II

Section IV. — Des effets de la Transcription, relativement

à l'action résolutoire du vendeur.

SOMMAIRE

4162. La disposition de l'art. 1654, G. Nap., d'après laquelle le vendeur, non payé, peut demander la résolution de la vente, n'est que l'application d'un principe de droit commun.

1163* Mais cette disposition , dont reflet est de résoudre les hypothéquas ou autres droits réels existant sur l'immeuble , du chef de l'acquéreur, offrait le plus grand danger pour les tiers.

1164. La loi du 2 juin 1841, sur les ventes judiciaires d'immeubles, y avait apporté un premier remède, en exigeant que la demande de résolution fut dénoncée avant l'adjudication.

1165. Cette dernière disposition a été déclarée commune à la procédure de surenchère sur aliénation volontaire.

1166. La loi du 23 mars 1855 a été plus loin, dans l'intérêt des tiers : son article 7 fait dépendre l'existence de l'action résolutoire de l'existence du privilège.

1167. Historique de cette disposition.—- Elle a été empruntée, comme la plupart des autres dispositions de la loi du 23 mars , au projet de réforme hypothécaire de 1850.

1469. Le projet du Gouvernement supprimait l'action résolutoire, à l'égard des tiers, quand elle n'avait pas été expressément stipulée. — La même disposition s'appliquait à l'action en répétition accordée, par l'art. 1705, G. Nap., au coperoiutant évincé.

1169. LaComniissionde l'Assemblée législative rejetait la distinction proposée entre l'action résolutoire stipulée, ou non stipulée, dans le contrat.— Elle la déclarait, dans l'un et l'autre cas, inopposable aux tiers qui avaient des droits réels sur l'immeuble, si la demande de résolution n'avait été mentionnée en marge de la transcription de l'acte de vente, antérieurement à l'inscription ou à la transcription faite par ces tien.*— Mémo disposition pour l'action en reprise du copermutant évincé et l'action révocatoire du donateur*

1170. M. Rouher fit adopter un autre système, celui de rattacher l'existence de l'action résolutoire à l'existence du privilège. — C'est ce système que reproduit, avec quelques modifications dans la rédaction, l'art. 7 de la loi du 23 mars.

1171. Cet article ne modifie l'exercice de l'action résolutoire du vendeur que respectivement aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble, du chef de l'acquéreur , et qui les ont conservés , en faisant transcrire ou en prenant inscription.

1172. De quelque manière que s'opère l'extinction du privilège, par

RELATIVEMENT A l/ ACTION RÉSOLUTOIRE. 523

la négligence du vendeur, ou par un acte de sa volonté, la perte du privilège emporte celle de l'action résolutoire.

1173. La réserve que ferait le vendeur de son action résolutoire, en faisant remise du privilège, ne serait d'aucune valeur.

1174* Suivant M. Mourlon, au contraire, l'extinction du privilège n'entraîne pas toujours la perte du droit de résolution, lequel , dit-il, survit au privilège, pourvu qu'il soit <ttîm<-M. Mourlon n'a pas ait attention que la loi, 4 l'exception du cas prévu par l'art. 11, n'exige pas que l'action résolutoire soit inscrite.

1175. Si donc le vendeur, après avoir fait inscrire son privilège, ne renouvelait pas l'inscription dans les dix ans , il perdrait l'action résolutoire, avec son privilège. — Il en est autrement de la transcription, laquelle, selon moi, n'est pas sujette au renouvellement décennal ■— Renvoi.

1176. Dissentiment avec M. Troplong, qui enseigne que le privilège, et, par suite, l'action résolutoire peuvent revitre, nonobstant la péremption de l'inscription, si le vendeur n'a pas perdu la faculté de s'inscrire.— Analogie de cette question avec une autre traitée précédemment — Renvoi.

1177. C'était une question controversée, sous le Gode Napoléon et l'ancien Code de commerce, que celle de savoir si le privilège du vendeur pouvait être inscrit dans les dix jours qui avaient précédé l'ouverture de la faillite.

1176. Le nouvel art. 448, C. comm., a tranché la difficulté, en disant que « les droits de privilège, valablement acquis, peuvent être inscrits jusqu'au jour du jugement déclaratif de la faillite » ; ce qui implique qu'ils ne peuvent l'être après ce jugement. — La disposition s'applique au privilège du vendeur, des qu'il n'est fait aucune exception.

1179. M. Pont est d'opinion contraire. — Théorie particulière de l'auteur.— Réfutation.

1180. Arguments puisés, en faveur de cette théorie, dans la discussion du Conseil d'Etat et dans l'Exposé des motifs de la loi du 93 mars 1855. — Changement apporté à l'art. 6 du projet de loi, qui fait tomber les inductions qu'on voudrait tirer des passages cités.

