Descendons maintenant aux applications

Une première hypothèse est présentée par M. Troplong :

Le 1* mai 1855, dit-il, Pierre vend à Primus un immeuble: celui-ci ne fait pas transcrire son contrat. Le 20 sept. 1856, Primus revend cet immeuble k Secundus, qui fait transcrire le 25 du même mois. Mais antérieurement, et dès le 15 mai 1865, Pierre, le vendeur originaire, avait vendu une seconde fois le même immeuble à Tertius, qui ne fait transcrire son titre que lorsque déjà Secundus avait (ait transcrire le sien. On demande lequel de Secundus ou de Tertius doit être préféré ?

M. Troplong n'hésite pas à donner la préférence à Secundus.

Dans l'intérêt de Tertius, on peut objecter, dit-il, que Secundus n'est que l'ayant cause de Primus, et qu'il ne peut avoir plus de droits que lui. Or, la transcription, faite par Tertius, serait opposable à Primus, qui n'a pas fait transcrire ; elle doit donc, à plus forte raison, pouvoir être opposée à Secundus.

Mais il faut répondre, reprend M. Troplong, que, « si Tertius avait fait transcrire son contrat, comme il le devait; Secundus aurait été averti et n'aurait pas acheté, le 20 sept. 1856, dans la croyance que la propriété était libre de tout droit réel. Secundus a consulté les registres: il n'a vu, ni la

(1) Rej,, 13 déc. 1813, aff, Ailhaud; Jur. gén./ V Priv. et hyp., n* 2065.

(2) Jur. gén., loc. cit., n°2069. ,

transcription, ni l'inscription d'aucun droit réel ; il a été fondé à ne redouter aucune rivalité ; il a acquis en toute sécurité. Or, serait-il juste, serait-il raisonnable que cette sécurité, que la loi lui donnait, fût troublée par Tertius, dont l'inaction Fa fait naître ? N'est-ce pas tant pis pour Tertius, s'il a laissé former des droits contraires au sien, et si, par son silence, il a autorisé la croyance dans la liberté de l'immeuble?— Pourquoi, d'ailleurs, ajoute réminent magistrat, Secundus, qui a transcrit son traité avec Primus, serait-il également tenu de transcrire le contrat de Primus avec Pierre?. . .Que peut faire aux tiers que ce soit l'acte de Primus, plutôt que l'acte de Secundus, qui «oit transcrit ? Que leur aurait appris cette transcription, à eux qui ont traité auparavant et indépendamment d'elle?... » (1). ■>

Ces raisons, données par M. Troplong, sont excellentes comme considérations générales; mais le texte de la loi suffit pour faire écarter les prétentions de Tertius. « Jusqu'à la transcription, porte l'art. 3 de la loi du 25 mars 1855, les droits résultant des actes et jugements énoncés aux articles précédents ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droiu sur l'immeuble, et qui le» ont conservés, m se conformant uux lois. »

Secundus a-t-il des droits sur l'immeuble? Évidemment; ces droits, il les tient de Primus, qui tenait les siens du véritable propriétaire. A-t-il conservé ces droits, en se conformant aux lois? Évidemment encore, puisqu'il a fait transcrire. Donc Secundus peut dire à Tertius, en invoquant la disposition précitée : je vous suis préférable, puisque j'ai transcrit avant vous.

Dira-t- on que Secundus n'a rempli que la moitié de sa tâche, et qu'en faisant transcrire son titre, il devait faire transcrire également ceux des propriétaires antérieurs à lui ?

(1 ) De la Transcr. , n° 466.

68 CH. IV. — SECT. 1*\ — DBS BFFETS

Mais où trouve-t-on, dans la loi, qu'une pareille obligation lui ait été imposée?— À l'égard de l'objection tirée de ce que Secundus ne serait que l'ayant cause de Primus, et que la transcription opérée par Tertius, opposable à Primus, serait, à plus forte raison, opposable à son ayant cause, on la fait tomber d'un mot, en faisant remarquer que, dans l'esprit de la loi du 23 mars 1855, Secundus n'est pas, au regard de Tertius, l'ayant cause de Primus, mais un tiers (1).

