DE LA RENTE DE LA TERRE

Il est des forces productives dont l'emploi est essentiellement subordonné à la possession du sol. D'ailleurs le sol, abstraction faite de toute production, offre pour les usages de la vie certains avantages que chacun est disposé à payer. C'est du produit de ces forces, et de ces avantages attachés à la possession du sol, que dérive le revenu du propriétaire de la terre, que l'on nomme la rente, La rente est égale à la différence entre la valeur des produits ou des utilités que l'on retire de l'immeuble et la valeur des sacrifices faits par celui qui emploie l'immeuble. Quand le propriétaire exploite lui-môme sa terre, ou en retire lui-même les avantages, la rente ne nous apparaît point sous forme de revenu distinct. Mais, s'il en cède l'usage à un autre, alors il perçoit un fermage ou un prix de location, qui presque toujours

se confond avec la rente ; de telle sorte qu'en pratique et généralement parlant on peut les prendre l'un pour Tautre, en tenant compte pourtant, pour la location des immeubles bâtis, de certains éléments qui, à proprement parler, ne tiennent point à la rente et qui influent sur le loyer de ces immeubles.

Les immeubles sur lesquels la rente se perçoit peuvent se trouver dans des conditions diverses. Ce seront : i' des propriétés exploitées par l'industrie agricole; 2° des propriétés exploitées par l'industrie extractive; S'' des propriétés servant à des exploitations manufacturières ou commerciales; 4° des propriétés servant d'habitations. Pour écarter de cette question, déjà si compliquée par elle-même, les complications inutiles, il faudra rechercher à part, pour chacun de ces genres de propriété, les faits qui donnent naissance à la renie et qui en règlent le taux.

I. Nous parlerons d'abord de la rente perçue sur les propriétés exploitées par l'industrie agricole. Cette rente peut comprendre à la fois un produit net\ et le revenu des capitaux employés à améliorer le sol et qui s'y trouvent fixés de façon à ne plus faire qu'un avec lui. Le capital d'exploitation sera une condition nécessaire pour tirer du sol ces productions sans lesquelles il ne rapporterait point de rente. Mais, comme ce capital restera détaché du sol et susceptible d'être porté, suivant les circonstances, vers tel ou tel autre emploi, il

* Voir ce que nous avons oit du j roduit net au liv. III, ch i.

gardera sa nature de capital, et son revenu se déterminera d'après la loi qui régit l'intérêt. Quant au capital employé à l'amélioration du sol, il est impossible de l'en distinguer, c'est le sol lui-même, et son revenu suit la loi du revenu de la terre, c'est-à-dire la loi de rente. La rente a des caractères particuliers qui la distinguent des autres revenus, et qui tiennent à la nature même des faits d'où elle lire son origine et qui en déterminent les fluctuations; ce sont ces faits que nous allons étudier.

Nous croyons inutile de remonter, comme on l'a fait quelquefois, aux premières origines de la civilisation et aux premiers efforts de l'homme dans la culture du sol. Nous prendrons les sociétés alors qu'elles sont déjà en possession de certains capitaux qu'elles appliquent au défrichement et à l'amélioration des terres; nous supposerons qu'à l'époque que nous prenons pour point de départ, les terres se trouvent en grande abondance eu égard à la population, de telle façon qu'il y en ait à la disposition de tout le monde.

Au bout d'un certain temps, et moyennant une certaine somme de sacrifices, un homme a défriché une terre, qui lui donne un produit suffisant pour rétribuer son travail et couvrir l'intérêt du capital qu'il y a appliqué. 11 y a autour de sa propriété d'autres terres que l'on peut cultiver avec autant d'avantages que la sienne. Dans cette situation des choses, le propriétaire tenterait en vain de se faire payer pour son blé un prix supérieur au prix de revient, de façon à percevoir, en sus de la

rémunération de son travail et de l'intérêt de son capital, une rente foncière. Les consommateurs de blé, plutôt que de lui payer ce prix, préféreraient cultiver enx-mémes les terres voisines. Si ce même propriétaire voulait vendre sa terre, il n'en obtiendrait qu'un prix représentant la valeur du capital qu'il y a mis; s'il exigeait davantage, celui qui demande la terre, au lieu de Tacheter, emploierait son capital à se faire dans le voisinage une terre pareille; il pourrait même arriver que le propriétaire, en vendant sa terre, n'en obtînt qu'un prix inférieur au capital qu'il y a mi.<. Il en serait ainsi si des procédés de défrichement plus perfectionnés permettaient de faire à moins de frais une terre également productive.