1181. H en est de la succession bénéficiaire comme de la faillite : l'art. 2146, C. Nap., déclare sans effet les inscriptions prises depuis l'ouverture d'une succession acceptée bénéficiairement. — Cette disposition est applicable au privilège du vendeur.

118Ï. On avait proposé la suppression de cette disposition dans le projet dé réforme hypothécaire de 1850.

1183. Ce qui est dit de la succession bénéficiaire doit, à plus forte raison, s'appliquer à la succession vacante.

1184. Toutefois, les dispositions précitées des art. 448, C. comm., et

2446, C. Nap., ne s'appliquent pas à l'inscription prise en renouvellement d'une première inscription valablement faite.

1185. Mais, si le vendeur laissait périmer cette première inscription, et qu'ensuite l'acquéreur fût déclaré en faillite, ou que, venant à décéder, sa succession fût acceptée bénéfieiairement, le privilège ne pourrait plus être inscrit.

1186. Le vendeur, qui ne peut plus inscrire son privilège, à cause de la faillite de l'acheteur, ou de l'acceptation de sa succession sous bénéfice d'inventaire, ne peut non plus faire transcrire le contrat de vente, dans le but d'acquérir inscription.

1187. Il en est autrement de la transcription faite par l'acheteur, après la faillite du vendeur , pour la consolidation de la propriété entre ses mains.

1188. Le vendeur, qui n'est plus à temps d'inscrire son privilège, après le jugement déclaratif de la faillite, est-il, par la même raison, déchu de l'action résolutoire? — Cette question est controversée.

1189. Résolution pour l'affirmative.

1190. Précaution à prendre par le vendeur, d'après le conseil de M. Troplong, mais peu praticable, selon moi, pour parer au danger de la survenance de la faillite de l'acheteur, avant l'inscription du privilège.

1191. MM. Rivière et Huguet, contraires, d'abord, à l'opinion que la perte du privilège, par la survenance de la faillite, emporte également la déchéance de Faction résolutoire , arrivent à conclure dans le même sens que moi.

1192. Toutefois, ils ajoutent que la demande de résolution, formée après le jugement déclaratif de la faillite, mais antérieurement à l'inscription que les syndics sont chargés de prendre, dans l'intérêt de la masse, doit être accueillie. — Je repousse cette restriction.

1193. Arrêt de la Cour de Riom favorable à l'opinion de MM. Rivière et Huguet. — En fait, l'arrêt peut se justifier ; mais sa décision, en droit, selon moi, est erronée.

1194. Un autre arrêt de la Cour de Bordeaux décide que le privilège du vendeur, non inscrit avant le jugement déclaratif de la faillite de l'acheteur, ne peut être réputé éteint, dans le sens de l'art. 7 de la loi du 23 mars ; que l'action résolutoire subsiste, par conséquent, même à rencontre des créanciers hypothécaires du failli qui n'a pas fait transcrire, lesquels ne sont pas des tiers, dans le sens du même article.

1195. Critique de cette dernière proposition. — Je l'ai déjà combattue «tiprâ.— Quand même on la supposerait exacte, vis-à-vis des créan-

. ciers hypothécaires du vendeur, elle ne le serait pas, vis-à-vis du vendeur lui-même.

1196. Conciliation de ces principes avec la jurisprudence antérieure à la loi du 23 mars 1855.

RELATIVEMENT A l' ACTION RÉSOLUTOIRE. 525

1197. M. le conseiller Bayle-Mouillard, dans son rapport sur le pourvoi formé contre l'arrêt de la Cour de Bordeaux, accepte, sur le point que je viens de critiquer, la doctrine de l'arrêt. — La théorie qu'il expose est la même que celle admise par M. Pont, et que j'ai précédemment combattue. — La Cour de cassation l'a implicitement rejetée, en évitant de se prononcer sur le moyen.

4198. Critique du second moyen invoqué par la Cour de Bordeaux, et tiré de ce que le privilège , quoiqu'il ne puisse plus être inscrit après le jugement déclaratif de la faillite, n'est pas éteint, dans le sens absolu du mot.

4199. Ce moyen a, néanmoins, triomphé devant la chambre civile, et a fait rejeter le pourvoi. — Objections contre la doctrine de l'arrêt, fondée sur des considérations puisées dans l'intérêt du vendeur, plutôt que sur des raisons juridiques.

1200. Arrêt de la Cour de Montpellier qui juge , en matière de succession bénéficiaire, que la déchéance de l'action résolutoire, faute , par le vendeur, d'avoir inscrit son privilège avant l'ouverture de la succession, ne peut profiter aux créanciers de cette succession.

1201. Le motif de l'arrêt, tiré de ce que ces créanciers n'acquièrent , par l'effet du bénéfice d'inventaire, aucun droit réel sur les immeubles de la succession, est contraire à la jurisprudence de la Cour de cassation, d'après laquelle l'acceptation bénéficiaire emporte, de plein droit, et sans inscription, au profit des créanciers et des légataires du défunt, le privilège delà séparation des patrimoines. — En tout cas, il est toujours loisible à ces créanciers de demander la séparation des patrimoines et de prendre l'inscription prescrite par l'art. 2111, C. Nap.

