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légalement possible, l'héritier du ‘chef duquel, de par la célèbre théorie jurisprudentielle de la validité des actes consentis par l'héritier apparent sur les biens légués, des droits opposables peuvent être établis au profit des tiers sur lesdits immeubles légués. L'intérêt apparaît donc évident d'ordonner la transcription des testaments et donations de biens à venir pour avertir sans doute les tiers, mais surtout pour protéger le légataire où donataire, que les aliénations de l'héritier apparent risquent de dépouiller.

L'article 4, qui édicte la publicité des actes déclaratifs de droits réels, vise dans ses alinéas 3 et 4 les jugements et transactions statuant sur une question de propriété.

Déjà, de par la loi de 1855, articles 1*°, alinéa 3, et 2°, alinéa 3, doivent être transcerits les Jugements qui déclarent l'existence d'une convention verbale comportant translation de propriété ou constitution de droit réel, car ici le jugement constitue le titre des parties qui, précisément parce qu’elles n’en avaient pas, se sont adressées à la justice.

Mais les jugements statuant sur une revendication échappaient aux prévisions de la loi. Ici, en effet, le jugement est simplement recognitif du droit préexistant de celui qui l'emporte dans le procès ; il déclare de qui les titres de propriété doivent être reconnus valables, mais il ne crée pas ses titres. [Il importe, cependant, que ce jugement soit porté à la connaissance des tiers,

200, puisqu'il fait cesser le doute qui pouvait régner sur les droits des parties.

= De même pour la transaction, qui est une sorte de jugement rédigé à l'amiable par les parties pour mettre fin au litige qui les divise. L'interprétalion qu’elles donnent de leur droit est définitive, puisqu'en vertu de l’article 2052 du Code civil, la transaction entre elles a l’autorité de la chose jugée. Il faut que tous ceux qui y ont un intérêt puissent le connaître.

Ill. — Les mutations de propriété, à quelque titre qu’elles se produisent, ne sont pas les seuls actes, nous l'avons vu en étudiant la loi de 1855, qu'il soit utile de rendre publics.

Les tiers, en effet, sont exposés à voir leurs droits réduits à néant, par suite de la résolution du droit de celui à qui ils ont fait confiance. Fallait-:1l, pour éviter toutes surprises, exiger, ainsi que le voulait article 7 du projet Darlan, que toutes les causes de résolution fussent trans- : crites pour être opposables aux tiers ? Pareille mesure à paru complètement inutile, car «en général, la seule transcription d’un acte, si elle est complète, fait connaître par elle-même toutes les causes de résolution qui y sont inhérentes, el la loi, de son côté, suffit à faire connaître celles qui peuvent l’atteindre en dehors des prévisions ou des stipulations expresses des parties ».

IV. — En revanche, le législateur a organisé autour des actions en annulation, rescision ou réso-

lution d’un droit transcrit, tout un ensemble de mesures destiné à prévenir les tiers intéressés du danger que fait courir à leurs droits la mise en mouvement de ces diverses actions. Une notification doit être faite par le demandeur au moyen d'un acte extra-judiciaire signifié au domicile élu ou, à défaut, au domicile réel, à toutes les personnes ayant acquis des droits sur l'immeuble, connues au Jour de la demande et qui les auront conservés par transeription ou inscription. Un mois. devra s’écouler entre la notification et le jugement. Si l'annulation, rescision ou révocation est convenue à l'amiable, notification devra être faite de cet acte qui ne deviendra définitif que deux mois après (art. 7). Cette nolification, dont le défaut entrainerait linopposabilité du jugement ou de l'acte aux tiers spécifiés plus haut, a été édictée pour permettre aux tiers prévenus du danger que courent leurs droits, d'intervenir dans l'instance, s'ils le jugent à propos, et d'exercer, conformément à l’article 1166 du Code civil, tous les droits de leur débiteur. Bien des collusions frauduleuses pourront ainsi être déjouées.