888. Supposons maintenant, dit M. Troplong, que Tertius n'achète de Pierre que lorsque déjà Secundus avait transcrit la vente que Primus lui a faite. — Il y a à distinguer, suivant ce magistrat, si cette transcription contient l'indication des précédents vendeurs, ou si elle est muette sur ce point. Dans le premier cas, M. Troplong est d'avis que la transcription est suffisante, et qu'il est inutile d'imposer les frais de transcriptions multiples. « Quand Tertius, dit-il, est venu traiter avec Pierre, il a consulté l'état de la propriété, et il a pu voir ce qui s'était passé. Il a donc acheté en connaissance de cause, et il ne saurait se plaindre d'une surprise » (2).

889. Gela est-il bien vrai ? J'ai déjà examiné la question, dans mon Traité des Priv. et hyp., inédit, au point de vue de la purge (3) : je la reprends ici, au point de vue de la transmission de propriété.

Gomment, en se plaçant dans l'hypothèse de M. Troplong, Tertius, lorsqu'il traite avec Pierre, qui se dit encore propriétaire de l'immeuble qu'il a vendu à Primus, pourra-t-il savoir, si Primus n'a pas fait transcrire son acte, quoique

(4) Conf. Rivière et François, Expl., etc., n° 52 ; Rivière et Huguet, Quest., n°212; Mourlon, Examen crit., etc., Append., n°344 ; Pont, Des Priv. et hyp., n°265. — Conirà, Ducruet, loc. cit.; Lesenne, Comment., n°64 ; Fons, Préowsur laTranscr., n°43.

(2) De laTranscr., n°167.

(3) V. aussi, dans la Jur. gén., v° Priv. et hyp., n° 2067 et s*

Secundus ait fait transcrire le sien, et que, dans l'acte de Secuodus, il soit fait mention de Pierre comme auteur de Primus, comment, dis-je, Terlius pourra-t*il savoir que Pierre a cessé d'être propriétaire, et qu'il n'y a aucune sécurité à traiter avec lui? Tertius ira au bureau des hypothèques, et demandera l'état de situation hypothécaire de Pierre. Comme la transcription, faite par Secundus, a porté sur Primus et non. sur Pierre, et que, malgré les indications fournies par l'acte transcrit, relativement à ce dernier, indications que le Conservateur n'était point obligé de relever, les registres ne contiendront la mention d'aucune transcription, d'aucune inscription s'appliquant à Pierre, le Conservateur délivrera un certificat négatif, et Terlius, par conséquent, ne recevra, de ce côté, aucun renseignement propre à l'éclairer sur l'aliénation antérieurement consentie par Pierre à Primus.

Est-ce bien ainsi qu'en pratique les ohosçs se passent? Écoutons là-dessus un ancien Conservateur des hypothèques, M. Baudot : « Nous pensons, dit-il, que renonciation des ventes antérieures dans le dernier contrat transcrit suffit envers les créanciers déjà imertis lors de la transcription, mais qu'elle est insuffisante pour mettre en demeure les créanciers, non inscrits, des précédents vendeurs. Le délai de quinzaine, à leur égard, ne peut courir que de la transcription entière du titre, et non de la simple mention du précédent propriétaire (1). S'il en est autrement, comment les créanciers du premier vendeur pourront-ils a assurer de la vente de l'immeuble affecté hypothécairement à leur créance, s'il suffit de la transcription du deuxième ou du troisième arrière-contrat? En effet, sur les registres des Conservations, m ne constate pas les diverses mutations désignées dans V origine de la propriété. On inscrit la vente et l'acquisition seu-

(1) L'ouvrage de M. Baudot est antérieur à la loi du 23 mars 1855.

60 en. nr. — sect. re. — des effets

lement aux chapitres des parties contractantes dans l'acte, c'est-à-dire du vendeur et de l'acquéreur ; par conséquent, il ne reste aucune trace des ventes antérieures, si elles n'ont pas été transcrites. La transcription du troisième contrat, sous les noms de Secundus et de Tertius, ne peut donc rien m'apprendre par rapport à Primus, premier vendeur et mon débiteur. Si je demande, au bureau des hypothèques, si Primus a vendu tel immeuble, on certifiera qu'il ne résulte d'aucun acte transcrit que cette vente ait eu lieu ». (1).

