II

J'estime que, dans c* cas, il faut répondre négativement. Tertlus, qui a fait transcrire son titre avant que Primus ait fait transcrire le sien, est, d'après les principes exposés suprà, n° 864, préférable à Primus ; il est, par conséquent, le vrai propriétaire de l'immeuble, sur lequel, par suite, Primus est réputé n'avoir jamais eu aucun droit. Avec le contrat de Primus, s'anéantit l'hypothèque de Secuodus, d'après la règle, confirmée par les art. 2125 et 2182 du Code : Nmo plus juris ad ahum transfert* potest quam ipse haberet (L. 54, D., De reg. jur.). À quel titre donc Secundus prétendrait-il exercer le droit de suite sur un immeuble qui n'a jamais appartenu à son débiteur ?

Tout cela peut paraître incohérent; tout cela, sans doute, comme je l'ai expliqué suprd, n°891 (1), n'est pas sans danger pour les tiers; mais ce sont, à mon sens, les conséquences logiques du principe énoncé en Part. 5 ; conséquences dont il ne faut pas môme accuser l'imprévoyance du législateur, qui se borne à poser la règle et ne saurait descendre à tous les cas particuliers.

896. J'ai dit suprà, n° 115, que la ratification d'un acte de vente, ou de constitution d'hypothèque, nul dans son principe, soit d'une nullité absolue, soit d'une nullité simplement relative, ne peut préjudicier aux droits que des tiers auraient acquis sur l'immeuble dans l'intervalle. Et j'ai invoqué, sur ce point, l'art. 1558, G. Nap., qui le dit expressément. Cette solution est-elle de nature à être modifiée par l'art. 5 de la loi du 23 mars 1855 ? J'ai traité cette question, avec tous les développements qu'elle comporte, dans mon premier vohime (Voy. les n°« 114, 115 et 116, 466 et suiv. jusqu'au n* 484).

897. Quelle que soit l'importance du rôle que remplit aujourd'hui la transcription pour la transmission de la propriété

(1) Y* aussi, dans la Jur. gén., loc. cit.

*B LA TRÀNSCMWIOH. — N° 898. 67

immobilière, le principe posé par l'art. 2183 do Gode Napoléon, d'après lequel « le vendeur ne transmet à l'acquéreur que la propriété et les droits qu'il avait lui-même sur la chose vendue, » n'a souffert de la loi nouvelle aucune atteinte (1). C'était déjà la disposition de l'art. 9» de la loi du 11 brum. an m. Ce principe va me servir à résoudre plusieurs difficultés que se sont proposée» les auteurs qui eut commenté, avant moi, la loi du 23 mars 1865.

806. On a demandé, d'abord, si celui qui, an oews d'un procès en revendication d'au immeuble, intenté centre le possesseur par un tiers, qui se prétend propriétaire, achèterait de ce possesseur t immeuble litigieux, et ferait immédiatement transcrire son acte d'acquisition, pourrait opposer cette transcription au revendiquant qui aurait ultérieurement fait condamner le possesseur à lut restituer l'immeuble ?

Évidemment non : le jugement, quoiqu'il soit postérieur à la transcription faite par l'acquéreur, ne fait qne déelarer les droits antérieurs du revendiquant; il remonte, pour ses effets, à la demande elle-mètne> et n'a pas même besoin d'être transcrit, puisqu'il n'es! pas translatif de propriété (ntprd, a* 487. Voy. aussi n" 631 et suiv.).— MM. Rivière et Huguet (2), et SI. Treplong, après eux (5), ont relevé, avec raison, l'erreur dans laquelle est tombé, à ce sujet, un membre du Corps législatif, M. Millet, quand il supposait nécessaire la transcription de ce jugement, avant la transcription de la vente, pour enlever à Tacquéreur, non mis en cause, le droit de former tierce opposition (4).

U soit de )à, comme le dit très-justement M. Troplong, qu'entre le revendiquant et l'acquéreur, il ne s'agit pas d'une

(1) V. le Réumé kUtoriqWy p. xxxi.

\î) Quest., n° 208.

(3) De la Transcr., n°159.

(4) Séance du 25 janv. 1855; Monit. du 17.

68 CH. IV. — SECT. lr*. — DES EFFETS

question de transcription, mais uniquement d'une question de chose jugée, question étrangère à mon sujet.

899. Faudra-t-il décider de même, dans le cas suivant, proposé par M. Troplong ?

Par exemple : Secundus a acheté un immeuble de Victor ; mais il n'a pas fait transcrire. Primus prétend avoir, sur cet immeuble, un droit de servitude que Secundus lui conteste. Au cours de l'instance, Primus vend à Tertius le fonds auquel il prétend que la servitude est due, et Tertius fait transcrire. Intervient le jugement qui déclare l'immeuble de Secundus libre de la servitude prétendue. Tertius aura-t-il le droit de dire que ce jugement est, par rapport à lui, re$ inler altos oc ta; qu'il n'a pas même besoin de prendre, contre ce jugement, la voie de la tierce opposition, parce que, entre lui, qui a fait transcrire son titre, et Secundus, qui n'a pas fait transcrire le sien, la question de préférence est jugée par l'art. 3 de la loi du 23 mars 1863 ?

J'écarte, à dessein,, la question de tierce opposition, qui peut faire difficulté, pour ne m'attacher qu'à la question de transcription. Or, le cas actuel ne diffère en rien du précédent. Qu'importe, en effet, que Secundus n'ait pas fait transcrire ? En faisant juger que Primus n'avait aucun droit de servitude sur l'immeuble que Victor lui a vendu, il fait tomber, par cela même, la prétention de Tertius, à qui son vendeur n'a pu transmettre, sur le même immeuble, des droits qu'il n'avait pas (1).

900. Il faudrait juger autrement, > dans l'hypothèse suivante : Primus vend un immeuble à Secundus, qui ne transcrit pas. Primus, ayant regret de la vente, refuse d'exécuter le marché. Secundus l'actionne en délivrance de l'immeuble. Pendant le procès, Primus revend ce même immeuble à Tertius, qui, ignorant ce qui se passe, achète de bonne foi et fait transcrire. « Qu'importe contre Tertius» dit avec raison

(1) Gonf. Troplong, De la Trwwcr., u° 160.

M. Troplong, le jugement qui interviendra an profit de Secondas? On ne conteste pas que Primus ne fût propriétaire, et qu'il n'eût vendu une première fois, quand il a revendu à Ter tins. Mais, Secundus n'ayant pas transcrit, et n'ayant pas rompu, à l'égard des tiers, le tien qui unissait Primus à la chose, toute procédure qu'il a suivie est inutile, et la transcription réglera le sort des deux acquisitions bien plus que le jugement, lequel n'est que déclara tif de points reconnus, du reste, et avoués » (1).

901. Admettons que Primus décède, après avoir vendu à Secundus, qui n'a pas fait transcrire. L'héritier de Primus, ignorant la vente faite à Secundus, se met en possession de l'immeuble. Secundus l'actionne en délaissement. Durant l'instance, l'héritier de Primus vend le même immeuble à Tertius, qui fait transcrire.— Évidemment Tertius pourra se prévaloir de sa transcription contre Secundus, nonobstant le jugement obtenu par ce dernier contre l'héritier de Primus» Secundus ne pourrait pas lui dire qu'il était dispensé de transcrire vis-à-vis de l'héritier de Primus, comme visà-vis de Primus lui-même, puisque, entre les parties et leurs successeurs universels ou à titre universel, la propriété se transmet par le seul consentement (mprà, n° 840), et que lui, Tertius, qui a acheté de ce même héritier, ne peut pas avoir sur l'immeuble, malgré sa transcription, plus de droits que n'en avait son auteur. — Tertius lui répondrait victorieusement : « Si j'avais acheté, après vous, de Primus, et que j'eusse fait transcrire avant vous, je vous serais certainement préféré, aux termes de l'art. 3 de la loi du 23 mars 1855. Or, n'est-ce pas comme si j'avais acheté de Primus, puisque je tiens mes droits de celui qui le représente, de son héritier, qui ne fait, selon l'énergique expression de la loi, que continuer la personne du défunt ? Que m'importe que vous ayez gagné votre procès contre l'héritier de Primus, et

(1) De la Traiter., i*° 162.}

que vous l'ayez fait oondamner à vous délaisser l'héritage qu'il m'a vendu ? Vous n'êtes certainement pas dans une position meilleure que si vous a vie* obtenu oe jugement de condamnation contre Primus lui-même. Que m'importe enoore que vous fussiez dispensé de faire transcrire* à l'égard de Primus, comme à l'égard 4e son héritier? La loi ne vous en dispensait pas, par rapport à moi, qui suis un tiers vis-àvis de vous. Nous tenons nos droits l'un et l'autre de la même personne ; la préférence doit donc se régler entre nous, non par la date de nos contrats respectifs, mais pair la date de la transcription (1).

