PROJETS DE RÉFORME

I. — Le 28 octobre 1895, M. Léopold Thézard, sénateur, déposait sur les bureaux du Sénat une proposition relative à la publicité des actes concernant la propriété immobilière (1). Dans l'exposé des motifs, M. Thézard signale la nécessité de compléter notre publicité foncière pour éviter l'incertitude des titres de propriété. Il rappelle que l'idéal serait d’avoir un plan exact et détaillé de la : propriété immobilière et un répertoire donnant, pour chaque parcelle, le nom du propriétaire et les charges ; mais, après avoir ainsi signalé, au passage, l'institution des Livres Fonciers et

(1) Sénat, annexes 189,5, p. 411.

AE reconnu leur supériorité, ils’attache à faire œuvre ulile et pour cela ne veut demander que des réformes réalisables. « Nous voudrions, disait-il, proposer des mesures de transition qui prépareront la réforme sans modifier sensiblement les prineipes de la législation actuelle et sans grever les finances du pays. » Et, devant l'impossibilité de remanier le cadastre, l'honorable sénateur demande que l'on s’en serve tel qu'il est, non point pour servir encore de titre juridique à ka propriété, mais pour permettre déjà de la mieux préciser. A cet effet, il propose que pour les ventes, on renvoie au cadastre et qu’on annexe à l'acte de transfert un plan de la parcelle vendue, ainsi qu'il est déjà exigé pour les saisies immobilières (a. 675 C. pr. civ.) et pour les expropriations pour cause d'utilité publique. |

Et c’est ainsi qu'il prétend remédier au premier défaut qu'il relève, en analysant la loi de 1855, dans notre régime de publicité, qui est d'être établi par rapport aux personnes et non par rapport aux choses.

Mais la loi de 1855 ne s'étend pas à tous les actes intéressant la propriété foncière, et c'est là, le second grief qu'il lui adresse. Pour le faire disparaître, il demande que l'on étende la transcription aux mutations par décès, successions ab inlestat et testamentaires.

La succession ab inteslal semble, par sa nature même, devoir échapper à la transcription, car le transfert, ici, résulte du décès et de la parenté, et

qu'äucun écrit ne vient le consacrer. M. Thézard est d'avis, cependant, qu'il faut le soumettre à la publicité et qu'à cet effet, l'on Iranscrive sur les registres du conservateur lès déclarations qui doivent obligatoirement être faites à l'enregistrement à toute ouverture de succession. C'est cette administration qui aurait la mission de rédiger et de transmettre au conservateur les extraits utiles. Le défaut de transcription ne pourrait, évidemment, entrainer l’inopposabilité du transfert aux tiers, car « celte sanction n'aurait pas de sens : on ne voit pas quels sont les tiers qui pourraient se prévaloir du défaut de mention ». La probité professionnelle des fonctionnaires de l'enregistrement sera, en celte matière, la meilleure garantie du public.

En matière de teslaments, le légataire tient son droit d’un titre qu'il est possible de transcrire. Mais quelle sanction appliquer ? M. Thézard, ici, propose « que les liers qui tiendront leurs droits des héritiers ab inteslat, soient fondés à tenir pour non avenue toute disposition testamentaire non transcrite ». Un tel système, si des tempéraments ne venaient en adoucir la rigueur, risquerait de sacrifier complètement les intérêts du légataire qui est exposé à ignorer son droit pendant un laps de temps assez long, et qui se verrait dépouillé, par les actes de celui qui le plus souvent est responsable de son ignorance, par l'héritier. Aussi la transcription, opérée par le légataire, doit-elle avoir un effet rétroactif pourvu qu'elle

: HF ait été accomplie dans un délai assez rapproché de la mort du de cujus. Six mois paraissent sufisants à M. Thézard, et c'est ce délai qu'il arrête. Partages et licitations entre’ copropriétaires ont retenu aussi l'attention de M. Thézard qui estime devoir les soumettre, eux aussi, à la transcription. Mais, il ne saurait êtré question, non plus ici, d'inopposabilité aux tiers de l'acte non transcrit. Il faut sauvegarder le principe déclaratif « ou, comme disaient nos anciens, l'effet démonstratif et rétroactif du partage », et puisque « force est de s’en tenir à cette conception que jusqu’à l’avènement du partage, chacun n’a sur l'immeuble et sur chaque portion des biens indivis qu'un droit à la fois suspendu et résolu par une condition dont l'avènement n’est autre que le partage lui-même ou la licitation qui en tient lieu », il faut donner à la transcription le même effei rétroactif.

