II

41S CH. 1V.—SÊCT. V. — »BS feFFÊfS DE Ik TltAffSCRIPTlON,

de ta jouissance, après uh nombre d'ahnées qui vdtiera, suivant les circonstance^, tnais qui sera le même que si le bail avait été réellement consenti pouf dix-huit ans ou pour aroindre durée. Le tiers acquéreur n'a-Ml pas été autorisé à panier q**îl en était ainsi par l'absence de transcrip- •teb?.... * (1).

1*8*. C'est «il ce tèns 4U'a statué l'art. 142Ô, <î. Nàp., pMir M fcàs ahal'egué ; et, * quand la lot est muette, dit OMSte M. .TYoploogv il faut ribtetfptëtet p&t des textes qui ont du rapport avec elle, au llétt de se Jeter dfctifc des systèmes aotiVearafc et Sou vie tu capricieux * (2). Vofci de quelle manière s'exprifo'e l'art. 1429 \ * tes bbuï qiie te mari seul à faits des bitetos de sa femme, pbùr un temps qui e&eftdé neuf ànfr, ne sont, en cas de dissolution de la communauté* obligatoire*, vifc-à-vi& de h femme où de ses héritier», que potar le te m pi cjul reste à courir, feolt de la première période dé neuf abs, si lefc partie s'y trouvent encore, soit éè la Steèonde, et ainsi de suite ; de manière <Jue te fermier A^ait que le droit d'achever la jouissance dé la période dé neuf ans où il se trouve » (3).

1270. Lfe principe est lé taèrie pour fcë <\\i\ ïefcutde les créanciers inscrits. Mais le moment, pour eux, de l'invoquer ne mutait fctfe que «élut où ils exercent Pfccttoû hypothécaire. Oè n'*st pas, en effet, comme l'enSeignè encore M. îrôptong, la tfate 4e l'inscription du privitégé ou de l'hypothèque qui doit être prise pfldr petot dfc départ des dîx-haït années de

{i) De la Transcr., n* 203.

(2) Ibid.

(3) La loi belge, qui soumet ï la transcription, non pas las baux de dix-huit ans, comme la nôtre, mais les baux excédant neuf années, reéVoie, dans te mémo cas, à l'art. 1429 du Code civil : « Si ce* baux (ceux excédant neuf années), porte l'art. 1" de la loi du 16 déa. 1831 , à «on paragraphe final, si ces naux n'ont pas été transcrits, la dorée en Beta réduite, Conformément à l'art. 1429 du Code civil. » (tfarteu, Priy.ethyp., t. ltr, p.47j.

RELATIVEMENT ACt &AUX. — ff 1272. 41$

jouissante auxquelles q droit le preneur, sans transcription de son bail, mais seulement la date du commandement à fia de saisie immobilière. Jusque-là, ainsi qu'on l'a vu snprâ, n* 1267, l'existence du privilège on de l'hypothèque ne change rien au droit qu'a le débiteur d'administré* ses biens, de les affermer, par conséquent, et de renouveler les baux antérieurs. Mais, à partir de cette époque, te droit du propriétaire se trouve modifié : et, de même qu'aux termes de l'art. 684, G. proc, « les baux, qui n'ont pas acquis de daté certaine avant le commandement , peuvent être annulés, si les créanciers ou l'adjudicataire le demandent », Ht Même ceox qui ont acquis date certaine avant le commandement, mis qui n'ont pas été transcrits, ne doivent être exécutés que dans la mesure où ils peuvent avoir effet, d'après la loi du 23 mars, c'est-à-dire pour ce qui reste à courir de la période de dix-huit années en cours d'exécution (1).