902. a La transcription d'un acte ne saurait couvrir les vices de fraude et de simulation qui peuvent, en opérer l'annulation. » Ce sont les propres termes d'un arrêt de la chambre des requêtes (2). <r La transcription, disait Merlin, dans ses conclusions sur cet arrêt, ne change point le contrat ; elle en dérive, comme un effet de la cause, mais elle ne peut subsister sans lui; en un mot, elle le confirme, mais elle n'y ajoute rien; elle assure son exécution, quand il est valable par lui-même, mais elle n'en purge pas les vices intrinsèques; et c'est ici qu'en peut appliquer, dans toute son étendue, la célèbre maxime de Dumoulin : Qui confirmai nihil dm, nihil mvi juris amfert. Si donc le contrat de vente est simulé, la transcription ne rendra pas propriétaire, i l'égard des ayants droit du vendeur, le prétendu acquéreur, qui ne devient pas propriétaire à l'égard du vendeur même ; le vice de simulation du contrat se communiquera à la transcription, et la transcription se trouvera nécessairement simulée comme le contrat. Si donc l'acquéreur n'est, dans le contrat, qu'un prète*nom, il tffe sera également qu'un prête-nom dans la transcription du contrat. La transcription, alors, consolidera bien l'acquisition -y mais die la

(1) Conf. Troplong, nM6! .

(2) Req. 19 niv. anxn, aff. Kuahne; Jar.gén., Y> fente, nM40.

au profit du véritable acquéreur ; et, par une conséquence nécessaire, les ayants-droit du véritable aoqué* reur pourront exercer sur l'immeuble les mêmes actions que si le véritable acquéreur était nommé dans le oontrat, que si le véritable acquéreur avait fait transcrire le contrat sous son propre nom.

« Vouloir, ajoutait Merlin, que la transcription purge le contrat du vice de la simulation» c'est vouloir qu'elle le purge aussi des nullités radicales dont il pourrait être infecté (V. suprà, n° 26).. • Sans doute, il y a, par rapport aux ré* sultats de la transcription, une différence entre le contrat radicalement nul et le contrat qui n'est que simulé $ mais cette différence ne peut être relative qu'aux tiers acquéreurs ou créanciers hypothécaires. Un tiers, qui, de bonne foi, aura acquis, soit des droits de propriété, soit des droits hypothfr* aires, sur des biens aliénés par un acte radicalement nul, se sera pas à couvert de l'éviction par la transcription de cet acte au bureau des hypothèques ; au lieu qu'il le serait, dans le cas d'un acte extérieurement valable et qui setait seulement simulé. Mais, relativement à celui dont le nom figure dans le' contrat frauduleux, la fraude a le même effet que la nullité radicale, parce qu'à son égard, un contrat qui n'existe réellement pas est absolument la même chose qu'un contrat radicalement nul... » (1)*

Ces principes sont certains. La chambre des requêtes en a fait une nouvelle application., en jugeant, sous la loi du 11 bru m. an vu, que, dans le concours de deux ventes, la première faite sous seing privé et non transcrite, la seconde consentie par acte public et transcrite, les juges ont pu, en déclarant la seconde vente simulée, accorder la préférence au titre antérieur en date, quoique non transcrit (2) .

(1) Quest. de dr., v° Eœpropriotiùn forcée, § 2, n°2. V. aussi, au même §, n*l.

(2) Req. 47 prair. an xm, aff. Bondil ; Jur. gén., v« Vente, n° 173.

72 CH. IV, — SECT. f\ — DES EFFETS

La Cour de Nîmes a aussi jugé que la transcription d'une donation n'empêche pas les créanciers, même non hypothécaires, du donateur, de faire annuler cette donation, lorsqu'ils prouvent qu'elle a été faite en fraude de leurs droits (1).

Merlin voyait, cependant, quelque difficulté à une pareille décision, en matière de vente* « Si le jugement du tribunal d'appel de Bruxelles, disait-il dans les conclusions précitées (aff. Kushne), était motivé sur les loifc romaines relatives à l'action Pauliane, nous prouverions facilement que ces lois ne sont pas aussi étrangères à nos usages que Ta prétendu Rousseaud de la Combe, dans sa Jurisprudence civile, au mot Fraude; qu'elles sont surtout demeurées en pleine vigueur dans la Belgique Il y aurait peut-être, dam

cette hypothèse, un peu plus de difficulté à établir que V action Pauliane peut encore, de la part d'un créancier non hypothécaire, être eœercée, après la transcription du titre de la venu prétendue faite en fraude de ses droits. . . . » .

La fraude pourrait être plus difficile à établir, en fait, pour un contrat de vente que pour une donation ; mais, en droit, il me semble que le principe est le même, et que la transcription ne peut avoir aucune influence sur la décision.

903. Aux termes de l'art. 686, C. proc: « La partie saisie ne peut , à compter du jour de la transcription de la saisie, aliéner les immeubles saisis, à peine de nullité, et sans qu'il soit besoin de la faire prononcer. » Ce serait donc bien vainement que l'acquéreur, qui aurait acquis postérieurement à cette époque, ferait transcrire son contrat avant J'adjudication : il serait évincé par l'adjudicataire, auquel il ne pourrait objecter qu'il a fait transcrire avant lui, parce que, ainsi que le disait Merlin, dans les conclusions citées au

(1 ) Nîmes, 20 frim. an xiv, aff. Hours; Jur. grfn., v° Disposit. entrevift et test., n° 1728.

numéro précédent, la transcription ne peut pas rendre efficace un contrat radicalement nul (1).

904» Mais, si la vente était antérieure à la transcription de la saisie, quoique non transcrite à cette époque, on a vu suprà, d° 850, qu'elle obtiendrait tous ses effets, à l'égard des créanciers saisissants, parce que, en dehors de la disposition de l'art. '686 précité, la saisie ne confère aucun droit réel sur l'immeuble. Et, dès lors, cet acquéreur serait préférable à l'adjudicataire, s'il avait fait transcrire avant ce dernier, lequel, ainsi qu'on Ta vu au tome 1, n" S77 et s., n'est pas dispensé, par la publicité des poursuites de saisie-immobilière, de faire transcrire le jugement d'adjudication (2).1

905. Aux termes de Fart. 2180, G. No p., la prescription de l'hypothèque, « dans le cas où la prescription suppose un titre, ne commence à courir que du jour où il a été transcrit sur les registres du Conservateur. » La loi du 23 mars 1855 n'a pas de disposition semblable, au moins expresse, pour la prescription de la propriété ; et de là nait la question de savoir si, aujourd'hui, comme sous le Code Napoléon, le tiers possesseur n'a besoin, pour prescrire la propriété d'un immeuble, ou de tout autre droit réel sujet à transcription, que de la bonne foi et du juste titre exigés par l'art. 2265, quoique ce titre n'ait pas été transcrit?

La question n'a d'intérêt qu'en ce qui concerne la prescription décennale, puisqu'elle seule requiert juste titre et bonne foi. Or, il semble, à première vue, que, si ce titre n'a pas été transcrit, il ne saurait servir de fondement à la prescription, puisque le titre non transcrit n'est pas opposable aux tiers, d'après la disposition de l'art. 3 de la loi du 23 mars 18S5.

Telle n'est pas, cependant, l'opinion de M. Lesenne, ni

(1) Conf. Troplong, Delà Transcr., n°489; Bressolles, Ex posé, etc. n° 44 ; Mourlon, Examen crit., etc., Append., n° .157.

(2) Conf. Mourlon, loc. cit., n^&B et 337.

