Quatrième hypothèse

902. La transcriptiond'un acte ne couvre pas les vices de fraude et de simulation que renferme cet acte, et qui peuvent en faire prononcer l'annulation ; pas plus qu'elle ne peut avoir pour effet de le purger dea nullités radicales dont il est infecté. — Plusieurs arrêts cités à l'appui de ce principe.

903. El en résulte encore que» la vente d'un immeuble saisi, faite postérieurement à la transcription du procès-verbal de saisie, étant radicalement nulle, l'acquéreur, quoiqu'il ait fait transcrire avant l'adjudicataire, ne peut se prévaloir contre ce dernier de l'antériorité de sa transcription.

904. Il en serait autrement, si la vente était antérieure à la transcription du procès-verbal de saisie.

905. La loi du 23 mars 1855 a-t-dle modifié l'art. 2265, G. Map., en ee sens que le titre, qui sert de base à la prescription décennale, doive être transcrit? — • L'affirmative me parait résulter de l'art. 3 de la loi du 23 mars. — Opinion contraire de M. Lesenne et de MM. Rivière et François.

906. Arrêts divergents de la Cour de Lyon et de la Cour d'Agen. — Réfutation de l'arrêt d'Agen, qui s'est prononcé contre la nécessité de la transcription.

907. Argument à tirer, pour la transcription, d'une disposition de la loi du 11 brum. an vu, sur les expropriations forcées. — Réponse k la raison donnée par MM. Rivière et Huguet pour écarter l'autorité de cette disposition.

U08. Impossibilité, toutefois, d'affirmer, avec M. Troplong, qu'on suivit la même jurisprudence, dans les pays de nantissement, et qu'il y fût universellement reçu qu'un acquéreur, qui ne s'était pas tait ensaisiner, mais qui avait possédé pendant le temps nécessaire pour prescrire, ne pouvait opposer sa possession à un autre acquéreur qui avait été ensaisiné.

909. MM. Rivière et François, qui n'admettent pas que la transcription soit nécessaire, lorsque celui qui oppose la prescription décennale a acquis à non domino, exigent cette transcription, lorsqu'il a acquis du véritable .propriétaire, et qu'il se trouve en concours avec un second acquéreur qui a fait transcrire. -*- M. Bressolles incline vers la même opinion. — Mais cette distinction doit être rejetée.

910. Du reste, la transcription de son titre n'est nécessaire au possesseur de bonne foi, qui excipe de la prescription décennale, qu'autant

8 CH. IV. — SECT. lre. — DES EFFETS

que son adversaire, qui veut se prévaloir du défaut de transcription, a lui-même un titre transcrit ;

911. ...à moins que le titre, sur lequel le revendiquant fonde son droit à la propriété, ne soit pas un titre de nature à être transcrit.

912. Ce qui précède n'est pas applicable à la prescription trentenaire.

913. Celui qui possède, sans titre, s'il n'a pas accompli le temps requis pour prescrire, ne peut opposer au revendiquant le défaut de transcription.

914. Le possesseur, avec titre, qui invoque la prescription décennale, ne peut joindre à sa possession celle de son auteur, si ce dernier n'avait pas fait transcrire, bien que lui-même ait transcrit.

915. Arrêt de la chambre des requêtes favorable & cette opinion.

916. MM. Rivière et Huguet invoquent, à tort, cet arrêt comme ayant jugé que la transcription du titre n'est pas nécessaire pour la prescription décennale.

917. Mais si, dans le cas indiqué au n° 914, ce n'était pas de la possession décennale, mais de la possession trentenaire, que se prévalût le possesseur, il pourrait joindre à sa possession celle de son auteur, quoique ce dernier n'eût pas transcrit.

918. 11 faut appliquer à l'action possessoire ce qui vient d'être dit pour la prescription.— Ainsi, entre deux acquéreurs d'un même immeuble, demandeurs en complainte l'un contre l'autre, mais qui n'ont possédé, ni l'un ni l'autre, pendant une année, c'est celui dont le titre aura été le premier transcrit qui pourra joindre à sa possession celle du vendeur. — Arrêt de la chambre des requêtes en ce sens.