1202. La Cour de Montpellier se trompe , lorsqu'elle décide que l'acceptation bénéficiaire est un obstacle à l'inscription du privilège de la séparation des patrimoines : la disposition de l'art. 2146, C. Nap., qui déclare sans effet les inscriptions prises sur une succession bénéficiaire , ne s'applique qu'aux inscriptions prises dans l'intérêt individuel des créanciers.

1203. Aucune raison, puisée dans les termes de l'art. 7 de la loi du 23 mars, ne s'oppose donc à l'application de cet article au bénéfice d'inventaire.

1204. Cependant, le pourvoi, dirigé contre l'arrêt de la Cour de.Montpellier, a été rejeté.

1205. En doit-on conclure que la Cour de cassation ait abandonné, par cet arrêt , la doctrine que l'acceptation bénéficiaire emporte , de plein droit, le privilège de la séparation des patrimoines? — Ce serait la conséquence logique de sa décision.

1206. L'arrêt de la Cour de Montpellier se justifierait, en fait, dans mon opinion, par la circonstance, non relevée, en droit, que, l'acte

de vente ayant été transcrit, du vivant de l'acquéreur, cette transcription conservait indéfiniment le privilège du vendeur, quoique l'inscription d'office n'eût pas été renouvelée dans les dix ans.

4807. L'art. 7 de la loi du 33 mars 4855 n'est pas applicable à la poursuite de folle enchère ; et la faillite de l'adjudicataire, survenue depuis l'adjudication, n'empêche pas le vendeur, dont le privilège est éteint, de poursuivre, contre les syndics du failli, qui n'a pas payé son prix, la revente de l'immeuble. — Arrêts conformes.

4208. Toutefois, le motif tiré, par ces arrêts, du caractère suspensif, et non résolutoire, de la vente aux enchères, n'est pas un argument péremptoire, les opinions étant partagées sur ce point.

4909. L'art. 7 précité s'applique aussi bien au cas prévu par l'art. 4636, C. Nap., qu'à celui prévu par l'art. 4654; c'est-à-dire au cas où la résolution, à défaut de paiement, a été expressément stipulée, comme à celui où elle est suppléée par la loi.

4240. Mais il ne s'applique pas aux ventes forcées : ce cas est régi par l'art. 747, C. proc, aux termes duquel le précédent vendeur de l'immeuble saisi, qui n'a pas été payé, doit notifier sa demande de résolution avant l'adjudication, à peine de déchéance.

4244. Mais, à l'inverse de ce que décide Fart. 7 de la loi du 23 mars, le vendeur., qui est déchu de l'action résolutoire, faute de notification en temps utile, conserve son privilège , s'il l'a fait inscrire dans les quarante-cinq jours de son acte de vente.

4212. La loi du 23 mars, dans l'art. 7, ne parle que de l'action résolutoire du vendeur ; mais le silence qu'elle garde sur celles du copermutant et du donateur, dont s'occupait le projet de réforme hypothécaire de 4850, ne doit pas être pris dans le sens exclusif. — Pour juger si l'art. 7 est applicable au copermutant et au donateur, il faut, au préalable, se demander s'ils jouissent d'un privilège semblable à celui du vendeur.

4243. Le projet de réforme hypothécaire de 4850 admettait ces privilèges; mais il rejetait l'action résolutoire du vendeur ou du donateur, de même que l'action en reprise de l'objet échangé , si la mention de la demande en résolution ou en reprise n'avait été faite en marge de la transcription des actes de vente , de donation ou d'échange, antérieurement à toute transcription ou inscription, du fait des tiers.

4214. Ces dispositions furent modifiées, lorsque M. Rouher eut fait admettre sa proposition de rattacher à l'existence du privilège l'existence de l'action résolutoire du vendeur. — La disposition fat appliquée au privilège du copermutant et du donateur.

4245. Le projet de loi de 4850 n'ayant point abouti, reste toujours la question de savoir si le copermutant et le donateur jouissent, sous la loi actuelle, d'un privilège semblable à celui du -vendeur.

RBLACTBireirr a l'action résolutoire. 327

1216. A l'égard du eopermutant, une distinction est à foire.— Si Téchange a en lieu, sans soulte, le eopermutant évincé, qui peut répète* ta chose 011 demander des dommages -intérêts, n'a pas de privilège pour ces dommages-intérêts.-- Arrêts conformes.