74 CH. IV. — %8ECT. Irt. — US EFFETS

celle de MM. Rivière et François» Ces derniers, qui ont examiné la question à un point de vue général , et en se plaçant dans l'hypothèse d'une acquisition d'immeuble, faite par un acheteur de bonne foi, qui a acquis à non domino, s'expriment ainsi :

« Suivant les principes du Gode Napoléon, il suffit de la bonne foi et d'un juste titre pour prescrire par dix ou vingt ans, quand la possession, toutefois, réunit toutes les conditions exigées. Or, les rédacteurs de la loi de 1888 ont répété souvent qu'elle ne devait porter aucune atteinte aux principes du Gode. La transcription est prescrite» à l'égard des tiers, dans le cas où il existe un acte qui est par lui-même translatif de propriété. Dans notre espèce, ce n'est pas le titre qui est translatif, c'est la prescription (Arg. Agen, 24 novembre 1842) (1).

« Vainement dirait-on, ajoutent MM. Rivière et François, que l'art. 2180 du Gode Napoléon exige la transcription pour la prescription des droits hypothécaires, et qu'il devrait, ê fortiori, en être de même, quand il s'agit de la perte, bien autrement importante, du droit de propriété. Gela peut être vrai; mais il faut, cependant, convenir que le point de départ, fixé par l'art. 2268 G. Nap., n'est pas le même que celui de l'art. 2180» (2).

Le premier des arguments de MM. Rivière et François, qui consiste à dire « que les rédacteurs de la loi de 1888 otit répété souvent qu'elle ne devait porter aucune atteinte aux principes du Gode, » n'a rien de bien concluant, puisque, pour ce qui concerne spécialement l'obligation de faire transcrire les actes translatifs à titre onéreux, «à peine de ne pouvoir les opposer aux tiers, il a été dérogé à l'art. 1883, G. Nap.

(1) L'arrêt est rapporté plus bas.

(2) Explic.,etc., n°39.— Gonf. Lesenne, Comment., nM 80 et M.

Le second argument seul a quelque chose de spécieux. Le défaut de transcription du titre, disent les auteu* s précités, n'est pas opposable, attendu que « ce n'est pas le titre qui est translatif, c'est la prescription. » — Mais je ne vois là qu'une pétition de principe, parce que la prescription de dix ou de vingt ans n'est pas, comme la prescription trentenaire, fondée sur la possession seule, mais sur la possession accompagnée d'un juste titre, c'est-à-dire d'un titre qui ne soit pas nul pour vice déforme (G. Nap», 2267), ou, ce qui est la même chose, qui ne soit pas affecté d'un vice devant le flaire considérer comme non avenu, à l'égard de ceux à qui l'exception de prescription est opposée (1).

Il ne s'agit donc plus que de savoir si le véritable propriétaire de l'immeuble, ou toute autre personne tenant ses droits de lui, qui revendique cet immeuble contre un tiers possesseur qui n'a pas fait transcrire son titre, et qui, néanmoins, excipe de la prescription décennale ou vicennale, a qualité pour se prévaloir du défaut de transcription, afin de faire tomber cette exception de prescription ?

906. La question s'est 'présentée plusieurs fois, avant la loi du 23 mars 1855: une première fois devant la Cour de Lyon, et une autre fois devant la Cour d'Agen, et elle a été résolue, par ces Cours, dans un sens opposé.

Dans l'espèce jugée par la Cour de Lyon, une dame Perret avait vendu, en l'an vm, des immeubles à Jagner. Celui-ci les revendit, en l'an ix, à Deschelus, qui négligea de faire transcrire.— En 1822, la dame Perret fut interdite, pour démence remontant à l'époque de la vente de l'an vin, et cette vente fut annulée. — Enl828,Daviot, héritier de l'interdite, demanda, contre Deschelus, le délaissement des biens par lui acquis en Tan ix. — Celui-ci opposa la prescription décennale. — Mais Daviot fit valoir que la vente ayant eu lieu sous la loi

(1) V., dans la Jur. gén., v° Prucr. civ., n° 900.

76 CH. IV. — SECT. lw. — DES EFFETS

de l'an vu, et n'ayant pas été transcrite, ne pouvait être opposée aux tiers, d'après les art. 36 et 28 de cette loi, ni constituer, par suite, un titre de propriété capable de servir de fondement à la prescription. — Deschelus répliqua que c'était là un juste titre, dans le sens de l'art. 2265, C. civ.y et que la publication de ce Gode avait, d'ailleurs, valu transcription.— Mais la Cour, «considérant que le titre des héritiers Deschelus a été passé sous la loi du 11 brum. an vu, qui exigeait la transcription, pour opérer la transmission de la propriété à l'égard des tiers ; que ce titre n'a jamais été transcrit ; qu'ainsi, un tel titre ne peut servir de base à la prescription de dix et vingt ans ; que le Code civil n'a rien changé à cet égard, et ne vaut pas transcription pour les actes passés antérieurement à sa promulgation ; — Confirme » (1).

L'arrêt de la Cour d'Agen a statué dans une espèce régie par le Code Napoléon, mais où il s'agissait de donation. L'arrêt commence par dire que, « sous l'empire de la loi du 11 brum. an vu, ni la vente, ni la donation, n'opérant la transmission définitive de la propriété immobilière que par la transcription, il est évident que ni l'acheteur, ni le donataire, ne pouvaient prescrire la propriété par dix ans, sans transcription, puisqu'ils n'étaient pas investis définitivement de cette propriété ; mais qu'il est incontestable que ce système de législation a entièrement changé par la disposition du Code civil; qu'en effet, d'après l'art. 938 de ce Code, la donation, dûjnent acceptée, est parfaite par le seul consentement des parties, et la propriété des objets donnés est transférée au donataire, saus qu'il soit besoin d'aucune tradition ; qu'il en est de même de la vente, puisque l'art. 1583 dispose qu'elle est parfaite entre les parties et la propriété ac-

(\) Lyon, 17 fév. 1834, aff. Deschelus ; Jur. gén., v° Prescr. civ.9 n° 900-4°.— Conf. Bordeaux, 26 fév. 1851, aff. Desmond (en matière de donation) ; D.p.52.2.52.

DE LA TRANSCRIPTIO»N. — N° 906. 77

quise, de droit, à l'acheteur, à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée, ni le prix payé »

Mais la Cour d'Agen se trompe, quand elle croit que, sous la loi de brumaire, la propriété n'était pas transférée, du donateur au donataire, du vendeur à l'acheteur, par le seul effet de la convention, sans tradition ni transcription. 11 n'y avait, sous ce rapport, aucune différence entre la loi de bru* maire et le Gode Napoléon : cela résulte des termes mêmes de Tari. 26 de cette loi, d'après lesquels, « jusqu'à la transcription, les actes translatifs de biens et droits susceptibles d'hypothèque ne peuvent être opposés aux tiers qui auraient contracté avec le vendeur, et qui se seraient conformés aux dispositions de la présente » (1).

C'est dans des termes identiques que s'exprime l'art. 3 de la loi du 23 mars 1855 ; et personne, assurément, ne soutiendrait, aujourd'hui, que la transcription fût nécessaire pour faire passer la propriété sur la tète de l'acheteur, au regard de son vendeur.

Mais cela ne résout pas encore notre question ; et il est un autre argument de l'arrêt auquel il faut répondre.

ft La transcription, dit la Cour d'Agen, ne donne, ni ne peut donner aucun droit à la propriété; le défaut de transcription peut exposer, sans doute, le propriétaire à des recours fâcheux contre lui; mais il n'altère nullement sou

droit de propriété Pour tous autres que pour ceux qui se

prétendent propriétaires, la loi a sagement prévu que les biens susceptibles d'hypothèque doivent être transcrits, pour pouvoir être opposés à des tiers, parce que, ceux-ci n'ayant que des droits à exercer contre la propriété, ils devaient pouvoir poursuivre ces mêmes droits, en quelques mains que ces biens passassent, jusqu'à la transcription, parce que,

(!) V., dans la Jur. gén., v° Priv. et hyp., nM 1700 et 1723.

78 CH. IV, — SECT. Iw. — DES EFFETS

jusque-là, ils étaient censés ignorer les mutations ; tandis que celui qui se pré tend propriétaire, et qui laisse posséder et jouir, pendant dix ans ou plus, un autre avec un juste titre, ne peut être censé dans l'ignorance de son droit et d'une possession publique contraire à ses intérêts. D'où suit que la loi, eu déclarant que la donation de biens susceptibles d'hypothèque ne pourrait être opposée aux personnes ayant intérêt, si elle n'était transcrite, n'a eu et n'a pu avoir pour objet que les actions dirigées contre ces mêmes biens, c'est-à-dire des actions hypothécaires, puisqu'elles seules peuvent être purgées au moyen de la transcription, tandis que la transcription ne saurait porter atteinte à la propriété, ni lui servir de secours... i> (1).

