II

les créanciers chirographaires d'une succession , même acceptée bénéficiairement, ne sont pas, dans les termes de l'art. 7 de la loi du 25 mars, des tiers ayant acquis des droits réels sur V immeuble vendu, du chef de F acquéreur (1).

1205. Faut-il croire que la Cour de cassation ait abandonné, dans cet arrêt, sa doctrine que l'acceptation bénéficiaire, même au cas où il s'agit de mineurs, emporte, de plein droit, le privilège de séparation des patrimoines ? Ce serait la conséquence logique de sa décision : car il est difficile de penser qu'elle ne regarde pas l'existence de oe privilège comme constituant un droit réel au profit des créanciers, même chirographaires, de la succession : d'autant mieux que oe privilège avait été nié par les premiers juges, dont l'arrêt attaqué avait adopté les motifs, nous dit M. Dalloi, tout en y ajoutant. Or, en fait, le sieur Lassalle, créancier chirographaire de la succession, qui repoussait l'action résolutoire du vendeur, non payé de la totalité de son prix, n'avait forme, au cours de l'instance, ni antérieurement, aucune demande de séparation de patrimoines.

1206. Mais il y avait, dans l'espèce, une circonstance qui était de nature, dans mon opinion, à faire écarter toute objection contre l'exercice de l'action résolutoire : c'est que l'acte de vente avait été transcrit, du vivant même de l'acquéreur, et que cette transcription, bien que l'inscription d'office n'eût pas été renouvelée dans lesdix ans, conservait indéfiniment le privilège du vendeur (suprd, n°* 1104 et suiv.)

1207. Mais il a été jugé, et je crois avec raison, que l'art. 7 de la loi du 25 mars 1856 n'est pas applicable à la poursuite de folle enchère, quoiqu'elle ait pour objet l'anéantissement du premier contrat et la revente de l'immeuble.

Dans une espèce où il s'agissait de la vente volontaire d'un terrain, fyjte aux enchères, et adjqgé, d'abord, à un

(1) Rej. *7 mars 1861, atf. Joyeuse et Lassalle ; D.p.61.1.102.

sieur Grusse, puis, après surenchère, à un sieur Sauvage, lequel, tombé, depuis, eu faillite, n'avait pas payé son prix, et n'avait pas exécuté une clause du cahier des charges, qui l'obligeait à fairç transcrire, pour assurer le privilège des vendeurs, le tribunal de Dôle avait repoussé la demande de poursuite de folle enchère, formée contre le syndic par les vendeurs, dont le privilège n'avait pas été inscrit en temps utile, par ce motif : « que la poursuite en folle enchère, lorsque, comme dans l'espèce, elle serait exercée par le premier vendeur, et dans son intérêt exclusif, n'est, en réalité, qu'une action résolutoire, ne différant, quant à ses effets, (te l'action résolutoire ordinaire qu'en ce sens qu'elle ne fait arriver, dans les mains du vendeur, que le prix de la deuxième adjudication, au lieu d'y faire rentrer la propriété elle-m^me ; qu'elle doit donc être assimilée à cette dernière action . . . »

Mais, en pareille matière, je l'ai déjà dit, il n'est pas permis de raisonner par analogie ; et la Cour de Besançon, en infirmant ce jugement, a très-bien fait ressortir, d'ail* leurs, |es différences qui existent entre la poursuite de folle enchère et l'action résolutoire proprement dite : « Considérant, porte l'arrêt, que la procédure de folle enchère n'est qu'un incident à la poursuite de surenchère ; que la folle en<* chère peut être suivie, non-seulement pour dé/aijt de paier ment, mais encore pour inexécution des clauses de l'adjudi* cation, et par toutes personnes intéressées ; qqe cette voie de folie enchère ne peut pas ôtre assimilée à l'action en résolution de l'art. 16B4, C. Nap., applicable seulement à upe vente définitive et au profit du vendeur ; que la vente sur surenchère est faite sous la condition suspensive de l'acquittement des charges et conditions de l'adjudication, et que, si les charges et conditions ne saut pas accomplies, la vente est réputée n'avoir jamai$ existé... » (1).

(1) Besançon, 4"ch., 16déc. 1857, aff. Défeux; D.P.59J.148.

La môme Cour a rendu, en 1858, un autre arrêt, dans lequel elle déclare « que l'art. 7 de la loi du 23 mars 185S prononce une déchéance et doit, par conséquent, se limiter à ses termes précis, c'est-à-dire à la perte de l'action résolutoire établie par l'art. 1654, C. Nap.; que cet article

suppose (ce qui a lieu dans les ventes volontaires) une résolution demandée à la justice et prononcée par le juge ; qu'il en est autrement, on matière de vente forcée, où la résolution ne se demande jamais, la partie poursuivante reprenant immédiatement l'ancien cahier des charges et procédant à la revente, sur simple certificat du greffier constatant le nonpaiement de la part de l'adjudicataire ; que, dans la vente ordinaire, un principe fondamental, c'est que le vendeur suit la foi de l'acheteur ; qu'il en est autrement dans la vente forcée, où l'acheteur est, d'abord, inconnu, et qui n'a qu'un seul objet : la conversion de la chose en un prix à distribuer.». (1) »

1208. Dans un autre considérant, l'arrêt insiste sur le caractère, purement suspensif, de la vente forcée : laquelle, dit-il, « est faite sous une condition non résolutoire, mais suspensive, la chose demeurant inempta, si le prix n'est pas payé par l'adjudicataire, ou, comme ledit Pothier(2), f adjudication ne le faisant pas propriétaire, tant qu'il ne paie pas ; principe admis et consacré par le dernier état de la jurisprudence de la Cour de cassation. .. (3). *

Mais cette question est très-controversée (V.suprd, n° 582) . A l'arrêt de la chambre des requêtes, rendu sur un savant rapport de M* Troplong, on oppose d'autres arrêts rendus antérieurement par la chambre civile, et notamment des

Gonf. Bordeaux, 2 août 1860, aff. hérit. Giraud; D.p.61.2.66; Trib. civ. de Grenoble, 20 juill.1858, aff. Ghabert; S.V.59.2.601 .

(1) Besançon, 2e en., 30 joiïl. 1859, aff. Friedier ; D. p. 60.2.29.

(2j Procéd. civ., 4e part., ch. 2, sect. 5, art. 11 , g 6.

(3) Req. 24 juin 1846, aff. Cbevaltier ; D.p.46.1.237.

conclusions prononcées par M. Del angle, alors avocat général, à l'audience de cette chambre du 24 février 1846, dans une affaire Dauchez-Hémar (1).

L'argument ne peut donc être considéré comme péremptoire; mais les autres raisons, données par l'arrêt, suffisent pour justifier sa solution.

1209. Le Gode Napoléon, au titre de la vente, s'occupe de l'action résolutoire du vendeur, pour défaut de paiement du prix, dans deux dispositions : les art. 1654 et 1656. Le premier article est relatif au cas où l'acte de vente ne fait pas mention de l'action résolutoire; le second, au cas où la résolution, à défaut de paiement du prix dans le terme convenu, a été expressément stipulée. L'art. 7 de la loi du 23 mars 1855 ne renvoie qu'à l'art. 1654: faut-il en conclure qu'il ne s'appliquera pas au cas prévu par l'art. 1656?

Un membre du Corps législatif, M. Millet, qui combattait le principe de l'art. 7, tirait, en effet, du silence de cet article, relativement à l'art. 1656, cette conséquence. «Il y a, dans le Gode Napoléon, disait-il, deux dispositions dont le but est de protéger le droit du propriétaire qui vend à crédit : Tune est celle de l'art. 1654. Si l'art. 7 du projet de loi est voté, cette sauvegarde disparaîtra, puisque l'art. 7 en propose l'abrogation expresse. Mais il y a une autre disposition du Code dont le projet ne dit rien; c'est celle de l'art. 1656, dont voici le texte : « S'il a été stipulé, lors de la vente d'immeubles, que, faute de paiement du prix dans le terme convenu, la vente serait résolue de plein droit, l'acquéreur peut, néanmoins, payer, après l'expiration du délai, tant qu'il n'a pas été mis en demeure par une sommation ; mais, après cette sommation, le juge ne peut plus tui accorder de délai. » Cette disposition, ajoutait l'orateur, puisque l'abrogation n'en

(i) D.p.46.1.181, note 9. V., dans la Jur. g en., v° Vente publique d'immeubles, l'indication des auteurs h consulter sur la question.

est pas proposée, suffira polir sauvegarder complètement les droits que j'ai défehdus » (1).

M. Troploog a pris au sérieux l'argument de M. Millet, et s'est dôttbé le soin de lé réfuter. Mais la plus simple réflexion fait voir4 qu'il n'y & tien à inférer de ce que lé renvoi n'est fait, par l'art. 7 de la nouvelle loi, qu'à l'art. 1654, Ct Ndp. Il faut ajouter même que, logiquement, le renvoi ne devait être fait qu'b cet article. C'est ce qu'établît trèsdiserte ment M. Troplong, eh disant que « l'action en résolution, dont s'occupe l'art. 1656, n'est qu'une variété de l'atotlott résolutoire instituée, en général, par l'art. 16S4. Quand le vendeur exerce la résolution, en vertu de l'art. 1650, il use implicitement de Tari. 1654; il met en pratique le principe, que le vendeur non payé peut démander la résolution* de la vente. Ce principe peut être invoqué dans des conditions différentes : c'est ce dont s'occupent les art. 1655 et 1686; mais l'art. 16&6, comme l'art. 1655, n'est que l'organisation delà règle écrite dans l'art. 1654.» L'esprit de la loi nouvelle, ajoute M. troplong, « c'est qu'une vente d'immeubles ne soit pas résolue, au préjudice des tiers, pour défaut de paiement du prix, lorsque ceux-ci ont pu croire à l'extinction de la créance du vendeur... Qu'importe que la résolution s'obtienne, au moyen d'une sommation (comme dans le cas de l'art. 1636), ou au moyen d'une demande en justice (comme dans le cas de l'art. 1655)? Le résultat est toujours le même ; il ne s'agit pas moins de résolution ; et la négligence du vendeur à s'inscrire a induit les tiers dans une erreur qui leur serait tout aussi préjudiciable, si la résolution réagissait contre eux... La loi serait donc imparfaite, si elle n'embrassait pas cette hypothèse... » (2).

(1) Séance du 16 janv. 1855 ; Monit. du 18.

(2) De la Transcr., n°»301 et s.—Conf. Lesenne, Gemment. *&" 129; Bressolles, Exposé, etc., n°93; SeUiar, Gomment., n° 243 » Gauthier, Rés.,letc, n*228.

RELATIVEMENT A L'ACTION RÉSOLUTOIRE. — Nd 1212. 375

1210. L'art. 7 de la loi du 23 mars n'a trtut qu'à la venté volontaire : le cas de vente forcée est régi par Fart. 717, C.proc. civ.. J'ai transcrit $uprà, n*1164, les dispositions de cet article.

Je rappelle qu'aux termes de ce même article, et sur la sommation qui doit lui être faite, conformément à l'Art. 692, modifié par l'art 1" de la loi du 21 mai 1858, sur la procédure d'ordre, le précédent vendeur de l'immeuble saisi, qui n'a pas été payé, est tenu de former 4a demande en résolution et de la notifier aU greffe du tribunal où se poursuit la vente, avant l'adjudication ; faute de quoi, il efet définitivement déchu, à l'égard de l'adjudicataire, du droit de faire prononcer cette résolution.

1211. Mais son privilège lui reste, s'il l'a fait inscrire en temps utile, c'est-à-dire dans les quarante-cinq jours de son acte de vente (V. suprà, n°1094). « Ainsi, fait observer M. Troplong, l'action résolutoire est perdue, quoique le privilège reste debout. C'est l'inverse de notre article (l'art, ? de la loi du 25 mars), qui veut que la perte du privilège n'aille jamais sans la perte de l'action résolutoire. On voit qu'il n'y a pas parité entre les deux actions » (1).

1212. L'art. 7 de la loi du 23 mars 1855 ne parle que de l'action résolutoire du vendeur; il se tait sur celles du copermutant et du donateur, qui étaient l'objet de dispositions spéciales, dans le projet de réforme hypothécaire de 1850. Ce silence s'explique facilement, par cette raison que la loi du 23 mars n'est pas une loi de privilège, et que, d'ailleurs, on voulait toucher le moins possible au Code Napoléon. Et, comme il n'est fait mention, dans ce Code, au titre des Privilèges, ni du copermutant, ni du donateur, il était naturel que la nouvelle loi observât, à cet égard, une prudente réserve.

(1) De la Transcr., n°297.— Conf. Fons, Précis, etc., n«69; Bressolles, Exposé, etc., n°94; Sellier, Gemment», n°2i0; Gauthier, Rés., etc., n°227.