Au bout d'un temps plus ou moins long, par le cours naturel des choses, la population s'accroît. Par suite de cet accroissement, toutes les terres à la portée des cultivateurs sont mises en culture, et il arrive bientôt un moment où les subsistances produites sur les lieux dans lesquels la population est fixée ne suffisent plus pour la nourrir. La demande des subsistances augmentant avec la population, leur prix augmentera, à moins qu'il ne soit possible d'en accroître toujours la quantité proportionnellement à la population, sans augmenter leur prix de revient. Les faits prouvent que ce résultai est impossible à atteindre, si les procédés de la culture et la condition du sol restent les mêmes. En effet, si l'on continuait à produire le blé par les mêmes moyens, sans améliorer le sol et sans perfectionner les procédés de la

culture, la quantité produite diminuerait graduellement relativement aux frais d'exploitation, chaque fois qu'on appliquerait une nouvelle somme de capital à l'exploitation annuelle\ Or, lorsque toutes les terres à la portée des consommateurs sont cultivées, à part les améliorations au sol et les perfectionnements dans les procédés deculture, l'augmentation ducapitald'exploitation est le seul moyen auquel on puisse recourir. Dans cette hypothèse, voici ce qui pourrait arriver : si 20 fr. de capital d'exploitation donnent un hectolitre, une seconde application de 20 fr. ne donnera plus que trois quarts d'heclolitre, une troisième, un demi-hectolitre, une quatrième, peut-être le quart d'un hectolitre seulement. Il résultera de là que, tandis que primitivement un hectolitre de blé ne coûtait à produire que 20 fr., après qu'on aura quadruplé le capital d'exploitation, deux hectolitres et demi coûteront 80 fr., c'est-à-dire que l'hectolitre reviendra à 32 fr.

Du reste, c'est là une supposition qui ne se réalisera jamais, parce que, aussitôt que le blé hausse, on peut recourir à divers moyens qui en feront baisser le prix; ou bien on ira chercher du blé dans des pays où il coûte moins à produire, ou bien on fera des améliorations au sol et on introduira des perfectionnements flans les procédés de la culture. Pour prendre le blé dans des lieux où il est moins demandé et produit suivant de meilleures conditions, et où, par conséquent, il coûte moins

* Voir sur ce point les preuves de fait que nous nvons exposées au cli.ip. . du livre IV.

^28 DE LA niCHESSE

cher, il faudra supporter les frais de transport qui s'ajouteront au prix du blé. D'ailleurs, dans ces contrées où la population est plus rare relativement au. sol, Fextrême limite de la production avec des procédés donnés sera bientôt atteint, par l'effet du développement continu de la population. Le premier moyen n'est donc qu'une ressource momentanée, qui ne dispensera pas de recourir aux autres moyens indiqués; il faudra rendre le travail agricole plus fécond en améliorant le sol et en perfectionnant les procédés de la culture. Pour le cas où l'on n'aurait recours ni à l'un ni à l'autre de ces derniers moyens, la rente pourrait s'accroître à raison de l'élévation considérable de la valeur du blé, que provoquerait une demande sans cesse croissante en présence d'une production de moins en moins féconde. Mais il est à remarquer que le mouvement d'accroissement de la rente provenant de cette cause ne serait jamais que momentané, parce que toujours on recourra assez promptement à l'amélioration du sol et au perfectionnement des procédés de culture.

L'effet de ces améliorations et de ces perfectionnements sera d'augmenter l'offre du blé. A mesure qu'ils se généraliseront, il s'opérera dans le prix du blé une baisse de plus en plus sensible. Si, en présence de cette baisse, la population restait stationnaire, il pourrait arriver que la rente baisserait; mais d'ordinaire il n'en sera pas ainsi, parce que, en même temps que le blé .lura une tendance à baisser de prix par les progrès continus de l'agriculture, la population, par son mou-

vement continu d'accroissement, imprimera au prix du blé une tendance à la hausse. Comme il est dans la nature des perfectionnements agricoles de ne s'opérer - qu'avec une certaine lenteur, la population aura ton jours le temps de s'avancer, de telle fa(;on que le prix du blé se trouvera maintenu à une certaine hauteur. Ces deux tendances agissent et réagissent constamment l'une sur l'autre, durant tout le cours du développement des sociétés, et, sauf des cas assez rares, elles empêchent, ^ar leur action combinée, que des variations considérables affectent le prix moyen du blé. Toutefois il pourra se faire que, dans certains moments, l'une ou l'autre de ces tendances prenne le pas, et alors le blé sera au-dessus ou au-dessous de sa valeur normale.

