceremboursement (1), et nous acceplons celte manière de voir ; en effet, les dépenses faites sur un immeuble ne peuvent être considérées comme utiles qu'autant qu'elles ont donné à cet immeuble une augmentation de valeur; or, ici, l’adjudication se faisant À un prix moindre, il ÿ a, simon certitude, du moins forte présomption que l'immeuble n'a pas augmenté de valeur ; les dépenses faites par le fol enchéri, élant done inutiles, ne lui seront pas remboursées.

B. Le prix de la seconde adjudication est supérieur à celui de la première. — La solution n'est plus la même que dans le premier cas, -car, 1ei, les dépenses peuvent ètre considérées comme uliles, puisqu'elles ont eu pour conséquence de donner à l’immeuble une plus grande valeur et de lui faire atteindre, à la deuxième adjudicalon, un prix supérieur à celui de la première; nous accorderons donc au fol enchéri, dans cette deuxième hypothèse, le remboursement de ses impenses; du reste, le second adjudicataire ne saurait profiter des amélioralions faites par le fol enchéri sans transgrésser une des

(1) J. Av., eodem loco

règles fondamentales du Code civil: « Nul ne doit s’enrichir aux dépens d'autrui ».

C'est en vain que l’on tirerait argument contre nous de l’article 740 CG. pr. civ., qui dit : « Le fol enchérisseur est tenu de la différence de son prix et decelui de la revente sur folle enchère, sans pouvoir réclamer l'excédent, s’il v en a; cet excédent sera payé aux créanciers... »

Cet article ne peut avoir trait à notre hypothèse, et ceci pour deux raisons : d’abord, ce qu'il refuse au fol enchéri, c'est le droit à l'excédent du prix ; il n’a donc aucun rapport avec la question qui nous occupe et qui à trait au remboursement des impenses :en second lieu, les termes de Particle 740 sont trop généraux pour ne pas viser seulement le cas le plus ordinaire, celui où Pimmeuble n’a pas changé de nature : rien dans cet article ne nous indique la moindre allusion à l'hypothèse qui nous occupe : l'argument tiré de Particle 740 C. pr. civ., doit être done rejeté (1). On doit ausssi écarter l'argument tiré de Particle 2133 GC. civ., qui dit : « L'hypothèque acquise s'étend à toutes les améliorations survenues à limmeuble hypothéqué », c’est-à-dire, que le gage d'un créancier hypothécaire s'étend sur toutes les améliorations faites par fe propriétaire sur le fonds hypothéqué ; cet article est, comme l'article 740, GC. pr. civ., tout à fait étranger à notre question ; en effet, on ne peut pas parler dans notre cas d'améliorations apportées par le propriétaire, puisque par l'effet de la folle enchère, le fol enchéri est censé n'avoir

jamais été propriétaire de l’immeuble dont il n'a été que

(1) Voir en ce sens les motifs d'un arrêt de la Cour de Paris, du

26 juin 1851, S. 51-2-569.

détenteur à titre précaire ; les deux cas, on le voit, sont tout différents, et l'article 2133 C. civ. n’a que faire dans notre matière. Il est plus rationnel et plus juridique à la fois d'appliquer ici les règles du Code civil sur la position du tiers possesseur qui construitsur le fonds d'autrui, et notamment l’article 555 C. eiv., qui pose le cas général de remboursement dont nous venons de justifier l'applieation dans notre hypothèse. La jurisprudence est unanime en ce sens (1).

Le fol enchéri sera donc créancier de ses impenses quand le prix de la deuxième adjudication sera supérieur à celui de la première; mais cette créance sera-t-elle privilégiée, c'est-à-dire le montant lui en sera-t-il attribué à l’exclusion des créanciers hypothécaires inscrits avant son entrée en possession ? La réponse affirmative ne saurait faire de doute ; l'arrêt de la Cour de Paris du 26 juin 1851 cité en note page précédente est formel en ce sens. Nous lisons dans les motifs de cet arrêt: « On ne saurait, sans violer le principe que : « nul ne peut s'enrichir aux dépens d'autrui », étendre le sens et les effets de l’article

(1) V. Paris, 26 juin 1851 (arrêt cité en note, page précédente), el, sur le-pourvoi, Cass. rejet. 14 avril 1852. J. Av. t. LXXVIIT, année 1852, p.478; — Trib. de la Seine, 22 mai 1856. J. Av., . LXXXI, année 1856, p. 368, et l'arrêt confirmatif de la Cour de Paris du 4 mars 1858 S.58-2-245 ; — dans le même sens: D. R. v° Vente publique d'immeubles, n. 1926 ;unarrèt de la Cour de Rouen du 18 décembre 1856 (J. Av., t. LXXXIIT, p.341) a décidé même que : « L'acquéreur d'un immeuble dépossédé par la folle enchère poursuivie contre son vendeur a le droit de retenir la chose jusqu'au remboursement des améliorations qu'il y a faites ». C’est une applicalion intéressante du droit de rétention.