Une amende à la charge de l'officier publie, si l'acte est authentique; de l’avoué, s’il s’agit d'un jugement ; des parties, si l'acte est sous seing privé, assurera l'observation de la publicité.

Sous la même sanction, M. Thézard prévoit la publicité des jugements statuant sur une question de propriété 1mmobilière mais qui ne constituent pas par eux-mêmes le titre écrit des parties, comme dans les cas prévus par les alinéas 3 des articles let? de la loi du 23 mars 1855.

Il s'est aussi demandé comment assurer la publicité des transactions portant sur des immeubles. Si elles sont translatives, la transcription

s’'imposerait ; si elles sont déclaratives, une simple amende, Mais vouloir rechercher le plus souvent leur nature, c'est plaider le procès qu’elles ont eu pour objet d'éviter. Pour écarter toute difficulté, M. Thézard propose une simple amende pour le défaut de transcription de toute transaction dont la nature ne sera pas évidente.

. II. — Telle est, dans ses grandes lignes, la proposition déposée par M. Thézard. Le 24 janvier 1896, M. Brusset, au nom de la 6° commission d'initiative parlementaire du Sénat, dans unrapport sommaire concluait à l'adoption du projet, mais exprimait le désir que la réforme füt complétée par une refonte du régime hypothécaire. S’unissant à M. Thézard, il déposait, le 23 juin 1896, une proposition de loi complémentaire qui avait pour but d'assurer plus strictement la spécialité du droit hypothécaire. « Nous nous bornons donc, comme objet principal, à proposer une forme plus énergique de la spécialité là où elle est déjà établie, et à demander que les actes constitutifs d'hypothèque et les borderaux d'inscription soient soumis à l'indication des numéros du cadastre ». De cette proposition qui intéresse plutôt la réforme hypothécaire, il y a lieu de retenir et de souligner l’article 4 (1) qui donnait au projet de M. Thézard son véritable caractère de réforme, ne recherchant

(1) Dans sa proposition du 28 octobre 1895, M. Thézard, dejà, insistait sur ce point que sa réforme ne contenait aucune arrière pensée fiscale,

TO | que la consolidation du crédit foncier et non la création de nouvelles charges fiscales. « Tous actes, dit cel article, qui n'étaient pas soumis à la transcription, antérieurement à la présente loi, devront être transcrits sans autres frais que le coût du papier timbré el un droit de copie, dont le tarif sera fixé par décret ».

1iT. — Le gouvernement ne pouvait rester impassible en présence de telles initiatives. La matière était assez grave, puisque ces propositions ne tendaient à rien moins qu'à fortifier les fondements de la propriété immobilière, base du crédit publie. Il lui sembla que son devoir était de prendre hardiment la direction du mouvement. Le 27 octobre de la même année, M. Darlan, ministre de la justice et des culles, présentait, au nom de M. Félix Faure, président de la République, un projet qui, en matière de privilèges et hypothèques, proposait des réformes importantes mais qui, en matière de transcription, empruntait beaucoup au système de M. Thézard que nous avons analysé. Il en différait cependant sur certains points qu'il importe, avant d'étudier minutieusement le projet définitif tel qu'il æ été arrêté par la commission chargée de cette étude, de mettre en relief.

Remarquons tout d'abord que le projet Darlan, contrairement à la proposition Thézard, qui se défendait de rien bouleverser dans notre droit et ne voulait introduire que des améliorations, abroge la loi de 1885, et ayant ainsi fait lable rase de la législation antérieure, reconstruit sur des

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bases, non point nouvelles, puisque la publicité. personnelle est maintenue et le système des livres fonciers considéré comme irréalisable, mais élargies, toute la publicité des actes intéressant la propriété immobilière.

Il débute par une définition générale des actes soumis à la transcription : « Sont rendus publics, pour la transcription au bureau des hypothèques de la situation des biens: 1° tous actes et conventions entre vifs à litre gratuit ou à titre onéreux, et tout jugement ayant pour effet de constituer, transmettre, déclarer, modifier ou étendre un droit réel immobilier ;

» 2° les baux excédant douze années, soit par leur terme originaire, soit par l'effet d’un renouvellement ;

» 3° les actes et jugements portant, même pour bail de moindre durée, libération ou cession d’une somme supérieure à une année de loyer ou de fermage non échue. »

Tous les actes entre vifs intéressant la propriété immobilière, et qu'il importe de porter à la connaissance des tiers, semblent entrer dans les cadres de la définition de lalinéa 1° de cet article. Et cependant, bien que telle ait été la prétention de l’auteur du projel, ne pourrait-on pas trouver un contrat qui échapperait à ses prévisions ? La loi de 1855 prévoyait spécialement la transcription de l’antichrèse. Ce contrat, dont la nature personnelle est généralement admise et que les tiers ont cependant intérêt à connailre, peut-il être, ainsi

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que l'observe fort justement M. de Loynes, prévu par les termes mêmes employés dans l'article 2? M. Thézard, au contraire, conserve jalousement les conquêtes du passé et se borne à les compléter.