376 Ctl. IV. — SECT, IV. — DES EFPETS DR LA THANSCRIPilON,

Son silence ne peut donc être pris dans lo sens exclusif el comme une limitation de la disposition de Tari. 7 à l'action résolutoire du vendeur. Il y a, dès lors, à se demander, pour savoir si Ton appliquera cette disposition au copermutant et au donateur, si ceux-ci jouissent, ou non , d'un privilège semblable à celui du vendeur ?

1213. Le projet de réforme hypothécaire de 1850 admettait ces privilèges (art. 2104, n°* 3 et 4 du projet de la Commission) ; mais il excluait l'action résolutoire du vendeur et faction en reprise de l'objet échangé , lorsque la mention de la demande en résolution ou en reprise n'avait pas été faite en marge de la transcription des actes de vente ou d'échange, antérieurement à la transcription faite par un sous-acquéreur, ou aux inscriptions prises par des tiers sur les immeubles vendus ou échangés. — La même règle s'appliquait & l'action résolutoire du donateur (art. 2105 du projet de la Commission, correspondant à Part. 2110 du projet du Gouvernement) (1).

1214. Ces dispositions furent modifiées, lorsque M. Routier, alors Garde des sceaux, eut fait décider, en la rattachant à l'existence du privilège, le maintien de l'action résolutoire du vendeur que supprimait l'article de la Commission. L'art. 2105, devenu l'art. 2103, dans la rédaction préparée pour la troisième lecture, fut, en conséquence, rédigé de la manière suivante : « Après l'extinction ou la déchéance du privilège déterminé par les n»> 1 et 2 de l'article précédent (le privilège du vendeur et celui du copermutant), l'action résolutoire, soit de la vente, soit de l'échange, ne peut être exercée au préjudice des tiers qui se sont conformés aux dispositions du présent titre...

«Les mêmes règles s'appliquent à l'action en révocation de la donation, lorsque cette action est fondée sur l'inexécu-

(1) V. suprà, n° 1169, le texte de cet article.

ftLLATlVKUKNT A INACTION UÊSOLUTOIRE. — N* 1217. .777

lion des conditions qui emportent privilège, aux termes du ii* 3 de l'article précédent. »

1215. Ainsi, le projet de réforme hypothécaire de 1850 reconnaissait, en termes explicites, et dans des conditions déterminées, l'existence d'un privilège semblable à celui du vendeur, au profit du copermutant et du donateur. En doitil être de même aujourd'hui ?

1916. À Pégnrd du copermutant, je distingue.

Lorsque réchange a lieu, sans sou Ile, et que l'un dos copermutants est évincé de l'immeuble qu'il a reçu en échange de celui qu'il a donne , il a le choix de conclure à des dommages-intérêts ou de répéter sa chose (G. Nap. , 1705). Ces dommages-intérêts consistant en une somme d'argent, on pourrait avoir la pensée de les assimiler & un prix de ?ente, et, par suite, d'y rattacher le privilège. Mais cela ne me semble pas possible ; et M. Mourlon, qui se propose l'objection , reconnaît lui-même qu'il y a quelque subtilité à considérer ces dommages- intérêts comme le prix de l'immeuble que le copermutant évincé laisse entre les mains de son coéchangiste ; tandis qu'il ne représente, en réalité, que la valeur de l'immeuble dont lui-même a subi l'éviction, ce qui est exclusif du privilège (1). Et c'est dans ce dernier sens que la question a été, en effet, résolue par les arrêts (2).

Si le copermutant évincé préfère répéter sa chose, il y a encore moins lieu à privilège, puisque c'est la chose ellemême qui est reprise en nature.

1217. Mais, si l'échange a été fait avec soulte, le copermutant, à qui la soulte est due, a-t-il sur l'immeuble, par

(1) Examen crit.,etc., n*i47.

(2) Y. Tarin, 10 jaitl. 1813, aff. hérit. Tribaudino; Jur. gén., v° Priv. et hyp.t n° 429; Paris, 20 janv. 1834, aff. Mallet; ibid.y v Échange, n*45; Cass. 26 juilL 1852, aff. GrémilJion ; D.p.52.1. 196. — Conf. Rivière et François, Ex plie, etc., n° 117; Rivière et Huguet, Quest., n° 355 ; Ducruet, Études sur la Transcr., n° 27.

lui donné en échange, un privilège pour le paiement de cette soulte?

L'afûrmative est généralement admise, et elle est, en effet, implicitement consacrée par l'art. 1707, C. Nap., lequel, après une disposition (celle de Fart. 1706) énonçant que la rescision, pour cause de lésion, n'a pas lieu dans le contrat d'échange, déclare que « toutes les autres règles, prescrites pour le contrat de vente, s'appliquent, d'ailleurs, à l'échange. » H s'agit, bien entendu, des règles qui ne répugnent pas à la nature de ce dernier contrat. Or, quoi de plus rationnel que d'accorder au copermutant le privilège de vendeur pour la soulte qu'il a stipulée à son profit ? Cette soulte, à vrai dire, n'est-elle pas, à son égard, un véritable prix de vente, puisqu'elle représente la portion de son fonds dont la valeur était en excès sur la valeur de celui qu'il a reçu en contreéchange (1) ?

1218. M.Mourlonet MM. Rivière et Huguet, en s'appuyant de l'autorité de Pothier, font une distinction entre le cas où la soulte estde beaucoup inférieure à la valeur de l'immeuble abandonné par le copermutant, débiteur de la soulte, et celui où elle est d'une valeur à peu près égale, ou de beaucoup supérieure (2). Que dit Pothier? Que,« lorsque le conjoint, par le contrat d'échange qu'il a fait durant la communauté, a payé un retour en deniers pour l'héritage qu'il a reçu en contreéchange de son héritage propre, l'héritage qu'il a reçu en contre-échange ne laissera pas d'être propre pour le total.. »,

(1) Conf. Delvincourt, t. 3, p. 280, note 5; Grenier, Hyp., t. 2, n°387; Persil, Rég. hyp., sur l'art. 2103, § 1, n° 11 ; Duranton, t- 19, n° 155 ; Troplong, Priv. et hyp., 1. 1", û°215 ; Zachari», t. 2, §263, p. 118> édit. Aubry etRad ; Dallot, Jur. gén., y0 Priv.et hyp., a0 429 ; Ducruet, Étude» sur la Transcr., n°23; Gauthier, Rés., etc., n9 229; Sellier, Comment,, n° 177; Limoges, 23 août 1860, aff. Legrand; D.p. 61 .2.6.

(2) Mourlon, foc. cit., tt"148j Rivière et Hoguet> Quest., nM 336 et 357.

rbutiyéhent a l'action résolutoiab. — n' 1218. 379

par la raison que « la soulte n'est qu'an accessoire du contrat, qui n'en doit pas changer la nature ; que ce contrat, nonobstant là Soulte, est principalement un contrat d'échange qute le conjoint A fait de son héritage propre contre un autre héritage, lequel rehd propre de subrogation l'héritage reçu en oontreMêchange.-^-Que si, néanmoins, ajoute Pothier, le conjoint, pour acquérir l'héritage qu'il a reçu en contreéchange, avait donné une Somnàe de deniers égale à peu près è la valeur de l'héritage qolt a donné en échange, ou méttteqttila surpassât, on ne pourrait se dispenser de considérer le contrat comme un contrat taixte, mêlé de vente et d'échange, et, eu Conséquence, l'héritage acquis par le contrat cotnme conquêt, au prorata de la somme de deniers dobnés pour l'acquérir, et propre de subrogation pour le surplus seulement (i). »

Je n'ai pas à discuter ici Cette théorie, qui parait juste, mais qui demeure, néanmoins, subordonnée aux nécessités de la pratique, qui forcera souvent le juge à se prononcer pbur l'indivisibilité du contrat, eh lui donnant la qualification détente ou ù' échange, suivant le caractère prédominant de l'acte (2). Mais, darts le cas particulier, pour savoir s'il faut admettre lé privilège, lorsque l'échange a été fait avec sôulte, il n*itaporte de réchercher si Ifc soulte est inférieure, égale bti supérieure à la valeur de l'immeuble dont elle foftne l'appoint, et si le caractère prédominant dé l'acte est, en conséquence, celui de la vente ou de l'échange, puisque l'art. 1*701 précité veut qu^ofc applique au contrat d'échange

(1) De la Communauté, n° 497. V. aussi dee Retraite» n0> 91 el s., et Goût. d'Orléans, sur Fart. 384.

(2) V. Proudhon, DeTUsufr., t. 4", n°* 404 ets.; Duranton, t. 46, n° 547; Troplong, De l'Echange, nOB5et6; Duvergier, ibid., n° 406; Dailoz, Jur. gén., v° Échange, noi8et9; Rej. 19 niv. an xm, aff. Garrelon ; Jur. gén., toc. cit., n° 9.

toutes les règles de la vente qui ne sont pas incompatibles avec la nature de ce contrat (1).

1319. Mais de ce que le copermutanl, pour garantie de la soulte qui lui est duc, jouit du privilège de vendeur, s'ensuit-il qu'en cas d'extinction de ce privilège, il doive, par voie de conséquence, et par application de l'art. 7 de la loi du 25 mars 1855, être considéré, dans tous les cas, comme déchu de l'action résolutoire ?

Si l'on ne peut arguer du silence que garde l'art. 7, à l'égard du copermutant, pour en conclure que cet article ne lui est pas applicable, il n'y a rien à inférer, non plus,, de ce que, dans le système du projet de la Commission, sur la réforme hypothécaire, amendé par M. Routier, I existence de l'action résolutoire, en matière d'échange, était, comme en matière de vente, subordonnée à l'existence du privilège.

« Une discussion assez grave, disait M. de Vatimesoil, s'est élevée, dans le sein de la Commission, sur la question de savoir si l'action en reprise de l'objet échangé devait, comme l'action résolutoire, en matière de vente, être supprimée, en tant qu'elle porterait préjudice à des tiers (2)? — Pour combattre cette suppression, on disait que l'échangiste évincé est dans une situation beaucoup plus favorable que le vendeur non payé ; que celui-ci peut exercer son privilège, s'il ne l'a pas laissé périr ; et que, dans le cas où il l'a laissé périr, il y a, de sa part, une négligence dont il doit supporter l'effet ; que le copermutant, au contraire, n'a pas de privilège, ou, du moins, n'en aquedans le cas où ilest créancier d'une soulte, et jusqu'à concurrence de cette soulte; qu'ainsi, en lui enlevant l'action en reprise, on le laisserait

;. (1) Conf. Pont, Priv. et hyp., n°187; Troplong, De la Transcr.,

(2) La suppression, quel que fût le sort du privilège, était, comme on l'a vu «tiprà, n° 1213, dans les intentions premières de la Corn* mission.

RELATIVEMENT A l'âCTIOX RÉSOLUTOIRE. — N° 1320. 381

complètement désarmé. — Ces raisons n'ont pas prévalu. — La Commission a pensé que, dans l'intérêt du crédit hypothécaire, il était aussi nécessaire de supprimer l'action en reprise de l'objet échangé que l'action résolutoire de la vente sur laquelle nous nous sommes expliqué ci-dessus (p. 37, 38 et 39); que, si l'un des copermutants recevait un objet grevé d'hypothèques, ou dont la propriété fût incertaine, il pourrait stipuler, dans l'acte, des dommagesintérêts pour le cas d'éviction résultant, soit de l'action hypothécaire des créanciers, soit d'une action en revendication ; qu'alors il aurait, sur l'immeuble par lui donné en contre-échange, privilège pour la somme ainsi stipulée. — L'art. 3104, ajoutait le rapporteur, est rédigé dans le sens qui vient d'être indiqué; et l'art. 2105 supprime l'action en reprise de l'échangiste, de même que l'action résolutoire de la vente, en tant que l'une et l'autre porteraient préjudice à un tiers (1). »

L'art. 3105, je l'ai déjà dit, fut modifié, dans la discussion, sur la proposition de M. Rouher, en ce sens que l'action résolutoire du vendeur et l'action en reprise de l'objet échangé furent maintenues, concurremment avec le privilège ; mais l'esprit de la disposition subsista, et l'art. 2103, substitué à l'art. 2105 pour la troisième lecture, déclara qu'après l'extinction ou la déchéance du privilège, l'action résolutoire, soit de la vente, soit de V échange, ne pourrait être exercée au préjudice des tiers ($uprd, n° 1214).

1220. On dira que l'esprit de cette disposition a passé dans l'art. 7 de la loi du 23 mars 1855, rédigé presque dans les mêmes termes, et que l'art. 2103 du projet amendé est, par conséquent, la meilleure interprétation adonner de l'art. 7. — Mais il faut faire attention que l'art. 2102 de ce projet, correspondant à l'art. 2104 du projet primitif, contenait une disposition qui était la sauve-garde des intérêts du coper-

(1) Rapport, p. 62.

