INTRODUCTION

LL. —T. La transmission dela propriété peut, philosophiquementet historiquement,se rattacher à deux théoriesdifférentes : ou le transferta lieu par la seule volonté desparties, ouilexige, outre cette volonté, quelque fait extérieur qui le révèle, le précise et le rende incontestable, — Le premier système se rapproche davantage de la vérité spéculative, puisqu'il reconnaît et consacre le principe philosophique de la force de la convention ; par le seul accord de volonté des contractants, l’aliénateur cesse d’être propriétaire, l’acquéreur le devient; peu importe qu'il y aitou non une prise de possession effective, une remise vraie ou simulée de la chose. Dès lors, la convention de transmettre ne se distingue plus de la transmission elle-même. — Lasecunde théorie, plus matérialiste en droit pur, est, si je puism’exprimer ainsi, plus utilitaire et peut-être préférable en pratique, au moins dans les législations primitives et chez les peuples où les actes privés ne peuvent avoir d'archives : il faut alors que le contrat présente un caractère absolu de certitude ; car, s’il est incontestable que le droit de propriété existe à l'égard de tous, on conçoit que le déplacement en doive être aussi connu de tous. Dans ce système, la transmission exige deux actes distincts : la convention

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de transmettre, transmission morale créant une obligation, et la tradition, transmission physique et réelle, exécution de la convention antérieure. ;

æ.—Mais quelle que soit àce sujet l'opinion du législateur, il ne doit pas songer seulement à la sécurité des contractants vis-à-vis l’un de l’autre, à la facilité de la preuve ou à la rapidité de la transmission par un simple acte volontaire ; il doit aussi accorder une protection efficace aux tiers, à tous ceux qui, ne jouant aucun rôle dans la mutation de la propriété, ont cependant à la connaître un intérêt considérable. Cette protection, d’ailleurs, est la plus sûre garantie des contractants eux-mêmes. Il faut donner à l’acquéreur à titre onéreux d'un immeuble qui a payé son prix la certitude que le bien acquis lui restera définitivement, qu'il en est et en demeurera propriétaire. Il faut empêcher cette fraude grossière mais fréquente: un propriétaire vendant son immeuble, s’en faisant payer le prix et l’aliénant de nouveau à un tiers qui ignore la première vente, ou encore l’hypothéquant après l'avoir vendu etbattant monnaie avec un bien qui ne lui appartient plus. La possibilité seule de ces surprises est une ruine pour le crédit public. — Ajoutons à cela qu’à l'époque actuelle, la terre offre toujours au prêteur, à celui qui place sur elle, moins de bénéfices que les valeurs mobilières ; la réalisation de ce qu'on lui prète est forcément plus longue et plus coûteuse, CeLinconvénient doit ètre compensé par un avantage immense : la sûreté du prêt ; autrement la terre n’a plus de crédit.

8. — Ceci posé, nous nous trouvons en face de deux questions : — En premier lieu, quels sont les actes nécessaires pour faire passer d’une personne à une autre la propriété d’un immeuble que l’une veut aliéner, que l’autre veut recevoir. — En second lieu, le fait suffisant pour opérer cette transmission entre les parties contractantes, le

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sera-t-il pour produire un effet plein et entier à l'égard des tiers, ou faudra-t-il, pour porter ce fait à la connaissance de ceux-ci, organiser en leur faveur une publicité spéciale ? — En un mot, après quelles formalités et à quel moment un acquéreur à titre onéreux sera-t-il véritable el incommutable propriétaire, propriétaire à l'égard et à l’encontre de tous ? |

Æ.— Nous n'avons pas, disons-le Lout d’abord, l’intention de chercher la solution la meilleure de ce grave problème, et c’est par l’histoire seulement que nous voulons répondre à nos deux questions. Etudier quelles ont été: dans le passé les différentes formes de transmission de la propriété immobilière par acte volontaire à titre onéreux, examiner ce qu'elles sont aujourd'hui, sans nous demander ce qu’elles pourraient être, voilà notre but. ;

%. — Afin de retrancher de notre sujet une foule de questions. dont chacune pourrait faire l’objet d'un travail particulier, uous supposerons toujours qu'il s’agit d’une aliénation volontaire, que le prix à été payé, que l’aliénateur est capable d’aliéner, l'acquéreur capable de recevoir, enfin que le contrat n’est entaché d'aucun vice qui pourrait en faire prononcer la nullité ; nous prendrons aussi toujours la vente comme type des contrats à titre onéreux.— Réduite à ces proportions, notre tâche serait encore immense si nous avions laprétention d'être complet. Ceci est une esquisse et non pas une étude ; il y à sans doute beaucoup de questions laissées dans l'ombre ; beaucoup d’autres seulement effleurées ; outre que la disproportion du sujet et du cadre ne nous permettait pas d'entrer dans de grands détails, nous avons voulu donner au lecteur une vue d'ensemble, mettre au grand jour les lignes principales, faire ressortir les principes permettant de résoudre les hypothèses particulières. Sommes-nous arrivé à ce but et ne nous reprochera-t-on pas d'avoir, en

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traitant aussisommairement une grande question, confondu en enfant l'appétit et la gourmandise ? Ne provoquons pas la réponse. \

G. — II. Avant de passer à l'étude de la transmission de la propriété en droit romain, première partie de ce travail, quelques mots sur les dispositions à ce sujet de l’ancien droit de la Grèce ne seront pas, croyons-nous, inutiles ici ; nous avons, du reste, trop peu de choses à en dire pour en faire l’objet d'un chapitre spécial, mais une rapide esquisse a son intérêt, etla conclusion qui en ressort ne manque pas d'originalité.