1271. D'après M. Mourlon, les dix-huit années auraient pour point de départ le jugement d'adjudication. Mais, « sur ce point, dit-il, j'avoue mon embarras ; et, si je réponds que les dix-huit années se compteront du jour de l'adjudication, ce n'est qu'en prenant soin de prier le lecteur de ne voir, dans ma réponse, qu'une simple présomption, j'indique oette époque, parce que, à ce qu'il me semble, les dix-huit années no doivent commencer de courir, contre les créanciers, qu'à partir du jour où le bail peut leur faire préjudice, et il ne commence à leur devenir nuisible qu'au moment où il peut entraver la transformation de l'immeuble en argent » (2).

1272. Il esta peine besoin de dire que ta réduction à dixhuit ans d'un bail de plus longue durée, non transcrit, n'est admise, par la loi du 23 mars 1855, que dans fin-

it) Conf. Trop long, De la Transcr,, a° 805. (2) Examen cri t., etc., App., n° 349.

420 CH. IV.— SRCT. V.— DBS EFPRT8 DE LA TEANSCRIPT10R,

térèt des tiers acquéreurs et des créanciers hypothécaires ; qu'il dépend d'eux, par conséquent, de la demander ou de ne pas la demander, et que le preneur, qui n'a pas hit Iranscrire son bail, ne peut se prévaloir de cette circonstance pour se refuser à l'exécuter. Il est trop évident que la formalité de la transcription, qui n'a en vue que l'intérêt des tiers, ne peut pas être rétorquée contre eus. Le principe, d'ailleurs, se trouve établi par ces mots de l'art. 684, C. proc. : $i le$ créancière ou V adjudicataire le demandent (1).

1273. Je n'ai parlé, jusqu'à présent, de la transcription des baux que par rapport au tiers acquéreur et aux créanciers hypothécaires'. — Mais le même immeuble peut avoir été loué, successivement, à deux personnes par bail d'une durée de plus de dix-huit années. Lequel des deux preneurs aura la préférence sur l'autre ?

Ce sera, dans les principes de la loi de 1855, celui qui aura transcrit le premier, non pas par cette raison que donne M. Troplong, que le bail confère au preneur un droit réel sur la chose (2), mais parce que, ainsi que je viens de l'établir (V. au n° 1263), la disposition, qui soumet à la transcription les baux d'une durée de plus de dix-huit années, doit être entendue avec tous les effets qu'a attachés au défaut de transcription l'art. 3 de la loi précitée pour les autres actes assujettis à la même formalité (3),

1274. On décidait de même, comme nous l'apprend le Répertoire, dans les pays de nantissement, au moins dans les Coutumes où il était d'usage de nantir les baux ; seulement , il fallait que le locataire, premier nanti, fût de bonne foi, c'est-à-dire qu'il eût ignoré, au moment où il

(i) Conf. Troplong, De la Transcr., n° 206.

(2) Ibid.y n* 207.

(3) Conf. Sellier, Comment., n° 301 bit. — Contra, Bressolles, Exposé, etc., n°5i.

RELATIVEMENT ACX BAUX. — N° 1276. 421

traitait , l'existence du bail consenti antérieurement à un autre (1).

1275. Si le preneur, ayant un bail de plus de dix-huit ans, se trouvait eu concours avec un autre preneur, ayant un bail d'une durée inférieure à dix-huit années, on ne pourrait plus, comme le fait très-justement observer M. Troplong, prendre la transcription comme règle de la préférence entre les deux. « En effet, dit l'auteur, le bail de dix-huit ans et au-dessous, n'étant pas assujetti à la transcription, on ne saurait lui opposer un bail de dix-huit ans, parle motif quece dernier a été transcrit. Gomment pourraiton reprocher le défaut de transcription à un bail auquel cette formalité n'est pas imposée? » (2).

1276. Mais, dans ce cas, comment se réglerait la préférence? Par l'antériorité des actes ayant date certaine, ou par l'antériorité de la prise de possession? La question est controversée ; mais elle n'est pas de mon sujet (3).

S 3. — Bm effet» de la Transcription, relativement aux quittances on eessiont de loyers on fermage» non éehns.

SOMMAIRB.

