LLAMES DU PROJET DC SÉNAT

41 — Passe de Vs yiihiith

Le tente doté on Sénat, ne change rien ous bases bmes de mire syst de pullieité toiles que Vs li de 1655 Ven aval nrréles 4 postes, 14 diffeuhté, presque insnrmontalle, qui s'opinrer à Vétahlissement des livres fonciers, desait sw ner Le Gouvernement 4 prendre, LA qu'il est. le eyes actu de publicité des mulatons #4 dé

modifications de ls propriété immhrilitre, est 4-

dire Ve sxstiine de la transe riphion, pour 5 en pléter 1 en perfectionner le méeoniene, dass es hnites indiquées par les néressités pratiques».

M. Thézard, dans son rapport, #4, plus Loin, ajoute : « on desrait tendre #1 naine à €

” put, d'assurer, par La soie de aie tronseriplion,

Les moyens de reconsitner l'historique enlser de

4 chaque proyfsAé À de séséler à tous, sans éaui-

voque possille, quels en sont les Giulaires actuels

au regard des livre À l'origine de leur propriéii, »

ML Thézard avait proposé «1 demondé que 16nss

LATE tion du cadastre fût nécessairement faite dans tous les actes intéressant la propriété foncière. [l voulait arriver ainsi, peu à peu, à individualiser les fonds de terre et acheminer notre système de” publicité vers la « réalité ». Cette nécessité n’a pas élé maintenue dans le texte présenté au Sénat et voté par lui, les imperfections et lacunes du cadastre ne permettant pas d'en faire un moyen sérieux d'identification. Cependant, dans le but d'assurer sa révision et son utilisation, a élé édictée la loi du 17 mars 1898 (1), due à l'initiative de M. Boudenoot, député et président de la souscommission lechnique de la commission extraparlementaire du cadastre. Cette loi incite les communes à procéder à la révision du cadastre, en leur offrant le concours financier de l'Etat et du département (art. 2), et elle exige que « dans tous les actes authentiques ou sous seings privés, ainsi que dans les jugements translatifs ou déclaratifs de propriété ou de droits réels immobiliers, les immeubles compris dans la circonscription des communes dont le cadastre aura été renouvelé ou révisé en tout ou en partie, soient désignés d'après les données du cadastre, sous la sanction d'une amende de 25 franes, qui sera due par les officiers publics ou greffiers pour chaque acte

(1) Voir sur celte loi l'examen qu'en fait M. de Loynes, dans l'introduction à l'élude du régime hypothécaire au 22% volume du Traité de Droit civil, publié par Baudry- Lacantinerie.

authentique ou jugement, et par les intéressés pour chaque acte sous seing privé (art: 9) ».

Ainsi, de par cette loi, se trouve réalisé le vœu de M. Thézard, et dès à présent, pour les actes passés dans les communes (s'il en est), qui ont revisé leur cadastre, l'identification des immeubles par le cadastre est assurée.

$ II. — Actes et faits juridiques soumis à la publicité

L.— La publicité des actes et faits juridiques par lesquels la propriété foncière setransmetetse perpétue, n'avait été qu'ébauchée par la loi de 1855 qui, se heurtant à des principes qu'elle avait peur d'entamer, avait laissé hors de ces prévisions de nombreuses causes de transfert. «Mais la propriélé foncière a d’autres origines que celles constatées par les actes et jugements qui viennent d’être énumérés {dans la loi de 1855). Elle prend aussi sa source dans les actes déclaratifs ou attributifs de propriété qui, Jusqu'à ce jour, ont été affranchis de la formalité de la transcription. Au. point de vue des traditions de notre législation civile, cette différence s'explique sans peine. Par l’eftet des actes ou jugements translatifs ou extinetifs de droits immobiliers, la propriété change de maître. Au contraire, par l'effet des actes et jugements déclaratifs ou attributifs de propriété, le nouveau détenteur est considéré comme ayant toujours été le propriétaire : il n’y a done pas, à

COL 7 vrai dire, translation du droit immobilier. Nous n'avons pas la pensée d'abolir cette distinction, aussi ancienne que l’organisation juridique de la propriété foncière dans notre pays. Ce que nous voulons exiger, c'est que chaque propriétaire actuel, à quelque titre qu'il le soit devenu, sans distinction, révèle aux tiers, par l’accomplissement des formalités légales de publicité, l'origine de son droit. C’est une mesure générale que nous entendons imposer et, pour atteindre ce but, nous demandons la transcription de toute mutation immobilière, quelle qu'elle soit. »

Cette citation, tirée de l'exposé des motifs du projet Darlan, précise fort bien dans quel esprit on à étendu la publicité aux actes déclaratifs et aux mutations par décès.

L'article À est amsi conçu : « Doivent être transcrits dans le délai de six mois..…., sous peine d'une amende de 100 francs...

. 2. Tous actes où jugements porlant partage ou licitation au profit d'un des copropriétaires.

3° Tous jugements statuant sur une question de propriété immobilière où sur l'un des droits énoncés aux articles 1 et ? ci-dessus.

4 Toute transaction sur les mêmes objets, à moins qu'il ne résulte de ses termes ou des circonstances de fail qu'elle opère translation de propriété ou constitution de droit réel, auquels cas elle sera soumise à la disposition de l'article 3. »

Partages el licitations au profit d’un des copro-

priétaires, pour ne parler que des plus importants parmi les actes déclaratifs, sont donc soumis à la nécessilé de la transcription. |

Ce n’est point, cependant, sans qu'une forte minorité de la Commission sénatoriale ne se soit prononcée pour le maintien du statu quo. Cette innovation leur semblait peu acceptable à cause des complications et des charges qu'elle devait entraîner.