382 CH. IV. — SRCT. IV.~-IK8 EFFUTB DB LA TRAH8CR1PTI0N,

mutant» et qui empêchait que oes intérêts ne fussent gravement affectés de l'adoption du principe qui faisait coïncider la perte de l'action résolutoire aveo l'extinction du privilège. Cette disposition était la suivante : « Les créanciers privilégiés sur les immeubles sont : ... B* Le copermutant sur l'immeuble par lui dgnné en échange, pour le paiement de la soulte, et aussi pour celui de la $omme qui aurait été déterminée par V acte y à titre de dommages+imtèrêts, em oas d'évic* Hon. 9 Dès que le privilège ne s'étendait pas seulement à la soulte, mais aux dommages-intérêts que le copermutant était le ma tire de stipuler pour le oas d'éviction, il n'y avait plus aucune injustice à lui faire perdre son action en reprise de l'objet échangé, en même temps que son privilège, puisque, s'il avait négligé d'inscrire ce privilège en temps utile, il ne pouvait imputer le dommage qui en résultait pour lui qu'à sa propre négligence.

1221. Mais, dans le système du Code, ce point admis que l'échangiste a le même privilège que le vendeur, ce privilège ne lui est accordé que pour la soulte qui lui est due, et que l'on assimile à un prix de vente ; il lui est refusé pour les dommages-intérêts auxquels il a droit, conformément à l'art. 1705, en cas d'éviction (V. suprd, n°1216). L'action résolutoire, dans ce dernier cas, n'a donc pas son équivalent dans le privilège ; et l'on ne pourrait pas dire à l'échangiste, comme dans le cas où il voudrait exercer son action en reprise, pour défaut de paiement de la soulte, que, fit a laissé périr son privilège, il y a, de sa part, une négligence dont il doit supporter V effet {X). Il serait vrai, au contraire, que, le copermutant nx ayant pas de privilège, ou, du moins, n'en ayant que jusqu'à concurrence de la soulte, en lui enlevant faction en reprise, on te laisserait complètement désarmé (2).

(1) Rapport de M. de Vatimesnil, cité suprà.

(2) lbid.

RELATIVEMENT A l'àCTIOH RÉSOUrTOI&E. — N° 1222. 585

1222, Par exemple : Primus possède l'immeuble A, d'une valeur de 20,000 fr. Il propose à Secundus de le lui échanger contre l'immeuble B, appartenant à ce dernier et valant 15,000 fr. seulement, t'échange se fait, avec une soûl te da 5,000 fr. Primus, confiant dans la solvabilité de Secundus* néglige de prendre inscription pour cette soulte. Plus tard, il est évincé de l'immeuble B, et il opte, comme l'y autorise l'art. 1705, G. Nap., pour la répétition de son immeuble. Mais les créanciers hypothécaires de Secundus, inscrits sur l'immeuble A, lui opposent l'art. 7 de la loi du 23 mars 1855, en lui disant qu'il a perdu l'action résolutoire, faute d'avoir inscrit son privilège.

Ils y seraient fondés assurément, si Primus ne basait sa demande en résolution du contrat que sur le défaut de paiement de la soulte de 5,000 fr. Mais, comme il la base sur sa dépossessjon de l'immeuble B, et que, pour la garantie que lui doit Secundus, à raison de l'éviction, il n'a point (Je privilège, il devient manifeste que l'art. 7 de la loi du 23 mars 1855 ne peut pas lui être opposé. Il ne peut pas lui être opposé, parce que l'action résolutoire n'est atteinte que consécutivement au privilège. Ce n'est pas, en effet, qu'on le remarque, l'action résolutoire qui est soumise directement à l'inscription, c'est le privilège ($uprdf n°1174) : d'où la conséquence que, s'il n'y a pas de privilège à inscrire, l'action résolutoire subsiste, dans les termes du droit commun.

Prétendrait-on que, dans le cas supposé, Primus ayant un privilège pour la soulte de 5,000 fr., et ne l'ayant pas fait inscrire, on se trouve dans les termes de l'art. 7 pour lui opposer la déchéance de son action résolutoire ? — Ce ne serait làqu'un sophisme, fondé sur une équivoque. Le législateur, en associant l'action résolutoire au privilège, pour les soumettre h la même déchéance, a bien évidemment entendu que les deux actions auraient le même objet : la disposition, autrement, ne aérait pas justifiable. Supposez, en effet, que Primus , après avoir inscrit soù privilège pour la soulte de

5,000 fr., ait été payé de cette soûl le : voilà le privilège éteint. Ultérieurement, il est évince de l'immeuble B : est-ce qu'il y aurait justice à lui refuser, sous prétexte de l'extinction de ce privilège, l'action résolutoire pour se remettre en possession de l'immeuble A? Ce serait permettre aux créanciers de Sccundus, lorsqu'ils n'ont aucune faute à lui reprocher, de s'enrichira ses dépens.

1223. Mais, au moins, ces créanciers pourraient-ils, par argument de l'art. 1673, C. Nap., retenir, sur l'immeuble A, une somme de 5,000 fr., montant de la soûl te stipulée , si elle avait été payée à Primus, pour se partager cette somme par ordre d'hypothèques ?

A quel titre le pourraient-ils? La résolution ne peut se fractionner. En reprenant son immeuble, Primus le reprend exempt de toutes les hypothèques dont Secundus l'avait grevé (Arg., art. 964, 1184, 1654 et 1673, G. Nap.). Secundus, à la vérité, demeure créancier de Primus de la somme de 3,000 fr. qu'il lui a payée , mais il n'a, pour le recouvrement de cette somme, qui n'a pas, à son égard, le caractère d'un prix de vente, aucun privilège à exercer sur l'immeuble A. Tout au plus, pourra-t-il , par un argument d'analogie, tiré de l'art. 1673, C. Nap., retenir la possession de cet immeuble jusqu'à paiement. Et, quant à ses créanciers hypothécaires, il a été jugé, avec raison, que le prix à restituer à l'acheteur, en cas de résolution de la vente d'un immeuble, forme un capital purement mobilier, sur lequel les créanciers hypothécaires de cet acheteur, inscrits sur l'immeuble, n'ont pas plus de droits que ses créanciers chirographaires (1).

1224. Je viens de parler du copermutant. Pour ce qui est du donateur, l'opinion générale est qu'il ne jouit d'au-

(4 ) Bourges, 1" fôv. i 831 , aff. Desnoyers; Jur. gén. , v°/Ytt>. et kyp. , n° 75<i; Rennes, U juill. J849, aff. Letourneur; D.p.SO.5.464.

RELATIVEMENT A h ACTION RÉSOLUTOIRE. — N* 1225. 588

cuo privilège sur l'immeuble donné, pour l'exécution des conditions pécuniaires imposées au donataire (1 ) .

1225. M. Pont a combattu cette opinion. L'unique argument, dit-il, sur lequel se fonde cette doctrine, c'est que Fart. 954, G. Nap., attribue au donateur, pour le cas d'inexécution des conditions de la donation, une action en résolu lion, qui lui est au moins aussi avantageuse qu'un privilège sur le prix. Mais csl-ce que le vendeur, objecte M. Pont, ne trouve pas aussi cette même ressource de l'nclioo en résolution dans l'art. 1654 du Gode Napoléon ? Il n'eu a pas moins un privilège, indépendamment de celte action. Pourquoi en serait-il autrement du donateur (2)?

Mais il y a, contre le privilège du donateur, uu autre argument que celui tiré de l'art. 954; c'est celui que fournit l'art. 3103, qui n'accorde le privilège qu'au vendeur, pour le paiement du prix, Peut-on dire que les charges imposées au donataire soient un prix? Et peut-il être permis de créer des privilèges par analogie? — On Ta bien fait, dira-t-on, pour l'échange, au cas de soulte! — Mais c'est que l'échange, comme la vente, est un contrat à titre onéreux; c'est que la soulte équivaut à un prix de vente, qu'elle en a tous les caractères ; c'est, enfin, et surtout, que l'art. 1707 déclare applicables à l'échange «toutes les règles prescrites pour le contrat de vente, » hors celle relative à la rescision pour cause de lésion.

(f) Conf. Grenier, Hyp., t. 2, n° 391 ; Persil, Rég. hyp., sur l'art. 2103, g 1, n» 10; Duranton, 1. 19, n° 156 ; Troplong, Priv. et hyp., t. !**, n° 216; Rolland de Villargues, Rép.dunot., v*Inscr. d'office, n° 7, et v° Priv. de créance, n° 246; Mourlon, Examen crit., etc., n°152; Dalloz, Jur. gén., v° Priv. et hyp., n° 434; Douai, 18 nov. 1846, aff. Morcrette ; D.p.47.2.22; Id. 6 juill. 1852, aff. veuve Tournay; D.p.54.5.602; Orléans, 26 mai 1848, aff. Talleyrand; D.p.48.2. 122; Agen, A janv. 1854, aff. Pardoux ; D.p.55.2.42 ; Nimes, 29 nov. 1834. aff. Legout; S.V.55.2.512.

(2) Priv. et hyp., n° 188.

1226. M. Pont se prévaut des projets de réforme hypothécaire, dans lesquels, dit-il, «soit en 1840, soit en 1849 et années suivantes, on a proposé d'inscrire, dans notre article (fart. 2103, G. Nap.)> le privilège du donateur, non pas comme une innovation législative, mais comme un moyen de rendre désormais inattaquable une conséquence toute naturelle des principes, conséquence que la doctrine et la jurisprudence avaient mal à propos contestée jusque là... »

Mais cela est-il bien exact ? Voici comment s'exprimait, en 1850, M. deVatitnesnil,àcesujet : «L'art. 2104 (du projet delà Commission) détermine les privilèges sur les immeubles. En ce qui concerne le privilège du vendeur, il conserve le texte du Gode civil ; mais, quant au surplus, il contient plusieurs innovations importantes... : 2° l'art. 2104 déclare le do no tour, ou l'individu en faveur duquel celui-ci a stipulé, créancier privilégié pour l'exécution des conditions, lorsque ces conditions consistent dans le paiement (Tune somme fixe, ou sont évaluées par l'acte. L'équité de cette disposition parait incontestable à votre Commission. A son point de vue, le donataire n'acquiert la propriété de l'immeuble donné qu'à la charge de remplir les obligations pécuniaires qui lui sout imposées par l'acte, comme l'acheteur ne devient propriétaire qu'à la charge de payer le prix. II y a donc les mêmes raisons pour accorder un privilège au premier que pour en accorder un au second... (1) ».

On voit, par le passage cité, que la Commission trouvait équitable d'accorder un privilège au donateur; qu'il y avait, à ses yeux, les mêmes raisons de le lui a ccor dtr qu'avendeur; mais elle ne dit pas quece privilège lui appartient déjà, en vertu do l'art. 2103 du Code Napoléon ; tout au contraire, puisqu'elle parle de plusieurs innovations importantes qui sont apportées par elle à cet article, et parmi lesquelles elle

(1) Rapport, p. 62 et s.

classe le privilège du donateur, privilège qu'elle organise et qu'elle limite au seul eas où les conditions de la donation consistent dans le paiement d'une somme fixe, ou sont évaluées par l'acte. Cette faculté d'évaluation, notamment, était bien certainement une innovation à l'art. 2105. — La Commission, du reste, et son savant rapporteur ne pouvaient pas ignorer l'état de la doctrine et de la jurisprudence sur cette question; et il n'est pas permis de dire que, lorsqu'elle proposait d'accorder au donateur un privilège, à l'instar de celui que l'art. 2105 accorde au vendeur, elle entendait moins procéder par voie de disposition nouvelle que par voie d'interprétation de cet article.

1227. La conséquence de tout cela, c'est que la loi du 23 mars 1855 n'ayant pas reproduit les dispositions du projet de la Commission relatives au privilège du donateur, l'art. 7 de cette loi n'est point applicable à l'action résolutoire de ce dernier, qui continue d'être régie exclusivement par les principes du Code Napoléon (1).

1228. J'ajouterai, cependant, que, si les charges pécuniaires* imposées au donataire, étaient de telle importance que la donation ne fut, en réalité, qu'une vente déguisée sous la forme d'une donation, il faudrait appliquer à ce cas les principes de la vente (2) et, par suite, la disposition de l'art. 7 précité (3).

1229. J'ai dit suprâ, n° 175, que la dation d'un immeuble en paiement par un débiteur à son créancier est, au fond, et

(1) Conf. Rivièreet François, Expl., etc. ,n° 117; Rivière et Haguet, Quest., n°355;Troplong, De la Transcr., n°300; Bressolles, Exposé, etc., n° 95; Dacruet, Études sur la Transcr., n° 56; Sellier, Comm., n° 24Î; Gautbier, Rés.,etc, n* 230.