Tandis que, par l'action de ces causes, le prix du blé restera à peu près fixe, le revenu du propriétaire ira s'accroissant. 11 s'accroîtera d'abord du revenu du capital employé à améliorer le sol, si ces applications de capitaux ont été faites avec intelligence et de façon à rendre le sol plus productif. 11 s'accroîtra en outre par l'effet des perfectionnements apportés aux procédés de la culture. C'est ainsi que par la substitution de la charrue à la bêche, on obtient, avec des frais moindres une même quantité de blé, ou, avec des frais égaux, une quantité de blé supérieure. Le blé ainsi obtenu se vendra au même prix qu'avant l'introduction du procédé perfectionné, aussi longtemps que le mouvement ascendant de la population maintiendra la même relation entre l'offre et la demande des subsistances. Mais, pour

30 l)K LA inCHESSE

pouvoir employer ce procédé perfectionné, il faut une terre. Or les terres n'existent pas en qualité illimitée; une fois la civilisation parvenue à un certain point, elles sont toutes exploitées et appropriées. D'un autre côté, les capitaux qui cherchent de l'emploi, c'est-à-dire l'occasion de produire avec un excédant ou intérêt, se multiplient de plus en plus par le progrès de la civilisation, et ils se font concurrence pour l'exploitation des terres comme pour tous les autres emplois. Les terres ne se trouvant qu'en quantité limitée, les propriétaires fonciers ont l'avantage, dans le débat qui s'établil entre eux et les entrepreneurs dont les capitaux cherchent de l'emploi dans l'agricultuie. lis profitent de leur position pour exiger tout ce que l'exploitation de la terre peut donner au delà du profit normal de l'entrepreneur dans les divers emplois du capital. Le propriétaire profitera donc, en partie du moins, de l'accroissement du produit nel, qui résultera de l'emploi des procédés perfectionnés de la culture. Le capital que le propriétaire a fixé dans la terre, par lequel il l'a fertilisée, aura élé rendu plus productif par suite du meilleur usage qu'on a appris à en faire. Comme il est détenteur exclusif de ce capital, et qu'on ne peut lui faire concurrence que dans la limite de la quantité des terres qui se trouvent à portée des consommateurs, il profitera de sa position pour faire entrer dans ses mains la plus-value, le produit net de sa machine à produire le blé, au lieu de l'abandonner au consommateur qui pourrait en profiter par la réduction du prix, ou au fermier qui en accroîtrait son profit.

11 ne se passe donc ici que ce que l'on voit se produire toutes les fois que l'inventeur d'un procédé industriel plus perfectionné reste seul détenteur de son procédé, soit par le secret, soit par le privilège de la loi. Seulement, pour le propriétaire foncier, c'est une détention à laquelle il n'est point assigné de limites, et dont les conséquences avantageuses ne font que se développer avec le temps.

Il importe ici de remarquer que l'accroissement du revenu du propriétaire coïncide, pour l'hypothèse que nous venons d'établir, avec l'accroissement de la masse des subsistances que l'agriculture met à la disposition de la société, sans que le prix de ces subsistances en soit augmenté, en sorte que la société aura l'avantage de pouvoir accroître sa population sans que la vie devienne plus difficile pour ses membres. Il pourra même arriver, mais ceci sera plus rare, que cet accroissement de la rente coïncide avec une diminution du prix des subsistances. Dans les deux cas, la rente perçue par le propriétaire, sur un espace donné de terrain, s'accroît en masse, en même temps qu'elle diminue quant à la part proportionnelle du propriétaire dans le produit. Le propriétaire prélèvera une part moindre sur chaque hectolitre de blé produit par sa terre; la part du prix de chaque livre de pain qui correspond à la rente sera moins élevée; mais, comme le nombre d'hectolitres produits sur une étendue donnée de terrain est plus considérable qu'il n'était avant l'introduction des perfectionnements, lerevenudu propriétaire, qui secalcule

suivant l'ëtendue du terrain, se trouvera accru. On voit donc qu'il n'y a point, comme on l'a quelquefois prétendu, d'opposition radicale d'intérels entre les propriétaires fonciers et les autres classes de la société. Sans doute, il pourra arriver que la renie s'accroîlra au détriment des consommateurs, par l'élévation du prix du blé et la diminution de la puissance productive du travail agricole; mais ce sera le cas le plus rare. Presque toujours, au contraire, elle s'augmentera, comme nous l'avons dit, sans grever d'une charge plus lourde le pain que mange le peuple; quelquefois même elle s'augmentera en même temps que cette charge sera allégée.

