LOI DU 23 MARS

$ I. — Historique

Le Code civil, nous venons de le voir, ne sauvegardait en rien les intérêts des tiers: trop absolu dans l'application des principes, il n'avait voulu subordonner l'efficacité du contrat de vente à l'observation d'aucune formalité. Mais la pratique ne pouvait se contenter d’un tel système. Le législateur avait voulu libérer la circulation des biens de toutes entraves et croyait ainsi favoriser les transactions. Le résultat inverse n'aurait pas manqué de se produire, car les opérations portant sur les immeubles ne se multiplient qu'autant qu'elles ont lieu dans la sécurité la plus complète.

La loi de Brumaire an VIT avait résolu le problème en revenant au système des pays de nantissement. L'expérience démontra la nécessité d’un retour aux principes de la loi de Brumaire. Le gouvernement, se faisant l'interprète de ce vœu, ouvrit, en 1841, une enquête sur la révision du régime hypothécaire. Les Cours d'Appel consul-

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tées se prononcèrent presque à l'unanimité en faveur de la transcription. Deux Cours seulement, celles de Bordeaux et de Toulouse, refusèrent dese rallier au principe de la publicité. L'Assemblée Nationale saisie, en 1850, d’un projet de loi tendant à rétablir la transcription comme moyen de consolider la propriété au regard des tiers, se sépara après en avoir adopté le principe. Ce projet fut repris et devint la loi de 1855, dont nous avons maintenant à examiner l’économie.

$ II. — Définition de la transcription

La transcription est l’accomplissement d’une formalité destinée à procurer aux tiers créanciers ou acquéreurs la publicité matérielle, durable et facile à chercher, des mutations de la propriété immobilière et des démembrements où charges qui peuvent en altérer la valeur. Cette définition, que donnait M.le Conseiller d'Etat Suïn dans son exposé des motifs de la loi du 23 mars 1855, résume exactement le but et l'utilité de la transcription. Il faut, en effet, que la publicité soit matérielle pour qu'elle soit durable, et ce n’est que sa perpétuité qui peut en assurer l'efficacité. Mais elle ne peutrendre des services, être utile, que si les recherches sont faciles. Ce sont là les conditions que doit nécessairement remplir tout système de publicité organisé.

Mais à cette définition toute théorique, et qu'il

D) faut compléter en notant que la transcription à pour effet de rendre les actes qui y sont soumis opposables à des personnes qui n’y ont point pris part, il nous faut en Joindre une qui nous donne, non plus le but à atteindre, mais bien les moyens par lesquels il est atteint. La transcription est une formalité qui consiste à copier les actes énumérés par la loi sur des registres spéciaux et publics, tenus dans chaque arrondissement par le Conser-

vateur des hypothèques.

SIII. — Faits juridiques soumis à la transcription

[ — En principe, devraient être soumis à la transcription tous les faits juridiques relatifs à la propriété immobilière et que les tiers ont intérêt à connaître. EL ces faits correspondent aux trois questions suivantes : Qui est propriétaire ? Quelle est l'étendue du droit de ce propriétaire ? Quelle est la nature de son droit ?

Il importe donc d'organiser d'abord une publicité des mutations de propriété qui permette de retrouver Île vrai propriétaire, d'exiger ensuite celle des charges ou démembrements qui grèvent ou diminuent son droit de propriété, enfin, de ne point oublier celle des droits ou actions qui tendent à révoquer ou annuler ce droit. La loi de 1855 répond-elle d’une façon satisfaisante à ces trois exigences de la pratique et d'un bon régime de publicité ?

LAON NDS

Il. — Et d’abord, voyons ce qui concerne les mutations de propriété. L'article l est ainsi concu : « Sont transcrits : |

1° Tout acte entre vifs, translatif de propriété immobilière.

2° Tout acte portant renonciation à ces mêmes droits.

3° Tout jugement qui déclare l'existence d'une

convention verbale de la nature ci-dessus exprininée!

4° Tout jugement d’adjudication autre que celui rendu sur licitation au profit d’un cohéritier ou d'un copartageant ».