(2) Delvincoaxt, t. 2, p. 75; Troplong, Donat., t. 3, n° 1069; Coin- Delisle, i6td.,n°» 14ets.; Marcadé, sur l'art. 894, n°2 ; Dalloz, Jur. gén., v° Disp. entre-mfs et test., n0- 1291 et s.

(3) Conf. Rivière et Haguet, Quest. ^ n° 358.

5*8 Clf. IV. — SKGT. IV. —DES EFFETS OB LA TRANSCRIPTION,

abstraction faite des termes, une véritable vente, qu'elle en a les effets, au point de vue de la transmission de propriété. L'art. 7 de la loi du 23 mars 1855 parait donc, en principe, applicable à ce cas, comme à celui de la vente proprement dite.

1330. Mais il faut se garder de confondre, avec l'action en résolution, une autre action qui peut avoir quelque ressemblance avec elle.

Par exemple, Pierre, se croyant débiteur envers Paul d'uue somme de 10,000 fr., lui abandonne en paiement un immeuble de pareille valeur, et Paul constitue sur cet immeuble des hypothèques. Plus tard, Pierre fait juger qu'il n'était pas le débiteur de Paul, et fait condamner celui-ci à lui remettre son immeuble (G. Nap., 1379). Il n'y a pas là, évidemment, matière à l'application de l'art. 7 précité. — D'abord, il ne s'agit pas, dans l'hypothèse, d'une action en résolution, mais de la répétition de l'indu» condictio indebiti, action toute différente ; puis, voulût-on assimiler cette dernière action à une action résolutoire, parce qu'elle en a les effets, qu'il faudrait dire encore que, la créance éventuelle de Pierre, fondée sur Tait. 1379, G. Nap., n'étant pas garantie par un privilège , parce qu'elle n'avait pas pour objet le paiement d'un prix de vente, les créanciers hypothécaires, inscrits, du chef de Paul, sur l'immeuble revendiqué, n'ont pas à exciper de l'extinction d'un privilège qui n'existait pas, pour s'opposer à la revendication.

1231. Mais si, en même temps que Pierre faisait à Paul l'abandon de son immeuble, en paiement de la somme de 10,000 fr., il avait stipulé, h raison de la plus-value de cet immeuble, que Paul lui paierait, en retour, une somme de 5,000 fr., par exemple, cette soulte de 5,000 fr. étant un véritable prix de vente, garanti par le privilège de l'article SI 03, Pierre serait en faute, s'il ne faisait pas inscrire son privilège dans le délai fixé par l'art. 6 de la loi du 23 mars 1855, et la déchéance du privilège entraînerait la

déchéance de l'action résolutoire in parte qud, conformément àl'art. 7 (1).

1232. Je ne puis assez répéter, du reste, que l'art. 7 de la loi du 23 mars contient une disposition exceptionnelle, limitée, par conséquent, au cas prévu par cet article. Ainsi , comme le fait très-bien remarquer M. Ducryet, « elle ne peut s'appliquer à l'action en rescision des partages et des ventes, établie par les art. 887 et 1674, ni à l'action en nullité des conventions» (2). — C'est également l'observation que fait M. Lesenne. «Malgré l'analogie, dit-il, qui existe entre la position du vendeur et celle du colicitant adjudicataire, nous ne saurions aller jusqu'à étendre à l'action résolutoire contre ce dernier la disposition finale de l'art. 7, parce que l'analogie est encore plus grande entre la position du colicitant et celle du copartageant, et que le législateur a évidemment voulu laisser l'action résolutoire du copartageant sous l'empire des principes du Code ; d'où il suit que, malgré l'extinction du privilège, le copartageant et le colicitant ont trente années pour exercer, même à l'égard des tiers , l'action résolutoiro attachée à l'adjudication ou à l'abandon fait à l'un des colicitanls, sauf l'application des art. 717 et 838 du Code de procédure civile...» (3).

1233. Mais il faut ajouter, avec le même auteur, que l'art. 7 est applicable, quand il s'agit de l'action résolutoire attachée à l'adjudication sur licitation prononcée au profit d'un étranger (V. euprd, n° 1119) (4).

1234. L'art. 7 ne saurait non plus être invoqué en matière d'expropriation pour cause d'utilité publique. C'est la disposition expresse de l'art. 18 de la loi du 3 mai 1841 ainsi conçu : « Les actions en résolution, en revendication et

(1) Conf. Rivière et H u guet, Quest, n°360.

(2) Études sur la Transcr., n° 27.

(3) Comment., n° 128.

(4) Lesenne, toc. cit.

toutes autres actions réelles, ne pourront arrêter l'expropriation, ni en empêcher l'effet. Le droit des réclamants sera transporté sur le prix, et l'immeuble en demeurera affranchi.»

Cette disposition est étendue, par l'art. 19 , aux cessions amiables, consenties par les propriétaires expropriés : « Les règles posées dans le premier paragraphe de l'art. 15 et dans les art. 16, 17 et 18, porte cet article, sont applicables dans le cas de conventions amiables passées entre l'Administration et les propriétaires. »

1235. On a v\x$uprà, n°1172, que l'art. 7 de la nouvelle loi établit une solidarité étroite entre le privilège du vendeur et son action résolutoire ; en sorte que l'extinction de l'un entraîne la perte de l'autre. Cette disposition n'aurait pu, sans injustice, aller frapper le vendeur dans le passé ; car celui-ci a pu très-bien , en se confiant dans l'effet de son action résolutoire, négliger les précautions à prendre pour la conservation de son privilège. Mais, ainsi que le dit la Cour de cassation dans un arrêt, ce n'est pas manquer au principe de non-rétroactivité que de subordonner, dans l'avenir, l'exercice du droit du créancier à raccomplissementd'une formalité pour laquelle il lui est donné un délai suffisant (1). C'est ce que fait le § 4 de l'art. 11, en imposant au vendeur, dont le privilège se trouvait éteint au 1er janvier 1856, l'obligation d'inscrire son action résolutoire dans le délai de six mois, à partir de cette date. La loi du 23 mars 1855 étant une loi de protection pour les tiers, le législateur avait hâte d'en assurer à ceux-ci le bienfait par une disposition favorable au crédit, et qui ne compromet en rien les intérêts du vendeur impayé, intérêts non moins dignes, si ce n'est plus dignes encore, de sa sollicitude.

(1) Rej. !•* mai 1860, aff. Lavauzelle ; D.P.60.1.Î36.— £onf. Pfcris, 30nov.l860,aff.hérit. Jacquillon; D.p.61.2.75; Merlin, Quest. de dr., v° lmcr. hyp., § .% n° i.V. aussi suprà, n0- 1010 et s.

RBLATiYBMBNT A L'ACTION RÉSOLUTOIRE. — N° J237. 391

1236* C'est au chapitre 7, qui traite des effets transitoires de la loi du 23 mars 1855, qu'il paraîtrait convenable de renvoyer le développement de cette disposition ; mais, comme elle complète l'art. 7 de la loi dont je m'occupe en ce mo* ment, il y aura, je pense, avantage pour le lecteur à trouver réuni dans la même section tout ce qui regarde l'action résolutoire du vendeur, sauf à rappeler, pour ordre, quand j'en serai au chapitre 7, les différents points, se rattachant à cette disposition, qu'il me semble plus opportun de traiter ici.

1237. Plusieurs difficultés sont nées de la disposition précitée.

Il a été jugé» en premier lieu, par la Cour de Limoges, que le vendeur, dont le privilège s'est trouvé éteint, au moment où la loi du 23 mars 1835 est devenue exécutoire, c'est-à-dire au l*v janvier 1856, est déchu, vis-à-vis des tiers, de son action résolutoire, pour non-paiement du prix, s'il ne Ta pas fait inscrire, dans le délai de six mois, à partir de la même époque, bien que, dans ce délai, il ait formé son action en résolution:

« Attendu, porte l'arrêt, qu'il importe peu que le vendeur ait exercé son action en résolution, dans les six mois, è partir du 1" janvier 1856, si, dans le même délai, il ne Ta pas fait inscrire ; qu'eu effet, l'exercice de cette action ne saurait tenir lieu de l'inscription exigée par la loi ; que l'introdmv tion d'une demande en justice ne contient la manifestation du droit prétendu que par rapport aux parties en cause, et qu'elle ne présente, pour les tiers, aucun des caractères, ni aucune des garanties qui sont attachées au mode de publicité légale exclusivement déterminé par la loi; qu'il ne suffit point que l'action soit placée sous la protection de la Justice qui s'en trouve saisie, si, au moment même où il s'agit de le consacrer, le droit, qui lui sert de fondement, est venu à périr, faute, par la partie, d'avoir accompli la seule formalité de laquelle la loi, qui le réglemente, fait dépendre sa conservation ; que la loi de 1855 a si peu entendu laisser Faction

592 CH. IV.— 8KCT. IV. — DBS EFFRTS DE LA TRANSCIUFTION,

résolutoire transitoirement soumise aux anciennes règles du Gode Napoléon, du 1er janvier au 1er juillet 1856, qu'elle exige qu'une inscription soit prise dans ce délai, sous peine de déchéance à l'égard des tiers, et que, par son art. 11, elle est déclarée seulement inapplicable aux actes ayant acquis date certaine et aux jugements rendus avant le 1er janvier 1856; que, si ces actes et jugements doivent, quanta leurs effets, être réglés p&r la législation, sous l'empire de laquelle ils sont intervenus, l'action résolutoire, intentée depuis la promulgation de la nouvelle loi, à quelque époque que ce soit, doit, au contraire, être régie par les dispositions dont le caractère général et absolu ne permet d'établir aucune distinction qui serait fondée sur le temps où la demandeauraitété introduite en justice; que, dans tous les cas, la conservation du droit, & l'égard des tiers, est subordonnée à l'accomplissement de la formalité particulière qui seule est constitutive de la publicité légale et efficacement prolectrice du crédit public... » (1).

Ces motifs me semblent péremptoires, et je n ai rien à y ajouter.

1238. Mais je ne puis adhérer, dé même, à un arrêt de la Cour de Riom, qui a décidé que l'art. 7 et le § 4 de l'art. 11 de la loi du 23 mars 18S5 ne sont pas opposables au vendeur qui avait pris, avant le l*r janvier 1856, pour la conservation de son privilège, une inscription dont la péremption a eu lieu depuis , mais au cours d'une demande en résolution, formée antérieurement à cette même date du 1er janvier 1856. Voici les motifs de l'arrêt ;

« Attendu qu'au moment où Bousset a formé sa demande en résolution de la vente, son privilège subsistait incontestablement, l'inscription qui garantissait ce privilège étant alors en pleine vigueur ; que son action était donc autorisée

(1) Limoges, 23 août 1860, aff. Legrand; D.p.61.2.6.

par les termes mêmes de Part. 7 de la loi du 23 mars 18S5 ; qu'il importe peu que le privilège du vendeur ait péri, plus tard, par le défaut de renouvellement de l'inscription d'office ; que cette déchéance ne peut entratner rétroactivement celle de l'action résolutoire déjà formée, et qui l'a été en temps utile ei dans les conditions où la loi en autorisait l'exercice; que ce serait exagérer les garanties que la loi du 23 mars 1855 a voulu accorder aux tiers intéressés, que d'obliger le vendeur, non payé, après qu'il a formé une demande en résolution de la vente, à renouveler l'inscription de son privilège qui, par l'effet même de la résolution, doit disparaître et devenir sans objet ; que les termes de l'art. 1er de ladite loi n'emportent point cette obligation... » (1).

Cet arrêt n'est pas précisément en opposition avec l'arrêt de la Cour de Limoges, puisque, dans oelui-ci, le privilège du vendeur était éteint, au moment où ce dernier avait formé sa demande en résolution de la vente, et qu'aucune inscription n'avait été prise, pour la conservation de l'action résolutoire, dans les six mois, à dater du 1** janvier 1856. Mais, quoique, dans l'espèce jugée par la Cour de Riomt le privilège subsistât encore, lorsque le vendeur avait saisi le tribunal de sa demande en résolution, il était arrivé, cependant, qu'avant qu'il eût été statué sur cette demande , l'inscription, qui conservait le privilège, était tombée en péremption. Or, on peut objecter qu'une inscription périmée est considérée comme non avenue; qu'avec cette inscription a péri le privilège, si une autre inscription n'a pas été prise en temps utile, et que l'extinction du privilège a entraîné, par voie de conséquence, l'extinction de l'action résolutoire. Vainement la Cour de Riom dit-elle que, « pour apprécier la légitimité d'une action , il faut se reporter à

(1) Riom, 7 juin 4859, aff. Michard ; Jourp. des Av., année 4860, t. 85, p. 471 .