1277. L'art. 3 de la loi du 23 mars 1855, qui déclare inopposables aux tiers, jusqu'à la transcription, les actes soumis à cette formalité, s'il ne parle pas nominativement des quittances ou cessions de loyers ou fermages non échus, les comprend virtuellement dans sa disposition.

(1) Rép., v0 Mise de fait, § 4, n° 3, et v° Nantissement, g 1 , n° 2. — Sur cette dernière question, Y. svprà, n" 871 et s., et, particulièrement, aux n" 873 et 874.

(2) De la Transcr., n°208.— Conf. Sellier, Comment., n° 301 bi$.

(3) M. Troplong, qui admet la réalité du droit du preneur, se prononce, comme il est naturel, pour l'antériorité des actes (Contrat de louage, t. 2, n° 500).— Conf. Dailoz, Jur. gén., y4 Levage, n° 494, et v° ObHgalûn, n° 3954.— Contre, Duvergier, Du Louage, t. 3, a0 283;

432 Cfl. IV.— SBC T. V. — DBS ETFETS DE LA TRANSCRIPTION,

1278. Ce ne pourrait être, en tout ces, qu'une difficulté purement grammaticale, et le principe est certain.

1279. La loi n'assujettit à la transcription que les quittances ou cessions de trois années, au moins, de loyers ou fermages non échus : celles excédant Irais aimées, et qui n'auros* pas été transcrites, seront-elles, à l'instar a> ce que la loi admet pour les haux, opposabfes aux tiers pour une somme inférieure à trois années ? — La négative est enseignée par M. Troplong.

1280. Je fuis d'un autre sentiment. — Ce n'est pas parée qu'elles sont suspectes,, mais parce qu'elles affeetent la valeur de la propriété, qu'on a soumis à la transcription les quittances ou cessions de trois années, ou plus, de loyers ou fermages pon échus. — Elles doivent donc valoir, quoique non transcrites, pour une somme inférieure à trois années, lorsqu'elles ne sont pas arguées de fraude.

12B1. D'après MM. Rivière et Huguet, il suffît que la quittancée* cession de trois années, ou plus^, de loyers ou fermages non écjius, ait été transcrite, pour qu'elle soit opposable aux créanciers inscrits antérieurement sur l'immeuble. — J'ai combattu, suprà, le principe de cette solution, relativement aux baux. — Raisons qui me font persister dans la même opinion, lorsqu'il s'agit d'anticipation de loyers.

i282. M. Troplong, qui se prononce, dans le cas particulier, dans le «nème sens que MM. Rivière et Huguet, ne me semble pas fidèle à la doctrine qu'il a émise, dans un cas semUahle, celui «elatif aux baux.

1283. La disposition, qui soumet à la transcription les quittances ou cessions de sommes équivalentes à trois années de loyers ou fermages non échus, s'applique aux cessions à titre gratuit, comme aux cessions h titre onéreux.

127f . J'ai rappelé suprdt n6 1219, la disposition finale de l'art. 2 de la loi du 23 mars 1855, qui soumet à la transcription les quittances ou cessions de sommes équivalentes à trois années de loyers ou fermages non échus, alors même qu'il s'agit d'un bail joindre de dix-huit ans, et celle de l'art. 3, qui déclare quq, jusqu'à la transcription, les droits résultant de ces quittances on cession* ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble, et qui les ont conservés, en se conformait au^ lois.