La précision de cette énumération nous permet, immédiatement, de faire ressortir les caractères des opérations pour lesquelles la transcription est nécessaire si on veut les rendre opposables aux tiers, nécessaire mais non obligatoire, ne l’oublions pas, aucune nullité, aucune amende, ne venant frapper l'acte non transcrit qui conserve, malgré l'inobservation de cette formalité, toute sa force entre les parties. La loi exige, d’abord, l'existence d’un écrit, acte où Jugement, c'est àdire d’un écrit constatant les clauses de la convention intervenue. Peu importe d’ailleurs, en ce qui concerne les actes, la nature de cet écrit, qu'il soit sous seing privé ou passé en la forme authentique. Certains vont même jusqu à reconnaitre la validité de la transcription faite de lettres constatant la conclusion d’une vente par correspon-

75 | > dance (1). Mais il faut un écrit, celà se conçoit fort bien, puisque la transcription consiste dans la copie de l'acte sur un registre spécial.

Elle laisse, ipso facto, en dehors de ses prévisions, les transferts qui s’opèrent, en dehors de toute convention, par le seuleffet de la loi comme les mutations par décès ab inlestal, et ceux pour lesquels aucun écrit n’a été dressé comme les ventes verbales.

On ne peut transcrire ces dernières qu'en faisant constater leur existence et leurs clauses par jugement, conformément au $ 3 de l’article 1, de la loi du 23 mars 1855.

La loi exige, ensuite, que l'acte soit entre vifs

et qu'il soit translatif de propriété, c'est-à-dire fasse passer la propriété d'une tête sur une autre. D'où il suit, que les jugements ou actes déclaraüfs ou déterminatifs de droits immobiliers, pas plus que les dispositions testamentaires, ne sont susceptbles de transcription. Ce sont là grosses lacunes dans notre loi et qui ne sont point l'effet d’un oubli.

Pour les transmissions à cause de mort notamment, la question de leur publicité avait été posée devant la Commission de 1849 et discutée devant le Corps Législatif.

Sous le régime de la loi de Brumaire, on s'était

(1) Flandin. — De la transcription, n° 80 et suiv. Mourlon. — Rev. prat.; t. I, p. 212, n° 27.

Ut) 1 demandé si les testaments ne se trouvaient pas compris dans la catégorie des actes translatifs, et comme tels, soumis à la transcription lorsqu'ils contenaient un legs d'immeuble. Un “arrêt de la Cour de Nimes, du 11 février 1807 (1). avait décidé que la loi, ne distinguant pas entre les actes à cause de mort et ceux entre vifs, la transcription d’un testament par un légataire particulier, sous l'empire de la loi de l'an VII, purgeait l'immeuble légué de toute hypothèque non encore inscrite au moment de la transcription.

Le projet de la Commission de 1849, tel qu'il résulte du rapport de M. Persil, portait que « testaments et donations sont placés sur le même pied que la vente et l'échange ».

Pour les successions ab inlestat, et afin que la chaîne des propriétaires successifs d'un immeuble ne fut jamais interrompue, il était prévu une transcription opérée à la requête du receveur de l'enregistrement qui avait reçu la déclaration de succession. Mais, cette transcription ne devait avoir aucun effet juridique, et ne pouvait être utilisée par les particuliers qu’à titre de simple renseignement. Ce projet essayait de résoudre un certain nombre de difficultés restées en suspens par suite des modifications apportées lors de la présentation au Corps Législatif. Ilsembla, cependant, que l’on ne pouvait soumettre à la trans-

(1) Recueil alphabétique de Dalloz, 6, 119.

criplion les dispositions testamentaires (1). C'était, disait-on, faire dépendre la validité des testaments de leur transcription et obliger le légataire, qui n’est point partie au testament, au même titre que l'acquéreur l’est à la vente, à faire transcrire un titre qu'il peut ignorer et qu'il dépend de l'héritier de lui tenir caché. Enfin, on ne savait quel délai impartir pour transcrire utilement, ni quel évènement donner comme point de départ à ce délai. Aussi bien les principes admis — et seule la préoccupation de sauvegarder un principe, celui de l'effet déclaratif fit écarter, pour le partage, toute nécessité de transcription — et les difficultés de réglementation firent rejeter, malgré les avantages pratiques qui en pouvaient résulter pour l'établissement d’une généalogie complète de la propriété immobilière, la transcription des mutations à cause de mort et des actes déclaratifs.

[IT — La loi de 1855 permet, dans une certaine mesure, de retrouver quel est le propriétaire : actuel d’un immeuble, mais elle n'aurait point pour cela satisfaità sa mission, qui est de fixer les tiers sur la situation d’un immeuble, si elle n'avait pas prévu, à côté de la publicité des mutations de propriété, celle des faits juridiques qui diminuent ou grèvent cette propriété. Ces faits ont ce caractère commun, qu'ils donnent naissance à un droit réel,

(1) Voir pour la discussion le rapport de M. Debelleyme, député au Corps Législatif, D. P., 55, 4, 29.