1217. Mais, si l'échange a en lien, avec soulte, le privilège existe pour cette soulte, qui représente un prix de vente.

1218. Y a-toil lien de distinguer , pour déterminer la nature du contrai, entre le cas où la soulte est inférieure à la valeur de l'immeuble, donné an échange par le débiteur de la soulte, et celui ou elle cal égale en supérieure? — Il n'importe, dans le cas particulier, puisque, quel que soit le caractère prédominant de l'acte, celui de la vente ou de l'échange, le privilège existe dans l'un et l'autre cas.

1219. De ce que le privilège existe pour la soulte, en cas d'échange, en résulte-t-il nécessairement que la perte du privilège doive entraîner, pour le eopermutant à qui eette soulte est due, la perte de son action résolutoire?

1220. Cette conséquence était logique , dans le système du projet de réforme hypothécaire, qui admettait le privilège, non-seulement pour la soulte, mais encore pour les dommages-intérêts dus an eopermutant évincé.

1121. Mais, dans le système du Code, où le privilège n'est accordé que pour la soulte, où il est refusé pour les dommages-intérêts résultant de l'éviction, cette conséquence est inadmissible, parce qu'elle serait injuste.

1222. Exemple proposé, dans lequel on fait ressortir cette injustice.

1223. Conséquences de l'action en reprise , exercée par le eopermutant évincé, relativement aux créanciers inscrits, du chef de l'autre eopermutant, sur l'immeuble repris.

1224. Pour le donateur, l'opinion générale est qu'il ne jeuit d'aucun privilège sur l'immeuble donné, pour l'inexécution des conditions péesmiairea imposées an donataire.

1225. Opinion contraire de M. Font.

1226. Réponse à l'objection qu'il tire, en faVeur de son opinion , des projets de loi antérieurs, dans lesquels ce privilège était consacré , non comme une innovation législative , selon lui, mais comme une conaéqnence des principes du Code Napoléon. — M. de Yatimesnll, dans son rapport, en parle, au contraire, comme d'une innovation.

1227. La loi du 23 mars 1855 n'ayant pas reproduit les dispositions du projet de loi de 1860, relatives au privilège du donateur, on reste, à cet égard, dans le droit commun.

1228. Mais, si les chaiges pécuniaires , imposées an donataire, étaient de telle importance que la prétendue donation ne fût qu'une vente déguisée, il faudrait appliquer les principes de la vente.

328 CH. IV. — SBCT. IV. DBS fcFKKTS DE LA TRANSCRIPTION,

1229. La dation en paiement ayant les caractères de la vente, l'art. 7 de la loi du 23 mars lui est applicable, en principe.

1230. Mais il faut.se garder de confondre, avec l'action en résolution, l'action en répétition de l'indu , qui peut avoir quelque ressemblance avec elle. — Exemple.

1231. Si la valeur de l'immeuble, donné en paiement, excédait le montant de la somme due , et qu'une soulte fut stipulée pour cet excédant, l'extinction du privilège, relativement à cette soulte, aurait pour conséquence la perte de l'action résolutoire m parte quà.

1232. La disposition de l'art. 7 de la loi du 23 mars est une disposition exceptionnelle, qui ne peut s'appliquer à l'action en rescision du partage ou de la vente, pour cause de lésion.

1233. Mais elle s'applique à l'adjudication sur licitation prononcée au profit d'un étranger.

1234. La disposition ne peut non plus être invoquée, en matière d'expropriation pour cause d'utilité publique.

1235. L'art. 7 de la loi du 23 mars 1855 a pu, sans effet rétroactif, être déclaré applicable aux actes antérieurs à cette loi, à la condition de donner au vendeur, dont le privilège se trouvait éteint, au moment de sa publication, un délai suffisant pour l'inscription de son action résolutoire.— C'est ce qu'a fait le § 4 de l'art. 11.

1236. Raison pour laquelle je donne ici le commentaire de cette disposition, au lieu de le renvoyer au chapitre 7, qui traitera des effets transitoires de la loi du 23 mars.

1237. Le vendeur, dont le privilège était éteint au Vr janvier 1856, est déchu, à l'égard des tiers , de son action résolutoire , s'il ne l'a fait inscrire dans les six mois, à partir de cette date , bien qu'il ait formé, dans ce délai, sa demande en résolution. — Arrêt conforme de la Cour de Limoges.

1238. Mais, quoique le vendeur eût pris inscription , pour la conservation de son privilège , antérieurement au 1er janvier 1856 , s'il a laissé périmer cette inscription, faute de renouvellement, dans le cours de l'instance en résolution , son action résolutoire est éteinte. — Critique d'un arrêt de la Cour de Riom , qui a jugé en sens contraire.

1239. Mais l'arrêt peut se justifier, en fait, par une raison que la Cour n'a pas donnée, c'est que l'acte avait été transcrit antérieurement à la loi du 23 mars.

1240. Arrêt de la Cour de Montpellier, conforme à celui de la Cour de Riom, mais rendu dans une espèce où des faits de fraude, relevés par l'arrêt, lui ôtent une partie de son autorité doctrinale.

