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Il. Baux passés par le fol enchéri. — Comme les actes d'administration en général, les baux passés par le fol enchéri doivent être maintenus, ‘car les baux rentrent dans la catégorie des actes d'administration (1); les fermiers ou locataires n'auraient du reste aucune sécurité si les baux n'étaient pas maintenus, et dès lors ils s'absiendraient de prendre à bail l'immeuble adjugé jusqu'après le paiement des bordereaux de collocation : ce qui serait fort désavantageux pour les créanciers, car, l’adiudicataire ne trouvant pas de locataire ou de fermier, l'immeuble à Jui adjugé resterait improductif.

Ainsi done les baux faits de bonne foi par l’adjudicataire fol enchéri seront maintenus. Certains auteurs ont ajouté : pourvu toutefois que ces baux ne dépassent pas la durée ordinaire des baux d'administration, et ils argu-. mentent de l’analogie de notre cas avec les cas prévus par les articles 1429, 1430 et 1719 C. civ. d’après lesquels le tuteur et le mari commun en biens peuvent passer des baux de neuf ans où d’une durée inférieure. Cette analogie nous paraît bien risquée: le tuteur et le mari commun en biens sont des administrateurs, le fol enchéri au contraire est un propriétaire sous condition résolutoire ; il est donc impossible de voir entre ces deux situations une ressemblance quelconque ; l’analogie existerait plutôt entre le fol enchéri et l'acheteur à réméré, qui sont

(1) L'article 684 C. pr. civ. aux termes duquel: « Les baux qui n'auront pas acquis date certaine avant le commandement pourront être annulés si les créanciers ou l’adjudicataire le demandent » ne doit certainement pas être appliqué en notre matière, car 1l ne vise que les baux passés par le saisi, sauf cependant le cas où le fol

enchéri serait de mauvaise foi.

dans une situation à peu près identique, puisqu'ils sont tous deux propriétaires sous condition résolutoire ; 1} est donc beaucoup plus juridique, à notre avis, d'appliquer aux baux passés par le fol enchéri Particle 1673 CG. eiv. aux termes duquel les baux passés sans fraude par lPacheteur à réméré doivent être exécutés par le vendeur quand celui-ci reprend son immeuble ; une seule condition sera donc exigée pour le maintien par l’adjudicataire sur folle enchère des baux passés par le fol enchéri : absence de fraude ; ces baux seront maintenus quelle qu’en soit la durée : l’article 1673 n’en parle pas (1).

Section V LE FOL ENCHÉRI NA PAS DROIT A L'EXCÉDENT DU PRIX

Aux termes de l’article 740 C. pr. civ. lPadjudicataire fol enchéri ne peut pas réclamer l’excédent du prix, au cas où le prix d’adjudication sur folle enchère est supérieur à celui de la première adjudication.

Ceci est un point certain; Particle 740 s'explique formellement à ce sujet : l'adjudicataire fol enchéri n'aura

(1) En ce sens, Garsonnet, op. cit, L. IV, p. 414. V. aussi un arrêt de la Cour de Paris du 22 mai 1847 (D. P.-48-2-9) qui décide que : «les actes d'administration faits de bonne foi par le fol enchéri, tels qu'un bail de douze années consenti sans fraude à un industriel, sont obligatoires pour le nouvel adjudicataire ». Remarquons que, dans l'espèce de la Cour de Paris, le bail consenti était de douze ans et par conséquent aurait excédé les pouvoirs du mari commun en biens ou du tuteur. — V. encore dans le même sens

Paris 28 octobre 1893 (D. P.94-2-104).

aucun droit sur l'excédent entre le prix de la première adjudication et celui dela seconde. Mais à qui reviendra cet excédent ?

Pothier disait que cet excédent devait « venir jusqu'à due concurrence en compensation des frais faits pour parvenir à la réadjudication, et en décharger d’autant cet adjudicataire » (le fol enchéri) (1). Denisart soutenait au contraireque Pexcédent appartenait aux créanciers (2). L'article 740 C. pr. civ. emploie les mêmes termes que Denisart : L'excédent n'appartiendra pas au fol enchéri ; il appartiendra aux créanciers. Mais quels créanciers auront droit à cet excédent ?

il est d'abord bien évident qu'il ne se distribuera pas aux créanciers au marc le franc, mais bien aux créanciers privilégiés et hypothécaires suivant leur rang, car ce nest autre chose qu'une partie du prix représentant la valeur de l'immeuble, et ce prix est distribué par voie d'ordre aux créanciers privilégiés et hypothé-

Mais la question se pose de savoir si l’ordre entre les créanciers privilégiés ou hypothécaires sera réglé d’après le premier ou d'après le deuxième état sur transcription. Nous avons vu plus haut (4) que le législateur avait organisé la folle enchère comme un expédient pour enlever aux créanciers tout intérêt à poursuivre la saisie immobilière et que, pour atteindre ce but, l'ordre s'ouvrait après

caires suivant leur rang (3).

(1) Coutume d'Orléans, Introduction au titre des Criées, n° 105. (2) Nouveau Denisart, v° Folle enchère $ I n° 1, alinéas 3,4 et 5. (3) Grenoble, 2 mai 1851 (D. P. 52-2-253).

(4) Supräà, p. 99 à 101.

folle enchère d'après l'état sur transcription délivré lors de la première adjudication ; cette règle, qui s’1pplique sans difficulté quand le prix de la première adjudication est supérieur à celui de la seconde, ne s'applique plus lorsque c’est le second prix qui est supérieur au premier ; en effet, s’il y a un excédent, la poursuite de saisie Immobilière, ne présentera plus aucune utilité pour les créanciers; quand le prix de la deuxième adjudication est inférieur à celui de la première, on conçoit très bien, comme nous l'avons vu, que les créanciers trouvent un avantage à poursuivre la saisie immobilière pour se faire colloquer d’après le premier état sur transcription en sousordre, en vertu du privilège du vendeur; quand 1ly à un excédent, au contraire, S'ils poursuivaient la saisie immobière, ils ne pourraient plus se faire colloquer en sousordre sur cet excédent, car cette collocation ne porte que sur le premier prix; la saisie immobilière ne présente donc plus pour eux aucune utilité; puisque cette utilité disparaît, la solution doit être toute différente ; il faudra donc, à notre avis, se faire délivrer un second état sur transcription el ouvrir l'ordre sur ce second état pour l'excédent du prix.