La distinction que fait H. Troplong semble donc devoir être écartée (2).

890. Sans me préoccuper autrement de cette distinction, j'ai à examiner, en thèse, si la circonstance, que Tertius n'aurait acheté de Pierre que postérieurement à la transcription faite par Secundus, est de nature, dans le cas même où cette transcription ne ferait pas mention des précédents propriétaires, à modifier la solution que j'ai donnée aun° 887?

Je ne le pense pas, et, sur ce point, je m'éloigne du sentiment de M. Troplong.

L'éminent auteur reprend, pour cette hypothèse, l'objection qu'il mettait dans la bouche de Tertius, au numéro précité. Tertius, dit-il, peut faire le raisonnement suivant : « Secundus est au lieu et place de Primus ; il n'a pas plus de droits que lui. Or, Primus n'aurait eu, contre moi, l'exercice utile du droit de propriété que s'il avait transcrit son contrat ; ce qu'il n'a pas fait » (5).

Mais, si le raisonnement est bon dans ce cas-ci, il était bon également dans l'autre cas. On a vu, cependant, que l'objection, dans le cas précédent, n'avait point arrêté M. Troplong. J'ai prouvé, il me semble, que le vice de ce rai-

(1) Traité des formalités hypothécaires, t. 2, n° 1053.

(2) Gonf. Ducruet et Lesenne, loc. cit.; Bressolles, Exposé , etc., n° 86 ; Rivière et Huguet, Quest., n°»336 et s.

(3) De la Transcr., n°I69.

sonnement était de considérer Secundus, relativement à Tertius, comme l'ayant cause de Primus, au lieu de le considérer comme un tiers.

« D'un autre côté, ajoute M. Troplong, H (Primus) n'a transmis la propriété à Secundus que sous la condition de la rendre efficace à mon égard, comme il aurait dû le faire luimême. Donc, en ne transcrivant pas le contrat de son auteur, Secundus a lui-même infirmé le principe et le fondement de son droit. »

Je ne suis pas davantage touché de cette raison. Rien n'obligeait Primus à faire transcrire, si ce n'est son propre intérêt, dès que, comme je l'ai déjà fait observer bien des fois, la transcription est de pure faculté (V. mprd, n° 24) : il n'a donc pu en transmettre l'obligation à Secundus. Celui-ci, au contraire, en faisant transcrire son titre, est devenu proprié* taire incommutable, à l'égard de toute personne ; et Tertius, en achetant de Pierre, après cette transcription, n'a bien réellement acheté que la chose d'au trui.

891. L'argument le plus considérable qui soit invoqué par M. Troplong, pour établir que Secundus aurait dû faire transcrire le contrat de Primus en même temps que le sien , consiste à dire que Tertius n'avait pas d'autre moyen de connaître la vente que Pierre avait faite à Primus, et qui l'avait dépouillé de la propriété dont il se prétendait, frauduleusement, encore investi. « En effet, fait-il dire à Tertius, foi demandé au Conservateur, avant de traiter avec Pierre, si ce dernier avait déjà aliéné; si, à son nom, une mutation était indiquée sur les registres. Le Conservateur, qui n'a eu aucun moyen de deviner que Primus avait acheté de Pierre, n'a pas fait mention, au compte de Pierre, de la mutation transcrite de Primus à Secundus. Rassuré par le certificat négatif que j'ai reçu, j'ai considéré Pierre comme étant encore propriétaire. Ma confiance était-elle imprudente, et doit-elle être déçue ? Remarquons, en effet, que les répertoires des registres hypothécaires sont dressés par noms de

personnes, et nullement par désignation d'immeubles. Dès lors, la transcription a beau être accomplie, si elle ne mentionne pas la série des propriétaires de l'immeuble depuis le dernier inscrit sur les registres, elle laisse toujours à celui-ci l'apparence de la propriété, et, par suite, l'infaillible moyen de tromper les tiers. — Ces raisons, ajoute M. Troplong, nous paraissent victorieuses ; nous n'y apercevons pas de réponse plausible » (1).