919. Mais, lorsqu'il ne s'agit, pour le juge du possessoire, que d'apprécier des faits de possession, pour savoir lequel des deux acquéreurs a la possession annale, la transcription est sans influence sur le jugement à intervenir.

920. Lorsque deux acquéreurs, qui ont acquis successivement le même immeuble, ont fait transcrire, le même jour, lequel doit être préféré? — Selon moi, celui dont l'acte aura été inscrit le premier sur le registre de dépôt.

921. Ce n'est pas là, toutefois, une preuve d'antériorité irréfragable, et qui ne puisse céder k la preuve contraire ; mais ce sera à celui qui alléguera l'erreur ou la fraude à les démontrer.

922. M. Troplong n'est pas entièrement de cet avis : il n'admet l'antériorité d'inscription sur le registre de dépôt que comme un indice dont le juge pourra tenir compte, mais sans en faire, dans le cas même où l'erreur ne serait pas alléguée, une .règle de sa décision.

923. Suivant MM. Rivière et Huguet, l'acquéreur qui doit être préféré, dans le cas dont il s'agit, est celui dont le titre est le plus ancien ; — si les contrats sont de même date, celui des deux acquéreurs qui aura été mis le premier en possession. — Selon moi, il n'y aurait

lieu de recourir aux solutions indiquées que dans le cas où le registre de dépôt ne ferait aucune mention de la remise des actes à transcrire.

923 bis. Suivant M. Mourlon, on doit suivre Tordre matériel d'inscription sur le registre des transcriptions. — Réfutation.

984. En cas de concours d'un acquéreur et d'un créancier hypothécaire, qui ont transcrit et pris inscription le même jour, à qui appartiendra la préférence?— MM. Rivière et Huguet se déclarent impuissants à résoudre la difficulté. — M. Bressolles donne la préférence à l'acquéreur; —M. Pons et M.Ducruet au créancier hypothécaire.

925. A mon sens, la question doit se résoudre, comme la précédente, par la priorité du numéro d'ordre sur le registre de dépôt.

926. Quid, si, à l'ouverture du bureau, deux acquéreurs se présentaient simultanément pour faire transcrire? — La préférence devrait appartenir au contrat le plus ancien; — si les contrats étaient de même date, à l'acquéreur mis le premier en possession; — et, si aucune prise de possession n'avait encore eu lieu, à celui des deux acquéreurs qui prouverait avoir traité le premier avec le vendeur.

855. Le caractère de la loi du 23 mars 1855 se résume dans celle double proposition : entre les parties, la transmission de la propriété immobilière se consomme par le seul consentement; sous ce rapport, il n'y a rien de changea l'art. 1583, C.Nap.; respectivement aux tiers, elle ne s'établit que par la transcription. C'est ce qu'exprime l'art. 3 de la loi précitée, qui n'est que la reproduction, presque littérale, de l'art. 26 de la loi du 11 brumaire an vu : « Jusqu'à la transcription, porte cet article 5, les droits résultant des actes et jugements énoncés aux articles précédents ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble, et qui les ont conservés, en se conformant aux lois... »

836* M. Mourlon reproche à cette rédaction d'être amphibologique.

En premier lieu, dit-il, « quels sont ces droits qui subsistent, nonobstant l'aliénation de l'immeuble sur lequel ils sont établis? Sont-ce seulement les droits constitués antérieurement à l'aliénation, oa, tout à la fois, ceux-là d'abord,

10 CH. HT. — 8ECT. |w. — DBS EFFETS

puis ensuite ceux qui ont été acquis dans l'intervalle de l'aliénation à la transcription ? C'est ce que la loi ne nous dit point, au moins expressément... » (1).

Gela est vrai ; mais le but que s'est proposé la loi et le bon sens le disent assez. Si la disposition, d'ailleurs, n'avait dû s'appliquer qu'aux droits constitués antérieurement à l'aliénation, on l'aurait dit. On né l'a pas dit : donc elle s'applique aux uns comme aux autres. Telle est également la conclusion de M. Mourlon.

L'objection, du reste, avait déjà été produite, dans la dis* cussion du projet de loi, par un membre du Corps législatif, M. Duclos; et l'un des commissaires du Gouvernement, M. Bouher, a répondu que, dans toute hypothèse, qu'il s'agisse de droits acquis antérieurement à l'acte ou au juge* ment, ou dans le temps intermédiaire entre l'acte ou le jugement et la transcription, la question sera résolue par la date de la transcription (2) .