Le même article 7 attribue, lorsqu'une action en résolution ou en revendication porte préjudice aux droits des créanciers privilégiés ou hypothécaires, les sommes que le propriétaire antérieur ou le revendiquant peut être tenu de rembourser, à ees créanciers, suivant leur rang. Nous avons justifié cette mesure en examinant l’article 9 du projet Darlan.

V. — Enfin, nous avons vu que la loi de 1855 subordonne l'efficacité de l’action résolutoire du vendeur à l'égard des tiers, à l'existence et à la conservation de son privilège. Le projet, adopté au Sénat, étend la même exigence à l’action résolutoire de l’échangiste et à celle en révocation pour inexécution des charges appartenant au donateur (1). 1] reconnaît (2) à l’échangiste un privilège analogue à celui du vendeur, consacrant sur ce point la théorie de la jurisprudence, et crée, en faveur du donateur, un privilège de même nature pour le garantir contre la non exécution des charges par le donataire. L'inscriplion étant nécessaire pour la conservation de ces privilèges, il fait bénéficier les actions résolutoires et en révocation de la

(1) Article 12. « L'action résolutoire du vendeur ou de l’échangiste et l’action en révocation pour inexécution des charges appartenant au donateur, ne peuvent être exercées au préjudice des tiers contre lesquels le privilège ne Four rait avoir d'effet.

(2) Dans la ts du projet qui s'occupe de la réforme des privilèges et hypothèques, un privilège est reconnu au donateur et à l’'échangiste.

L'article 2103 du Code civil est modifié en ta comme il suit :

« Les créances privilégiées sur les immeubles sont :

1° La créance du vendeur pour le prix et les charges résultant de l'acte de vente ; celle des échangistes pour les soultes et charges stipulées dans l'acte d'échange el les dommages: intérêts pouvant résulter d'une éviction ; celle du donateur pour les charges et prestations imposées au donataire dans l'acte de donation. »

publicité qui entoure ces derniers, et met ainsi les tiers à l'abri d'une éviction ignorée.

VI.— Le projet du Sénat n'exige pas seulement que les tiers soient prévenus de la mise en mouvement d'actions qui peuvent nuire à leurs droits, il complète encore les prescriptions de la loi de 1855, qui dans son art. 4 exigeait que mention fût faite de tout jugement prononçant la résolution, la nullité ou la rescision d’un acte transcrit en marge de la transcription déjà faite de cet acte. Désormais, si la résolution, la nullité ou la rescision sont reconnues à l'amiable par une simple convention, cette convention devra, comme le Jugement dont elle tient lieu, être mentionnée en marge de l'acte transcrit.

. Mais là où il porte une précision utile, c'est lorsqu'il spécifie que tout jugement ou tout l'acte constatant le rachat d’un immeuble vendu à réméré par acte transcrit, la renonciation au droit de réméré, ou la cession dudit droit sera soumise à la même prescription. La faculté de réméré constitue, en effet, une véritable action résolutoire qui confère au vendeur une action réelle, lui permettant d'exercer le réméré contre les tiers acquéreurs, et fait rentrer dans son patrimoine l'immeuble franc et quitte de Loutes charges consenties par l'acquéreur. Les tiers ont évidemment intérêt à être tenus au courant des transformations que peut subir ce droit, de sa cession et de son extinction, aussi bien que de sa constitution, bien que la loi, sur ce dernier point, ne se soit pas nettement expliquée.

Cela découlè cependant des termes mêmes employés « en marge de l'acte transcrit. » Signalons enfin, en terminant, certaines modifications de détail ou précisions apportées à l'art. 2, de la loi de 1855. Cet article imposait l'obligation de la transcription aux baux d'une durée supérieure à 18 années. Le projet estime, avec juste raison, qu'il faut ramener cette durée à 12 ans. De même, il spécifie que devront être transerites les cessions ou quittances de sommes supérieures à une année de loyer ou de fermage non échue. La loi de 1855 laissait une latitude de disposition de trois années.