1241. Le vendeur, dont le privilège, quoique non inscrit, était encore susceptible de l'être, au 1er janvier 1856 , jouit-il du délai de six mois, à partir de cette date, pour l'inscription de son action

UELATlVfiUBNT A h ACTION RÉSOLUTOIRE. — N* 1 165. 339

résolutoire? — Je n'hésite pas à répondre négativement.— Ce délai de six mois n'est accordé qu'an vendeur dont le privilège était éteint, au moment de la mise à exécution de la loi du 23 mars.

1242. Arrêts contraires de la Cour de Grenoble et de la Cour de Rouen.

4243. Renvoi au chapitre 7 pour la détermination du délai dans lequel le vendeur, au cas spécifié , était tenu de prendre inscription» pour la conservation simultanée de son privilège et de l'action résolutoire.

1244. Mais il est manifeste que, nonobstant la péremption de l'inscription d'office, si le vendeur a eu le soin de prendre une autre inscription antérieurement au 1er janvier 1856, et antérieurement à la revente de l'immeuble , cette inscription suffit pour la conservation du privilège, et, par suite, de l'action résolutoire.

1245. Si le vendeur, dont le privilège se trouvait éteint au 1" janvier 4856, avait, néanmoins, fait inscrire ce privilège dans les six mois de cette date, l'inscription, bien qu'inefficace pour la conservation du privilège, vaudrait-elle au moins pour l'action résolutoire? — La négative est enseignée par M. Ducruet, si c'est le privilège seulement qui a été inscrit.

1246. La solution me parait exacte, en principe; mais je fais toute réserve pour le cas dans lequel raisonne l'auteur. — Renvoi.

1247. On a dû se conformer, pour l'inscription de l'action résolutoire, dans le cas transitoire prévu par la loi du 23 mars 1855, aux prescriptions contenues dans l'art. 2148, C. Nap., pour l'inscription des privilèges et hypothèques.

1248. En cas d'omission d'une des formalités mentionnées audit article, la nullité de l'inscription ne devrait être prononcée qu'autant que l'omission aurait été de nature à préjudicier aux tiers.

4162. C'est un principe de droil commun, consacré par l'art. 1184 du Code Napoléon, que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où Tune des deux parties ne satisfera point h ses engagements. » Et c'est par application de ce principe que l'art. 16S4 déclare que, « si l'acheteur ne paie pas le prix, le vendeur peut demander la résolution delà vente. »

1163. Mais de cette disposition résultent, pour les tiers, à qui l'acheteur a revendu l'immeuble, ou à qui il a conféré , sur cet immeuble, des droits d'hypothèque ou d'autres droits réels, les plus graves dangers; car ils sont menacés, sans

cesae, d'éyioUon par le Tendeur, non payé de son prix, l'effet de r action résolutoire, dans ce cas, étant de faire rentrer l'immeuble aux n^ins «Juvepdeur, affranchi de toutes les charges qui proviennent du chef de l'acquéreur, ou de ceux qi# tiennent leurs droits de lui (G. Nap., 1183, 2125 et 218* ; stiprd, n°216).

1164. Le législateur, dans la loi du 2 juin 1841, sur les vente» judiciaires de biens immeubles, dont le texte a passé dans le Gode de procédure, avait cherché à conjurer le péril, en insérant, dans l'art. 71 7 du nouveau Code» une disposition ainsi conçue :

« L'adjudication ne transmet h l'adjudicataire d'autres droits à la propriété que ceux appartenant au saisi*— Néanmoins, l'adjudicataire ne pourra être troublé, dans sa propriété, par aucune demande en résolution, fondée sur le défaut de paiement du prix des ançjenpes aliénations » à moins qu'avant l'adjudication, la demande n'ait été notifiée au greffe du tribunal où se poursuit la vente.— Si la demande a été notifiée en temps uiile, il sera sursis à l'adjudication, et le tribunal, sur la réclamation du poursuivant ou de tout créancier inscrit, fixera le délai dans lequel le vendeur sera tenu de mettre à fin l'instance en résolution. Ce délai expiré sans que la demande en résolution ait été définitivement jugée, il sera passé outre à l'adjudication» à moins que, pour des causes graves et dûment justifiées» le tribunal n'ait accordé un nouveau délai pour le jugement de l'action en résolution.

« Si, faute par le vendeur, ajoute l'article, de se conformer aux prescriptions du tribunal, l'adjudication avait eu lieu avant le jugement de la demande en résolution, l'adjudicataire ne pourrait être poursuivi, à raison des droits des anciens vendeurs, sauf à ceux-ci à faire valoir, s'il y avait lieu, leurs titres de créance, dans l'ordre et distribution du prix de l'adjudication. »

BKLAT1VBMENT A L' ACTION RÉSOLUTOIRE. — N# 1168. 331

1166. Celte disposition a élé déclarée commune à la procédure de surenchère, en matière d'aliénation volontaire, par l'art. 838 du nouveau Gode de procédure, également tiré de la loi du 2 juin 1841.