394 CH. IV. — SBCT. IV. — DBS BFFKT8 DE LA TRANSCRIPTION,

l'époque où elle a été intentée ; que le jugement, quelle qu'ait été la durée de l'instance, rétrbagit au jour de la demande et se traduit en une déolaration que la demande était bien ou mal fondée, au moment où elle a été formée; qu'il serait contraire à la justice que le défendeur pût bénéficier des retards que aa résistance illégitime a apportés à la reconnaissance du droit du demandeur. » Cela est vrai, mais entre les parties seulement. Quant aux tiers, à qui l'acquéreur, pendant l'instance en résolution, aura pu conférer des droiU 6ur l'immeuble, qui auront été tenus dans l'ignorance de cette instance, et qui, ne trouvant, sur les registres du Conservateur, qu'une inscription périmée, auront cru pouvoir traiter, en toute sécurité, avec cet acquéreur, ce n'est pas à eux à souffrir de la faute que le vendeur a commise, eu ne renouvelant pas, & temps, cette inscription.

Mais, dit la Cour de Riom, «les tiers ont d'autant moins à se plaindre que, d'une part, l'inscription du privilège les avait avertis de l'existence de l'action résolutoire, et que, d'autre part, la publicité d'une action, portée devant un tri* bunal, peut être encore, pour eux, un nouvel avertisse* ment. » — • Je réponds, avec l'arrêt précité de la Cour de Limoges, « qu'il importe peu que le vendeur ait exercé son action en résolution dans les six mois, à partir du i#r janvier 1866, si, dans le même délai, il ne l'a pas fait inscrire ; qu'en effet, l'exercice de cette action ne saurait tenir lieu de l'inscription exigée par la loi ; que l'introduction d'une demande en justice ne contient la manifestation du droit prétendu que par rapport aux parties en cause, et qu'elle ne présente, pour les tiers, aucun des caractères, ni aucune des garanties qui sont attachées au mode de publicité légale exclusivement déterminé par la loi. »

1239. Toutefois, l'arrêt de la Cour de Riom peut se justifier, en fait, par une raison que cette Cour n'a pas donnée. L'acte de vente avait été transcrit antérieurement à la loi du 23 mars 1855, puisque c'est l'inscription d'office que l'arrêt

BBLATIVBMB2IT A l/ACTION RÉSOLUTOIRE,— N° 1240. 395

déclare avoir péri par le défaut de renouvellement. En décidant que la péremption de oette inscription a entraîné l'extinction du privilège, la Cour de Riom a suivi la doctrine de H. Troplong, suivant laquelle la transcription de l'acte de vente ne vaut, pour la conservation du privilège du vendeur, que ce que vaut une inscription, o'est-à-Hire que son effet cène* si elle n'a été renouvelée avant l'expiration des dix années. Selon moi, au contraire, ainsi que je l'ai déjà fait remarquer , la transcription, faite en temps utile, conserve indéfiniment le privilège du vendeur et n'est pas soumise au renouvellement décennal (V. êuprd, nM 1104 et suiv.}. Il suit de là qu'à mes yeux, la péremption de rinscriplion d'office, dans l'espèce, devait être sans influence sur l'existence du privilège, tt, par conséquent, de l'action résolutoire.

1240. Il avait été précédemment rendu, par la Cour de Montpellier, un arrêt dans le même sens que celui de la Cour de Riom, mais dans une espèce où des circonstances de fraude, relevées par l'arrêt, et qui ont dû nécessairement influer sur la décision, diminuent beaucoup l'autorité doctrinale de oet arrêt.

En fait, un sieur Fabry avait vendu à Toureil, par acte sous seing privé du 6 mai 1846, enregistré seulement le 1" décembre 18S5, divers immeubles. — La vente n'avait pas été transcrite, et aucune inscription n'avait été prise par le vendeur, pour la conservation de son privilège, soit avant , soit depuis la loi du 23 mars 1885. — Le 3 avril 1836, Fabry , n'étant pas payé de son prix, avait formé, contre Toureil, une demande en désistât des immeubles vendus. — Sous le coup de cette demande, Toureil, le 3 juin 1856, avait revendu ces immeubles à sa femme, qui venait de faire prononcer sa séparation de biens; et celleci s'était hâtée de faire transcrire la revente. Puis elle était intervenue dans l'instance en désistât, opposant à Fabry qu'il avait perdu son action résolutoire, faute d'inscription de son privilège, dans les quarante-cinq jours antérieurs à

396 es. IV. — SECT. IV. — DES effets de la transcription, la transcription de l'acte de revente (L. 25 mars 1855, art. 6 et 7j. — Fabry répondait que la loi do 23 mars ne lui était pas applicable , parce que son contrat, enregistré le 31 cléc. 1855, avait acquis date certaine avant la mise à exécution de cette loi; c'est-à-dire avant le 1er janvier 1856 (art. 10 et 11 de la loi précitée). Il ajoutait qu'eu tout cas, la vente, faite à la femme Toureil par son mari, était une vente frauduleuse.

Que décide la Cour de Montpellier? Elle admet l' action résolutoire, par le motif que cette action « était intentée avant la vente consentie par Toureil à sa femme, et avant l'échéance des délais impartis au vendeur pour conserver son privilège; — qu'il importe peu que l'action ait emprunté la forme d'une demande en désistât, dans l'ignorance où Fabry était de l'accomplissement de la formalité de l'enregistrement, qui donnait une existeuce régulière à la vente, l'action en résolution, s'il y a titre, n'étant qu'un dérivé naturel de l'action en désistât dont elle est le subsidiaire. » Et, après ces raisons de droit, l'arrêt ajoute : « qu'en l'état des faits de la cause, la femme Toureil, achetant au cours de l'instance en désistât ou en résolution formée contre son mari, ne peut être considérée comme un tiers de bonne foi, et doit être envisagée comme l'ayant cause de son mari, avec lequel elle a évidemment colludé... » (1).

Il y a eu pourvoi contre cet arrêt, et le pourvoi a été rejeté; mais par quel motif? «Attendu, porte l'arrêt de la chambre des requêtes, qu'à supposer que les dispositions de la loi du 23 mars 1855 pussent être invoquées dans la cause, la fraude fait exception à toutes les règles du droit... »

La circonstance de fraude mise à part, deux questions de

(1) Montpellier, lOnov. 1857, rapp. avec Req. 44 mars 1859, aff. Toureil; D.p.59.1.500.

RKUTIVEMBNT A i/aCT10M Rl&OLUTOtRB.— N« 1241. 397

droit se trouvaient engagées dans l'espèce. La première, si Fabry, qui pouvait encore inscrire son privilège au 1er janvier 1856, puisqu'à celte époque, aucune revente n'avait eu lieu, était fondé à prétendre qu'il avait six mois, à dater du 1" janvier 1856, pour l'inscription de son action résolutoire, aux termes de l'art. 11 de la loi précitée, qui n'accorde ce délai de grâce qu'au vendeur dont le privilège e$t éteint? La seconde, si la demande en désistât des immeubles, ayant été intentée avant les six mois, pouvait tenir lieu de l'inscription qui n'avait pas été prise dans ce délai ? Ce sont ces questions que la chambre des requêtes s'est trouvée dispensée de résoudre, les moyens tirés de la fraude lui paraissant suffi* sants pour justifier l'arrêt attaqué. Je viens de m'expliquer sur la dernière, en adoptant la doctrine de la Gour de Limoges, de préférence à celle des Cours de Riom et de Montpellier.

1241. Reste la première question. Il s'agit de savoir si, dans le cas où se trouvait Fabry , au 1er janvier 1856, et, pour généraliser la question, si un vendeur, dont le privilège, quoique non inscrit, était encore susceptible de l'être, au 1er janvier 1856, avait six mois, à partir de cette date, pour l'inscription de son action résolutoire?

Je n'hésite pas à répondre négativement. Et, d'abord, j'oppose à cette prétention le texte du § 4 de l'art. 11, qui n'accorde les six mois, pour l'inscription de l'action résolu* toire, que dans le cas où le privilège était éteint, au moment de la mise à exécution de la loi du 23 mars 1855. — Je dis, ensuite, qu'il n'y avait aucune raison d'impartir au vendeur, dont le privilège subsistait au 1er janvier 1856, quoiqu'il né fût pas encore inscrit, un délai particulier pour inscrire son action résolutoire, dès qu'il se trouvait sous l'application de la règle générale de l'art. 7, qui rattache à l'existence du privilège l'existence de cette action. J ajoute que c'eût été même agir contre son intérêt ; car c'eût été lui imposer une formalité tout à fait frustratoire, puisqu'on faisant inscrire

8od privilège dans le délai utile, il conservait, par cette unique inscription, tout à la fois son privilège et son action résolutoire (1).

1243. Le contraire, cependant, a été décidé par la Cour de Grenoble : « ...Attendu, d'ailleurs, porte l'arrêt, que la loi de 1855, art. 7, dérogeant, en cela, au Gode Napoléon, dispose que l'action résolutoire ne peut être exercée, au préjudice des tiers, après l'extinction du privilège du vendeur ; que l'art. 11 a pour objet d'excepter de cette disposition les actions résolutoires qui, avant le 1* janvier 1856, date de

(1) Gonf. Mourlon, Rev. prat., année 1856, t. 2, p. 425 ; Gauthier, observ. crit. sur l'arrêt de la Cour de Bordeaux du 15juill. 1857, aff. Lavauzelle ; Journ. du Pal., 57, p. 1230, n* 4.

M. Mourlon critique un jugement du tribunal civil d'Évreux, dont il donne le texte, mais dont il n'indique point la date, et qui a déclaré éteints, au regard des créanciers hypothécaires de l'acheteur, le privilège et l'action résolutoire d'un vendeur, dont le titre, quoique antérieur au 1*' janv. 1856, n'avait été ni inscrit, ni transcrit dans les six mois, à partir de celte date. — En fait, il n'y avait pas eu de revente par le premier acquéreur, et la loi du 23 mars 1855 avait trouvé debout et subsistant le privilège du vendeur, qui pouvait être inscrit, sous l'empire du Code Napoléon, tant que l'immeuble n'était pas sorti des mains de l'acquéreur (V. suprà, n°1095). M. Mourlon en conclut que c'est à tort que, dans l'espèce, le tribunal d'Évreux a prononcé Y extinction du privilège. « Qui ne voit, dit-il, que cette extinction est impossible, soit qu'on admette, avec nous, qu'aussi longtemps que l'immeuble vendu demeure dans le patrimoine de l'acheteur, le privilège du vendeur est indépendant de toute publicité (Y. suprà, n09 11 79 et 1180), soit qu'on reconnaisse, avec la jurisprudence et la majorité des auteurs, que l'inscription que prend le vendeur, ou la transcription qui en tient lieu, remonte, à quelqu'époque qu'elle soit effectuée, au jour même de la vente ?» A ce point de vue, la critique de l'auteur est fondée. — Mais, au fond, le tribunal d'Évreux, selon moi, a bien jugé, en décidant que le vendeur avait perdu, tout à la fois, et son privilège et l'action résolutoire, en ne faisant pas transcrire, ou en ne prenant pas inscription, dans les six mois, & partir du 1" janv. 1856» C'est même un délai moindre qu'il faut accorder au vendeur, dans ce cas, pour inscrire son privilège, ainsi que je rétablirai au chap. 7.

la mise à exécution de la loi, formaient un droit acquis et indépendant du privilège, à la charge de les rendre publiques par l'inscription dans un délai de six mois ; que cette exception ou mesure transitoire doit s'appliquer à l'action résolu* toire, dans le cas de coexistence, comme dans celui <f extinction du privilège au Vr janvier 1856 ; qu'autrement, le but du législateur, celui de ne pas frapper rétroactivement des droits acquis, n'aurait pas été atteint; —Attendu, en effet, que, si l'on donnait un sens limitatif à ces termes de l'art. 11 : « le vendeur dont le privilège serait éteint, etc. », il pourrait arriver que des vendeurs, dont le privilège n'aurait subsisté qu'un jour après la mise à exécution de la loi nouvelle, seraient définitivement déchus de leur action résolutoire, bien qu'ils n'eussent pas eu plus de moyens de conservation que d'autres non moins négligents, qui, ayant laissé périr leur privilège un jour plus tôt, échapperaient, par cela même, à l'extinction absolue de leur droit de résolution ; qu'une telle anomalie n'a pu être dans la volonté du législateur... » (1).