Il semble que ces dispositions ne paissent prêter à aucune équivoque* M* Troplong relève, cependant, que l'art. 3 « ne

RELATIVEMENT AU* BALX. — N°1278. 498

s'ejpUqqQ pas, camme il le fait pwr le* bau*, *ur l'eflfol 4#§ ceaaioqa ou quittance* (te trajs ana de loyers qui n'wt ptf été transcrite*. Nais , p^r cç|4 seul , ajeute-trj| , qu? eq» cesafrna ou quittance?; *Qqt assujetti es à 1& trwaeripyQii, elles ne août pas opposable* am tiw, si cette (orbite *'e pas été remplie ^ (J),

Jl me parait que cala résulte* virtuellement, au ceetraire, de l'article ; et c'est la naiaen qui m'a détovminé, au numéro précité, A en rapprocher le texte de la diapositioa inale de l'art* 3, flaas laquelle il eat lait mealioo des anticipations de loyers*

1378. Quoi qu'il en soit, au reste, de cet te difficulté, en quelque sorte grammaticale, il est certain que toute quittance ou cession d'vne spmuie équivalente A trgû) auaéeq de loyera Qw fermages non échus, qui rç'aura pa? été ^sarile, ne pourra être opposée au* tiers qui auront 4e* frtits Mtyfûfc et légalement çQRsçrvés, sut l'immeuble,

9'agiUi), par exemple, d'un acquéreur, qui trouve en ppeseasiop de l'immeuble qu'il vient d'acheter un fermier ou locataire dont le bail, moindre de dix^huit an*, a une date certaine antérieure à La verçte ? Il ne pourra l'expulser, auq terme* de l'art, 1743, G, Nep«; «aie ce fermier ou Jocat*iw> ne pourra, de aen tfUé, quand l'acquéreur viendra lui demander le paiement dç ses fermages ou loyers, lui oppqser une quittance, même enregistrée, constatant qu'il a payéA par anticipation, à l'ancien propriétaire, en signapt le bail, trois ou six années dç ces loyers ou fermages, si cette quittance n'a pas été transcrite.

Il en sera dp même pour les crçauciçrs bypQthéçeîjea jp-r scritsf ^oit antérieuremeot 2 syH postérieijrçmGnt flu tyijl, L'art- 68Ç, Ç. prpcM porte q\ie « les loyors fit ferMgçii

(4)IMltTfanfC(.,iiP9Q0.

seront immobilisés, à partir de la transcription de la saisie» pour être distribués, avec le prix de l'immeuble, par ordre d'hypothèque. » Il ne peut être question des loyers ou fermages antérieurs. Ils appartiennent au débiteur; et, qu'ils aient été payés, ou qu'ils soient encore dus, les créanciers hypothécaires n'y ont aucun droit exclusif. Mais, pour les loyers et fermages échus depuis (a transcription de la saisie, ce serait bien vainement que le fermier ou le locataire produirait une quittance, ayant date certaine antérieure à la saisie, mais non transcrite, quittance constatant le paiement anticipé de trois années, ou plus, de ces loyers ou fermages, les créanciers ou l'adjudicataire lui opposeraient, invinciblement, la disposition de l'art. 3 précité.

1279. Ici, toutefois, se présente une question. La loi n'assujettit à la transcription que les quittances ou cessions de trois années, au moins, de loyers ou fermages non échus. Au-dessous de trois années * la transcription n'a pas été jugée nécessaire, et Ton reste, à cet égard, dans le droit commun. Le fermier, locataire, ou cessionnaire, qui excipe d'un acte accusant le paiement anticipé de quatre années, par exemple, de loyers, et à qui l'oq oppose le défaut de transcription, pourra-t-il au moins prétendre, si le paiement a été fait de bonne foi, que l'acte vaut pour moitié?

La négative est enseignée par M. Troploug. « Elles (ces cessions ou quittances) ne sont pas même réductibles, dit- il, à moins de trois ans, parce que, bien différentes des longs baux, qui ne sont, tout au plus, qu'une gêne, elles sont présumées suspectes. Aussi l'art. 3, après avoir dit que les longs baux, non transcrits, ne pourront jamais être opposés pour une durée de plus de dix-huit ans, se garde-t-il bien de dire, pour les cessions ou remises de trois ans et plus, non transcrites, qu'on les réduira au-dessous de ce temps. Ce silence n'est pas l'effet d'un oubli ; il est, au contraire, le résultat d'une sage prévision du législateur. L'acte, ayant

IlELVnVEJftENT AUX BAUX. — N° 1280. 428

un caractère suspecl pour le tout, ne saurait être maintenu pour partie, sans une évidente contradiction » (1).