Le projet Darlan fait preuve, d'autre part, dans les sanctions à appliquer au cas de défaut de transcription, d'un rigorisme peut-être excessif. Il n’en prévoit qu'une pour tous les cas: l’inopposabilité. Que ce soit un testament, un partage, une vente, une déclaration de succession qui n'ont point élé transcrits, peu importe. Les tiers qui auront contracté dans l'ignorance légale de ces actes ne pourront se les voir opposer. Solution extrême, qui, dans de nombreux cas, est nécessaire, qui consoliderait le crédit foncier, mais qui nuirait certainement par son manque de souplesse. M. Thézard, au contraire, a jeté sur les besoins de la pratique un regard bienveillant. Là où une sanction énergique lui à paru utile, il l’a demandée, mais là où il a cru pouvoir se reposer sur la conscience professionnelle des personnes chargées d'opérer la formalité, il a passé, réservant une simple amende dans tous les autres cas. [l'a compris qu'il fallait concilier les divers Intérêts en présence, et, alors que le projet Darlan n'accorde aucun délai aux légataires et aux donataires de biens à venir, il permet à ces derniers de conserver leurs droits « erga omnes », si la transcription est faite dans les six mois du décès du de cujuss

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Le projet Darlan, en revanche, prend l’initiaüve de soumettre à une publicité efficace les causes de résolution, de manière à ce que les tiers connaissent en contractant avec quelqu'un dont le droit pourrait être résolu, le risque qu'ils courent. Mais cet essai, louable en soi, ne paraît guêre heureux. L'article 7 porte, en effet, que «l’action en résolution de tout acte soumis à la transcription ne produit d'effet, à l'égard des tiers, que si la cause de résolution a été mentionnée dans l'extrait de l’acte transcrit au bureau des hypothèques ».

Mais, quelle est la portée exacte de cet article et quelle est son utilité? Veut-il dire que ne seront opposables aux tiers que les résolutions causées par un fait ou un évènement qui a éte formellement indiqué dans le contrat et transerit avec lui? Mais alors, c'est, par le fait même, supprimer les causes légales de résolution qui restent toujours sous-entendues, et auxquelles les personnes en faveur de qui elles existent n’entendent jamais renoncer, et les réduire à la qualité de simples clauses résolutoires conventionnelles qui ne trouvent leur existence que dans la volonté formellement manifestée des parties. Et si, entre les parties, il persiste encore deux catégories de causes de résolution, vis-à-vis des tiers il n'y en aura plus qu'une, celle qui découlera des termes employés dans le contrat.

Et c'est bien là ce que veut M. Darlan, paisqu'à la fin de l’article 5, :l maintient une cause légale de résolution, cause qui sera censé écrite dans

tout contrat, puisqu'elle opérera sans transcription à l'encontre des tiers. « Toutefois, cette disposition ne s'applique pas à l'action en réduction des libéralités qui excèdent la quotité disponible ».

Mais pourquoi cette exception? Les tiers sont prévenus, par la loi elle-même, de l'existence occulte de cette cause; mais ne le sont-ils pas, de même, de toutes les autres causes légales que l’article 7, au début, soumet pourtant à la nécessité de Îa transcription ?

Concluons donc que cet article est sans utilité pour le crédit en ce qui concerne les causes légales de résolution, et que, pour les clauses résolutoires conventionnelles, il suffit d'exiger qu'elles soient relevées dans l'extrait analytique du contrat qu'elles affectent, extrait dont l’article 5 ordonne déjà la transcription.

Comment encore, en l’état des articles 5 et 7, justifier l'utilité de l’article 10 du même projet Darlan, qui spécifie que « la clause d’une donation de droits réels immobiliers, stipulant le rapport en nature, n'est opposable aux tiers que si elle a été rendue publique dans la forme prescrite dans l’article 7.» Cette clause constituant une cause éventuelle de résolution, n'entre-t-elle pas, par le fail même, dans le cadre des articles précités ? M. Thézard, d'ailleurs, ne laisse pas que de critiquer cette exigence du projet : « Le texte proposé, dit-il dans son rapport, ne peut avoir qu'un résultat : faire naître des doutes sur le cas où la donalion ne contiendrait aucune clause sur le mode de