La Cour de Rouen a jugé dans le même sens : « Attendu, dit l'arrêt,... que cette disposition (celle du § 4 de l'art. 11 de la loi du 23 mars 1855), fondée sur ce que l'action résolutoire, jusque-là distincte du privilège du vendeur, ne pouvait être réputée éteinte avec lui que pour l'avenir, ne saurait être arbitrairement restreinte et supprimée, au cas de faillite du débiteur, survenue dans le délai ci-dessus déterminé (du 1* janvier au 50 juin 1856); que vainement l'intimé invoquerait les art. 2146, G. Nap., et 448, G. comm., qui ne permettent plus l'inscription des privilèges et hypothèques postérieurement au jugement déclaratif de la faillite; que ces textes, non-seulement sont muets sur l'inscription de l'action résolutoire, mais encore ne l'ont jamais pu com-

(1) Grenoble, 13 mars 1838, aff. créanciers Girard; D.p.58*2.176.

prendre dans l'interdiction qu'Us formulent, puisque la lui de 1855, introductive d'un droit nouveau, a seule crée l'obligation de celle inscription ; qu'on ne pourrait davantage lier cette prétendue interdiction à celle d'inscrire le privilège du vendeur, parce que c'est pour l'avenir seulement, et à partir du 50 juin 1856, que le privilège et l'action résolutoire, non inscrits jusque-là, devaient avoir un même sort...» (1).

1243. Ce n'est que pour le besoin du raisonnement qu'il est dit, dans l'arrêt de la Cour de Grenoble, « qu'il pourrait arriver que des vendeurs, dont le privilège n'aurait subsisté qu'un jour après la mise à exécution de la loi nouvelle, seraient définitivement déchus de leur action résolutoire. . •; » car, en fait, l'acheteur n'avait été déclaré en faillite que le 30 mai 1856, et le vendeur, dès lors, avait eu tout le temps nécessaire pour inscrire son privilège. Je conviens, néanmoins, que la faillite pouvait éclater le 2 janvier tout aussi bien que le 30 mai, et que, dans ce cas, l'inconvénient, signalé par l'arrêt de la Cour de Grenoble, se serait produit. Mais ne se produirait-il pas de même, dans le cas d'une vente postérieure au 1" janvier 1856, si la faillite venait à éclater au lendemain même de la vente ? La perte du privilège, par l'impossibilité de l'inscrire après la faillite, n'emporteraitelle pas, du même coup, la perte de l'action résolutoire (Y. suprà, n° 1189)? C'est en dehors de la faillite, cas spécial et qui a ses règles à part, qu'il faut se placer pour juger si le reproche de rétroactivité peut être adressé à la loi, interprétée comme je pense qu'elle doit l'être. Il y a à déterminer, par conséquent, dans quel délai le vendeur, qui n'avait pas encore inscrit sou privilège au 1er janvier 1836, était tenu de le faire pour la conservation simultanée du privilège et de l'action résolutoire. C'est une question que je

(1) Rouen, 10 juin 1889, aff. Froidefond; S.V.60.2.S28.

RELATIVEMENT A i/àCTION RÉSOLUTOIftE. — N° 1245. 401

réserve, ainsi que je l'ai dit suprâ (V. n° 1241, à la note), et qui sera examinée au chapitre 7.

1244. Quoi qu'il en soit do la question précédente, il ne peut y avoir de difficulté dans le cas suivant, soumis à la Cour de Limoges, et dont les motifs de l'arrêt nous font connaître le point de fait, avec les raisons de décider :

« Attendu, porte cet arrêt, . . .que le privilège de Montagnac subsistait pleinement à cette époque (au lj anvier 1836); qu'en effet, aux termes de l'art. 834, G. proc. civ.. il suffit, pour que le privilège du vendeur puisse être exercé utilement, que l'inscription de ce privilège ait été faite dans la quinzaine delà transcription du sous-acquéreur de l'immeuble vendu ; qu'ainsi, le privilège peut toujours être valablement inscrit, tant que l'immeuble n'est pas sorti des mains de l'acquéreur; et que, dans l'espèce, Montagnac a pris soin de faire inscrire son privilège le 23 février 1854, antérieurement à la revente consentie par Beyssac de Mons au profit de Beffnt, qui ne date que du 14 janvier 1855; — Attendu que la péremption de l'inscription d'office du 30 nov. 1843, à défaut de renouvellement, ne pouvait paralyser l'effet de l'inscription du 23 février 1834, qui n'a nul besoin, pour y* validité, île se rattacher à l'inscription d'office, et qui vaut par elle-même, comme ayant été prise ù une époque où le droit du vendeur élait encore entier; — Attendu que, le privilégcdc vendeur de Montagnac étant en vigueur, quand la loi du 23 mars 1835 est devenue exécutoire, c'est à tort que les premiers juges ont réputé éteinte son action résolutoire, iaute, par lui, de s'être conforme aux prescriptions de cette

loi; — Infirme » (1).

1245. Si le vendeur, dont le privilège se trouvait éteint au Ie' janvier 1856, avait, néanmoins, fait inscrire ce privilège dans les six mois de cette date, l'inscription, bien

(1) Limoges, 13juill.l859, aff. Montagnac; Journ. du Palais, 59, p. 97S.

qu'inefficace pour la conservation du privilège, aurait-elle, au moins, pour effet de conserver l'action résolutoire?

« Si le vendeur, dit M. Ducruet, a requis l'inscription du privilège seulement, il ne paraît pas que l'action résolutoire soit inscrite, par la raison que le privilège et l'action résolutoire (dans ce cas spécial) sont deux choses tellement distinctes que l'extinction de Tune ne nuit pas & la conservation de l'autre. Dès lors, il est naturel de décider que l'inscription, inutile, du privilège ne vaut pas inscription de l'action résolutoire, et que, pour la conserver, il faut nécessairement la faire inscrire nommément... » (1).

1246. La solution me parait exacte, en principe ; mais je fais toute réserve pour le cas dans lequel raisonne M. Ducruet, celui d'une inscription prise par un précédent vendeur, pour son privilège, postérieurement au 1er janvier 1856, quoique dans la quinzaine de la transcription opérée par le sous-acquéreur. J'examinerai, au chapitre 7, si, lorsque la transcription de la revente a eu lieu moins de quinze jours avant la mise à exécution de la loi du 23 mars , on ne doit pas accorder à l'ancien vendeur , pour l'inscription de son privilège, le nombre de jours nécessaires pour parfaire le délai de quinzaine.

1247. Les formalités qu'on a du remplir pour l'inscription de l'action résolutoire, dans le cas prévu pur le § 4"de l'article 11 de la loi du 23 mars 1855, sont celles que prescrit l'art. 2148, C. Nap., pour l'inscription des privilèges et hypothèques. La loi, en n'indiquant pas de formalités particulières pour ce cas, s'en est nécessairement référée au droit commun (2).

1248. Et, s'il y avait eu omission d'une des formalités mentionnées audit article, il faudrait appliquer le principe

(1) Études sur la Transer., n°45.

(2) Conf. Sellier, Comment., n° 234. V. aussi Ducruet, loc. cit.

RBLAT1VBMENT A l'aCTIONJIÉSOLUTOIRE. . — N» 1249. 403

qui prévaut aujourd'hui dans la jurisprudence, eu matière d'inscription hypothécaire, c'est qu'il n'y a nullité de l'inscription qu'autant que l'omission était de nature & porter préjudice aux tiera (1).

Section V. — Des effet* de la Transcription, relativement aux baux, à long terme, et aux quittances ou cessions de loyers ou fermages non échus.

1249. Rappel des dispositions de la loi du 23 mars 1855 concernant

les baux et les paiements anticipés de loyers ou fermages. 1230. Division.

1849. On a vu, sous les seotions 5 et 6 du cbap, J, que les baux, d'une durée de plus de dix-huit ans, sent assujettis à la transcription, et qu'il en est de mime des actes ou jugements constatant, même pour un bail de moindre durée , le paiement ou la cession d'une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus (L. 23 mars 1855, art. 2, n°* 4 et 5).

Comme conséquence de ces dispositions, l'art. 3 porte, dans son premier paragraphe, que, «jusqu'à la transcription, les droits résultant des actes et jugements énoncés aux articles précédents (parmi lesquels sont les quittances et cessions de loyers ou fermages non échus) , ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur (immeuble, et qui le» ont conservés, en se conformant aux lois; » ce qui exclut les créanciers chirographaires, même en cas de saisie (2). — Et l'article ajoute, dans son 2« paragraphe, que « les baux,

(i ) Mon Traité des Priv. et Hyp. , inédit ; Dalloz, Jur . gén. , v° Prit?. et hyp., n°1473; Sellier, Gomment., toc. cit.

(2) Gonf. Mourlon, Exajaea ont., etc., App., n° 359. V. aussi tuprà, n" 848, 850 et s.

qui n'ont point été transcrits, ne peuvent jamais leur être opposés pour une durée de plus de dix-huit ans. »

1250. Malgré l'affinité de ces dispositions, je vais, pour la commodité du lecteur, diviser cette section en deux paragraphes, dont le premier traitera des effets de la transcription, relativement aux baux à long terme, et le second, des effets de la transcription, relativement aux paiements anticipés de loyers ou fermages.

S 1". — Des effets de la Transcription, relativement aux bans à

long terme.

SOMMAIRE

4251 . Les baux, à long terme, affectent la valeur vénale de la propriété : voilà pourquoi ils ont été soumis à la transcription, et ne peuvent être opposés, lorsqu'ils n'ont pas été transcrits, aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble, si ce n'est pour une période de dix-huit années.

1252. Cette disposition s'applique-t-elle aux créanciers inscrits sur l'immeuble antérieurement au bail?

1253. La question a été soulevée , devant le Corps législatif , par M. Duclos.

1254. Il a été répondu, par M. Allart, que ni le bail, ni le paiement anticipé des loyers, ne peuvent avoir d'effet, vis-à-vis de l'acquéreur ou des créanciers hypothécaires, lorsqu'ils sont postérieurs à la transcription du contrat de vente, ou à l'inscription de l'hypothèque.

1255. Examen de cette proposition, relativement au bail. — Renvoi au paragraphe suivant, en ce qui touche les anticipations de loyers.

1256. M. Duclos conclut, à tort, des termes de l'art. 3 de la loi du 23 :v' mars que les baux de plus de dix-huit ans, par cela qu'ils ont été

transcrits, sont opposables aux créanciers inscrits antérieurement.

1257. Mais la proposition de M. Allart est trop générale. — La constitution d'hypothèque n'enlève pas au débiteur l'administration de ses biens, ni le pouvoir, par conséquent, de faire des baux.

1258. Dans l'esprit de la loi du 23 mars, les baux de plus de dix-huit ans, transcrits ou non, excèdent les pouvoirs d'administration du débiteur, et ne sont pas opposables aux créanciers inscrits antérieurement.— Mais ils peuvent leur être opposés , s'ils sont exempts de fraude, pour une période de dix-huit années.

1259. Opinion conforme de M. Troplong.

1260. Suivant d'autres auteurs, au contraire, les baux de plus de dixhuit ans, lorsqu'ils ont été transcrits, sont opposables aux créanciers, inscrits antérieurement, pour toute leur durée. — Argument péremptoire de M. Duvergier contre cette doctrine.

1261 . Le preneur, dont le bail est postérieur à la vente de l'immeuble, ou à la dation de cet immeuble en hypothèque, doit être préféré au vendeur, ou au créancier hypothécaire, s'il a fait transcrire son bail avant la transcription de la vente ou l'inscription de l'hypothèque.

1262. Opinion contraire de M. Mourlon, fondée sur la personnalité du droit du preneur.

1263. Réfutation. — La personnalité ou là réalité du droit du preneur ne font rien à la question, dès que les baux à long terme, sous le rapport de la transcription, ont été placés sur la même ligne que les actes d'où résulte un droit réel sur les immeubles.

1264. C'est dans ce sens qu'a été entendu l'art. 3 de la loi du 23 mars 1855 au Conseil d'État.

1265. M. Mourlon convient, d'ailleurs, que le preneur, dont le bail est antérieur à la saisie de l'immeuble, serait préférable à l'adjudicataire, s'il avait fait transcrire avant lui. — La raison qu'il en donne est la réfutation de l'opinion qu'il a exprimée sur la question précédente. ~

1266. De quelle époque commencent à courir, à l'égard des tiers, les dix-huit années d'un bail de plus de dix-huit ans non transcrit? — Examen de la question par rapport au tiers acquéreur, et par rapport aux créanciers inscrits.

1267. Relativement au tiers acquéreur, trois opinions se sont produites : — La première, qui fait courir les dix-huit années du jour de la transcription opérée par l'acquéreur ; — La seconde, qui les fait courir du jour de la vente ; — La troisième, qui n'accorde au preneur que le droit d'achever la période de dix-huit années* qui se trouve en cours d'exécution au moment où la vente est transcrite.