$ III. — Effets et sanctions de la transcription

1.— Le caractère de la transcription, quant à ses effets, n’est point modilié par le projet du Sénat. Comme dans la loi de 1855, la transcription n'est en rien nécessaire à la validité de l’acte entre les parties. Dans leurs rapports, aucune nullité ne saurait être soulevée de ce chef. Son omission : n’affecte pas l'essence même de l'acte ; quelquefois, elle annule sa vertu au regard des tiers ; le plus souvent, elle ne fait encourir à ceux qui en sont responsables qu'une simple et minime peine d'amende ; sanction bien faible, que d’aucuns jugeront inopérante, peu proportlionnée à l'importance que le législateur attache cependant à son accomplissement.

Comme dans la loi de 1855, nous nous trouvons

Se

donc en présence de deux sanctions bien différentes édictées par le législateur pour assurer l’accomplissement de la publicité qu'il édicte. L'une s’attache à l'acte lui-même : c'est l’inopposabilité. L'autre n’atteint que ceux qui auraient dû faire transcrire : c'est l'amende.

L'inopposabilité reste la sanction du défaut de transcription des actes translatifs ou constitutifs des droits réels immobiliers. C’est la sanction naturelle, la seule qui puisse offrir quelque garan- tie-aux tiers acquéreurs ou prêteurs. Le nombre des actes que la loi affecte si gravement, n’a pas augmenté, leur énumération est la même. Tout au plus pourrions-nous y signaler une addition : la transaction (1}qui, lorsqu'il résulte de ses termes ou des circonstances du fait qu'elle opère translation de propriété ou constitution de droits réels, n’est opposable aux Liers qu'après la transcription. Pour cette catégorie d'actes, effet el sanction de la transcription se confondent, et tel était le système

de la loi de 1855.

IT. — Mais là où des difficultésse sontprésentées, c'est lorsqu'il à fallu définir quels eftets on attribuerait à la transcription des actes qui jusque-là n'y étaient pas soumis. Le projet Darlan, dans son rigorisme excessif qui peut-être ne manquait pas de logique, adoptait le parti de l’inopposabilité, M. Thézard, au contraire, avait fait de l'amende la

(1) Article 4.

en OD

sanction ordinaire de sa proposition. Entre ces deux solutions extrêmes, le législateur devait choisir. Nous allons, reprenant les faits juridiques nouveaux livrés à la transcription, rechercher quelle a été sa décision, et en relever les raisons.

Nous avons vu quelles objections étaient faites à l'extension de la publicité, aux actes déclaratifs et particulièrement des partages, et comment, malgré tout, pour éviter qu'il n’y ait interruption dans la série des propriétaires, telle que le registre du conservateur pouvait la faire connaître, on les avait soumis quand même à la transcription. Mais, pour assurer l'observation de cette prescription, devait-on aller jusqu’à déclarerque, non transerit, le partage, par exemple, serait inopposable? Le projet du gouvernement le demandait. Il voyait là le seul moyen efficace d'obtenir la soumission à la loi. Mais, par là-même, il bouleverserait notre droit civil, il ruinait une de ses théoriesfondamentales, un legs précieux du passé, tellement entré dans nos mœurs et habitudes juridiques, que nos esprits se font difficilement à l'idée de sa suppression : la théorie de l'effet déclaratif du partage, ce que les anciens appelaient l'effet démonstratif et rétroactif du partage. Comment, en effet, concilier ces deux inconciliables ? D'une part, la rétroactivité du partage, et d'autre part, son inopposabilité tant qu'il n'est pas transcrit. Si l'héritier est sensé avoir toujours eu la propriété de l'immeuble qui lui est alloué au moment du partage, il est « juridiquement incompréhensible, dit M. Thézard,

d'admettre la sanction proposée par le gouvernement ». On arriverait, dit-il, à celte conséquence bizarre que ceux qui auraient acquis avant tout partage, alors que leur auteur avait un droit éventuel sur l'objet du contrat, seraient nécessairement soumis à l'effet déclaratif du partage à intervenir ; ceux qui acquerraient après le partage consommé et alors que leur auteur n’a plus définitivement aucun droit sur l’objet, pourraient faire valoir, dans une mesure quelconque (avant la transcription du partage), leurs prétendus droits à l'encontre du véritable propriétaire.