Les opposants faisaient valoir, d'abord, que l'assimilation du partage aux actes translatifs était antijuridique, que les copartageants, tenant leur droit de l’auteur commun, ne procèdententre eux à aucun transfert de propriété. Ils prétendaient, en outre, que cette mesure serait onéreuse pour la propriété ; que chaque année il est procédé à 80.000 partages environ, portant sur 3 milliards environ, et donnant lieu au profit du Trésor à la perception de 6 millions de droits ; que, sur cette valeur de 3 milliards, les immeubles rentraient au moins en compte pour les deux tiers, les valeurs mobilières étant presque toujours l'objet de dissimulations ; que, dès lors, charger la propriété de nouveaux droits serait la déprécier, la ruiner.

Onéreuse, d'après eux, serait donc cette publicité; en plus. elle constituerait une mesure inutile, car, disaient-ils, si la publicité se justifie pour les actes translatifs, rien ne permettant à un tiers acquéreur, pour Si vigilant qu'il soit, de savoir si son vendeur n'a pas déjà aliéné récemment à un

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autre l'immeuble qu'il lui offre, il n'en est plus de même en mabière de partage.

D'ailleurs, bien rares sont les fraudes qu'aurait favorisées la clandestinité, au témoignage même des hommes d’affaires, car un tiers contractant avec un cohéritier, ignorera difficilement sa qua- lité. Alors, de deux choses l’une; ou bien il traitera avantle partage, et il saura que son droit est purement conditionnel et peul être réduit à néant, par suite de l'effet déclaratif du partage, si l'immeuble, objet du contrat, n'est pas au Jour du partage dans la part de son co contractant ; ou bien iltraitera après le partage, et il lui sera facile par l'examen de l’acte de connaître l'étendue exacte de ses droits. Que sice cohéritier se refusait à produire Pacte de partage, la prudence exigerait de s'abstenir de traiter avec lui.

Ces raisons n'ont point paru et ne paraissent pas décisives, car le but poursuivi, en exigeant la transcription des actes déclaratifs, est moins de protéger les tiers directement que de leur assurer le bénéfice d'une publicité sans lacunes, et grace : à laquelle il leur fut possible, par une simple consultation au bureau des hypothèques, et avec les seuls documents de ce bureau, de suivre la filière et l'origine d'une propriété donnée (1).

I faut dissiper l'obscurité qui entoure actuelle-

(1) Cet intérêt n'avait pas échappé lors de la discussion préparatoire à la loi de 1855. M. Persil disait en 1850: « Sans la transcription des actes de partage, de licitation

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ment les origines de la propriété, et qui est telle, que seule la prescription apparait comme une garantie de propriété ; mais il ne faudrait point que la propriété soit écrasée par les frais de cette publicité qui, cependant, lui est indispensable. Nous verrons, en étudiant plus loin les effets et sanctions de la publicité, ainsi que ses conséquences fiscales, comment le projet a, pour le mieux, solutionné ce délicat problème.

IL. — A côté de la publicité des partages, les articles 4, Ie et 5 du projet organisent celle des mutations par décès, el comme pour les partages de nombreuses objections ont été faites.

Pour les successions ab inleslal d’abord, les adversaires de la publicité n’ont pas manqué de relever l'impossibilité matérielle qu'il y avait à les soumettre à une transcription quelconque. De titre, il n’y en a pas ; celui qui hérite tenant son droit du décès, du de cujus et de sa qualité de parent successible. De mutation, il n'y en a pas davantage, juridiquement parlant, l'héritier continuant la personne du défunt, ne faisant, pour ainsi dire, qu'un avec lui. Pourquoi, dès lors, créer de nouvelles charges fiscales pour rendre publics des faits que tout le monde peut connaître très facilement : et le décès, et le lien de parenté

ou des jugements qui statuent sur la propriété immobilière ou sur les droits réels qui la concernent, la publicité serait incomplète ».

TEE |

qui sont de notoriété publique: Et cependant, la nécessité de faciliter les recherches à fait passer outre et accepter la publicité en cette matière. « A quoi tend la généralisation de la transcription ? dit M. Thézard(1)}. À ce qu'on puisse, sans sortir du bureau de la conservation des hypothèques, rechercher dans le passé les origines d'une propriété, avoir la certitude qu'elle a été normalement et publiquement transmise de titulaire successif en titulaire successif. Pour que la chaîne ne soit pas interrompue, il est indispensable que les mutations par décès y figurent au même titre que les mutations entre vifs. Il faut réaliser autant que possible l'équivalent du livre foncier, dont. une question de dépense empêche seule la réalisation... Il s’agit simplement de mettre à la portée des Liers de centraliser à leur usage les renseignements qu'ils ont intérêt à se procurer. »

C’est toujours le souci de faciliter les recherches, qui a décidé le législateur à rendre publics (1) les teslaments et les donations de biens à venir, portant disposilions d'immeubles ou de droits réels immobiliers. D'ailleurs, ne s'agit-il pas, en dépit de la fiction légale, d'une véritable cause d'acquisition de la propriété immobilière résultant d'un acte volontaire et écrit, et à côté du légataire où donataire qui bénéficie de cette cause d'acquisition, n'y a-t-il pas un propriétaire

(1) Rapport au Sénat, p. 257, n° 33.

(1) Article 4, alinéa 1°", du projet.