1166. La loi du 23 mars 1855 a hit un pas de plu*, dans l'intérêt des tiers, et l'art. 7 de cette loi décide que « Faction résolutoire, établie par l'art. 1654, G. Nap., ne peut être exercée, après l'extinction du privilège du vendeur, au préjudice des tiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble, du chef de l'acquéreur, et qui se sont conformés aux lois pour les conserver. »

1167. Voici l'historique de cette disposition, empruntée, comme la plupart de celles qui forment la loi du 23 mars 1855, au projet de réforme hypothécaire de 1850.

Un membre de l'Assemblée nationale législative, M. Pougeard, qui avait pris l'initiative de la réforme hypothécaire, avait eu, le premier, l'idée de supprimer , à l'égard des créanciers inscrits, l'action résolutoire du vendeur. Après avoir, en effet, par l'art. 59 de son projet, pourvu à l'inscription, d'office, des hypothèques du vendeur, pour le paiement du prix (le projet de M. Pougeard, art 8, n'admettait de privilège que sur les meubles), il déclarait , par Part. 60, qu'au moyen de cette inscription d'office, « l'action résolutoire, accordée aux vendeurs par l'art. 1654 du Gode civil, ne pourrait être exercée , au préjudice des créanciers inscrits» (1).

1168. La Commission, instituée par arrêté du Président de la république, du 15 juin 1849, pour préparer le projet de loi que le Gouvernement, de son côté, voulait présenter sur la matière, proposait, quant à l'action résolutoire, une distinction : elle laissait subsister cette action,pour le cas où le

(1) Voir le rapport de M. de Vatimesnil, p. 196 ; Impress. de l'Ass. nat., n° 979, session de 1890.

pacte commissoirc avait été expressément stipulé dans l'acte de vente, mais en exigeant qu'elle Tût mentionnée dans l'inscription d'office à prendre par le conservateur, conformément à l'art. 2108 du Code Napoléon ; elle la déclarait supprimée, à l'égard des tiers, dans le cas contraire. « Cette distinction, disait sou rapporteur, M. Persil, entre la clause résolutoire expressément et littéralement stipulée, d'une part, et la condition sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, de l'autre; l'une agissant de plein droit, en vertu d'une stipulation expresse, et ayant, pour cela, effet vis-à-vis des tiers ; l'autre exclusivement renfermée entre les parties contractantes, parce qu'elle n'est que sous-entendue, n'est qu'un tardif retour aux vrais principes de notre droit, suivant lesquels, d'après Pothier et les lois romaines qu'il cite, l'action résultante du pue te commissoirc ou de la stipulation expresse est personnelle et réelle, tandis qu'en l'absence de toute stipulation à cet égard, l'action est puremeot personnelle, et ne donne au vendeur que le droit d'agir contre l'acquéreur pour avoir le paiement du prix » (1).

Le Conseil d'Etat, saisi du projet de -loi, rédigé en conséquence de ce rapport, admit la distinction proposée et la formula ainsi : « Le vendeur a toujours le droit d'exercer l'action résolutoire contre l'acquéreur ; mais il ne peut s'en prévaloir, contre les tiers, que lorsqu'elle a été stipulée formellement dans le contrat (art. 3109, n° 1, du projet amendé par le Conseil d'Etat). »

Le principe fut étendu aux bailleurs de fonds et aux copermutauts, en ces termes: «L'action résolutoire, tant contre l'acquéreur que contre les tiers, ne passera aux bailleurs de fonds que si elle a été stipulée par le vendeur, et s'il leur en a été fait une cession expresse. L'action en répétition, accordée, par l'art.1705, au copermutant évincé, ne pourra être

(4) Rapport, p. 40 et 59 ; Imprim. nation., 1850.

exercée, contre les tiers, que lorsqu'elle aura été formellement stipulée dans l'acte d'échange (Ji., n" 2 et 3) (1).

1 169. Mais la Commission de l'Assemblée législative donna à la proposition de M. Pougeard la préférence sur celle du Gouvernement.