Cet arrêt fait, par rapport au défout de transcription, entre le propriétaire dépossédé, qui revendique son immeuble contre le donataire , ou l'acheteur de bonne foi, qui n'a pas fait transcrire, et des créanciers hypothécaires exerçant le droit de suite, une distinction tout arbitraire, et qui n'a de base, ni dans les termes de l'art. 941, G. Nap., ni dans ceux de l'art. 3 de la loi du 23 mars 185S. Pour être autorisé à faire valoir le défaut de transcription, il suffit d'y avoir intérêt, d'après l'art. 941, G. Nap., ou d'être un tiers, d'après l'art . 3 de la nouvelle loi. Le propriétaire, qui exerce l'action en revendication contre le possesseur qui a juste titre et bonne foi, remplit l'une et l'autre condition : il a intérêt, et il est un tiers, car il n'est l'ayant cause ni du donateur ou du vendeur, ni de l'acquéreur ou du donataire.— L'arrêt semble limiter le droit d'opposer le défaut de transcription aux seuls créanciers hypothécaires, parce que, sous l'empire de l'art 1583, G. Nap., un secohd acquéreur ne pouvait se prévaloir du défaut de transcription pour se faire préférer à un autre

(1) Agen, 24 nov. 1842, aff. Lavieille; Jur. gén., v° Prêter, eiv. ri* 886.

acquéreur antérieur k lui. — liais on ne pourrait plus dire la même chose aujourd'hui. Et même, avec la transcription restreinte, comme elle Tétait par le Gode Napoléon, aux seules transmissions de propriété à titre gratuit , cette interprétation de l'art. 941 était encore erronée; car, si Ton contestai! au donataire particulier le droit d'opposer le défaut de transcription à un autre donataire antérieur & lui (1), ii n'en était pas ainsi de l'acquéreur, qui pouvait évincer un précédent donataire qui n'avait pas fait transcrire (2),

Quant au motif déduit, par l'arrêt, de ee que « celui qui se prétend propriétaire* et qui laisse posséder et jouir, pendant dix ans ou plus, un autre avec un juste titre, ne peut être censé dans l'ignorance de son droit et d'une possession publique contraire à ses intérêts », s'il est vrai que le principe, sur lequel la transcription repose, soit la publicité, et que cette formalité n'ait été imaginée que pour empêcher les tiers d'être trompés, en traitant avec un homme, réputé par eux propriétaire et qui a cessé de l'être, pourquoi ce motif oe serait-il pas applicable au cas do revendication d'un immeuble contre un donataire qui prétend l'avoir prescrit ? Comment le propriétaire dépossédé exerœra-Ml des aetes interruptifs de la prescription, si le défaut de transcription lui laisse ignorer la donation ou la vente ? Le fait de la possession n'est pas toujours l'indice du droit de propriété ; on peut posséder, à titre précaire, comme fermier» par exemple j et le véritable propriétaire, ignorant l'aliénation et ne pouvant s'en prendre qu'à l'usurpateur, sera-t~il en faute pour n'avoir songé à interrompre la prescription qu'à l'égard de ce dernier? A la place du propriétaire, mettez un cession naire de ses droits sur l'immeuble, un acquéreur auquel il

(1) Y. sous la section suivante, et aussi Jur. gén., v° Di$po$it. mm-*if$ et te$i., n° 1579.

(S) Jur. gén., loc.cH.> u°' 1558 et s»

80 CH. IV. — SEGT. 1". — DBS EFFETS

aura vendu cet immeuble, comme s'il le possédait encore, est-ce qu'on pourra reprocher à cet acquéreur la connaissance qu'il avait de l'usurpation, et qui le rend inexcusable de n'avoir pas agi plus tôt?

La loi, d'ailleurs, pose un principe, et ne peut descendre à tous les cas d'application de ce principe. Il y aura tel cas où le motif de la loi sera moins apparent que dans tel autre ; mais est-ce une raison pour se mettre en révolte contre le texte ? Assurément non.

907. Gomme dernier argument, enfin, on peut faire valoir qu'une disposition expresse de la loi du 11 brum. an vu, sur les expropriations forcées, avait résolu la question dans ce sens: « L'adjudication définitive, portait l'article 25 de cette loi, ne transmet à l'adjudicataire d'autres droits à la propriété que ceux qu'avait le saisi. — L'action en revendication, soit de la propriété, soit de l'usufruit des biens adjugés, se prescrira uniformément par le laps de dix années, à compter du jour de la transcription du jugement d'adjudication au bureau des hypothèques, et de la première perception des fruits... »

Ce principe, véritable corollaire de l'art. 26 de la loi du 11 brum. an vu, sur le régime hypothécaire, ne ressort pas, avec moins d'évidence, de l'art. 3 de la loi du 23 mars 18SS, conçu, on l'a déjà vu, dans le même esprit, et à peu près dans les mêmes termes, que l'art. 26 de la loi de brumaire.

MM. Rivière et Huguet, qui, dans les Questions sur la transcription hypothécaire, ont reproduit l'opinion déjà exprimée par l'un d'eux dans Y Explication, se fondent sur ce que « la disposition de l'art. 25 de la loi du 11 brum. an vu, sur les expropriations forcées, n'a été renouvelée, ni par le Code Napoléon, ni par le Code de procédure civile» et que les rédacteurs de la loi du 23 mars ont laissé subsister les anciens principes sur la prescription, sans penser à les modifier, dans le sens des règles nouvelles qu'ils décré-

(aient » (1). Ils conviennent, néanmoins, que « la nécessité de la transcription du titre eût été plus en harmonie avec le principe de publicité consacré par la loi actuelle. » Ils auraient dû faire un pas de plus et dire que, la loi du 23 mars ayant rétabli le principe delà loi hypothécaire du 11 bruni. an vu, sur la nécessité de la transcription comme moyen de consolidation de la propriété, la conséquence naturelle était que le même principe devait régir la prescription décennale, ainsi que l'avait décidé l'autre loi du 11 bru m. an vu sur les expropriations.

L'opinion que je soutiens est également celle de M. Troploog (2). La Cour de Douai, les Facultés de droit de Caen, de Dijon et de Poitiers avaient aussi exprimé le vœu que la même doctrine fût consacrée par la loi nouvelle (3).

908. Je ne peux, cependant, pas affirmer, avec M. Troplong, que telle fût la jurisprudence des pays de nantissement, et qu'il y fût reçu , au moins universellement, « que l'acquéreur, qui oe s'était pas fait ensaisiner, était censé n'avoir pas de possession, à l'égard d'un autre acquéreur, qui était ensaisiné » (4). M. Troplong, à l'appui de cette assertion, cite Ricard, sur les Goût. d'Amiens, Ut. 2, art. 44, p. 42 et suiv. — Mais le Répertoire enseigne, au contraire, que, « quoique la possession, prise de fait et avec le consentement, exprès ou tacite, de celui qui vend ou donne, ne puisse pas, d'elle-même, assurer une propriété incommutable à l'acheteur ou donataire, si, cependant, elle durait un certain temps, elle suppléerait au nantissement et en produirait tous les effets » (5) . C'est ce qu'on peut inférer, dit l'auteur, de la

(1) Quest., n°* 238 et s. ,

(2) De la Transcr., nM 177 et s.— Conf. Sellier, Comment., n° 903.

(3) Docum. rel. au rég. hyp., 1. 1, p. 234, 413, 422 et 455.

(4) De la Transcr., n°177.