857. Une autre critique de M. Mourlon porte sur ces mots : jusque la transcription. « Ne semble-t-il point, ditil, à ne s'en tenir qu'au sens grammatical de ces mots, que, si les actes soumis à la formalité de la transcription, et à l'égard desquels cette formalité n'a pas. été remplie, demeurent destitués de tout effet contre les tiers qui ont sur l'immeuble des droits acquis et légalement conservés, ce n'est que jusqu'à la transcription, et qu'ainsi, une fois la transcription faite, ils deviennent opposables aux tiers dont il vient d'être parlé...? » (5).

Une pareille interprétation se réfute d'elle-même, et M. Mourlon le déclare tout le premier. « On comprend, sans peine, dit-il, que de pareils résultats sont inadmissibles. La

(1) Examen crit. etc., Append., n° 341.

(2) Séance du 15 janv. 1855; Monit. du 17.

(3) Examen crit. etc., Append., np342.

loi s'est fort mal expliquée, sans doute ; mais la nature même du but qu'elle s'est proposé révèle suffisamment sa véritable pensée. Elle a entendu dire, il n'en faut pas douter, que les actes, qui doivent être et qui ont été transcrits, sont opposables à tous ceux qui, à la date de la transcription, n'avaient aucun droit sur l'immeuble, ou qui, en ayant déjà à cette époque, ne les avaient pas conservés conformément aux lois. Toute sa pensée est là ; car, à moins de lui supposer une intention tout à fait injuste et absurde, on ne peut pas admettre qu'elle ait attribué à la transcription l'étrange effet de mettre à néant des droits acquis et rendus publics, alors qu'elle n'existait pas encore. »

La rédaction de l'art. 3 de la loi du 25 mars 1855 a été Urée de l'art. 26 de la loi du 11 bru m. an vu, dont elle reproduit presque littéralement les termes; et le sens de ce dernier article, s'il laisse quelque chose à désirer dans l'expression, n'a jamais prêté à l'équivoque.

838. Il s'agit, maintenant, de préciser et de limiter le sens de ce mot tiers, employé dans l'art. 3, et de déterminer quelles- sont les personnes qui peuvent ou ne peuvent pas opposer le défaut de transoription .

839. Il est évident, d'abord, que cette exception ne peut appartenir ni au vendeur, à l'égard de l'acheteur, ni à ce dernier, à l'égard de son vendeur, puisque je viens de dire qu'entre les parties, la transcription n'est pas requise pour la transmission de la propriété. Le vendeur, d'ailleurs, doit la garantie à l'acheteur, et on lui opposerait la maxime : Quem de éviction* tenet aetio, eumdem agentem repellit eaceptio. — Et, quant à l'aeheteur, puisque c'est à lui qu'incombe l'obligation de faire transcrire (Voy. $uprd, n° 805), il serait mal venu à se prévaloir du défaut d'accomplissement d'une formalité qui' le regarde exclusivement, et qui est toute dans son intérêt. Aussi l'art. 941, C. Nap«, dit-il que « le défaut de transcription pourra être opposé par toutes personnes ayant intérêt, excepté, toutefois, celles qui sont

chargées de faire faire la transcription, ou leurs ayants cause, et le donateur» (Y. infrà, n"969 et 970).

840. L'exception ne saurait appartenir davantage aux héritiers ou successeurs universels, ou à titre universel, soit du vendeur, soit de l'acheteur. L'héritier, en effet, ou celui qui est à la place de l'héritier, loco hœrtdis, comme le donataire ou le légataire, soit universel, soit à titre universel, continue la personne du défunt, personam defuncti sustinet; il est tenu de toutes ses obligations, et ne peut pas plus, par conséquent, que celui qu'il représente, opposer le défaut de transcription (1).

841. Peu importe que la succession ait été acceptée purement et simplement, ou sous bénéfice d'inventaire; car, si le bénéfice d'inventaire procure à l'héritier l'avantage de ne pas confondre ses biens personnels avec ceux de la succession, et de faire valoir contre celle-ci ses propres créances (G. Nap., 802), il ne lui enlève pas, pour cela, sa qualité d'héritier et de représentant, à titre universel, de la personne du défunt (2).