1268. Cette dernière opinion me semble préférable.

1269. Analogie tirée de l'art. 1429, C. Nap.

1270. Le principe est le même pour les créanciers inscrits. — Mais ils ne peuvent l'invoquer qu'au moment où ils poursuivent la réalisation de leur hypothèque par la vente forcée de l'immeuble. — Les dix-huit années, dans ce cas, commencent à courir du jour du commandement tendant à saisie immobilière.

1271. D'après M. Mourlon, ce serait seulement du jour de l'adjudication.—Grande hésitation, néanmoins-, de l'auteur sur ce point.

1272. La réduction à dix-huit ans d'un bail de plus longue durée, non transcrit, n'est prononcée que dans l'intérêt des tiers acquéreurs et des créanciers hypothécaires, qui restent maîtres, par conséquent, d'exiger l'exécution du bail.

1273. Lorsque le même immeuble a été loué, successivement, à deux personnes, par bail d'une durée supérieure à dix-huit années, c'est au preneur, qui le premier a fait transcrire, qu'est due la préférence.

1274. On décidait de môme, dans les pays de nantissement, au moins dans les Coutumes où il était d'usage de nantir les baux. — On exigeait seulement que le locataire, premier nanti, fut de bonne foi.

1575. Si le bail, excédant dix-huit ans, se trouvait en concours avec un bail d'une durée inférieure à dix-huit ans, on ne pourrait plus décider, par les règles de la transcription, de la préférence entre les deux preneurs.

1276. Est-ce par l'antériorité des actes ayant date certaine, ou par 1'antéribrité de la prise de possession , que la question de préférence devrait être résolue ? — La question est controversée : mais elle n'est pas de mon sujet.

1251 * Les baux à long terme, ainsi que je l'ai dit au tome lw, n° 497, ont pour effet d'altérer sensiblement la valeur vénale de l'immeuble : il y avait lieu, à cause de cela, de les soumettre à la transcription et de déclarer qu'ils ne pourraient, lorsqu'ils n'auraient pas été transcrits, être opposés aux tiers, créanciers hypothécaires ou acquéreurs, qui auraient acquis des droits sur l'immeuble et les auraient dûment conservés. C'est ce que fait l'art. 5 précité, avec cette restriction, néanmoins, que les baux de plus de dixhuit ans, quoique non transcrits, sont opposables aux tiers pour use période de dix-huit années.

1252< Cette disposition est-elle applicable aux créanciers hypothécaires, inscrit s antérieurement au bail ? La transcription du bail fera-t-elle qu'ils soient tenus d'en souffrir Tentière exécution?

Il semble, à première vue, que la disposition leur est étrangère, puisque la transcription n'a pour objet que d'éclairer les tiers sur les charges dont l'immeuble est grevé, au moment où ils traitent avec le propriétaire. De quelle utilité peut être, en effet, la transcription du bail pour des créanciers dont l'hypothèque est antérieure à ce bail?

1353. La question, cependnnl, a été soulevé**, en ce qui

les concerne, lors de la discussion du projet de loi. Un membre du Corps législatif, M. Duclos, disait : « Le projet semble rendre obligatoires, pour tous les tiers, saris distinction, les baux et les quittances de loyers dont la transcription a eu lieu. Quelle sera alors, par exemple, la position du créancier inscrit vis-à-vis d'un débiteur qui aurait consent», depuis le prêt, un bail à long terme et perçu plusieurs années de loyers d'avance? Les juges pourront-ils, malgré le texte de la loi, prononcer la nullité du bail et des paiements anticipés?... Ces baux, dit plus loin M. Duclos, auxquels le projet donne une existence légale par la transcription, pourront-ils être opposés à tous les tiers, et même aux créanciers inscrits avant cette transcription ? S'il en doit être ainsi, 11 D'y aura plus de prêt possible, et le crédit hypothécaire, que l'on veut développer, se trouvera anéanti... » (1).

1264. A ces questions, un autre membre du Corps législatif, M. Allait, a répondu que, « dans le cas où les baux et quittances seraient antérieurs à la vente ou à l'hypothèque, il n'est rien innové au droit existant : ces conventions ne nuiront pas plus à l'acquéreur ou au créancier qu'elles ne peuvent lui nuire aujourd'hui ; seulement, sous la législation actuelle, le propriétaire, avant de vendre la propriété ou de l'hypothéquer, pouvait faire un bail de quatre-vingt-dix-neuf ans, ou toucher, d'avance, une quotité illimitée de loyers: la loi nouvelle, dans les deux cas, pose la limite de dix- huit et de trois années; de telle sorte que le dommage, causé a l'acquéreur ou au créancier, ne peut s'étendre au delà. Si le bail ou la quittance anticipée, ajoutait l'orateur, sont postérieurs à la transcription du contrat de vente ou à l'inscription de l'hypothèque, il est évident quiU ne peuvent avoir aucun effet » (2).

(1) Séance da 15 janv. 1855; Monit. du 47.

(2) Ibid.

408 Cfl. IV. — BECT. V. — DES EFFETS DE LA TRANSCMI»TION\

1255. J'examine ce qu'il y a de fondé dans celte réponse, par rapport aux baux ou locations, d'abord; je parlerai plus bas des anticipations de loyers (V. infrà, n° 1380).

Voici quelle était l'objection de M* Duclos : l'art. 3 déclare inopposables aux tiers, sans distinction, aux créanciers hypothécaires antérieurs au bail, par conséquent, comme aux créanciers hypothécaires postérieurs, les baux d'une durée de plus de dix-huit ans non transcrits : donc, par argument à contrario, ces baux pourront leur être opposés, s'ils ont été transcrits.

1256. L'argument à contrario n'est pas toujours, comme on sait, un argument concluant; mais, pris en soi, le raisonnement n'était pas exact. Supposez deux acquéreurs successifs d'un même immeuble : si le second acquéreur, quoique postérieur en date, a fait transcrire avant le premier, il lui sera préférable. Mais si, au contraire, il n'a fait transcrire qu'après le premier acquéreur, la transcription qu'il aura faite ne pourra nuire à celui-ci. Il en est absolument de même du preneur, qui à fait transcrire son bail, vis-à-vis du créancier hypothécaire, inscrit antérieurement. M. Duclos supposait donc, à tort, qu'il faudrait faire violence au texte de la loi pour prononcer, à l'égard des créanciers hypothécaires antérieurs, la nullité du bail.

1257. Mais, pour cela, faut-il dire, avec M. Allait, que, par rapport à ces mêmes créanciers, le bail doit rester sans effet? Cette proposition est trop absolue. La constitution d'hypothèque n'enlève pas au débiteur la jouissance et l'administration de ses biens : il a, par conséquent, le droit de les donner à bail, pourvu que le bail soit fait sans fraude et qu'il n'excède pas, notoirement, les bornes de l'administration. Ce droit lui est positivement reconnu par l'art. 684-, G. proc, qui ne concède aux créanciers poursuivant l'expropriation, ou k l'adjudicataire, la faculté de demander l'annulation du bail qu'autant que ce bail n'a pas acquis date certaine avant le commandement.

1258. Maïs dans quelles limites doit se renfermer le bail, pour conserver les caractères d'un acte d'administration ? Le Code n'avait tracé aucune règle h cet égard, et il n'était pas possible d'appliquer au débiteur, propriétaire, la disposition, faite pour un autre cas, des art. 481 , 59S et 1429, qui interdisent au mineur émancipé, à l'usufruitier et au mari de faire des baux pour une durée excédant neuf ans (1). La question restait donc dans le domaine du juge.

Lors de la rédaction du Code de procédure, la section de législation du Tribunat avait proposé, comme dispositions additionnelles à l'ancien art. 691 de ce Gode, les deux articles suivants :

« Art. 715. Pour quelque terme qu'aient été faits les baux à ferme ou à loyer, ils seront exécutés pour tout le temps qui aura été convenu, si, à l'époque où ils ont été faits, il n'y avait pas d'inscription hypothécaire sur les immeubles.— Dans les cas où il y aurait une ou plusieurs in* seriptioos à ladite époque, leur durée sera toujours restreinte, relativement à l'adjudicataire, au temps de la plus longue durée des baux, suivant l'usage des lieux, à partir de l'adjudication, sauf tout recours des fermiers ou locataires contre le saisi.

« Art. 715 b!s. Dans le cas où, lors des baux à ferme ou. o loyer, il y aurait eu des inscriptions hypothécaires sur les immeubles, les paiements fait?, par anticipation, par les fermiers ou locataires ne vaudront, contre les créanciers et l'adjudicataire, que pour l'année dans laquelle l'adjudication est faite » (2) .

Mais ces dispositions ne furent pas adoptées : « Elles au-

(1) Conf. Duvergier, Du Louage, t. 3, n° 558; Carré et Chnuveau, Lois de la procéd. civ., quest. 2281, t. 5, p. 488, 3« édit. — Conlrà, Pigeau, Proc. civ., liv. 2, part. 5, tit. 4, ch. i, sect. 3, § 1, n* vu, nomb.4, t. 2, p. 214, lreédit.

t2) Locré, t. 22, part. 2, vi, n* 75, p. 453.

raient trop gêné , dit Locré, les transactions et l'usage de la propriété. On a donc persisté à ne regarder comme suspects que les baux faits depuis le commandement, et llon s'est borné à autoriser la saisie des loyers et fermages. Au reste, chacun s ait que, s'il y avait fraude, les créanciers pourraient aller plus loin; car le dol est excepté de toutes les règles... » (1). C'est la disposition générale de Part. 1167, C. Nap. (2).

Aujourd'hui, et dans l'esprit de la loi du 23 mars 1855, il faudrait regarder comme excédant les pouvoirs du débiteur, et, par conséquent, comme inopposables aux créanciers inscrits antérieurement, les baux, transcrits ou non, excédant dit-huit années, puisque la loi les soumet à la transcription. Mais, par la raison contraire, ces baux, en les supposant exempts de fraude, deviennent inattaquables par ces créanciers , pour une période de dix-huit années, puisque, en deçà de ce terme, ils ne sont pas sujets à la transcription ; ce qui prouve que la loi les considère comme rentrant dans les pouvoirs d'administration du débiteur.

C'est avec cette restriction que j'admets la proposition, trop générale, de M. Allart.

1259. Tel est aussi le sentiment de M. Troplong. Après avoir expliqué, comme je viens de le faire, la disposition finale de l'art. 3 de la loi du 23 mars 1855, l'auteur conclut de la manière suivante: « Ainsi, dit-il, l'économie de la loi nouvelle est bien simple. En principe, le bail de plus de dix-

(4) Locré, loc'eit., p. 220. — Conf. Grenier, Hyp., t. i", n°M2; Toullier, t. 6, n° 365, et t. 7, n° 81 ; Duvergier, Du Louage, t. 3, n° WA ; Troplong, Priv. et hyp., t. 3, n° 777 ter ; Carré et Chauveau, toc. cil.; Dalloz, Jur. gén., \° Priv. et hyp., n0i 17«i et s. Aux noi 1760 et 1767 dn môme ouvrage, sont indiquées les diverses solutions de la jurisprudence sur ce point. —V., cependant, Delvinconrt, t. 3, p. 197, note i, et Tarrible, Rép., v° Tiers détenteur, n° 4.

(2) V. au t. V% n» 532.

huit ans doit être transcrit , parce qu'il frappe la propriété d'une sorte d'indisponibilité, parce qu'il enlève au propriétaire, dans une mesure excessive, la faculté de changer la destination de sa chose, et qu'ainsi il influe sur la valeur vénale de l'immeuble ; il faut donc que ce bail soit connu de ceux qui seraient disposés à faire crédit à la propriété. — Or, quand l'hypothèque est déjà constituée, il ne saurait être permis au débiteur de diminuer la valeur de l'immeuble, et d'imposer à la propriété une chaîne qui effraiera les enchérisseurs. La loi du 23 mars 18S5 n'a pas été assez contraire à elle-même pour vouloir que les baux de dix-huit ans, passés et transcrits après les inscriptions hypothécaires, pussent militer contre ces inscriptions antérieures et leur porter préjudice : elle renverserait son propre système. Consentir un bail de plus de dix-huit ans, c'est aller au delà des limites de l'administration ; c'est faire un acte qui pèse sur le fond de la propriété; c'est aliéner un droit réel ; et le sort des droits réels se règle par la date des transcriptions. Mais, puisque ce bail n'appartient à la catégorie des démembrements de propriété que parce qu'il dépasse dixhuit ans; puisque les créanciers ne sont lésés que par sa durée excessive, il s'ensuit qu'il sera satisfait à leurs plus justes exigences, en le réduisant à dix-huit ans. Par là, on évitera les rigueurs inutiles, et l'on conciliera le droit du propriétaire, qui administre, avec ceux des créanciers, qui ont un droit réel préférable » (1).