Il fallait donc sacrifier l'un des deux principes, à peine de tomber dans l’incohérence. Le législateur a estimé qu'il devait laisser intangible celui de l'effet déclaratif. En agissant ainsi, il a peutêtre sacrifié l'observation de sa loi, mais il a suivi le système le plus pratique. Qui, d’ailleurs, aurait pu se prévaloir du défaut de transeription? Celui exclusivement qui aurait acquis d'un coparlageant un droit réel quelconque sur l'immeuble adjugé dans le lot d'un autre, et qui aurait rempli les conditions imposées par la loi pour rendre son droit opposable. Mais ce tiers ne savait-1l pas, quand il a contracté, que l'immeuble était indivis et que, dès lors, son droit était résoluble? Il pouvait se renseigner, eb un copartageant ne doit pas subir. les conséquences d'une mesure qui aurait pour but de protéger ce tiers contre sa propre négligence

Une amende de 100 francs frappe donc simple-

ment celui qui, y étant tenu, n’a pas dans les six 1G

M9 mois fait transerire le partage ou tout autre acte déclaratif. La transcription ne produit donc aucun effet par rapport à l'acte déclaratif, tant entre les

parties que vis-à-vis des tiers.

HI. — C’est la même solution qui l’a emporté en matière de testament etde donation de biens à venir portant disposition d'immeubles ou de droits réels immobiliers. Ici encore l’inopposabilité du testament non transcrit a été proposée, et par le projet Darlan, et par le projet Thézard. A l'examen, cependant, M. Thézard a été amené à modifier sa manière de voir. Son système aurait été dangereux pour le légataire qui, ne connaissant pas le testament, serait à la merci de l'héritier qui aurait le temps, avant qu'il ait pu faire transerire son titre, de le dépouiller. La sanction adoptée par le Sénat, au contraire, n’entraine pas cet inconvénient et ne touche en rien aux principes admis en la matière par notre droit, puisque le défaut de transcription ne peut, en aucun cas, préjudicier aux droits des tiers et des légataires. Les légataires, au contraire, trouveront une garantie appréciable dans la transcriplion. Il est à peine besoin de rappeler la théorie jurisprudentielle de l'héritier apparent, qui permet à un tiers de bonne foi de conserver, même à l'encontre du légataire, les droits qui lui ont été consentis par celui qui réunissait un certain nombre de qualités. Cette théorie aboutissait à la dépossession des légataires. Désormais, à partir dela transeription, le testamentétant rendu publie, aucun tiers ne pourra exciper de sa bonne foi, et la

ROUTE transcription aura pour effet de mettre le légataire complètement à l'abri des entreprises de l'héritier apparent:

Pour les successions ab intestat, la transcription, telle qu’elle est organisée, ne produit aucun effet juridique, et c’est, semble-t-il, la seule solution raisonnable, en présence des difficultés pratiques, que présenterait l'inopposabilité. Que faire transcrire, en effel? Il n'existe pas de titre, l'héritier tient son droit du décès et de la parenté.

La déclaration de mutation ? Mais c’est attacher à un acte unilatéral, qui peut être rédigé par n'importe quel prétendant et qui n'offre aucune garantie, au point de vue de la réalité du droit héréditaire, une importance qu'elle ne saurait avoir. Ce serait l’ériger en une sorte de présomption légale de propriété. Et, d’ailleurs, dans l’intérêt de qui pourrait-on édicter linopposabilité ? De quels tiers s'agit-il ici? De ceux auxquels le défunt aurait consenti des droits? Mais les hériliers, continuateurs de la personne du de cujus, ne sont pas, par rapport aux ayants droit du défunt, des tiers. [ls sont, pour ainsi dire, des parties, et entre les parties contractantes la transcription

ne produit jamais aucun effet. De ceux encore

auxquels un individu non héritier aurait consenti des droits réels ou une aliénation portant sur un bién héréditaire? Mais ici encore l'inopposabilité est inutile, car si le tiers de bonne foi a contracté avec l'héritier apparent, ses droits sont opposables, aux termes de la jurisprudence ; si, au

contraire, il est de mauvaise foi, il n’est point possible que la loi, venant à son secours, lui conserve ses droits parce que le véritable héritier aurait négligé ou n'aurait pas eu le temps de transcrire.