1280. J'ai de la peine & adopter ce sentiment. On ne trouve, ni dans l'exposé des motifs, ni dans le rapport, ni dans la discussion du projet de loi sur la transcription hypothécaire, rien qui témoigne de la pensée qu'aurait eue le législateur d'annuler, pour le tout, respectivement aux tiers, les quittances ou cessions anticipées, non transcrites, de trois années de loyers ou au delà.

Un orateur, M. Du clos, avait exprimé l'avis « qu'on avait mal à propos exempté de la nécessité delà transcription les quittances de loyers anticipés pour une durée moindre de trois années. » Il aurait voulu « que, conformément à l'avis émis par les Cours souveraines dans une enquête faite en 1841, toute quittance de loyers anticipés, pour une durée de plus d'une année, fût soumise à la transcription ». Il demandait, en conséquence, « qu'il fût bien entendu, dans tous les cas, que les tribunaux resteront toujours maîtres, comme par le passé, d'apprécier les circonstances dans lesquelles les paiements anticipes auraient eu lieu au préjudice des créanciers » (2).

Mais M. À. Debelleyme avait répondu , d'avance, dans son rapport, que « la fixation de la durée des baux et de l'étendue dès anticipations de loyers soumis à la transcription avait nécessairement quelque chose d'arbitraire, et que la Commission avait cherché , d'accord avec le Conseil d'État , à concilier les exigences du crédit immobilier avec le respect dû aux usages et à la liberté des conventions privées » (3).

Ainsi, ce d'est pas, généralement parlant du moins, parce

(1) De laTranscr., n°209.— Coof. Sellier, Comment., n° 92; Gauthier, Rés., etc., n° 185.

(2) Séance du 13 janv. {855; Monit. du 15.

426 GH. IV. — fgfT* V. — W EFFÇTS HB U TRANSCRIPTION,

qu'Us sont frappas de suspicion que les paiement* entier pés, lorsqu'ils o lieront au dépassent trois années délayait, ool é^ assujettis à la transcription; mais c'est parc* que « l'e*î*t?Dce de pareils actes, comme le dit ailleurs M, A, DeNItyme, afifeûte la, valeur de la propriété, soi utUMé, son produit, de telle sorte qu'il y a, pour l'acheteur on la prêteur sur hypothèque , un légitima intérêt è les eoftr naître » (1). Tombe, dès lors, il me semble, le principal argument de M. Troplong, que las cessions ou quittances 4$ trois sas de loyers» qui n'ont pas été transcrites, ne sont pas réductible* é moins de trois ans, mais sont inoppusnblea *m tiers pour le tout, parc* f^$U$$ ***< fri*wbt suspatua, —Qu'importe, après cela, qu'en ne trouve pas, dans la loi du 83 mars 1856, pour les paiements anticipé* , oomms P9ur les ban*, une disposition qui déelare « qu'Us qe pourront être opposés au* tiers, lorsqu'ils n'auront pas été trau» scrits, pour plm <fr Jrw m* » ? L'argument ; qm 4* tme dùii *$ga$ rf<j *l$er*, n'es* pas tou jouira, on le sait, km concluent. On a pu croire qu'il pouvait être utile, pour prévenir toute gontestatiw sur ce point, de dire, dans une

disposition expresse (le paragraphe final de l'art* 3), que

les ban* , non transcrit* , ne pouwûe Qt être opposés aux tiers pour une durée de plus de dit-buit ans* ty>i«, n# l'e4t-ou pas dit, que cela ne serait pps moins résulté du premier alinéa de cet article, de w wmbînainen nveo U n° if de l'art. 2, La preuve en eat que cette disposition addw tionnelle, relative a» baux, n'existait pas dans le projet de loi du Gouvernement {%), De ce qm> la disposition n'a point

été répétée pour les paiements anticipés, on n'en sautait

conclure que le législateur ait admis, pour oeuvei, un antre

principe; car il a pu lui paraître suffisant que la règle ait

(1) D.p., loc.cil.y n#27.