1260. MM. Rivière et H u guet sont d'un autre avis: ils pensent que « les baux (de plus de dix-huit ans), passés et transcrits après l'inscription, pourraient être opposés, pour toute leur durée, aux créanciers inscrits (2). » Ils ajoutent « que l'on doit rester sous l'empire de la disposition de

(1) De la Transcr., n° 202.

(2) Quest., n°* 219 et s.— Conf. Rivière et François, Explic, etc., n° 51 ; Pont, Rev. crit., 1. 10, p. 402 et s., et Priv. et hyp., n° 368.

412 en- IV. — SF.CT. V.— DES EFFETS DR LA TRANSCRIPTION,

l'art. 684, C. proc, qui maintient le bail consenti avant le commandement, et qui donne simplement aux juges la faculté de l'annuler , lorsqu'il est passé après celle époque » (1).

Je conviens, avec MM. Rivière et Huguet, qu'il ne s'agit pas ici d'une question de transcription. Je suis également d'accord avec eux qu'en matière de déchéance, on ne doit pas raisonner par analogie, et qu'il faut plutôt restreindre qu'étendre l'interprétation. Mais il me paraît impossible qu'ils trouvent quelque chose à répondre à l'argumentation suivante de M. Duvcrgier : « Des baux de plus de dix-huit ans seraient faits, dit-il; ils auraient date certaine; ils seraient notariés ; mais on négligerait de les transcrire. Le propriétaire emprunterait et donnerait hypothèque sur les biens affermés ; le prêteur prendrait inscription avant la transcription des baux : ces baux, quoique antérieurs à l'hypothèque, ne pourraient être opposés au créancier hypothécaire. C'est la loi elle-même qui le dit ; il n'y a pas de discussion possible à cet égard. Il est bien évident, à fortiori, que, si l'inscription hypothécaire est antérieure, non-seulement à la transcription des baux, mais même à leur date, ces baux ne peuvent être opposés au créancier » (2) ; si ce n'est pour une période de dix-huit ans, ainsi que je l'ai dit suprd, n°1256(3).

1261. La question que je viens d'examiner ne saurait être proposée, en ce qui concerne le tiers acquéreur ; et M. Lesenne dit, avec raison, que, « lorsque le propriétaire d'un immeuble, après l'avoir vendu, échangé, hypothéqué, etc., vient à le louer par un bail qui est transcrit avant la transcription ou l'inscription de la vente ou de

(1) Quest., n°229.

(2) Collect. des lois, etc., année 1855, p. 65, note i.

(3) Conf. Mourlon, Examen crit., etc., App., n° :*50 ; Gaulhier, Rfti.,etr., "° 187 ; Sellier, Comment, n° 33GKs.

l'hypothèque, ce bail est obligatoire, vis-à-vis de l'acheteur et du créancier hypothécaire, pour toute sa durée, fût elle de plus de dix-huit ans, lors même que la vente ou l'hypothèque serait inscrite plus tard (art. 3, L. nouv.) » (1).

1262. M. Mourlon conteste celle proposition. Il pose l'hypothèse suivante: «Vente d'un immeuble: postérieurement à la vente, bail du même immeuble. — Point de difficulté, dit il, si la transcription de la vente précède celle du bail ; le droit du preneur restera complètement nul, à l'égard de l'acheteur. — Mais l'acheteur le devra-t-il subir, au contraire, s'il n'a fait transcrire son titre qu'après que le preneur avait déjà fait transcrire le sien ?

« À première vue, il semble bien que l'affirmative est parfaitement fondée. Cependant, cela ne va pas tout seul. Il est bien vrai que la vente n'est pas opposable aux tiers qui, avant qu'elle eût été transcrite, avaient acquis et conserve, conformément aux lois, des droits sur l'immeuble ; niais, à l'égard du vendeur et ceux de ses ayants cause qui n'ont point de droits acquis et conservés sur l'immeuble, tels que ses créanciers chirographaires (V. suprâ, n°1171), elle produit, quoique non transcrite, tous les effets qui lui. soûl propres. Or, peut-on dire que le preneur a un droit acquis sur l'immeuble? Toute la question est là. Lui reconnaît-on un droit réeH La vente ne lui étant pas opposable alors, son bail reste entier. N'a-t-il qu'un droit personnel P Quoique non transcrite, la vente conserve tout son effet contre lui... Pour nous, ajoute M. Mourlon, qui ne reconnaissons pas la réalité du droit du preneur (2), nous ne pensons point qu'il puisse, dans l'espèce, mettre son bail sous la protection de la loi nouvelle (3). »

(1) Comment., n° 79.— Conf. RivièreetHuguet,Quest.,n°*2l6ets.

(2) Répétitions écrites, sur Fart. 1743, G. Nap.

(3) Examen crit., etc., App., n° 347. — Conf. Bressolles, Exposé, etc. n«50.

1 263. J'ai dit un mot de cette dernière question au tome 1*, n° 496. Mais quoique, dans mon opinion, comme dans celle de la majorité des auteurs, le droit du preneur soit un droit purement personnel, il suffit que les baux» d'une durée supérieure à dix-huit ans, aient été rangés, par la loi du 23 mars 1855, au nombre des actes qui doivent être transcrits pour que les dispositions de l'art. 3 de cette loi leur soient applicables. Que porte, en effet, cel article 3? Que, « jusqu'à la transcription , les droits résultant des actes et jugements énoncés aux articles précédents, ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble, et qui les ont conservés, en se conformant aux lois. » Et, parmi ces actes, sont les baux excédant dix-huit années.

« Nous ne nous sommes pas dissimulé, disait M. À. Debclleyme, dans son rapport, que la publicité, donnée aux baux et aux quittances de loyers, était une invasion faite dans le domaine des droits personnels ; ... mais elle nous a paru justifiée et absolument nécessaire. Nous Pavons dooc acceptée comme une condition indispensable du but que la loi se propose... » (V. au numéro précité).

Ainsi, dans le système de publicité organisé par la loi du 23 mars 1865, les droits personnels d'une certaine nature, tels que les baux à long terme, ont été mis sur la même ligne que les droits réels proprement dits; ils ont été assujettis à la transcription. Serait-il équitable que le preneur, à long bail, eût les charges, sans jouir des avantages de la loi? qu'un acheteur pût l'évincer, nonobstant la date certaine de son bail, par dérogation à l'art. 1743, C. Nap., en lui opposant le défaut de transcription, et qu'il ne pût, à son tour, se prévaloir, contre un acheteur négligent, de l'omission de la môme formalité ? Car, enfin, le péril est le même pour le preneur que pour l'acheteur : si ce dernier ne fait pas transcrire* le premier a juste sujet de croire que le vendeur est encore propriétaire, et qu'il peut, avec sécurité, traiter avec lui.

1264. C'est ainsi, du reste, que la loi a été entendue , lors de sa discussion dans le sein du Conseil d'Élat. L'art. 4 du projet ( devenu l'art. 3 ) avait, d'abord, été ainsi rédigé : « Jusqu'à la transcription, les droits résultant des actes et jugements énoncés aux articles précédents, ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits réels et qui les ont conservés, en se conformant aux lois. » Le mot réels a disparu de la rédaction définitive ; et voici , d'après M. le conseiller Bayle-Mouillard, ce qui donna lieu au retranchement :

« À la séance du 27 avril, dit-il, M. Rouher proposa de retrancher le mot réels, et de dire, d'une manière encore plus générale : « les tiers qui ont des droits sur l'immeuble », parce que l'art. 2 contient des droits qui peuvent n'être que personnels; ce qui s'entendait, évidemment, des baux ayant une durée de plus de dix-huit ans, et des cessions de loyers pour plus de trois années; actes que l'art. 2 soumet à la transcription, et qui, par ce motif, ont droit à la même protection que les droits réels, bien qu'en général, on leur dénie ce caractère. Cette proposition fut adoptée; et, à l'une des séances suivantes, la même rédaction fut introduite dans l'art. 7. Lorsque le projet fut transmis au Corps législatif, par suite d une erreur de transcription ou d'impression, un changement fut fait dans l'art. 3. Les mots : sur t immeuble, avaient été omis, et l'article était devenu applicable à tous les tiers qui ont des droits. Le Corps législatif proposa, par amendement, de rétablir les mots r sur l'immeuble, et le Rapporteur en donne ainsi la raison : « On a voulu, pari), écarter les prétentions des créanciers chirographaires, qui auraient voulu opposer le défaut de transcription. Ce droit leur est refusé par le projet de loi. » Cet amendement fut adopté, et l'art. 3 redevint pareil à l'art. 7 » (1).

(1) Rapport de M. le conseiller Bayle-Mouillard à l'audience de la chambre civile de la Cour de cassation, du 1" mai 1860, aff. Lavauzelle; D. p. 60. 1.238, note 2.

1265. M. Mourlon convient, d'ailleurs, que le preneur, dont le bail est antérieur à la saisie de l'immeuble, pratiquée à la requête des créanciers chirographaires du bailleur, serait préférable à l'adjudicataire, s'il avait fait transcrire avant lui..

« Un propriétaire, dit-il, a fait un bail de trente-six ans L'acte, qui en a été dressé, est authentique ou enregistré, mais non transcrit. L'immeuble, objet de ce bail, est frappé de saisie par les créanciers chirographaires du bailleur. La saisie suit son cours, sans que le preneur) qui, je le suppose, n'est pas encore entré en possession, y apporte aucun obstacle. Mais, après l'adjudication, il produit son titre.... L'adjudicataire devra-t-il le subir ? Oui, jusqu'à concurrence de dix-huit ans. Mais, pour le surplus, le bail restera sans eiïel ; car les baux, qui n'ont pas été transcrits, oc soûl jamais opposables, pour une durée de plus de dix-huit uns, aux tiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble ; et l'adjudicataire se trouve précisément dans ce cas, puisqu'il a acquis la propriété même de l'immeuble qui lui a été adjugé. — Toutefois, ajoute M. Mourlon, le bail serait maintenu pour le tout, si le preneur, qui l'a tenu secret jusqu'à l'adjudication, se hâtait de le faire transcrire, avant que l'adjudicataire eût songé, de sou côté, à requérir la transcription du jugement en vertu duquel la propriété de l'immeuble lui a été transmise; car, entre deux ayants droit, dont les titres sont soumis à la formalité de la transcription, celui-là l'emporte qui le premier a fait transcrire le sien » (1)» Il me semble que ce motif même, donné par l'auteur, de la préférence qu'il accorde, dans ce cas, au preneur sur l'adjudicataire, aurait dû le déterminer à adopter, sur la question précédente, une opinion toute différente de celle qu'il a exprimée.

(i) Examen crit., etc., App., n° 360. — Conf. Rivière et Huguet. Quest., ii° 230.

1266. M. Duclos, dans la discussion du projet de loi, avait soulevé une autre question à laquelle il n'a pas été répondu. « Le § 2 de Fart. 3, disait-il, porte que les baux, non transcrits, pourront être opposés aux tiers pour une durée de dix-huit ans.... Mais à partir de quelle époque? Est-ce du jour où l'acte sous seing privé aura été signé entre les parties? Du jour où cet acte aura acquis date certaine? Ou bien de celui où il sera opposé aux tiers? Le projet ne s'explique pas sur ce point si important, d'où peuvent sortir tant de contestations et de procès... » (1).

La question doit être examinée , par rapport au tiers acquéreur et par rapport aux créanciers inscrits.

1267. Relativement au tiers acquéreur, trois opinions se sont produites : la première, qui fait courir les dix-huit années du jour seulement où l'acquéreur a fait transcrire (2). —La seconde, qui prend pour point de départ la date même de l'acte de vente (3). — La troisième, qui ne reconnaît au preneur que le droit d'achever la période de dix-huit ans qui se trouvera encours d'exécution, au moment où la vente est transcrite (4).

1268. C'est à cette dernière opinion que je donne la préférence.

« Obliger l'acquéreur, dit M. Troplong, à subir le bail non transcrit, dans tous les cas, jusqu'à concurrence de dix-huit ans, ce serait se montrer favorable au preneur qui est en faute, et ne pas ménager les intérêts du nouveau propriétaire. 11 est juste que celui-ci soit rendu à la liberté

(1) Séance du 15 janv. 1855 ; Monit. du 17.

(2) Moarlon, Examen cri t., etc., App., n°348.

(3) Rivière et Huguet, Quest., n°" 232 et s.; Lemarcis, Gomment., p. 25, n* 9.

(4) Troplong, De laTranscr., nM 203 et 204; Pont, Rev. crit., etc., 1. 10, p. 407 et s. , et Priv. et hyp., n° 369; Lesenne, Comment., n°73; Sellier, Comment., n° 68.