#. — La terre resta longtemps, chez les Grecs, le patrimoine des familles qui y avaient posé leurs pénates et enterré leurs morts ; la propriété était intimement liée à la religion ; aussi paraît-elle avoir été primitivement inaliénable dans presque toutes les cités de la Grèce. Ce caractère fut surtout remarquable à Sparte ; le législateur avait attaché une sorte de note d'infamie au fait d'acheter et de vendre de la terre (1). D’après Héraclide de-Pont, il était absolument interdit de vendre la terre anciennement possédée (2). -— Chez les autres peuples, ces dispositions ne furent pas définitives, et à l’époque de Théophraste, d'Eschine et de Démosthènes, non seulement la terre est aliénable, mais les règles sur les ventes sont fixées avec une précision remarquable, et, chose à noter, les intérêts des tiers semblent avoir été volontairement sauvegardés par le législateur. — Nous ne parlerons ici que de la législation athénienne (3).

(4) Aristote, Politique, liv. 11, ch. 6. Didot, t. II, p. 544.

(2) Héraclide de Pont, dans les Fragments des Historiens Grecs. Didot, t. II, n° 7.

(3) Nous résumons ici les études de M. Dareste sur le Traité des lois de Théophraste, Revue de législ. anc. et moderne, 41870 et 71, et sur le Contrat de vente à Athènes, de M. Caillemer, Ibidem. ;

8. — À Athènes, la vente d'immeubles est précédée de publications qui consistent dans l'apposition d'affiches, soixante jours avant la réalisation du contrat. Il y a un endroit spécialement désigné à cet effet, c'est le lieu où siège le magistrat et où toutes les questions de droit doivent être tranchées. Cette publication a pour but de prévenir les tiers qui peuvent avoir des droits sur l'immeuble, et il paraît que des réclamations furent quelquefois élevées de ce chef et qu’elles triomphèrent (1). Si le vendeur trouvait l'opposition fondée, il pouvait l’attaquer et même demander des dommages-intérêts. — Le jour fixé pour la vente, l'échange des consentements suffisait à la perfection du contrat (c'est au moins, car ce point aété contesté, l'opinion de M. Caillemer, opinion qui nous semble très probable (2). C’est ce que nous apprend un passage de la Politique d'Aristote (3). Lorsquela vente était accomplie, l'acheteur se rendait chez un fonctionnaire dont on ignore le .nom et déposait entre ses mains le centième du prix, à titre sans doute de droit de mutation; ce fonctionnaire faisait mention du versement sur des registres et constatait en même temps la mutation qui venait de s’accomplir ; ilétait ainsi chargé à la fois du recouvrement du droit fiscal et de l’enregistrement du nom du nouveau propriétaire. Cette déclaration fournissait à l'acheteur une preuve facile, si l’on venait à lui contester la propriété, et elle portait à la connaissance des tiers le nom du véritable propriétaire. — Ainsi, les affiches apposées dans les endroits les plus fréquentés d'Athènes formaient une publicité temporaire et antérieure à la transmission ; les re-

(1) Isée, de Meneclis hereditate, n°s 28 et 29. Didot, p. 247.

(2) Caillemer, p. 635, Revue de législ., 1870, Contrat de vente a Athènes.

(3) Aristote, Politique, t. I°r, ch. 5. Didot, t. II, p. 324.

gistres constituaient une publicité perpétuelle. On a retrouvé sur l’acropole d'Athènes des fragments de marbre qui reproduisent quelques-unes de ces inscriptions (1) ; les attenanciers et les limites des champs y sdnt désignés avec autant de soin que dans nos actes notariés les mieux rédigés.

“9. — En somme, on peut résumer, d’après les auteurs que nous avons cités plus haut, la législation athénienne en matière de vente d'immeubles au quatrième siècle avant notre ère, en ces trois propositions :

1° La vente est précédée d'affiches destinées à provoquer les oppositions des intéressés.

2° Le contrat est valable par le seul effet du consentement, qui produit en même temps mutation de propriété entre les parties.

3° Pour que la transmission de propriété ait lieu vis-àvis des tiers, il faut en outre l’accomplissement des formalités de publicité (2).

10. — Donc, quatre siècles avant Jésus-Christ, on connaissait à Athènes les deux principes dont la découverte fait la gloire de notre droit moderne : la transmission de la propriété par le consentement et la distinction de l'effet

(1) Voici les indications contenues dans l’une de ces inscriptions : « Léontios, fils de Calliâdes, du dème d’Epicephision, a vendu un fonds de terre, situé dans le dème de Cothocides; l’acheteur est Mnésimaque, fils de Mnesechos, du dème de Cothocides; le centième est de deux drachmes et trois oboles. (Rangabé, Antiquités helléniques, t. IT, nos 877, 878.)

(2) On retrouve à Marseille, au xrr° siècle, la même règle, reste de l’ancienne législation des émigrants Phocéens, en ce qui concerne la mutation entre les parties. La tradition n’est pas nécessaire au déplacement de la propriété, et l'acheteur devient propriétaire par l'effet du contrat. Cette règle est d’autart plus remarquable qu'à cette époque Marseille, comme toutes les villes du Midi, avait pour droit commun le droit romain, |