(4) On ne la trouve qift daps ta Javelle re^acfan fOTélép. de concert, par la Commission du Corps législatif et ptf le Cçeaçil d'état-

été posée pour les baux, sans qu'il fût nécessaire de la re* produire pour un cas analogue, meina important d'ailleurs» et qui se présente plus rarement dans la pratique. Ce qu'il faut consulter, avant tout, c'est l'esprit de la loi. Or, elle a jugé que tes paiements anticipés, fattq de booqe foi, pour we somme inférieure au montant de trois années de leyers ou fermage*, ne sont p*s une entrave assez grande au crédit immobilier pour qq'il p'y aî4 pas plus d'inconvénient que d'avantage h les soumettre à la formalité rigoureuse de la transcription, et elle les a laissés dans le droit commun. La ûtneéqueaoe logique de cette disposition, c'est donc qu'une quittsnoe, ou un aete de cession, de plus de trois années de loyers ou fermages non écbus, de quatre ou cinq années, par exemple, doit valoir, sans transcription, pour trois années, moins un jour, de- ces mêmes loyers ou fermages, puisque lu règle est que les fruits civils, au nombre desquels aoqt les loyers des maisons et le prix des bqux i ferme, sont réputés s'acquérir jour par jour (C. Nap., S8GU Si l'on décidait autrement 9 è quel résultat singulier n'arrîverait-en pas ? Un propriétaire d'irameubîes lea a donnée à ferme pour 12 ans, par bail authentique ou soua seing privé, enregistré. Il stipule que deux années de fermages, imputable» sur lea dernières années de bail, lui seront payées d'avance, et il en donne quittance & son fermier» Celui-ci, la lot ne l'y obligeant pas, ne fait pas transcrire cette quittance. Dans le cours du bail, le propriétaire a de nouveaux besoins, et il se lait payer, par son fermier, trois autres années d'avance* imputables, compte les premières, sur les dernière* années do location» La seconde quittance n'est pas plus transcrite que la première. Surviennent des inscriptions, du chef du bailleur, sur les immeubles louép, puis une saisie immobilière , après la septième année du bail. Les créanciers inscrits, en conformité de l'art. 685, G. proc, ou l'adjudicataire, exigent du fermier le paiement des fermages qui ont couru depuis la transcription de Je syjsie.

428 CU. IV. — SRCT. V. — DBS EFFBTS DE LA TRANSCRIPTION,

Celui-ci leur oppose ses deux quittances , enregistrées avant la saisie, mais non transcrites. La première est certainement libératoire, quoique non transcrite, puisqu'elle porte sur moins de trois années de fermages non échus. Le défaut de transcription ne peut être opposé que pour là seconde. — Quelle différence y a-t-il entre ce cas et celui où le propriétaire, au lieu d'exiger, en deux fois, le paiement anticipé de cinq années de fermages, imputables sur les derrières années du bail, se sera fait payer ces cinq années en une seule fois, et n'aura délivré à son fermier qu'une seule quittauce, au lieu de deux ? Dans ce dernier cas, cependant, si Ton adopte l'opinion de M. Troploog, il faudra rejeter la quittance pour le tout. Mais, alors, que fera le fermier pour échapper à ce résultat ? Il aura soin de décomposer son paiement, et de se (aire délivrer une quittance spéciale pour chaque annuité payée d'avance, de manière à n'avoir à transcrire que pour les trois dernières années. Ne se* rait-ce pas là un subterfuge indigne de la gravité de la loi? Il aurait, cependant, pour lui, le texte et l'esprit tout à la fois. J'entends bien que, si ce subterfuge n'était qu'un moyen de masquer la fraude, les tribunaux en feraient prompte justice. Mais j'ai supposé que le paiement anticipé des cinq années avait eu lieu de bonne foi, et sans aucune intention d'éluder la disposition de l'art. 68S du Code de procédure.