(5) Rép., v° Nantissement, § 1, n° 3. V. aussi, au tome 1er, le Résumé historique, p. xyi et s.

loi 2, G>, J)« acq. peu., dont il rapporte les termes. Pais, il cite l'art. 130 de la Coutume de Vermandois, ainsi conçu : i< Mais» si ledit acheteur avait joui paisiblement, par dii ans entiers, de l'héritage par lui acquis» il en est fait vrai seigneur et propriétaire par le moyen d'icelle acquisition et jouissance, et équipolle telle jouissance de dix ans à tradition et vesture* »

Il pouvait donc y avoir diversité» sur ce point, dans les Coutumes. Mais l'hésitation n'était plus possible, sous l'empire des nouvelles lois hypothécaires, en présence surtout du ttxte# qlie j'ai cité, de la loi du 11 brnm« an vn, sur les expropriations forcées»

909. MM* Rivière et François n'admettent pas, comme on Ta vu (supré, n° 905), que la transcription soit nécessaire, lorsque celui qui oppose la prescription de dix ou de vingt ans a acquis à non domino ; mais ils exigent cette transcription, lorsqu'il a acquis du véritable propriétaire, et qu'il se trouve en face d'un second acquéreur qui, lui, a fait transcrire son titre. Dans ce dernier cas, ils se aentent liés par les termes de l'art. 3 de la loi du 23 mars 1855, et ils citent ces paroles deTronchet au Conseil d'Etat, lorsqu'on y discutait les art. 91 $t 92 du titre des Priv. et hyp. (art. 3181 et 2182, C.Nap.) : « Aujourd'hui, disait Tronchet, et d'après l'article qu'on propose (l'art. 91), tout dépend de la transcription; en sorte qu'un oitoyeu, qui aurait acheté et qui posséderait un im meuble depuis dix et depuis vingt ans, mais qui n'aurait pas fait transcrire, serait obligé de le céder à l'acheteur très-récent 4+at le contrat aurait été transcrit » (1)* — « Nous avons dit, il est vrai, ajoutent MM. Rivière et François, que, dans le cas d'une acquisition ânon domino, le possesseur, qui n'aurait pas transcrit, pourrait prescrire par dix ou vingt ans; et il peut paraître contradictoire de décider que celui qui a acheté du vrai propriétaire ne prescrira que par trente ans. Mais il nous

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(1) Fenet,Trav.prép. du Code civil, t. i8, p. 387.

W LA THANSGJtir TUHP»— N*910. 88

semble que cette dernière solution est une conséquence du principe de la loi nouvelle, avec lequel on aurait dû mettre ea harmonie les règles du Gode Napoléon sur la prescription » (1).

M. Bressolles, quoiqu'aveo plus d'hésitation, professe la

même doctrine : « Nous convenons, dit-il, que Fao*

quéreur, premier en date, ne pourrait se prévaloir, oontre un acquéreur postérieur qui a transcrit, de la prescription de dix ou vingt ans, pour remplacer la transcription de son propre titre : il s'agit, ep effet, dans ce cas, de s'appuyer sur un titre qui n'est pas émané 4 non domino, comme le suppose l'art. 2265 pour le juste titre qui sert de base à la prescription de dix ans, mais qui, émané du vrai propriétaire, ne peut produire d'effet contre les tiers qu'à charge de transcription. Peut-être même que, désormais, le délai de cette prescription, dans les cas ou elle est applicable, ne courra que de la transcription du juste titre. — Ce n'est donc que la prescription trentenaire qui , en l'absence de transcription, peut couvrir, envers un acquéreur postérieur quia transcrit, le défaut de transcription par un acquéreur antérieur ; mais elle aura cette efficacité, et cela modifie le texte trop absolu de l'art. S » (2).

Je n'aperçois pas, quant à moi, de motif à cette distinction, et je me demande pourquoi on s'attacherait, avec cette sévérité, au texte de l'art, 2366, G. Nap., au lieu de décider que la loi du 23 mars 185S a implicitement modifié cet article, comme elle a modifié l'art. 1583.

910. Quand je dis que celui qui veut prescrire par dix ou vingt ans doit avoir un titre transcrit, ce n'est, pourtant, que dans Le cas où celui qui oppose le défaut de transcription, et qui fonde sa demande en revendication sur un titre sujet à la même formalité, a fait transcrire lui-même; car, si ni l'un ni l'autre des prétendants droit à la propriété de l'immeuble

(1) Explic, etc., a°S4.

(2) Exposé, etc., n° 34,

84 ch.iv. — sect. iw. — des effets

n'a transcrit, on rentre, alors, dans le droit commun, et Ton applique les dispositions du Gode civil. C'est ce qui résulte des termes mêmes de l'art. 3 de la loi du 23 mars 1855, qui ne permet qu'à ceux qui ont des droits sur l'immeuble, et qui les ont conservés, en se conformant auoù U>i$9 de se prévaloir du défaut de transcription (1).

911. Remarquez ces mots, que j'ai soulignés, à dessein, au numéro précédent : et qui fonde sa demande en revendication sur un titre sujet d la même formalité. Si le revendiquant, en effet, basait son droit de propriété sur ce que l'im* meuble aurait été recueilli par lui, je suppose, dans la succession ah intestat de son parent, ou lui aurait été légué par celui-ci, ou bien lui aurait été attribué par' un jugement rendu, sur licitation, entre copartageants ; comme, dans ces divers cas, la transcription n'est pas requise pour donner effet, vis-à-vis des tiers, à la transmission de propriété (suprd, n°» 9, 17 et 22), il est certain qu'il pourrait opposer à celui qui se prévaut contre lui de la prescription décennale le défaut de transcription du titre invoqué comme fondement de cette prescription.

912. En ce qui touche la prescription trentenaire, il est évident que celui qui aurait possédé utilement pendant 30 ans, quoiqu'il n'eût pas fait transcrire son titre, ne pourrait pas être repoussé par l'exception de non-transcription, puisqu'il n'aurait pas besoin de s'appuyer sur son titre, mais uniquement sur sa possession (2).

913. Dans un sens inverse, celui qui possède un immeuble, sans titre, s'il n'a pas accompli le temps nécessaire pour prescrire, ne saurait opposer à l'acquéreur de cet immeuble,

(1) Conf. Troplong, De laTranscr., n°'180eti81.

(2) Conf. Bressolles, Exposé, etc., n0< 14 et 54 ; Rivière et François, Expl., etc., n° 53; Rivière et Hugaet, Quest., nM 241 et s.; Troplong, De la Transcr., noi 182 et 183. V. aussi le discours de M. Gros à l'Assemblée législ., séance du 15 fév. 1851 ; Moniteur du 16.

qui le revendique contre lui mais qui n'a pas fait transcrire son contrat, le défaut de transcription. Il ne se trouve pas, en effet, dans les conditions de l'art. 3 de la loi du 23 mars 1855. À quel titre pourrait-il se prévaloir du défaut de transcription, puisqu'il ne peut prétendre à aucun droit sur l'immeuble, tant que la prescription ne lui est pas acquise ? (1).

914. D'après l'art. 3235, C. Nftp., «on peut, pour compléter la prescription, joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux. » Mais je viens de dire que, pour la prescription de dix ou de vingt ans, il n'y a de possession utile, dans l'esprit delà nouvelle loi, que celle qui s'appuie sur un titre transcrit. Logiquement, il doit résulter de laque le prescrivant ne pourra pas se servir de la possession de son auteur, si ce dernier n'avait pas fait transcrire, bien que lui-même ait soumis à la formalité l'acte eu vertu duquel il possède.

Par exemple : Pierre vend un immeuble à Paul, qui ne fait pas transcrire. Après cinq ans de possession, Paul revend cet immeuble à Jacques, qui ne fuit pas transcrire non plus. Trois ans après, Jacques revend le même immeuble à Jean, qui, lui, fait transcrire. Mais Pierre n'était qu'un usurpateur, et l'immeuble appartenait, en réalité, à Joseph, qui l'avait transmis, par succession, à son fils. Ce dernier intente une action en revendication contre Jean. Jean, qui a acheté de bonne foi, mais qui a acheté à non domino, ne peut se faire maintenir dans la possession de l'immeuble qu'à l'aide de la prescription. Mais il a moins de dix ans de possession, et il veut ajouter à sa possession, pour compléter les dix ans, celles de Jacques et de Paul, ses auteurs, qui, l'un et l'autre, ont aussi acheté de bonne foi. Il ne le pourra pas,

(I) Conf. Troplong, DelaTranscr., n°152; Mourlon, Examen crii<|ue,etc., Append.,n°343, à la note.

86 CH. IV. — SBOT. ir\ — DBS EFFETS

parce que, ces derniers n'ayant pas transcrit, aucune possession utile contre les tiers n'a pu courir à leur profit. Il ne pourra pas non plus opposer au revendiquant que ce dernier, n'ayant pas transcrit lui-même, demeure, à son égard, dans les termes du droit commun, parce que le droit de propriété du revendiquant s'appuie sur un titre successif; lequel est dispensé de transcription (mprâ, n° 911).