842. Il faut tirer de là la conséquenc que, si l'héritier bénéficiaire avait acquis de son auteur, à titre singulier, un immeuble antérieurement vendu par ce dernier à un tiers, qui n'aurait pas fait transcrire, il ne pourrait opposer à ce premier acquéreur, pour se faire préférer à lui, le défaut de transcription, quoiqu'il eût transcrit lui-même. Ce premier acquéreur lui objecterait, en effet, qu'étant le représentant, à titre universel, de son vendeur, il est tenu, comme celuici, de lui délivrer la chose vendue, ou de lui en garantir la paisible possession (G. Nap., 1603). — Et vainement l'hé-

(1) Gonf. Troplong, De la Transcr., n°M45 et 158.

Je réserve la question, en ce qui touche les héritiers et successeurs universels, ou à titre universel, du donateur. Cette question sera examinée sous la section suivante.

(î) Y. suprà, n" 583 et s. Gonf. Troplong, loc. cit., n» i45

riiier bénéficiaire dirait-il qu'acquéreur lui-même de l'immeuble contesté, il a une action contre l'hérédité, ou contre tout possesseur, pour obtenir la délivrance ou se faire main? tenir en la possession de cet immeuble dont la transcription Ta rendu propriétaire incommutable; que l'art. 802, G. Nap., l'autorise à ne pas confondre $e$ biens personnels avec ceux de la succession, et lui permet de réclamer contre elle le paiement de ses créances ; on lui répondrait par la maxime déjà citée : Quem de evictione tenet aeiio, eumdem agcntem reptllit exceptio.

Il y a, dans l'application que veut faire l'héritier bénéficiaire, au cas présent, de l'art. 802, une confusion. Il n'est pas exact de dire, comme il le fait, que la transcription l'a rendu propriétaire incommutable de l'immeuble; qu'elle a fait de cet immeuble sa chose propre; que le premier acquéreur n'a à faire valoir, contre la succession, qu'une action en dommages-intérêts, à raison de l'éviction qu'il souffre (C. Nap., 1630), et que lui ne doit, comme héritier bénéficiaire, contribuer dans cette action que pour sa part, et jusqu'à concurrence de l'émolument qu'il recueillera.— Cela serait vrai, s'il pouvait opposer au premier acquéreur le défaut de transcription ; mais, comme sa qualité d'héritier bénéficiaire l'en empêche, ce n'est pas lui, c'est, au contraire, l'acquéreur, premier en date, qui est propriétaire de l'immeuble en question; et lui n'a que l'action en dommagesintérêts contre la succession, qu'il fera valoir ainsi que le dit l'art. 802.

843. M. Dura a ton, cependant, est d'opinion contraire; et la raison qu'il apporte à l'appui de son sentiment mérite d'être examinée.

L'auteur, raisonnant dans l'hypothèse d'un tuteur qui a négligé de faire transcrire la donation faite à son mineur, pose l'exemple suivant : «Paul, héritier de Pierre, tuteur de Jean, donataire, a acheté du donateur les biens donnés, postérieurement à la donation non transcrite, avant ou après la

mort de Pierre, n'importe, et il s'est porté héritier pur et simple de Pierre. — Il est passible, dit M. Duranton, de la revendication du donataire, sans pouvoir opposer le défaut de transcription. — Mais toutefois, ajoute~t-il, il n'est privé du droit de l'opposer que pour une part en rapport avec celle pour laquelle il est héritier : pour le surplus, il le peut, parce qu'il ne représente son auteur que pour cette part, sauf, au donataire, son recours, s'il y a lieu, contre les autres héritiers, pour l'indemnité qui pourrait lui être due » (1).