M. Troplong n'admet pas qu'un pareil paiement puisse avoir été fait de bonne foi ; il tient l'opération pour suspecte (1); mais, si c'est là une présomption juri$ et de jure, une présomption qui ne puisse céder à la preuve contraire, la transcription, à laquelle aura fait procéder le fermier ne rendra pas valide un acte nul en soi (tuprd, n° 902), on acte que son caractère frauduleux ferait déclarer inopposable

(i) De la Traûscr., n* 209 et*i2.

aux créanciers, alors même qu'il porterait sur une somme inférieure à trois années de fermages (C. Nap. 1167) (1).

1281. D!après MM. Rivière et Huguet, il suffirait que l'acte, constatant quittance ou cession d'une somme équivalente à trois années, ou plus, de loyers ou fermages non échus, lorsqu'il est postérieur aux hypothèques constituées sur les immeubles loués, il suffirait que cet acte eût été transcrit pour qu'il fût opposable aux créanciers inscrits sur ces immeubles.

Cette solution est une conséquence de l'interprétation restrictive que donnent ces auteurs de la disposition finale de Fart. 3 de la loi du 23 mars 1885, relative aux baux, disposition qui ne s'appliquerait, suivant eux, qu'aux baux qui ont précédé, et non aux baux qui ont suivi la constitution d'hypothèque ou l'inscription. J'ai combattu, suprd, nM1232 et s., le principe de cette solution, en tant qu'elle déclare opposables aux créanciers inscrits, quelle que soit leur durée, les baux consentis postérieurement, dès qu'ils ont été transcrits. Sans reproduire ici toutes les raisons que j'ai données pour démontrer Terreur de cette proposition, il suffit, en ce qui touche spécialement les anticipations de loyers, d'exagérer le principe et d'en faire voir les conséquences pour le faire rejeter immédiatement.

Supposé donc un immeuble, grevé de plusieurs hypothèques, dûment inscrites. Le propriétaire donne cet immeuble à bail pour vingt ans, et se fait payer d'avance tous les fermages. Le preneur fait trauscrire la quittance. Plus tard, ce propriétaire, qui était fort sol va b le, à l'époque où le bail a été passé, et de qui l'on devait raisonnablement espérer qu'il éteindrait facilement les hypothèques constituées sur l'im-

(1) Mon Traité des Priv. etHyp., inédit. Y. aussi *uprd, n° 1258.— Conf. Lesenne, Comment., n° 80 ; Rivière et François, Explic, etc., n° 30 ; Duvergier, Collect. des lois, etc., sur l'art. 2 de la loi du 23 mars 1855, notes 4 et 5, in fine.

450 ca. iv.— «ct. v. — dis irms w là TianseitiPTioN,

meuble, tombe en déconfiture, lorsque cinq année* seulement du bail sont écoulées. L'immeuble est saisi et tendu. — Si l'en accorde au preneur le droit de se prévaloir, ft rencontre des créanciers inscrits, du putement anticipé qu'il a fait, par le motif qu'il a fait transcrire sa quittance, qui voudra se rendre adjudicataire do l'immeuble pour être quinze ans sus toucher aucun fermage? Personne assurément; eu l'immeuble sera vendu à vil prix» et les créanciers hypothécaires se verront ainsi frustrés de leur gage.

