DROIT INTERMÉDIAIRE — CODE CIVIL

[. — La suppression des justices seigneuriales, en 1789 (1), rendit impossible l’accomplissement des formalités qui accompagnaient les transferts de droits réels dans les pays de nantissement. Il fallut, cependant, organiser un régime provisoire .et ce fut [à l’objet du décret du 19 septembre 1790 (2). Les articles 3 et 4 abolirent toute formalité tenant au nantissement féodal ou censuel, et ordonnèrent la transcription des grosses des contrats d’aliénation ou d'hypothèque aux greffes des tribunaux de district, organisés par le décret du. 16 août 1790. Les registres tenus à cet effet par les greffes étaient publics en ce sens que les greffiers devaient les communiquer sans frais aux requérants (3). Cette transcription, copiée du nantissement (4) produisait les mêmes effels que lui.

Décret du 4 août.

Ce décretne s'appliquaitqu'aux paysdenantissement. Article 4.

4) « Désormais ce n'est plus seigneur dominant, mais

(I (2 (3 ( l'Etat qui interviendra, par ses agents, dans l'acte de la

ET ER Elle était nécessaire pour consommer les aliénations et les constitutions d'hypothèque (art. 5). Jusqu'à son accomplissement, les parties n'avaient qu'une, simple action personnelle. En un mot, c'est elle qui donnait naissance au droit réel.

A côté de cette transcription continua d'être pratiquée l’insinuation, qui, comme mesure fiscale, fut supprimée par la loi des 5 et 19 décembre 1790, mais qui subsista, comme mesure de publicité, jusqu'à la promulgation du Code civil.

11. — Le décret du 9 Messidor an III, et après lui celui du 11 Brumaire an VII, mirent fin aux dispositions transitoires.

Le premier de ces décrets semble consacrer, dans notre droit, un système tout nouveau, basé sur la publicité réelle. Il comportait l'obligation, imposée aux propriétaires fonciers, de faire la déclaration détullée de leurs immeubles au bureau de la conservation des hypothèques, afin de pouvoir les aliéner ou les affecter hypothécairement. C'est la déclaration foncière, qui se rapproche de façon singulière du système de immatriculation des pays germaniques La déclaration était nécessaire à la validité du contrat dans toutes les opérations relatives au transfert ou à l'affectation de la propriété foncière.

À côté de cette déclaration qui avait pour but,

transmission, pour opérer le vest et devest, et transporter la propriété au regard des tiers. » (Besson, p. 85).

— 33 — | préalablement à toute opération, « de déterminer physiquement le bien immeuble » qui pourra faire l'objet de contrats, de l'identifier de telle manière que l’on puisse le suivre plus lard à travers toutes les phases de son évolution juridique, il était, en outre, prescrit de faire transcrire tous les actes translatifs. Cette seconde mesure était peu efficace, car elle n'assurait pas à l'acquéreur qui l'avait accomplie la priorité à l'encontre d’un autre acquéreur, premier en date, mais qui n'aurait pas transcrit (1).

Elle n'avait pour but que d'arrêter le cours des inscriptions hypothécaires de l’aliénateur,

La loi de Brumaire revint à la publicité personnelle et généralisa, en les reprenant, les règles adoptées dans les pays de nantissement. Son article 26, article capital dans notre matière, est ainsi conçu : « Les actes translatifs de biens et droils susceptibles d’hypothèque doivent être transcerits sur les registres du bureau de la Conservation des hypothèques, dans l’arrondissement duquel les biens sont situés ; jusque là ils ne peuêtre opposés aux tiers qui auraient contracté avec le vendeur et qui se seraient conformés aux dispositions de la présente. »

La transcription, ainsi organisée, ne fil point double emploi avec l'insinuation. Elle en différait, d’ailleurs, par les caractères suivants : la transcription ne produisait d'effet que du jour où elle

(1) Cassat. civ., 28 juin 1816.

our

était requise; l'insinuation, au contraire, depuis la déclaration de 1549, pourvu qu'elle fut accomplie dans les quatre mois de la donation, rétroagissait au jour de la donalion.

L'insinuation était une des conditions même de l'existence des donations ; la transcription n'était exigée que pour rendre le droit opposable aux tiers.

L'insinuation était obligatoire pour toutes les donations mobilières ou immobilières ; la transcription ne l'était que pour celles portant sur des immeubles.

L'insiouation, à la différence de la transcription, ne pouvait avoir lieu après le décès du donateur.

L'insinuation, enfin, se faisait au greffe; la transcription s'opèrait au bureau des hypothèques.