C'est bien là un inconvénient, sans doute ; mais, comme le dit ailleurs M. Troplong, si la loi, qui a soumis à la publicité les actes translatifs de propriété, a beaucoup fait pour la sécurité des tiers» elle n'a pas tout fait, et elle ne dispense pas les parties intéressées de recourir aux moyens d'investigation, de prendre les mesures de prudence qui peuvent le mieux garantir leurs intérêts. Or, un certificat négatif de transcription, par rapport à Pierre, ne pouvait suffire pour rassurer pleinement Terlius ; car, en supposant que Pierre fût resté en possession de l'immeuble, et que cette possession eût toutes les apparences de la propriété, cette propriété pouvait reposer sur un titre nul, ou sur un titre précaire, comme s'il avait acbelé à vil prix, ou sous condition de réméré, ou d'un autre que le véritable propriétaire. C'était donc àTertius à prendre ses renseignements; et, en y apportant du soin, il eût très-certainement acquis la connaissance des diverses aliénations dont l'immeuble avait été l'objet, et aurait été, ainsi, mis sur la trace de la transcription opérée par Secundus. Quant à ce dernier, il n'y a réellement aucun reproche à lui faire. En ne faisant transcrire que sou titre, il s'est littéralement conformé à la loi, qui ne lui imposait pas l'obligation de faire transcrire, avec son titre,

(1) De la Transcr., loc. cit.— Conf. Fons, Précis sur la Transcr., n°43; ftuemet, Études sur la Transcr., n* 14 et 24 ; Lesenne, Comm.,n»64; Sellier, Gomment., n°! 314 à 329.

celui de tous les propriétaires antérieurs. Et comment eûtelle pu lui imposer cette obligation? On ne fait donc pas attention à la difficulté qu'il y aurait, pour le dernier acquéreur, à se procurer tous les actes de vente antérieurs au sien ! On oublie donc que ces actes, ou la plupart d'entre eux, peuvent être des actes sous seing privé non enregistrés ; et que, pour les faire transcrire, ce ne serait pas un simple droit fixe qu'il y aurait h acquitter, mais un droit proportionnel de 6 fr. OS c. p. 100 par chaque acte, indépendamment des autres frais de transcription 1 (1). Eût- il été juste de mettre à la charge du nouveau propriétaire le paiement ou, tout au moins, l'avance de frais aussi considérables, sans aucune certitude, pour lui, d'en être remboursé par les véritables débiteurs? (2).

892. Il me parait, je dirais, il est manifeste, si la proposition n'avait rencontré des contradicteurs, que les solutions que je viens de présenter devraient être les mêmes, si Pierre, au lieu de vendre à Tertius l'immeuble par lui déjà vendu à Primus, et par ce dernier à Secundus, avait conféré à Tertius, sur cet immeuble, une hypothèque (3).

893. Si Primus, dans notre hypothèse, quoique n'ayant pas fait transcrire son contrat, avait, cependant, non pas vendu, mais donné l'immeuble en hypothèque à Secundus, et que ce dernier eût pris inscription avant que Tertius, créancier hypothécaire de Pierre» eût pris inscription de son côté, lequel devrait l'emporter de Tertius ou de Secundus?

Il semble, d'après les principes que je viens de développer, que ce doit être Secundus ; et telle est, en effet, la solution adoptée par M. Troplong (4) ; solution conforme à deux

(i) V., au tome 1er, le Rémmé historique, p. xu et s.

(2) Gonf. Bressoiles, Exposé, etc., n°46. Y. également les auteurs cités «ttprà, n° 887.

(3) C<mirà9 Leseune, Gomm., n° 63; Bressoiles, Exposé, etc.» n*47.

(4) Delà Transcr., n°168.— Conf. Bressoiles, n" 48 et 86.

arrêts, l'un de la chambre des Requêtes et l'autre de la Cour de Grenoble (1).

