Montant de cette caution

619. Quand l'acheteur procède au purgement, et garde par con-

séquent le prix par devers lui, afin d'y parvenir, le vendeur ne peut, par l'offre de lui donner caution, le forcera payer entre ses mains.

608. L'art. 1653 arrive au cas que nous avons annoncé au n° 593 ; il donne à l'acheteur mis en possession de la chose le droit de suspendre le paiement du prix.

Nos observations sur ce texte se diviseront en deux

parties : dans la première nous examinerons quelles sont les circonstances qui peuvent légitimer le refus de l'acheteur de payer le prix.

D .ns la seconde, nous expliquerons par quel moyen le vendeur peut fléchir celte résistance.

L'art. 1653 ne prévoit pas aussi minutieusement que les lois romaines tous les cas dans lesquels l'acheteur peut se trouver dans l'obligation de pourvoir à ses intérêts en suspendant le paiement du prix.

Les compilations de Juslinien, toujours amies des pins petits détails , et qui contiennent la plus grande collection connue de faits judiciaires, se sont d'abord occupées du cas où la chose est atteinte d'un vice rédhibiloire. « Tniquum est, dit Ulpien , venditorem pre- » titan redhibendœ rei consequi (1). » Mais il est si clair que lorsque l'acheteur est sur le point de faire résilier la vente il n'a pis «le prix à payer, que le Code a pu omettre d'envisager ce point.

Un autre cas plus sérieux dans lequel l'acheteur est en droit de différer le paiement est celui où l'acheteur se trouve encore dans le délai pendant lequel des inscriptions peuvent être prises par des créanciers hypothécaires, ou par des femmes ou des mineurs. Quand même il ne lui aurait pas été accordé de terme pour vider ses mains , il serait en droit d'attendre l'apparition de ces inscriptions, sans quoi il paierait au risque d'être évincé.

Néanmoins, il ne faudrait pas que l'acheteur retardât indéfiniment les mesures qui mettent les créanciers en demeure de s'inscrire. S'il restait dans l'inaction , le vendeur pourrait le sommer de faire les diligences nécessaires pour forcer les hypothèques à se montrer.

Mais laissons là pour le moment les cas particuliers.

(1) L. 59, Dig. Deadil. edict.

76 DE LA VEMTE.

Élevons-nous, avant lout , au principe général écrit dans l'art. 1653 , et d'après lequel l'acheteur peut retenir le prix quand il est troublé ou a juste sujet de craindre d'être troublé par une action soit hypothécaire , soit en revendication . Cet article a été emprunté à Domat , qui a dit : « Si l'acheteur découvre avant le » paiement qu'il soit en péril d'éviction et s'il le fait voir, » il ne pourra être obligé de payer le prix qu'après » qu'il aura été pourvu à sa sûreté (1). »

Domat n'avait fait que rendre la pensée de Papinien (2).

« Ante prelium solutum , dominii qusestione motâ , » pretium emptor solvere non cogetur, nisi fidejussores » idonei à venditorc ejus evictionis oiïerantur. »

609. Par le droit romain, comme par l'ancien droit français, le vendeur n'était pas tenu de rendre l'acheteur propriétaire de la chose; il devait seulement lui en assurer la jouissance libre et paisible.

Mais il est clair que le vendeur ne remplissait pas cette obligation lorsque l'acheteur était troublé par une action quelconque dont le but était de mettre en question le droit qui lui avait été transmis.

Ainsi, par exemple, un héritier vend l'hoirie d'un de ses parents décédé; un tiers attaque de faux le testament, et revendique sur l'acheteur les biens composant l'hérédité. Scsevola décide que le vendeur, qui réclame le prix dans ces circonstances , doit être repoussé par Pexceplion de dol (3).

Mais remarquez que dans les principes de l'ancienne jurisprudence , que nous avons exposés ailleurs (4), il

(1) Liv. 1, t. 2, sec. 3, n° 11.

(2) L. 18, § \, Dig. De perle, et com. rei venditec.

(3) L. 17, § 2, Dig. De act. empt.

(4) Suprà, n° 4.

fallait que l'acheteur fût troublé , dominii quœstione motâ, etc. Pothier rapporte, d'après Soefve, un arrêt du 5 août 1669 , qui décidé que tant que l'acheteur ne souffre aucun trouble il n'a pas droit de refuser le prix et de demander caution (1).

Le Code civil a dû adopter des principes plus larges et plus favorables à l'acheteur. Car, comme je l'ai prouvé ailleurs , il considère la vente comme un contrat translatif de propriété; à ses yeux le droit de l'acheteur est beaucoup plus absolu qu'il ne l'était jadis, et il s'offense bien davantage des moindres atteintes.

Aussi l'art. 1653, pour prévenir toutes les difficultés, a-t-il cru devoir ajouter que l'acheteur est autorisé à suspendre le paiement du prix, non-seulement lorsqu'il est troublé par une action en revendication ou par une action hypothécaire, mais même lorsqu'il a juste sujet de l'être. On ne trouve une rédaction aussi compréhensive ni dans les lois romaines ni dans aucun des auteurs qui ont écrit avant le Code civil. C'est à l'influence de l'article 1583 que j'attribue cette prévoyance scrupuleuse de notre article.

610. C'est aux tribunaux à décider s'il y a juste sujet de crainte de la part de l'acheteur. Ils devront repousser les prétextes affectés mis en avant comme moyens dilatoires (2).

(1) Vente, n° 283. C'est aussi ce que Brunemann enseigne très positivement sur la loi 17, § 1, D. Deperic. et cond.