915. On peutétayer cette opinion d'un arrêt delà chambre des requêtes, qui n'avait pas précisément la même question & juger, mais qui laisse supposer, dans un des considérants de l'arrêt, qu'elle eût, le cas échéant, appliqué la même doctrine.

En fait, les époux Barrault, en mariant leur fille, en 1822, à un sieur Forest, lui avaient fait donation d'un immeuble par contrat de mariage. La donation ne fut pas transcrite. En 1828, les époux Forest vendirent cet immeuble aux mariés Jeannin ; et, en 1831, ils en déléguèrent le prix à un sieur Guillemot. Des inscriptions furent prises sur l'immeuble, en 1840, 1841 et 1842, par divers créanciers des époux Barrault, en vertu de condamnations obtenues contre ces derniers. En 1849, les créanciers hypothécaires actionnèrent Jeannin, comme tiers détenteur de l'immeuble hypothéqué, en paiement de son prix. Guillemot, délégataire de ce prix, intervint dans l'instance, et opposa, du chef de Jeannin, le débiteur délégué, à l'action des créanciers, qui se prévalaient du défaut de transcription de la donation pour prétendre que l'immeuble était toujours réputé la propriété des époux Barrault, leurs débiteurs, la prescription décennale (C. Nap., 2226). Ce moyen triompha et devait triompher, en première instance, oomme en appel. Jeannin, en effet, avait acheté en 1828, et il avait possédé, avec juste titre et bonne foi, pendant 12 ans déjà, c'est-à-dire pendant un temps plus que suffisant pour prescrire, avant que les créanciers hypothécaires des époux Barrault eussent acquis aucun droit sur l'immeuble. Il pouvait donc invoquer (ou Guillemot, à son lieu) une prescription accomplie de son chef, sans traftscrip-

tion de son titre d'acquisition, puisqu'à cette époque, la transcription n'était pas requise pour les contrats à titre Onéreux, et sans avoir besoin de Joindre à sa possession celle des époux Forest, ses auteurs. Et c'est là ce qui a été jugé. Mais aurait-on pu juger de même, si Jeanniû avait eu moine de dix ans de possession en 4840, 1841 et 184S, époques où les droits des créanciers Barrault avaient pris naissaooe? Jeannid aurait-il pu compléter oea Ht ans par la possession des époux For est? La négative s'induit, comme je viens de le dire, du considérant ci-après de l'arrêt de la chambre des requêtes : « Attendu, porte cet arrêt, que, si la transcription est, à l'égard des tiers, un élément essentiel de la perfection des actes contenant donation entre-vifs de biens susceptibles d'hypothéqué, cette règle ne peut être invoquée, dans r espèce, où ce n'tsi pû$ à raison de ta possession rè*ultant 4e les donation du 16 juillet 1822, mais à raison de la possession fondée sur l'acte du 20 déc. 1828, que la prescription a été déclarée acquise aux consorts Jeannin, possesseurs, avec juste titre et bonne foi, depuis plus de dix ans entre présents, etc. » (1).

916. C'est à tort que MM. Rivière et Huguet invoquent cet arrêt à l'appui de l'opinion, par eux éfnise, que Vacquéreur, avec juste titre et bonne foi, prescrit par le laps de dix ou de vingt ans, quoiqu'il n'ait pas bit transcrire son titre (2). Cet arrêt est antérieur à la loi du 23 mars 1855, et ne saurait, par conséquent, être d'aucun poids dans la question. J'ai même fait remarquer le préjugé qu'il fallait eu tirer dans un sens contraire.

917. Mais on ne devrait plus décider, comme au n° 914, si, dans l'exemple oité, lean, au lieu de la prescription dé-

fi) Req. 5 mai 1851, aff. Couvreax ; D. p. 51. 1.26t. (2) Quest., n° 246. Y. aussi Rivière et François, Èxplietf., etc., i« App., n°20W*.

88 CH# IV. — SECT. lr\ — DES EFFETS

cennale, pouvait, en ajoutant à sa propre possession celles de Jacques et de Paul, se prévaloir de la prescription trentenaîre. La possession de ces derniers, dans ce cas, deviendrait, pour Jean, une possession utile, puisqu'on a vu (suprà, n* 912) que, pour la prescription tricennale, qui n'a pas besoin de s'appuyer sur un titre , la transcription est une chose tout à fait indifférente.

918. Ce que je viens de dire, par rapport à la prescription, s'appliquerait, de même, à l'action possessoire. « En thèse générale, dit Merlin, il n'est pas douteux que la possession du vendeur ne doive profiter à l'acheteur, soit pour prescrire, soit pour intenter complainte » (1). Et il pose, en tête du paragraphe cité, la question suivante : « Entre deux acquéreurs d'un même bien, demandeurs en complainte l'un contre l'autre, la préférence est-elle due à celui dont le titre d'acquisition a été enregistré et transcrit le premier, quoique le titre de l'autre soit antérieur en date? » Merlin cite comme ayant jugé l'affirmative, conformément à ses conclusions, un arrêt de la chambre des requêtes du 12 fruct. an x, aff. Thomas (2). II faut quelque attention pour dégager celle solution de l'arrêt.

En fait , les sieurs Usquin et Lefebvre avaient acquis des dames Mascrany, par acte sous-seing privé du 9 bruni, an ix, enregistré le 10 du même mois, 3000 arpents de bois. Cet acte fut converti en acte public le 29 brumaire, et transcrit le 6 frimaire suivant. Les acquéreurs, aux termes de leur traité, ne devaient entrer en jouissance qu'au 1er nivôse. — Cependant, par un autre acte sous seing privé du 11 du même mois de brumaire an ix, enregistré le 6 nivôse, un fondé de pouvoir des dames Mascrany, ignorant la vente faite par celles-ci, vendait ces mêmes bois à un sieur Thomas,

(1) Quest. de dr., \° Complainte, § 2.

(2) Jur.gén., v° Action possessoire, n°774.

avec faculté d'entrer, de suite, en jouissance. Dès le 29 bru* maire, eu effet, Thomas commença l'exploitation des bois. —Le Ie* nivôse, Usquin etLefebvre forment une demande en complainte contre Thomas. Celui-ci, prenant la citation pour un trouble à pu jouissance, répond à cette citation par une demande en complainte reconvenlionnelle. — Ce qui faisait la difficulté de la cause, dit Merlin, c'est que, d'une part, Usquin et Lefebvre paraissaient avoir, sur Thomas, la priorité du titre, mais que, de l'autre, Thomas avait, sur eux, la priorité de prise de possession. — Le juge de paix, saisi de la contestation, considère qu'en fait, aucune des parties n'a et ne peut avoir, de son chef, la possession annale ; qu'en droit, il est de principe que l'acquéreur peut joindre à sa possession celle de son auteur; que la vente, faite à Usquin et à Lefebvre, est la première; qu'elle a été enregistrée la première ; qu'elle a été encore fortifiée par sa rédaction devant notaire et par la transcription ; mais qu'abstraction faite de ces deux faits, qui ont plus de rapport à la question de propriété, il n'était au pouvoir, ni des dames Mascrany de transférer au sieur Thomas une possession quelles avaient transmise à Usquin et à Lefebvre, ni même du sieur Thomas de l'acquérir; que Usquin et Lefebvre ont donc réellement acquis, les premiers, la possession, ou plutôt le droit de se prévaloir de celle des dames Mascrany, et qu'ainsi il importe peu que Thomas se soit le premier entremis dans les bois, et quelques jours avant les demandeurs -, que cette entremise, loin de pouvoir lui donner quelques droits, ne peut plus être regardée que comme un trouble à la possession des demandeurs.... • — En conséquence, les sieurs Usquin et Lefebvre sont maintenus en possession.— Cette sentence est confirmée en appel, et le pourvoi, formé contre le jugement confirmatif, est rejeté. Les motifs de ce rejet sont que « les dames Mascrany ont transporté, par les actes des 9 et 19 (ou plutôt 29) brumaire, tous leurs droits rescindants et rescisoires sur les bois dont il s'agit aux sieurs Usquin et Lefebvre ;