« L'action résolutoire du vendeur, disait M. de Yatiroesnil, est une notable cause de perturbation dans le système hypothécaire... Il faut... attaquer le mal dans sa racine et supprimer complètement cette action, en tant qu'elle nuirait aux tiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble. De deux choses Tune : ou le vendeur a conservé son privilège, et alors il n'a pas besoin d'action résolutoire, car il est certain d'être colloque en premier ordre ; ou il a laissé perdre son privilège, et, dans ce cas , il doit s'imputer sa négligence, dont il est juste que les effets tombent sur lui, et non sur des tiers de bonne foi. Le projet du Gouvernement n'a adopté ces idées qu'avec une modification que nous ne saurions admettre. Il veut (art. 2110) que le vendeur puisse se prévaloir de l'action résolutoire contre les tiers, lorsqu'elle a été formellement stipulée dans le contrat de vente. Mais cette exception, une fois admise, deviendrait bientôt la règle dans la pratique. La stipulation de l'action résolutoire prendrait le caractère d'une clause de style, qui figurerait dans tous les actes de vente, et le but que nous avons indiqué ne serait pas* atteint. » (2)

Voici donc de quelle manière la Commission proposait de rédiger l'art. 2105 de son projet, correspondant à l'art. 60 du projet de M. Pougeard et à l'art. 2110 de celui du Gouvernement : « L'action résolutoire de la vente, établie par l'article 1634, G. civ., et l'action en reprise de l'objet échangé,

(1) Rapport de M. Bethmont, p. 26 et 29 ; Impress. de l'Ass. nat., Annexe du n° 915, session de 1850.

(2) Rapport, p. 37.

établie par l'art. 1705 du même Code, ne peuvent être exercées au préjudice, ni des créanciers inscrits sur l'acheteur ou l'échangiste, ni des sous-acquéreurs, ni des individus auxquels des droits réels auraient été concédés, pourvu que l'inscription ou la transcription, faite par ces tiers, soit an* térieure à la mention de la demande en résolution ou en reprise qui aurait été faite en marge de la transcription de la vente ou de réchange.

« La même règle s'applique à l'action en révocation de la donation, pour cause d'inexécution des conditions, lorsqu'il résulte de ces conditions uae créance privilégiée, conformément à l'article précédent. » (1)

1170. M. Rouher, alors Garde des sceaux, combattit le projet de suppression de l'action résolutoire, respectivement aux tiers, et proposa un système nouveau, qui était de rattacher l'existence de l'aotion résolutoire à l'existence du privilège, de telle sorte que la déchéance de l'un emportât la déchéance de l'autre* — On lui objectait que l'aotion résolutoire était inutile au vendeur, lorsqu'il avait conservé son privilège, puisqu'il pouvait, par cette seconde voie, se faire payer, ou même reprendre son immeuble, en se rendant adjudicataire sur la saisie immobilière; q«e l'action résolutoire n'était utile qu'au vendeur qui avait laissé perdre son privilège; mais qu'alors elle devenait funeste pour le crédit de l'acquéreur ; qu'elle était une menace suspendue sur la tète de ceux qui voudraient traiter avec ce dernier, et qu'dle plaçait l'immeuble en dehors de toute espèce de transaction, lors même qu'une partie considérable du prix aurait déjà été payée. — Mais M. Rouher répliquait que le danger, pour les tiers, n'existait que dans la clandestinité de l'action résolutoire; que, ce péril évité, le vendeur pouvait avoir de grands avantages à reprendre son immeuble par la voie de la réso-

(1) Rapport, p. 135.

RBLAT1VBMENT A l'àCTION RÉSOLUTOIRE. — N° 1171. 355

lutioo ; que les frais seraient moindres qu'en le forçant à recourir & l'exercice du privilège; qu'il serait bien extraordinaire d'obliger le Tendeur à se rendre adjudicataire de son propre immeuble, c'est-à-dire à le racheter, au lieu de le revendiquer, de le ressaisir, au nom du droit le plus sacré ; que la clause résolutoire était, en effet, de l'essence des contrats synallagmatiques, et que , si Ton touchait à ce principe fondamental, en ce qui concerne la venté, on serait bientôt conduit à détruire toutes les règles du Code Napoléon, en matière de résolution ; que ce serait la perturbation complète de notre législation civile (1).

Ces raisons l'emportèrent, et l'amendement de M. ftôuhcr fut adopté. L'art. 2103 du projet de la Commission, préparé pour la 3e lecture, fut, en conséquence, ainsi rédigé : « Après l'extinction ou la déchéance du privilège déterminé par les hM et 2 de l'article précédent (le privilège du vendeur et celui du copermutant), l'action résolutoire, soit de la vente, soit de l'échange, ne peut être exercée, au préjudice des tiers qui se sont conformés aux dispositions du présent titre. » — C'est cette disposition qui, avec certaines modifications de rédaction, est devenue l'art. 7 de la loi du 23 mars 1835.

L'art. 2103 contenait une autre disposition, relative à l'action révocatoire du donateur, sur laquelle je reviendrai (V. infréy ri» 1224 et s.).

1171. Une observation importante à foire 3ur cet article 7, c'est que la loi nouvelle ne modifie l'exercice de l'action résolutoire du vendeur que respectivement « aux tiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble, du chef de l'acquéreur, et qui se sont conformés aux lois pour les conserver, » en faisant transcrire ou en preuaut inscription. L'action subsiste, par conséquent, avec tous ses effets, nonobstant l'extinction du privilège, contre l'acquéreur, Contre ses héri-

(4) \.,mMomt*w, lesséaaoesdes 14,16, 17 déc.l850;Tropk>ng, De la Transcr., n'289.