Le législateur a écarté, en conséquence, cette sanction. Il voulait la transcription cependant, «dans un intérêt général, dans une pensée d’ordre, de régularité et de clarté, bien plutôt qu'au point de vue des intérêts particuliers du moment (1)». [l suffisait, dès lors, puisque les héritiers doivent déjà, pour l'enregistrement, faire une déclaration de succession, que cette déclaration fût, pour les parties tout au moins relatives aux immeubles, transcrite sur les registres du conservateur. La loi décharge les héritiers de ce second soin. Ce sontles fonctionnaires de l’enregistrement qui sont chargés de dresser ces extraits et de les transmettre au conservateur. « La serupuleuse surveillance de l'administration supérieure des finances sera la garantie de l'observation des règles légales. » |

IV.— La loi de 1855 n'avait atlaché aucun effet juridique à la transcription des jugements prononcantla résolution, la nullité ou la rescision d’un acte transcrit. Le projet, en étendant la nécessité de latranscription aux actes constatant la nullité ou la: résolution d'un acte transeril, ainsi qu'aux actes et jugements constatant le rachat d’un immeuble

(1) Rapport Thézard, p. 258, n° 35.

vendu à réméré ou la renonciation ou la cession du droit de réméré, n’a en rien modifié la sanction : attachée à son omission. Et c'est toujours une amende de 100 francs qui frappe les contrevenants. En terminant, signalons que deux nouvelles exceptions ont élé apportées au principe de la non rétroactivité de la transcription. Nous avons vu en étudiant, sous le régime de la loi de 1855, la publicité des actes translatifs de propriété, que la transcription d’une vente avait pour effet d’arrêter le cours des inscriptions qui pouvaient être prises valablement du chef du précédent propriétaire, mais que jusque-là ces inscriptions étaient opposables au nouveau propriétaire. Seuls, le vendeur et le copartageant avaient, pourvu qu'ils fussent dans les 45 jours de l’acte de vente ou du partage qui avait donné naissance à leurs droits, la faculté de faire transerire utilement pour conserver leur privilège (1), et cette transcription rétroagissait au jour de la vente ou du partage.

Pareille faculté pour la conservation des privilèges que le nouveau texte leur reconnaît, a été

(1) Le projet exige l'inscription de ces privilèges. Pour eux cependant, en vertu de l'article 2108, nouvelle rédaction, la première inscription est faite d'office par le conservateur, en même temps que la transcription des actes de vente, donation, échange ou partage, requise par les intéressés. Mais toute inscriplion se périmant par 410 ans, les intéressés ne doivent pas négliger de la renouveler.

accordée à l'échangiste et au donateur, quiauront, à dater de l'échange ou de la donation, un délai pour se conformer à la loi. Dans un but d’unification et de simplification, ce délai a été porté pour eux aussi bien que pour le vendeur et le copartageant, à soixante jours (art. 11). Cette transcription, opérée dans le délai prescrit, a pour effet de réserver au vendeur, à l’'échangiste et au donateur, en outre de la conservation de leur privilège, la possibilité d'exercer les actions résolutoires ou révocatoires, pour inexécution des conditions que la loi leur reconnait en garantie de leurs droits (art. 12).

L'exercice de ces actions résolutoires ou révocatoires est ainsi liée, à l'égard des tiers, à l’existence et la conservation des privilèges correspondants.

\ $ IV. — Formes de la transcription