LAURE

sécurité des transactions immobilières. La lor de Brumaire, an VII, n'avait pas prévu de publicité pour ces divers droits qui constituaient, cependant, des charges très lourdes pour une propriété, et dont l'existence dissimulée s’imposail à lacquéreur ignorant, si l'acte, qui leur avait donné naissance, avait été simplement enregistré en temps voulu.

Aussi, est-ce fort sagement que le législateur a complété sur ce point la publicité des charges foncières. Sans ces dispositions, bien pénible serait la situation d'un acquéreur qui serait privé de la jouissance de son immeuble par suite d’un bail à longue durée à lui opposé par un locataire, qui a traité avec le précédent propriétaire et dont le titre a acquis date certaine, ou qui, de plusieurs années, ne pourrait toucher les revenus de son immeuble, par suite de paiements de loyers ou fermages non échus effectués entre les mains du précédent propriétaire où d'un tiers à qui ce dernier les avait cédé antérieurement à la vente de l'immeuble. Pour éviter ce-dernier inconvénient, la loi de 1855 subordonne à la transcription la validité des paiements ou des cessions de trois années de loyers ou de fermages non échus, abstraction faite de la durée du bail.

IV, - Il est enfin une charge de la propriété dont la publicité est particulièrement importante parce qu'elle est une des plus fréquentes. Ce sont les privilèges et hypothèques. Le Code civil prévoit

pour eux, mais pas pour tous, l'inscription (1) sur le registre du conservateur des hypothèques. Ilentoure les hypothèques de nombreuses garanlies et exige pour leur constitution, sauf le cas où elles sont créées par la loi elle-même, un titre authentique : acte notarié ou jugement. Il y aurait beaucoup à dire sur les lacunes que présente notre régime hypothécaire. Une réforme s'impose. Elle se prépare conjointement à celle que nous allons étudier ic1 et qui en est elle-même le fondement.

V. — Parla publicité, que nous venons sommairement de rappeler, le législateur ne pare pas à tous les risques que peuvent courir ceux qui traitent avec le propriétaire d’un immeuble. Il lui reste, et nous verrons combien peu la loi de 1855

a paré à ce danger, à garantir les tiers acquéreurs.

d’un immeuble ou les créanciers qui ont des droits sur lui d'une éviction résultant d’une cause de résolution ou d’une nullité, et dont le caractère propre est d'agir rétroactivement, en sorte que la convention annulée ou révoquée est censée n'avoir jamais existé. Frustré, dès lors, de son gage sera le créancier à qui le propriétaire, dont le droit est détruit, a consenti une hypothèque. Ce dernier

(it) L'inscription est un simple extrait analytique indiquant les clauses substantielles du contrat hypothécaire, telles que la nature et la situation de l'immeuble grevé, le créancier, le débiteur, le montant de la dette et l'époque de son exigibilité.

n'a pu valablement donner en garantie un immeu-: ble qui juridiquement, n’a jamais été sa propriété. Bien plus, sice propriétaire à vendu son immeuble, le sous-acquéreur se verra dépouillé le jour où les droits de son vendeur, par l'effet d’une résilation ou d'une annulation, n’existeront plus. Resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. Contre ces dangers, il fallait prémunir autant que possible les tiers, sous peine de porter un coup décisif au Crédit Foncier. Notre loi ne l’a fait que d'une manière très imparfaite et si elle a prévu la nécessilé de rendre publiques les décisions (1) d'annulation, résolution ou rescision, d'un droit déjà transcrit, par contre, parmi toutes les causes qui peuvent agir, elle n’a retenu pour la soumettre à une publicité préventive que l’action en résolu- “tion de la vente pour défaut de paiement du prix. Tout vendeur non payé avait, sous le régime du Code civil, pour garantie de sa créance, deux droits bien distincts mais tendant, l'un comme l'autre, à assurer le paiement du prix, à savoir : d’une part, un privilège sur l'immeuble vendu (2)

(4) Article 4. Loi de 1855. La transcription de la décision qui prononce la nullité est d'une incontestable utilité. Elle avertit d'une façon précise et immédiate les tiers qui seraient Lentés de traiter avec le propriélaire dont le droit a été résolu ; elle éclaire el rassure, d'autre part, ceux qui voudraient acquérir de l’ancien propriétaire rentré dans son bien, (Rapport Thézard, p. 253.)

(2) Article 203.

RE l'éte

et d’autre part, une action en résolution (1). De ces deux droits le premier, en verta de l'article 2108, devait être rendu publie, le second restait clandesün, et cette clandestinité exposait le sous-acquéreur qui n'avait aucun moyen de vérifier si le prix de la précédente aliénation était encore dû et qui ne pouvait espérer se voir à l'abri de toute éviction que par l’usucapion.

Pour remédier à cet état de chose, la Commission parlementaire de 1850 voulait élendre à l'action résolutoire du vendeur la disposition de l'article 958 du Code civil qui, en matière de révocation de donation pour ingratitude, maintient tous les droits réels immobiliers constitués ou transmis jusqu'à l'inscription sur les registres publics de l’action révocatoire. Mais, c'était bouleverser le Code civil dans une de ses théories fondamentales : celle de la rétroactivité de la résolution.

M. Rouher proposa alors, et son système fut adopté par la loi de 1855, de faire dépendre au regard des tiers l'efficacité de l’action en résolution de la vente, de l'existence et de la conservation du privilège du vendeur. L'article 7 est ainsi conçu : « L'action résolutoire, établie par l’article 1694 du Code Napoléon, ne peut être exercée après l'extinction du privilège du vendeur, au préjudice des tiers qui ont acquis des droits sur l’immeuble du chef de l'acquéreur et qui se sont confor-

(1) Article 1654.