90 CH. IT.— BBCT* I*. — DBS EFFETS

que, relativement à des tiers, les dames Masorany avaient encore, à cette époque, la possession incontestable desdits bois, et que Usquin et Lefebvre, qui y ont succédé, sans aucune interruption légale, ont, tant en leur nom que du chef de leurs venderesses, intenté l'action en complainte, dans Tannée du trouble résultant de la possession de fait alléguée par Thomas. »

Pour se rendre compte de cet argument de la chambre des Requêtes, « que, relativement à des tiers, les dames Mas-* crany avaient encore, à cette époque (celle de la vente faite par elles à Usquin et à Lefebvre), la possession incontestable desdits bois, *» il faut se reporter à la discussion de Merlin devant la Cour. « Les dames Mascrany, disait-il, vende* resses des sieurs Usquin et Lefebvre, auraient-elles pu se pourvoir en complainte contre le sieur Thomas, à l'époque où les sieurs Usquin et Lefebvre se sont pourvus eux-mêmes, c'est-à-dire le 1er niv. an ix? — Ce qui pourrait en faire douter, c'est qu'à cette époque, les dames Mascrany avaient elles-mêmes vendu les 3000 arpents de bois au sieur Thomas, et cela par le ministère de leur fondé de pouvoir. À la vérité, leur acte de vente n'était pas encore enregistré. Mais que pouvait-il résulter de ce défaut d'enregistrement? Rien autre chose, si ce n'est que l'acte ne pouvait pas faire foi de sa date contre des tiers : l'acte n'en était pas moins valable et obligatoire entre les dames Mascrany et le sieur Thomas.

« Il semble donc que les dames Mascrany n'auraient pas pu agir efficacement en complainte contre le sieur Thomas, le lêt niv. an ix. Il semble donc que les sieurs Usquin et Lefebvre n'ont pas pu, à la même époque, prendre cette voie contre le sieur Thomas. Il semble donc qu'en accueillant la complainte des sieurs Usquin et Lefebvre, le tribunal de paix d' Au roux et le tribunal civil de Nevers ont accordé aux sieurs Usquin et Lefebvre plus de droits que les dames Mascrany ne leur en avaient transmis par leur acte de vente. — Mais nous n'avons pas précisément à examiner, continue

Merlin, si les dames Mascrany seraient fondées à agir en complainte contre le sieur Thomas? L'unique question, qui doit nous occuper, est de savoir si, en agissant en complainte contre le sieur Thomas, les sieurs Usquin et Lefebvre peuvent joindre à leur possession celle des dames Mascrany ? Or, nous l'avons déjà dit, nul doute que, dans la complainte des sieurs Usquin et Lefebvre , la possession des dames Mascrany ne doive, d'après le principe général, venir se joindre à leur possession nouvelle. — Que peut opposer le sieur Thomas à l'application de ce principe général? Il ne peut opposer qu'une exception résultant du contrat passé entre lui et le fondé de pouvoir des dames Mascrany. Mais ce contrat est sous seing privé} ce contrat n'a été enregistré et n'a, par conséquent, acquis une date que postérieurement à la prise de possession des sieurs Usquin et Lefebvre. Il né peut donc pas leur être opposé. Il ne peut pas les empêcher de joindre à leur propre possession la possession des dames Mascrany ; car ils ne sont pas les héritiers des dames Mascrany ; ils ne sont que les acquéreurs de leurs droits ; et, comme acquéreurs de leurs droits, ils ne sont pas sujets aux mêmes exceptions que s'ils étaient leurs héritiers.. - »

Il résulte donc bien de là que, si Thomas, quoique ayant acquis postérieurement aux sieurs Usquin et Lefebvre, avait, cependant, fait enregistrer son acte avant le leur, ou seulement avait fait transcrire avant eux, c'est lui, et non pas Usquin et Lefebvre, qui aurait eu la possession civile, et qui, par conséquent, aurait pu joindre à sa possession celle des dames Mascrany, ses auteurs. Merlin, dans sa discussion, ne s'attache qu'à l'enregistrement, sans parler de la transcription, quoiqu'on fût, alors, sous l'empire de la loi du 11 bru m. an vu. Mais c'est que, dans l'espèce, la question de transcription était indifférente, puisque Usquin et Lefebvre seuls avaient fait transcrire, et que Thomas n'avait pas rempli cette formalité.

M. Troplong apprécie, comme je viens de le faire, 1a por-

92 CH. IV. — SECT. lie. — DBS EFFETS

têe de l'arrêt du 12 fruct. an 10. « Supposons, dit-il, que deux acheteurs successifs se disputent la possession de la chose achetée. Chacun d'eux a quelques faits de possession en sa faveur ; mais ils n'ont possédé, ni l'un ni l'autre, pendant une année entière. Qui des deux pourra invoquer la possession du vendeur, et, par là, triompher de son adversaire dans l'action en complainte? Ce sera celui dont le titre aura été le premier transcrit, et qui, par celte formalité, aura succédé le premier, au regard de tous, aux avantages de droit et de fait de son vendeur. — Cette difficulté s'est présentée sous la loi de brumaire, et elle a été résolue, comme nous venons de le faire, par laCour de cassation» (1). Et M. Troplong cite l'arrêt du 12 fruct. an x.

919. Maïs , s'il ne s'agissait que d'apprécier des faits de possession, en vue de décider, entre deux acquéreurs d'un même immeuble plaidant au possessoire, lequel des deux a la possession annale, j'estime, avec MM. Rivière et Huguet, que « la formalité de la transcription ne peut avoir aucune influence sur le jugement rendu au possessoire... Peu importe quel est celui qui a fait transcrire le premier son titre; le juge ne doit s'enquérir que du point de savoir quel est celui des deux qui a la possession annale » (2) .

920. Lorsque deux actes* de vente, émanés du même vendeur et concernant le même immeuble, ont été transcrits le même jour, auquel des deux acquéreurs accordera-t-on la préférence ?

La loi n'a pas prévu le cas : il faut donc chercher, dans le droit, des analogies.

Il est bien impossible, d'abord, d'appliquer l'art. 2147, G. Nap,, aux termes duquel « tous les créanciers, inscrits

(1) DelaTranscr., n°185. — Conf. Rivière et François, Explic, etc., n° 55 ; Rivière et Huguet, Quest., n° 248.

(2) Quest., n* 247.

le même jour, exercent, en concurrence, une hypothèque de la même date, sans distinction entre l'inscription du matin et celle du soir, quand cette différence serait marquée par le Conservateur. » La concurrence n'est pas possible entre deux actes qui s'excluent l'un l'autre.

Appliquera- t-on l'art. 679, C. proc., portant que, «si le Conservateur ne peut procéder à la transcription de la saisie, & l'instant où elle lui est présentée, il fera mention, sur l'original qui lui sera laissé, des heure, jour, mois et an auxquels il aura été remis, et qu'en cas de concurrence, le premier présenté sera transcrit?» — Gela semble encore impossible ; car la loi n'exige pas, pour les transcriptions, comme pour les saisies, que le Conservateur mentionne, sur la copie de l'acte déposé entre ses mains pour être transcrit, Y heure du dépôt qui lui en a été fait.

Il y a, d'ailleurs» au Code Napoléon, une disposition conçue dans le même esprit que l'art. 679 précité, et qui est plus topique, puisqu'elle concerne la matière même des transcriptions : c'est l'art. 2200. « Les Conservateurs, porte cet article, seront tenus d'avoir un registre sur lequel ils inscriront, jour par jour et par ordre numérique, les remises qui leur seront faites d'actes de mutation pour être transcrits, ou de bordereaux pour être inscrits : ils donneront au requérant une reconnaissance sur papier timbré, qui rappellera le numéro du registre sur lequel la remise aura été inscrite, et ils ne pourront transcrire les actes de mutation, ni inscrire les bordereaux sur les registres à ce destinés, qu'à la date et dans l'ordre des remises qui leur en auront été faites. »

C'est cet article, selon moi, qui doit être appliqué. On verra bientôt que c'est également, quoiqu'avec de certaines restrictions, le sentiment de M. Troploog.