Une circonstance qu'il ne faut pas négliger quand on recherche l'origine delà rente et la loi de son accroissement, c'est qu'il arrive fréquemment que les capitaux employés à améliorer la terre donnent un produit lel, qu'il suffit d'un certain nombre d'années pour les amortir; or, cet amortissement étant opéré, la terre, convenablçment pourvue de capital d'exploitation, conserve indéfiniment l'accroissement de fertilité que les améliorations lui ont donné. Le propriétaire peut donc alors percevoir un accroissement de rente, sans qu'il lui en- ait rien coûté pour l'acquérir, parce qu'il a opéré, sur ses bénéfices, l'amortissement du capital qui a servi à faire les améliorations desquelles cette rente provient. Ce fait se manifeste très-souvent lors du renouvellement des baux, le propriétaire percevant une augmentation de rente pour des améliorations qu'a faites

DANS LKS SOCIÉTÉS CllRÉTlK.Wl^S. ôl

le fermier, et qu'il a trouvé le moyen d'amortir pendant la durée de son bail.

La rente, pourlesterresaffectéesàrindustrieagricole, peut encore trouver son origine, et la raison des modifications qu'elle subit, dans des circonstances diverses.

En premier lieu, dans les aptitudes particulières de certaines terres, qui donnent des produits possédant des qualités exceptionnelles et fort recherchées des consommateurs. Il est évident ({ue, les consommateurs riches étant disposés à faire pour ces produits des sacrifices considérables, et l'offre de ces produits étant trèsrestreinte, leur prix s'élèvera considérablement sans que les frais d'exploitation de la terre soient beaucoup au-dessus du taux ordinaire. De là, il résulte qu'il y a, entre le prix de vente des produits et leur prix de revient, une différence plus ou moins considérable, qui constituera pour le propriélaire de la terre une renie plus ou moins élevée. C'est surtout pour certains produits de luxe, tels que les vins des crus très-renommés, que ces faits atteignent leurs conséquences les plus marquées. Toutefois leur influence se fait sentir dans tous les genres de culture, même dans les cultures les plus usuelles et les plus répandues. En effet, il est des terrains naturellement plus propres a la culture que d'auj rcs et qui, pour une peine égale, rendent un produit plus considérable. Evidemment, pources terrains, la différence entre le prix de revient et le prix de venle des produits sera plus considérable, et la rente, par conséquent, plus élevée.

2° La situation de la terre influe aussi beaucoup sur le taux de la rente. Tout le monde sait qu'une terre située près d'un grand centre de population donne une rente plus élevée qu'une terre située dans une contrée où la population est rare. Cela tient en partie à ce que les produits de ces terres demandent, pour être portés sur le marché qui est tout proche, moins de frais de transport que ceux des terres plus éloignées, et qu'il n'y a néanmoins qu'un seul prix pour les uns et les autres. Mais le taux élevé de la rente, dans ce cas, tient aussi à cette circonstance que, par suite des avantages particuliers que donne à ces terres leur situation, on emploie à les améliorer des capitaux plus considérables. Au reste, il n est pas inutile d'ajouter que la situation d'une terre peut se modifier considérablement, quant aux débouchés, par la création de moyens de transport plus perfectionnés. Aussi voit-on d'ordinaire, dans les contrées où s'ouvrent de grandes voies de communications, la rente de la terre monter considérablement et rapidement.

Enfin, les lois qui accordent des privilèges ou qui imposent des charges à la propriété peuvent aussi affecter la rente. On l'a vue en Angleterre s'élever considérablement par l'effet des corn-laws^ et on l'a vue aussi, dans ce même pays, s'abaisser et parfois disparaître complètement sous le fardeau de la taxe des pauvres.