M. Duranton cite, en faveur de cette opinion, un arrêt de la Cour de Paris, qui a jugé, sous l'ordonnance de 1731, qu'une mère, ayant des enfants majeurs et mineurs, auxquels il avait été fait conjointement une donation à son préjudice, a pu opposer aux majeurs le défaut d'insinuation, bien qu'elle n'ait pu le faire, à l'égard des mineurs dont elle était tutrice, et qu'elle devait garantir, à ce titre, de l'inexécution de la formalité (2). « Ce qui prouve, dit l'auteur, que cette obligation de garantie est divisible : à plus forte raison, l'est-elle entre les héritiers de celui qui en était tenu. »

Mais c'est une tout autre question que la Gour de Paris a jugée : la mère ne devait aucune garantie & ses enfants majeurs pour le défaut d'insinuation, et l'arrêt n'a point eu à décider, par conséquent, si l'obligation de garantie est divisible, ou ne Test pas. La Gour a, tout simplement, fait application, dans l'espèce , et elle l'a fait avec raison, du principe : minor, in dwiduis, majorent non relevât.

M. Duranton continue: « Et si Paul, dit-il, n'avait accepté la succession de Pierre que sous bénéfice d'inventaire, il pourrait se prévaloir du défaut de transcription, sauf à

(4) T. 8, n" 520 et 524. Conf. Dalloz, Jur, gén., y* Dûpo$. entre vifs et test., n9 1596.

(2) Paris, 40 janv. (et non février) 4844, aff. Dupont; Jur. gén., loe. cit., n° 4598.

répondre de la négligence de son auteur jusqu'à concurrence de son émolument dans la succession, mais pas au delà ; car le bénéfice d'inventaire a empêché la confusion des personnes et des patrimoines (art. 802), et l'héritier n'est garant des bits du défunt que jusqu'à concurrence seulement de ce dont H profite dans sa succession.— C'est une maxime certaine, ajoute M. Duranton, que, si même le défunt avait vendu l'héritage de celui qui s'est porté-son héritier bénéficiaire, ce dernier pourrait le revendiquer, à la charge de rendre compte de l'état de la succession pour les dommages-intérêts de l'acheteur (4) . Par une raison au moins égale, peut-il se prévaloir du défaut de transcription » (2).

Par une raison au moins égale t Mais combien est grande, au contraire, la différence entre les deux cas 1 Lorsque l'héritier bénéficiaire revendique l'immeuble à lui appartenant, et qui a été indûment vendu par son auteur, il agit, non comme Tayant-cause de ce dernier, mais en vertu d'un droit personnel ; ce qu'il revendique, c'est sa propre chose, dont il n'a pu être dépouillé malgré lui; et sa cause est, assurément, bien favorable. Celle de l'acquéreur Test beaucoup moins ; car il a fait un contrat nul, en achetant, même de bonne foi, la chose d'autrui ; et si, à raison de cette bonne foi, il lui est dû des dommages-intérêts (C. Nap., 1599), il est certain que ces dommages-intérêts sont une chose divisible dont l'héritier bénéficiaire ne saurait être tenu que pour sa portion virile, et jusqu'à concurrence seulement de l'émolument qu'il retire de la succession. — Cependant, même dans ce cas, loin qu'il soit de maxime certaine > comme le prétend M. Duranton, que l'action en revendication doive être admise, le droit rigoureux, sembfe-t-il, devrait, au contraire, 'a faire rejeter, parce que l'action en dommages-intérêts

{{) Rousseaud de la Combe, Rec. de jur. civ., v° Héritier, n°17. (2) Duranton, foc. cit. Conf. Dalloz, foc. cit., n° 1597.

16 CU. IV. — SECT.l". — DBS EFFETS

n'est que subsidiaire à l'exception de garantie, laquelle, selon moi, est indivisible. En quoi consiste, en effet, la garantie qui est due par le vendeur à l'acheteur ? Dans le paiement d'une somme d'argent, à titre de dommages-intérêts? Non, mais dans l'obligation où est le premier d assurer au second la paisible possession de l'immeuble, ut prœ$M rêm kabere licere ; obligation qui ne peut être exécutée partiellement, et qui, par conséquent, est indivisible (C. Nap., 1218). C'est ce qu'établit diserlement M. Dalloz, dans son Traité de la Vente.