Avant la loi du 23 mars 1856, on pareil résultai n'aurait pu être évité qu'en prouvant qu'un bail» dit dans de telles conditions» était un bail frauduleux (l)w La fraude eût été facilement présumée, sans doute ; mais , enfin» il aurait fallu l'établir. Eh bleu ( c'est poar empèdber de telles conséquences de ae produire que la loi nouvelle a assujetti à Is transcription les quittances eu cessions de sommes équivalentes à trois années de loyers ou fermages non échus, eemme elle y a assujetti les baux d'une durée de plus de dix-huit années ; montrant, par là) que de tels notes «t de tel* baux dépassent tes pouvoirs d'admibistratiou du débiteur, et qu'elle les assimile è des charges riêeUes oonsiïtuées sur la propriété, lesquelles > transcrites ou non , ne peuvent être opposées aux tiers qui ont des droits antérieuremmi acquis, et dûment conservés, sur la chose (V. au numéro eilé).

1282. M. Troplong, quoiqu'il soit, aiofci qu'on l'a va auprtf, a° 1959, d'une opinion contrains à celle de MM* Rivière et Huguet, relativement eux baux d'une durée supérieure à dix*hutt ans, consentis postérieurement à la constituai** d'hypothèque, M. Troplong ne me semble plus fidèle à sa doctrine, lorsqu'il s'agit d'anticipation de loyers. Voici,

(i) Mon Traité des fti*. et H y p., inédit ,-"Gôhf. Baifot, ta*, gên., v"4Ytt. *f à§flK, tf» 47SS et s,; Pont, Priv. dt hfp., &• 90B. V. aussi $uprà, n* 1258, et les auteurs cités, p. 410, noie 1 .

ttutitfeiifiirr A0* baux. — r 1288. 4SI

et effet, de quelle manière il s'exprime : * Ge qtife nous aVowdit, ^néeédemtifeDt (1), des baux de plus de dix-trait ans, postérieurs à une inscription hypothécaire, t'applique éfcakrtfieai aux quittancée de loyers de trois aM et ptas, payés par anticipation. C'est jAMirquei, * partir du eoiftftHm*» dément de payer, fait par les créanciers inscrits au propriétaire de la chose, et tendant à saisie, le locataire ne pourra faire apparaître des paiements de trois ans de loyers, faits par avance. On ne tiendra compte que des quittances transcrites avant cette époque. Tout fermier, qui viendra dire aux saisissants qu'il a payé, par avance, trois années et plus de loyers, ne sera pas écouté, si sa quittance n'est pas transcrite. — Il est vrai que, sous l'empire du Gode Napoléon, nous avons dit qu'un créancier hypothécaire antérieur ne pouvait faire annuler les quittances de loyers anticipés, sans prouver la fraude (2). Mais la loi du 23 mars 185S met dans la question un élément nouveau ; et, d'après son texte, les créanciers hypothécaires sont autorisés & considérer comme suspectes les quittances dont il s'agit, quand ils ne les trouvent pas transcrites au moment décisif » (3).

1285. Il ne peut être douteux, d'ailleurs, que la disposition, qui soumet à la transcription les quittances ou cessions de sommes équivalentes à trois années de loyers ou fermages non échus, ne s'applique aux cessions ou remises qui sont faites par le propriétaire, à titre gratuit, tout aussi bien qu'aux quittances ou transports faits à titre onéreux. Je n'en aurais pas fait l'observation, s'il ne fallait aller audevant de l'objection qu'on pourrait tirer du paragraphe final de l'art. 11 delà loi du 23 mars, qui renvoie au Gode Napoléon, pour ce qui regarde la transcription des actes portant donation. Mais il est bien évident que ce renvoi ne

(1) De la Transcr., n°205.

(2) Priv. et hyp., t. 3, n° 777 ter.

(3) De la Transcr., n° 210.

452 CH. IV.— SECT. y. — DES effets de là transcription, etc.

concerne que les dispositions du Code relatives aux donations immobilières ou aux dispositions contenant charge de rendre, puisqu'il n'y avait, sous le Gode, que les actes de cette nature qui fussent sujets à la transcription (Y. les art, 939 et suiv., 1069 et suiv.) (1).

(1) Conf. Lesenne, Comment., a* 162.

DRVOinS MJ COXSEHVATKUK DÈS HW)THÈQUKS. 455