Ainsi se trouva organisé en France le premier Code des transmissions de la propriété. Il peutse résumer ainsi : les aliénations et constitutions de . droits réels n’ont d'effet à l'égard des tiers que par la transeriplion, les privilèges immobiliers et les hypothèques que par l'inscription.

Dès lors, comme dans les pays de nantissement, de deux acquéreurs ou donataires-d'un même immeuble, était préféré celui quile premier avait fait transerire son titre. De même, le vendeur ou donateur élait toujours réputé propriétaire, et pouvait valablement, tant que la transcription n'était pas opérée, hypothéquer ou revendre son immeuble.

Mais, et c'est là une grave critique, cette publi-

cité élait personnelle. « Les actes ne se groupent plus autour de lPimmeuble qu'ils affectent, mais sous le nom du propriétaire, nouvel acquéreur ou emprunteur sur hypothèque. Le conservateur délivre des certificats sur telle ou telle personne et non sur tel immeuble. (1) »

III. — Tel était état de la législation quand les rédacteurs du Code civil commencèrent leurs travaux: d'unepartl, l’insinuation pour toutes les donalions, de l'autre, la transcription pour les transmissions immobilières.

Par l’article 939 du Code civil, ils supprimèrent l'insinuation des donations et la remplacèrent, uniquement pour les donations de biens susceptibles d'hypothèque, par la transcription.

Ce changement, que semblait motiver un désir d'unification des moyens de publicité, impliquait, logiquement, le maintien de la transcription pour les actes à titre onéreux. |

Il n'en fut cependant rien. Lors de la discussion de l’article 1583, tout le monde fut d'accord pour décider qu'une vente serait parfaite dès que les parties auraient échangé leur consentement, et que la tradition réelle ou simulée de la chose vendue, pas pius que sa transcription, n'était plus nécessaire à sa validité. Mais, lorsqu'il fallut savoir si l'acte, parfait entre les parties, serait opposable

(1) Besson.

LI ET aux tiers, les rédacteurs du Code réservèrent leur décision jusqu’à la discussion du chapitre des privilèges et hypothèques.

Le conseiller d'Etat, Treilhard, proposa alors deux articles, l’un d’eux était la reproduction de l'article 26 de la loi de Brumaire. « Les actes translatifs, qui n'ont pas été transcrits, ne peuvent être opposés aux tiers qui auraient contracté avec le vendeur et qui se seraient conformés aux dispositions de la présente ». Devant les protestations de Tronchet, l’article fut renvoyé à une commission ; il n’en revint plus, « soit inadvertance, soit escamotage », se demande Troplong. La loi de Brumaire se trouva ainsi abrogée tacitement. On conserva, cependant, par suite d’une anomalie inexplicable, la transcription comme mesure préparatoire de la purge et pour faire courir la prescription décennale du droit d’hypothèque. Ainsi se trouva consacré,dans notre droit, le principe du transfert des droits immobiliers, s’opérant, erga omnes, par le simple consentement des parties. Il en découlait cette conséquence logique, c’est que celui, qui avait acquis un privilège ou une hypothèque sur un immeuble, se voyait dépouillé de sa garantie, si, avant qu'il ait eu le temps dele faire inscrire, l'immeuble avait été aliéné à son insu. Par suite d’une interprétation erronée des déclarations du rapporteur Granier, l'administration admit les créanciers hypothécaires à faire inscrire leurs titres tant que la transcription n'avait pas eu lieu. C'était, évidemment, contraire aux prin-

PE}; DE cipes admis, mais l'intérêt des créanciers était ainsi sauvegardé. |

Cette erreur fut sanctionnée par le législateur, qui en fit l’article 834 du Code de procédure civile, aux termes duquel les créanciers avaient le droit de prendre une inscription pour une hypothèque consentie à eux avant la vente par le vendeur, pendant un délai de quinzaine à partir de la transcription opérée par l'acheteur. La transcription se trouva donc avoir ce curieux effet, de faire courir le délai à l'expiration duquel aucune inscripuon du chef du vendeur ne pouvait plus être prise sur l'immeuble aliéné.

Mais, c'était là sa seule utilité, avantage qui, aux yeux de l'acheteur, ne valait pas le droit de 1 fr. 50°/, qu'il était obligé de payer pour faire transcrire, et même le jour où la loi de 1816 eut rendu obligatoire dans tous les cas, que la transcription soit ou non effectuée, la perception par le trésor de ce droit, elle ne fut pas davantage pratiquée.

C’est qu’elle manquait à son véritable but, qui est de procurer aux parties et aux tiers la sécurité indispensable aux opérations immobilières.

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