336 Cil. IV.— SECT. IV. — DBS EFFETS DE LA, TRANSCRIPTION,

tiers ou autres représentants, à titre universel, contre ses créanciers chirographaires , contre toutes personnes, en un mot! qui ne seraient pas des tiers, mais de simples ayants cause de cet acquéreur. Il en est de ce cas comme de la vente, qui demeure parfaite, entre les parties, -dès qu'elles sont convenues de la chose et du prix (G. Nap., 158?); disposition qui n'a pareillement été modifiée par la loi du 23 mars 1855, que relativement aux tiers (Y. suprd, n°835). (1)

1172. De quelque manière, au reste, que le privilège du vendeur ait cessé d'exister, soit par un acte de sa volonté, soit par un effet de sa négligence, l'extinction du privilège entraîne la perte de l'action résolutoire. C'est ce qu'exprimait M. Rouher à l'Assemblée législative, en développant sa proposition : « Quand j'aurai aliéné ma propriété, disait-il, si je néglige de conserver mon privilège, si j'en donne mainlevée, je perdrai, par voie de conséquence forcée, le bénéfice de mon action résolutoire. Quand je ne pourrai pas exercer mon privilège, je ne pourrai pas exercer mon action résolutoire ; de telle sorte que la publicité du privilège lui-même constitue la publicité de l'action résolutoire... » (2)

1173. Le vendeur y dit M. Troplong, stipulerait en vain qu'il se réserve son action résolutoire, tout en faisant remise de son privilège ; ce serait à peu près là ce qu'on appelle « protestatio contra factum » (3). — Cette réserve, en effet, ignorée des tiers, aurait tous les inconvénients de la clandestinité, et la radiation de l'inscription d'office, opérée en

(1) Conf. Rivière et Huguet, Quest., n°354; Troplong, De la Transcr., n° 290 ; Bressolles, Exposé, etc., n° 90 ; Lesenne, Comm., n° 127; Duvergier, Coll. des lois, etc., sur l'art. 7, note 1 ; Gauthier, Rés.,etc.,n° 219 ; Req. 7 mars 1854, aff. de Chazournes; D.p.54.1. 243; Rej. 6 juin 1860, aff. Perchet et Roullier ; D.p.60.1.268.

(2) Moniteur du 15 déc. 1850. — Conf. Rivière et François, Explic, etc., n*§ 112 et 115 ; Rivière et Huguet, Quest., n" 362 et 363; Troplong, De la Transcr., n° 291 ; Fons, Précis, etc., n*65.

(3) De la Transcr., loc. cit.

conséquence de la mainlevée, donnée par le vendeur, de son privilège, contribuerait encore à entretenir la fausse sécurité des tiers , en leur faisant penser que le vendeur a été payé.

1174. M. Mourlon dit, au contraire, que, bien que la loi déclare, d'une manière générale, que l'action résolutoire périt en même temps que le privilège, il ne faut pas croire, cependant , que l'extinction du privilège doive entraloer toujours la perte du droit de résolution ; que ce droit, pourvu qu'il soit inscrit, demeure indépendant du privilège. «Ainsi, ajoute l'auteur, quand le vendeur, soit par suite d'une forclusion, prononcée faute de production dans un ordre , soit par l'effet d'un purgeaient accompli par le sous-acquéreur, soit par une renonciation formelle, se trouvera dépouillé de son privilège et réduit au rôle de simple créancier chirographaire, son droit de résolution subsistera néanmoins. » (1)

M. Mourlon se met ici en contradiction avec M. Rouher, le véritable auteur de la disposition contenue dans l'art. 7 de la loi du 23 mars. Le droit de résolution, dit M. Mourlon, pourvu qu'il soit inscrit, demeure indépendant du privilège. M. Mourlon n'a pas fait attention que la loi, à l'exception du cas prévu par le § 4 de l'art. 11 , n'exige pas, comme pour le privilège, que l'action résolutoire soit inscrite. «C'est la publicité du privilège lui-même, dit M. Rouhcr, dans les paroles que j'ai citées, qui constitue la publicité de l'aetion résolutoire; » d'où la conséquence que, le privilège disparaissant par une cause quelconque, l'action résolutoire disparaît avec lui, puisqu'elle ne se trouve plus protégée par l'inscription.

1176. Il faut dire» par conséquent, que, si le vendeur, après avoir pris inscription pour la conservation de son privilège, conformément à l'art. 6 de la loi du 23 mars 1855, laissait périmer cette inscription , en ne la renouvelant pas dans les dix ans, il perdrait son privilège, et, avec le privi-

(1) Examen cri t., etc., App., n* 376.