L'unique objection qu'on peut faire, c'est que les auteurs du Code Napoléon n'ont vu, dans cette disposition, qu'une mesure d'ordre, contre laquelle a prévalu l'art. 2147, qui

94 CH. 1t. -*- 1BCT. r- — »P8 BFFJSTS

fait ooncourir les inscriptions prises le même jour. Est-ce upe pensée de défiance contre le Conservateur! la crainte d'une collusion avec celle des parties qu'il aurait le désir de favoriser» qui ont dicté la disposition de l'art. 2147 ? Il n'est pas permis de le supposer. Mais une erreur dans le classement des demandes d'inscription, au milieu d'occupations nombreuses et dans la confusion, souvent inévitable, d'un travail précipité, a semblé possible ; et l'inconvénient a paru moindre de faire concourir deux créanciers, inscrits Le même jour, que de baser la préférence à accorder à l'un d'eux sur la priorité d'un numéro d'ordre.

Mais, puisque, en matière de transcription, l'application de l'art. 2147 n'est pas possible, il faut trouver un moyen de trancher la question de préférence entre deux acquéreurs qui ont fait transcrire le même jour.

À défaut d'autre règle, il est raisonnable de s'en référer aux indications fournies par le registre de dépdt du Conservateur. Le caractère de ce fonctionnaire, ses habitudes d'ordre et de régularité, la responsabilité qu'il encourt et les pénalités que la loi lui inflige pour le plus léger manquement ks^ devoirs (C, Nap«, 2199, 2202 et 2203), sont autant de garanties de son exactitude- La manière, d'ailleurs, doqt se constate le dépdt des actes présentés à la transcription laisse bien peu de place à l'erreur» Au fur et à mesure que les actes lui sont remis, le Conservateur les mentionne sur son registre, en leur donnant un numéro d'ordre ; puis, il délivre au requérant une reconnaissance qui rappelle ce numéro, et qui devient ainsi le contrôle de la mention portée au registre. Enfin, la loi prescrit au Conservateur de faire la transcription des actes & la date et dans l'ordre où la remise lui en a été faite (1).

(1) Conf. Ducruet, Études sur la Transcr., n° 14Mi; Fous, sur la Transcr., n°45; Sellier, Comment., n° 170.

M LA TRANSCRIPTION*— N° 02i. 05

921. Je n'entends pas dire qu'il ne sera pas permis de combattre les inductions à tirer, en faveur de l'un des acquéreurs, de la priorité du numéro d'ordre; de prouver qu'elle est le résultat de l'erreur, ou même de la fraude; mais ce sera à celui qui alléguera Terreur ou la fraude à les démontrer; jusque-là, le premier inscrit sur le registre devra être réputé avoir présenté» le premier, son acte à la transcription.

922. J'ai annoncé que c'était également là l'opinion de M. Troplong; mais il a, sur ce point, une doctrine moins arrêtée que la mienne, M. Troplong pense que c'est au juge à consulter les circonstances, à peser les présomptions et les vraisemblances. « Or, dans ce domaine des circonstances, dit-il, auquel on se trouve abandonné, on ne salirait considérer comme sans valeur probante ce registre d'ordre et d'entrée (celui dont parle l'art. 2200)» Sans doute, nous ne voulons pas que F acte, présenté le premier \ dans le même jour, pour être transcrit, F emporte nécessairement et absolument sur l'autre. Bien que cette priorité soit formellement consacrée par l'art. 679, G. proc, pour le cas qu'il prévoit, et par une loi belge de 1861, contenant une révision du régime hypothécaire, et établissant, comme la loi de 1855, le principe de la transcription (1), nous ne voulons pas en faire

(1) L'art. IIS de la loi belge, du 16 déc. 1831 , est ainsi conçut « Si ptesimirs litres, soumis A la publicité, ont été présentés, le môme jour, à la Conservation des hypothèques, la préférence se détermine d'après le numéro d'ordre sous lequel la remise des titres aura été mentionnée au registre destiné à cet effet, sans préjudice, néanmoins, de ce qui est prescrit à l'art. 81. >

L'art. 81 reproduit littéralement, dans son 26 alinéa, l'art. 2147 du Code Napoléon. Il y a donc inadvertance, de la part de M. Troplong, tdire « que la loi belge a abrogé cet art. 2147, et qu'elle pose une règle unique pour les transcriptions et les inscriptions hypothécaires > ( De laTranscr., n°192). Ce qui aura trompé Téminent magistrat, c'est que, dans la distribution des articles de fa loi belge, l'art. 2147 a

96 CH. IV, — BECT. lre. — DBS EFFETS

une règle inflexible, parce qu'elle n'est pas écrite dans notre loi. Nous reconnaissons même qu'il n'est pas impossible que le Conservateur se trompe dans ses numéros d'ordre, et qu'entraîné par un travail précipité, il ne fasse confusion du premier titre avec le second, ou réciproquement. Mais, si le classement fait par le Conservateur n'est pas une preuve irrécusable, il peut être consulté comme indice, et le juge, aidé par cette circonstance et par toutes les autres du procès,

pourra, dans cet ensemble, se former une conviction

Encore une fois, le fait du Conservateur ne forme pas une présomption jurù et de jure ; on peut le discuter et le réfuter ; le champ de la controverse est ouvert sur ce terrain, et le juge ne s'arrêtera a cet élément de conviction qu'autant que rien, dans son esprit, ne sera de nature à l'infirmer..... » (1).

Ainsi que M. Troplong, je ne prétends pas que les énonciations du registre forment une présomption juris et de jure; mais je vais un peu plus loin que lui, en dteant qu'elles forment, pour celui qui les invoque, une preuve complète, qui ne peut être détruite que par la preuve contraire, laquelle reste à la charge de l'adversaire. Cela, me semble-Uil, est préférable à cette latitude d'appréciation que M. Troplong abandonne au magistrat : Optima lex, quœ minimum relinquit arbitrio judicie ; optimuf judex, qui minimum $ibi($).

923. D'après MM. Rivière et Huguet, ce sera l'acquéreur dont Je titre sera le plus ancien, suivant les règles tracées parles art. 1319 et 1328, C, Nap., qui sera préféré. Les deux transcriptions s'effaçant mutuellement, on rentre alors dans le droit commun, et Ton applique le principe : Prior

changé de place, et qu'il est devenu le 2« alinéa de l'art. 2134 ( 81 de la loi belge).

(1) De la Transcr., n° 192.

(2) Aphor. de Bacon, nomb. 46.

DE LA TRANSCRIPTION. — N* 923 bis. 97

tempare, potiorjure(î). — Si les contrats sont de même date, ce sera celui des acquéreurs qui aura été mis en possession qui devra obtenir la préférence, d'après l'adage : in pari causa, melior est cauta pouidenti* (2). — Et, si ni l'un ni l'autre n'avaient été mis en possession, la difficulté, ajoutent MM. Rivière et Huguet, nous paraîtrait juridiquement insoluble.

Mais ce n'est pas là une réponse, et le jurisconsulte n'est pas tenu à moins que le juge, qui ne peut refuser de juger, sous prétexte du silence, de l'obscurité ou de l'insuffisance de la loi (G. Nap., 4).

Dès que, selon moi, la mention du registre ou la priorité du numéro d'ordre forme une preuve complète, qui ne doit céder qu'à la preuve contraire, je n'ai pas à m occuper des raisons de préférence que peut fournir au juge l'antériorité du titre ou la prise de possession par l'un des acquéreurs. Ce moyen extrême, auquel M. Troplong permet au juge de recourir, quand il ne peut résoudre autrement les doutes de sa conscience (3) , auquel MM. Rivière et Huguet veuleut qu'il recoure avant tout, ne pourrait trouver place dans mon opinion qu'autant que les prescriptions de fart. 2200 n'auraient pas été suivies, et que le registre de dépôt du Conservateur ne contiendrait aucune mention de la remise, qui lui aurait été faite, des actes à transcrire. — Mais un pareil cas n'est pas à prévoir, parce qu'il est presque impossible qu'il se réalise. Si cela arrivait, cependant, je ne ferais aucune difficulté de me rattacher aux solutions indiquées.

923 bit. M. Mourlon ne veut ni de la solution de M. Troplong, ni de celle de MM. Rivière et Huguet. « Il suffit, dit-il, pour les faire écarter, d'une observation bien simple.

(1] Qaest., n° 20 1.— Conf . Bressolies, Exposé, etc., n* 45; Rivière H François, ExpL, etc., n° 50.

(2) Rivière et Huguet, n* 203.

(3) lot. fit., n06 193 et 194.