Tr de rapport. Alors, c'est le rapport en nature qui est de principe, et ce rapport a pour effet de faire évanouir les droits des tiers auxquels le donataire aurait consenti des hypothèques ou des servitudes. Faudrait-il admettre ces tiers à faire valoir leurs droits contre les autres héritiers, en les autorisant à opposer la non transcription de l'obligation de rapport en nature? Il est difficile de l'admettre ; le texte ne vise que le cas d’une clause formelle el non celuide l'effet de la loi ; cet effet, d’ailleurs, est connu par lui-même, dès lors qu'on sait que la donation a été faite à un héritier éventuel (1). »

L'article 8, de même, semble innover, en donnant aux tiers, auxquels la résolution pour inexécution des conventions serait opposable, le droit d'en prévenir l'effet, en exécutant eux-mêmes ces conditions, tant que la décision, prononçant la résolution, n'est pas passée en force de chose jugée, et cependant, n'est-ce point là l’application normale de l’article 1166 du Code civil, et pourquoi surcharger le projet de prescriptions que le droit commun édicle déjà.

Bien plus heureuse est la disposition de larticle 9, qui donne, même après la résolution ou la revendication, aux créanciers hypothécaires ou privilégiés du propriétaire évincé, le droit de toucher, selon leur rang, les sommes que le propriétaire antérieur ou le revendiquant peut être tenu

(1) Thézard. Rapport, p. 77 et 78.

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de rembourser. Ainsi, contrairement au prineipé posé dans l’article 2125 du Code civil, la résolution du droit du constituant n’anéantit pas rétroactivement les hypothèques qu'il a consenties. Et ce n’est là que l'application nouvelle d’un principe d'équité dont l'origine se trouve dans le Code civil, sous l’article 2177, $ 2, le droit aux créanciers hypothécaires du tiers détenteur qui a délaissé son immeuble, de toucher le reliquat du prix, après que tous ceux qui sont inscrits sur les précédents propriétaires ont été désintéressés et que la loi du 19 février 1889 avait ensuite utilisé, en étendant le droit de préférence des créanciers hypothécaires à l'indemnité d'assurance payée au propriétaire, à la suite de la destruction totale ou parüelle de son immeuble.

Enfin, le projet modifie les formalités de la transcription. Quand l'acte est sous seing privé, il doit être transcrit in extenso, mais lorsqu'il s’agit d’un acte notarié ou d’un jugement, un simple extrait analytique ou littéral contenant les noms, prénoms, qualités et domiciles des parties, la désignation des immeubles, les prix ou les soultes, les charges avec leur évaluation, les servitudes et les stipulations restrictives, suffil. Ainsi sera évité à l'avenir, l'encombrement des registres du conservateur par la copie d'actes fort longs et dont bien des passages n’ont aucun intérêt pour les tiers. Ces extraits doivent être rédigés. par des personnes compétentes : notaires, avoués, que le projet oblige

même (art. 6) à assurer l’accomplissement des formalités.

Ayant ainsi relevé les principaux caractères de la proposition Thézard et du projet Darlan et en ‘ avoir fait ressortir les différences, nous pourrons étudier plus facilement le projet définitif tel qu'il est sorli des travaux de la Commission {1} à qui incombait le soin de les étudier, de les mettre au point et de les fondre en une seule et même proposition. Ce n’est que le 29 mars 1904, que M. Thézard déposait sur les bureaux du Sénat et le texte élaboré par la Commission et un remarquable rapport pour l'exposer et le défendre. L’honorable sénateur n'eut point la joie d'assister à l'adoption par le Sénat de son œuvre. Il mourut (2) peu de temps avant la discussion publique du projet qui eut lieu au Sénat, aux séances d'octotobre et de décembre 1908, et qui se termina par son adoption, en deuxième lecture, à la séance du 3 décembre 1908.

La chambre n’a pas eu encore à se prononcer sur cette réforme. Une commission, cependant, a

(1) La Commission sénatoriale chargée de l'exécution des deux projets, se composait de MM. Jules Cazot, président, Dufoussat secrétaire, Emile Labiche, Thonnens, Bérenger, Cordelet, Pradal, Antony Ratier, Pauliac, Eugène Guérin, Marquis, et avait nommé comme rapporteur M. Léopold Thézard.

(2) M. Théodore Girard fut nommé rapporteur et défendit le projet devant le Sénat.

été nommée dont M. Maurice Violette est rapporteur. Ce dernier a déjà déposé deux rapports (1) pour étudier et discuter le texte arrêté par le Sénat. Nous aurons à indiquer les modifications et addilions qu'il y propose.

(1) Le premier rapport est du 19 janvier 1909. Le second, du 21 décembre de la même année.

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