II. Il faut ranger dans la classe des propriétés exploitées par l'industrie extraclive les mines, les carrières, les salines, les forets primitives et non améliorées par

DANS Li:S SOCU^rÉS CHRÉTIENNES. 55

le travail. La rente de ces propriétés aura sa raison dans la rareté plus ou moins grande des produits qu'elles donnent. 11 est de fait que, pour ces divers genres d'exploitation, il peut y avoir, et que souvent il y a, une différence entre le prix de vente et le prix de revient, différence qui provient de ce que les mines, les carrières et autres propriétés semblables, ne se trouvent dans certains pays qu'en quantité limitée et ne suffisent qu'à peine aux besoins de la consommation. Les propriétaires de ces immeubles, par la direction qu'ils donnent à leur exploitation, parviennent quelquefois à maintenir à un taux assez élevé les avantages que leur procure le monopole naturel dont ils sont en possession. Toutefois le mouvement ascendant de la rente rencontre ici une limite : le travail, en recherchant et en mettant en exploitation toutes les richesses latentes que recèle le sol d'un pays, tend par la concurrence à réduire, ou du moins à contenir la rente des immeubles déjà exploités.

liï. Pour les propriétés servant à des exploitations manufacturières ou commerciales, le premier élément de la rente est la rareté relative du sol. Dans une so* ciélé parvenue à un certain degré d'avancement, le sol peut presque toujours être utilement employé à la cul^ ture. Les parties du sol qui n'y seraient point propres, et celles-là seront toujours relativement à l'ensemble en petite quantité, seront d'ordinaire propres à d'autres usages réclamés également par les besoins de la vie sociale. Le sol sera donc rare et le propriétaire exigera.

3G DE LA RICllESSI-:

pour le livrer à l'industrie ou au commerce, une rétribution qui se déterminera principalement d'après le taux de la rente perçue sur les propriétés livrées à la culture. Ici les avantages de la situation exerceront une très-grande influence. Quelle rente ne payera-t-on pas, par exemple, en vue de l'établissement d'une usine destinée à la production du {e]\ pour un terrain proche des grandes voies de communication et proche en même temps des lieux qui fournissent la houille et le fer? Même effet pour des immeubles situés de façon à mettre le commerçant à la portée du consommateur. Qu'il se trouve dans une propriété une force naturelle qui épargne l'emploi des moteurs artificiels et coûteux, une chute d'eau par exemple, la rente de cette propriété croîtra en proportion de l'économie qu'elle donnera le moyen de réaliser sur les frais de la production.

IV. Les mêmes considérations s'appliquent à peu de chose près aux immeubles affectés à l'habitation. Ici également la situation pourra faire monter considérablement la rente, par les avantages qu'elle procurera soit au point de vue des relations sociales, soit au point de vue de la salubrité, soit au point de vue du simple agrément de la vie.

Quand il s'agit de propriétés bâties, il faut se garder d'oublier qu'il peut y avoir lieu d'appliquer, non-seulement les principes de la rente, mais aussi les principes qui règlent le taux de l'intérêt. Ces principes exerceront une influence plus ou moins grande suivant que le capital employé à élever les constructions se trouvera

engagé, par la nature de ces conslruclions, pour une durée plus ou moins longue.

Si l'on envisage d'ensemble les causes qui, dans tous ces divers cas, contribuent à déterminer le taux de la rente, on y reconnaîtra deux faits dominants : la rareté relative du sol et l'ulilité qu'il présente, soit par les forces naturelles qui y sont inhérentes, soit parles avantages de diverse nature qu'il peut offrir. On se convaincra, par cet examen, qu'en définissant les causes qui agissent sur le taux de la rente, dans les diverses circonstances où elle se perçoit, nous n'avons fait qu'appliquer à ces cas particuliers les règles générales de la détermination de la valeur en échange, en remontantaux éléments qui la constituent essentiellement, lesquels sont l'utilité et la rareté. C'est par l'action combinée de ces causes que le produit net se concentre dans les mains des propriétaires fonciers sous forme de rente. Nous pensons que ce sont les seuls principes généraux qu'il y ait à invoquer ici, et que ce qu'on appelle la théorie de la rente ne peut être que l'ensemble des applications qui en sont faites aux diverses situations dans lesquelles on fait usage du sol avec tous les avantagesqu'il présente.

Quant à la question de la légitimité de la rente et du monopole naturel qui en est la source, quanta la question des avantages ou des désavantages qui en peuvent résulter pour la société, c'est la question même du droit de propriété. Nous nous réservons de la traiter quand nous exposerons les harmonies générales de la société chrétienne par la prôpriélé (^t la charité.