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droit in re, c'est-à-dire à un droit qui grève l’immeuble au profit d'une personne où d'un autre immeuble, qui lui est attaché, qui le suitentre les mains des acquéreurs successifs de cetimmeuble. Quelques-uns, cependant, sont des droits personnels, mais leur exercice constitue une elle entrave aux droits du propriétaire qu'une réglementation s'impose pour eux comme pour les autres.

Parmi les droits réels, il en est qui sont susceptibles d’hypothèques, et pour eux, évidemment, la transcription ést nécessaire pour les rendre opposables aux tiers (1). Dans cette catégorie, nous pouvons relever d’abord l'usufruit (2) ; et il n’y a pas lieu de distinguer ici, entre les constitutions d'usufruit à titre gratuit et celles à titre onéreux, pourvu que l'acte, qui donne naissance au droit, soit entre vifs. Dans le premier cas, en etfet, larticle 939 du Code civil le soumet à cette formalité en tant que donation d’un bien susceptible d'hypothèque ; dans le second, c'est la loi du 23 mars 1855 qui s'applique, car la constitution d'usufruit s’analyse, pour celui qui l’opère, en une aliénation partielle de son droit sur l'immeuble, en la translation à un tiers, qui en sera à l’avenir le titulaire et le bénéficiaire, d'un droit dont il jouissait lui-

même.

(1) $1 de l'article ] de la loi du 23 mars 1855. (2) Voir arg , article 2118 C. civ.

AO Plus délicate est la question de lemphytéose. Est-ce un droit réel susceptible d’hypothèque ou bien un simple droit personnel ? Certains prétendent qu'elle a conservé, en droit civil, le caractère de droit réel susceptible d'hypothèque que la loi de Brumaire an VIT (1), lui avait reconnu à ce titre et, en vertu de l'article 1 de la loi du 23mars 1855, elle devrait êtretranscrite. D’autres soutiennent que le silence du Code civil, silence voulu (2), ne permet point de maintenir la solution qui était exacte dans le droit intermédiaire, et que l’'emphytéose n’est qu'un véritable bail n’engendrant au profit de son bénéficiaire qu’un droit personnel et mobilier. C’est là, l'opinion soutenue par M. Valette(3)et M. Demolombe{(4). Les deux systèmes, au point de vue de latranseription, arrivent, il est vrai, à peu près au même résultat, car si Femphy- théose est un bail, elle doit être transerite lorsque sa durée est supérieure à 18 ans (art. 2) ; si c'est un droit réel susceptible J'hypothèque, elle /doit l'être aussi, en vertu de l’article 1.

Quoi qu'il en soit, la jurisprudence admet qu'il s’agit bien d'un droit réel qui, pour conserver son efficacité à l'égard des tiers, doit être transcrit.

(1) Art. 6.

(2) Comparer les articles 526, 543, 2118, 2204, qui énumèrent les immeubles et les droits réels. Ils ne nomment jamais l’emphytéose.

(3) Traité des privilèges AS LA pii9le

(4) Cours du Code Napoléon, t. 9, n° 491.

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Enfin, pour la superficie (1),on est d'accord pour reconnaître à ce contrat le caractère d’acte translatif d’une propriété immobilière qu'il faut, par le fait même, transcrire. |

Mais ilest des droits qui, bien que’ n'étant pas susceptibles d’hypothèque, qui, même sans être à proprement parler réels,constituentcependant des charges attachées à une propriété et en diminuent la valeur.

La loi de 1855 ne les soumet pas tous indistinetement à la transcription. Par une limitation bizarre, elle a énuméré ceux qui doivent être rendu publics au lieu de Jes soumettre tous à la même publicité. Ce sont, parmi les droits réels non susceptibles d'hypothèque, les servitudes, les droits d'usage et d'habitation, et, parmi ceux dontle caractère de droit réel ne pourrait être invoqué, l’antichrèse et les baux d’une durée supérieure à 18 années. Les actes constitutifs de ces divers droits, aussi bien que ceux par lesquels une renonciation à ces droits une fois acquis interviendrait, ne sont opposables aux tiers que s'ils ont été porté à leur connaissance par la {transcription ; de même, les jugements sanctionnant une convention verbale constitutive, déclarative ou abdicative de ces mêmes droits. |

Cette prescription de la loi du 23 mars 1855, constituait un progrès sérieux dans la voie de la

(4) Voir F landin, t. 1, n° 362 à 364 ; Laurent, t. 29, n° 77