PL Fate. 2)

2133 C. civ. jusqu'à enlever le montant de la plus-value au iers possesseur qui l’a produit par son travail et ses dépenses, au profit du créancier hypothécaire. (1). Ces sortes de plus-values sont réservées formellement aux tiers possesseurs par plusieurs dispositions du droit et spécialement par les articles 555 et 2175 C. civ., et il y a même raison de décider en faveur du possesseur dépossédé par la folle enchère... En réservant aux créanciers du vendeur et au vendeur lui-même, à leur défaut, la totalité d'un immeuble qui était le gage des uns et la propriété de l’autre, l’article 740 C. pr. eiv. ne leur donne pas la plus-value résultant des impenses et constructions qu'ils

. n'ont point faites au détriment d’un possesseur dont la

bonne foi même est attestée par ses travaux et ses sacrifices.. » Tous les arrêts cités page 114, note 1, contirment la décision de la Cour de Paris du 26 juin 1851. La jurisprudence est done encore unanime en cesens.

Il résulte également de ces décisions, et notamment du jugement du Tribunal civilde la Seine et de l'arrêt confirmatif de la Cour de Paris précités, que les entrepreneurs et constructeurs sont pavés à la place du fol enchéri sur l'excédent du prix pour le montant de la créance résultant de leurs travaux, à l'exclusion des eréanciers hypothécaires inscrits avant l'entrée en possession du fol enchéri (2).

(1) L'arrêt de Paris reste toujours dans l'hypothèse où le prix de la seconde adjudication est supérieur à celui de la première.

(2) Nous lisons dans les motifs de l’arrêt de Paris : « Attendu que si la revente sur folle enchère opère la résolution du droit de propriété qui avait appartenu au premier adjudicataire, l'est imeontesable aussi que nul ne peut s'enrichir aux dépens d'autrui ; que cette règle d'équité écrite dans la loi romaine a été reproduite par

Dans tous les cas, celui-ci ne peut répéter sur l'excédent du prix que le montant de ses déboursés sans pouvoir prétendre à une somme plus forte, alors même que la plus-value acquise à l'immeuble par ses travaux serait supérieure auxdites dépenses (1).

On doit appliquer les mêmes règles en ce qui touche les sous-acquéreurs.C’estainsique la Cour de Toulouse (2) a fait application de ces principes en décidant que : «le sous-acquéreur évincé par suite des poursuites de folle enchère dirigées contre l’adjudicataire principal est en droit de répéter les impenses et améliorations qu'il à faites sur l'immeuble à concurrence de la plus-value que ces impenses el améliorations ont procurée audit immeuble ; mais lorsque le prix de l’adjudication sur folle enchère est inférieur au prix de la première adjudication, on ne saurait admettre que les impenses effectuées par le sous" acquéreur avant l’adjudication sur folle enchère ‘aient donné une plus-value à limmeuble ».

diverses dispositions du Code Napoléon et notamment par l'article 599, qui l'a même appliquée au profit du tiers constructeur réputé de mauvaise foi... Que la réclamation des entrepreneurs a son principe non pas dans la première adjudication réglée par le cahier des charges, mais dans le quasi-contrat résultant des travaux faits postérieurement, el que, d’un autre côté, il serait permis de dire que Ja loi spéciale de procédure a statué pour le cas le plus ordinaire, celui où l'excédent n'aurait pour cause que l'augmentation fortuite survenue dans les immeubles de même nalure ou résultant de la chance des enchères... » V. dans le même sens Cass., Req., 2? juin 1837, D. R., v° Privilèges et hypothèques, n° 461.

(1) Trib. civ. de la Seine, 5 mai 1887, Gaz. Pal., 87, p. 720 ; 31 décembre 1887, Gaz. Pal., 88, p. 191.

(2) Toulouse, 3 juin 1889, S. 91-2-58.