« Nous avons vu ci-dessus (au n* 914), dit-il, que l'action en garantie est indivisible. L'exception de garantie l'est-elle également ? Ainsi, par exemple, lorsque le vendeur a laissé plusieurs héritiers ou légataires universels, et que l'un d'eux, se prétendant propriétaire de la chose, la revendique contre l'acheteur, son action peut-elle être repoussée, pour le tout, par l'exception de garantie? ou bien ne doit-elle l'être que «pour la portion héréditaire du demandeur? Cette question est controversée ; elle l'était déjà dans notre ancien droit...» M. Dalloz se prononce pour l'indivisibilité. « Quel est, en effet, poursuit l'auteur, l'objet direct de la garantie? Est-ce de payer à l'acquéreur une somme d'argent? Non pas : c'est de le faire jouir de la chose vendue. Or, il y a contradiction, incompatibilité, entre l'obligation de le faire jouir, lors même que cette obligation pèse sur plusieurs, et le fait de lui enlever la jouissance,, même pour partie, au moyen d'une action judiciaire. C'est sur cette contradiction, sur cette incompatibilité, que repose l'indivisibilité de l'exception.— Il est bien vrai que, lorsque, par le refus, la négligence ou l'impuissance du vendeur ou de ses héritiers, l'action en garantie n'atteint pas son but principal, l'obligation se convertit en une dette pécuniaire, qui se divise entre les héritiers. Mais c'est la force des choses qui veut cela. L'acquéreur ne peut contraindre le vendeur, ou ses ayantscause, à accomplir, en nature, leur obligation de le faire

jouir; nemo potest cogi ad factum. Si donc ils s'y refusent, il est bien forcé de se contenter d'un équivalent pécuniaire, liais, si les circonstances et la situation des parties sont telles qu'il soit possible de contraindre le vendeur, ou ses représentants, à l'exécution précise de son obligation, il ne nous parait pas douteux qu'on doit le faire. Or, c'est ce qui arrive, lorsque l'acquéreur, au lieu d'agir en garantie contre l'un des héritiers du vendeur, est lui-même actionné par cet héritier. II peut le contraindre, par voie d'exception, à accomplir, en nature, l'obligation indivisible de garantie. Il peut l'empêcher de substituer à cette obligation, qui est la véritable, l'obligation divisible dp payer une somme d'argent. Les tribunaux, dans ce cas, doivent déclarer l'action de l'héritier non recevable pour le tout » (1).

Cette opinion, il est vrai, est contredite par les plus graves autorités de l'ancien droit et du nouveau (2) ;mais la jurisprudence l'a sanctionnée (3).

M. Dalloz, cependant, eu ce qui concerne l'héritier bénéficiaire, s'exprime ainsi, au n° 941 : « Mais l'héritier béné-

(1) Jur. gén.,v° Vente, noi 943 et 944. — Conf. Duperrier, Quest. rot., liv. 1, quest. 9 ; Alciat, sur la loi 4, § 1, D., De verb. oblig.; Socin, sur la même loi ; Duval, De Reb. dub., cap. De evict. ;' Cochin, 46e consult. ; Delvincourt, t. 3, p. 144, note 7 ; Marcadé, sur les art. 1626-1629, n° 8 ; Duvergier, De la Vente, 1. 1, n° 355 ; Zachariae, t. 4, g 684, note 2, édit. Massé et Vergé.

(2) Dumoulin, De divid. et indiv,, part. 2, n°* 487 et s.; d'Argentré, sur la Coût, de firet., art. 419, gl. 3, n* 23, in fine ; Fachinœus, Contran, jur. y lib. 10, cap. 55; Voët, ad Pand., De rei vind., n°16 ; Lebrun, Des Suce., liv. 4, en. 2, sect. 4, n°827et s.; Pothier, De la Vente, n° 173; Rép., v° Éviction, n° 5; Duranton, 1. 16, n° 255; Troplong, De la Vente, 1. 1, n°* 457 et s.

(3} Rej. 19fév. 1811, aff. Levergeois; Jur. gén., v° Succès*., n° 1343; Req. 5 janv. 1815, aff. Lacoste ; 11 août 1830, aff. Cornilleau ; 14 janv.

1840, aff. Péchambert; Jur. gén., ir» Vente, n° 945; Req., 16 nov.

1 841 , aff. Leroux ; Jur. gén. , v° Contr. de mar. , n° 3829 ; C. cass. Belg. , Bq\, 5 juin 1856, aff. Authelet ; D.p.56.2.209 ; Nancy, 2 mai 1833, inédit, cité par Troplong.