894. J'avais été disposé, d'abord, à suivre, avec M. Dalloz, un autre sentiment (2) ; mais, en y réfléchissant mieux, j'ai reconnu que cette solution serait un. démenti à l'opinion que j'ai adoptée sur la question précédente, et qu'elle a contre elle le texte de l'art. 3 de la loi du 23 mars.

Le raisonnement qu'on trouve dans la Jurisprudence générale est celui-ci :

« Les créanciers hypothécaires du vendeur sont des tiers, vis-à-vis de l'acquéreur, de même que les acquéreurs successifs sont des tiers, les uns par rapport aux autres, quoique ayant tous le vendeur pour auteur commun : c'est la loi elle-même qui le dit. Les premiers ont donc le droit, nous semble- t-il, de tenir au créancier hypothécaire de l'acqué reur, inscrit avant eux, ce langage : Tant que votre auteur n'a pas transcrit, il n'est pas réputé, à notre égard, propriétaire ; l'hypothèque qu'il vous a conférée est donc, respectivement à nous, une hypothèque concédée sur la chose d'autrui ; elle est nulle, par conséquent, non pas d'une nullité absolue, mais d'une nullité relative; c'est-à-dire qu'elle ne saurait nous préjudicier »

Tertius, dans la question précédente, ne pourrait-il pas tenir à Secundus, acquéreur de Primus, qui n'a pas fait transcrire, exactement le même langage? Ne pourrait-il pas lui dire : « Primus, votre auteur, n'ayant pas fait transcrire, n'estpas réputé, à mon égard, propriétaire de l'immeuble qu'il

(4) Req., i3 brum. anxiv, aff. Lambert; Grenoble, 9 mars 1831, aff. Monnier-Ponthot ; Jur. gén«, v°Prtt?. et hyp., n°1722. V. aussi Paris, 9 mess, an xn, aff. Dambrené, ibid., n°1723.

(2) Jur. gén., v* Prit?, et hyp., n° 1722.— Conf. Fons, Précis sur la Transcr., n°44; Lesenne, Comment., n° 66; Sellier, Comment., toc. cit.

vous a transmis ; vous êtes donc, par rapport à moi, qui suis un tiers, dans la même position que celui qui aurait acheté d non domino ; vous ne pouvez, par conséquent, m'opposer votre transcription ? »

Si l'argument ne m'a pas semblé concluant, dans le premier cas, pourquoi le serait-il plus dans le second?

Il y a, d ailleurs, à répondre que, la vente étant parfaite entre les parties» sans le secours de la transcription (C. Nap., 1583), Primus, quoique n'ayant pas transcrit, a pu vendre à Secundus, comme il a pu lui conférer hypothèque, et qu'il suffit, à ce dernier, pour être préféré & Tertius, créancier hypothécaire de Pierre, l'auteur commun, et qui ne prétend, d'ailleurs, à aucun droit de propriété sur l'immeuble, qu'il ait pris inscription avant lui. L'art. 3 de la loi du 23 mars 1855 n'en exige pas plus; il ne fait pas la distinction dont voudrait s'autoriser Tertius pour repousser l'hypothèque de Secundus ; et, cette distinction, il n'est pas permis de la suppléer dans une matière qui est de droit étroit, puisqu'il s'agit de déchéance.

Et remarquez où conduirait le raisonnement, dans le système contraire. Je suppose qu'avant Primus, il y ait plusieurs acquéreurs successifs qui, comme lui, n'aient pas fait transcrire : il faudrait donc, pour que Secundus pût faire valoir son hypothèque, qu'avant de prendre inscription, il fit transcrire, non-seulement le contrat de Primus, mais encore les contrats de tous les acquéreurs antérieurs à ce dernier : chose, ainsi que je l'ai dit wprrf, véritablement exorbitante!

895. Mais, supposé que Tertius, au lieu d'être simplement un créancier hypothécaire de Pierre, ait acquis de ' ce dernier, 6oit avant, soit depuis la vente faite à Primus, l'immeuble sur lequel Primus, qui n'a pas fait transcrire, a conféré hypothèque à Secundus : suffira-t-il à Secundus d'avoir pris inscription avant que Tertius ait fait transcrire son contrat, pour avoir le droit d'opposer à Tertius son hypothèque ?