(2j Arrêts qui ont statué sur des causes de crainte. 1° Danger provenant de ce que des cohéritiers avaient vendu la portion de leur cohéritier absent. Cassât., 24 mars 1829 (bal. , 29, I, 193). 2° Si les inscriptions sont périmées, il n'y a plus danger. Paris, 5 juin 1S26 (Dal., 27, 2, 191). Mais remarquez que souvent la péremption de l'inscription n'empêche pas le droit d'hypothèque, c'est-à-dire la cause de l'éviction, de subsister. 3° Arrêt de Paris du 2o mars 1831 (Dal., 31, 2, 138), sur la question de savoir si la circonstance que

La cause la plus ordinaire de crainte légitime d'é- \iclion , c'est l'existence d'inscriptions sur Timmeuble acheté. L'hypothèque se résout en une action en saisie immobilière que le tiers détenteur ne peut prévenir qu'en offrant de payer le prix aux créanciers inscrits (art. 2109 et 2183 du Code civil). Il est donc menacé de perdre la chose,, si l'action hypothécaire le force au délaissement (art. 2172) , ou le prix, s'il se décide à payer pour opérer le purgement (1). C'est donc le cas, ou jamais, de suspendre tout paiement entre les m:iins du vendeur. La prudence la plus vulgaire en fait un devoir. Si cependant l'acquéreur avait acheté à ses risques et périls, il n'aurait aucun prétexte pour différer de s'acquitter envers le vendeur.

En serait-il de même s'il avait acheté à charge des hypothèques existantes? Je ne le crois pas; ou du moins il nie semble que l'acquéreur ne serait tenu de payer qu'aux créanciers inscrits, lesquels il serait censé s'être obligé à désin' Presser; mais je ne puis penser que cette clause soit assez rigoureuse pour le forcer à vider ses mains auprès du vendeur, sauf à courir ensuite toutes les chances de l'action hypothécaire.

Quand les hypothèques ont été déclarées à l'acheteur, sans cependant avoir été mises expressément à sa charge , il est tenu de payer aux créanciers porteurs de ces inscriptions. On doit supposer que celte déclaration a été faite à l'acheteur pour lui faciliter les voies du purgement qu'il a été dans la pensée commune de lui voir opérer, parce que cette mesure a été favorable aux deux parties.

la vente de l'immeuble du mineur a été conclue sans le subrogé-tu teur est cause d'éviction. Cet arrêt doit être pris avec précaution. (1) Il peut même, en cas de surenchère, perdre \i\ chose. Sous tous ces rapports , il est autorisé à séquestrer le prix entre ses mains (Y. mon comment, sur les Hypotht., t. 4, n° U4S).

Dans tous les autres cas, l'acheteur, surpris par des hypothèques non déclarées, peut profiter du bénéfice de l'article 1643 et retenir le prix jusqu'à ce que le vendeur lasse disparaître lui-même la cause du trouble. Il peut lui répugner de se jeter spontanément dans la procédure en purgement et de provoquer les créanciers à faire une surenchère de nature à le déposséder. 11 peut vouloir laisser au vendeur lui-même le soin de se libérer envers ses propres créanciers, et rien ne l'oblige à se porter en quelque sorte pour son mandataire officieux (1). Aussi la cour de Grenoble a-t-elle très bien dit , dans un arrêt du A avril 1827 (2) : « Attendu que tout acquéreur ne peut être teuu de » payer son prix de vente qu'autant qu'il n'existe au- » cune inscription sur les immeubles vendus, à moins » de stipulation contraire. » L'acquéreur qui trouve des inscriptions non déclarées n'est donc tenu de payer qu'autant que le vendeur lui en rapporte main levée.

611. Mais, en se dispensant de payer le prix, l'acquéreur n'est pas moins obligé de servir les intérêts (3); il continue à jouir de la chose; il profite de la vente, il ,ne peut donc priver le vendeur des intérêts auxquels il a droit; la loi a voulu tout simplement donner à l'acquéreur les moyens de pourvoir à sa sûreté par la séquestration du prix entre ses mains; mais elle n'a pas voulu que ce fût pour lui une occasion de s'enrichir aux dépens du vendeur. L'acheteur ne peut donc empêcher les intérêts de courir qu'en consignant.

(1) V. sur tout ceci mon comment, sur les Hypoth. , t. 4, n<»926, 929, etc.

(2) Dal., 27,2, 196.

(3) Arrêts de la cour de Riom du 2 janvier 1S30 (Dal., 32, 2, 460). Bordeaux, '17 lévrier 1812 (Sirey, 12, 2, 391). C'est aussi ce qu'enseigne Bruncmanu, sur la loi 18, § 1, De peric. et cond.'

612. On a agité la question de savoir si , le trouble ne portant que sur une partie extrêmement minime de la chose , l'acheteur est en droit de refuser le paiement.

Cette question, soulevée devant la cour de Bordeaux, disparut devant des faits nouveaux qui, ayant écarté le trouble, ôtèrent à ce débat tout son intérêt (1).

Mais elle aurait dû être résolue par un argument tiré de l'article 1637 du Code civil. L'acheteur est en droit de retenir une portion de prix équivalente à la valeur de la parcelle sujette à éviction (2).

613. Une question plus importante et plus grave est de savoir si l'acheteur menacé de trouble peut demander la résolution de la vente , au lieu de choisir l'expédient de retenir le prix par devers lui.

La cour de Bourges a semblé incliner pour la nonrésolulion dans les considérants d'un arrêt du 21 décembre 1825 (3); mais on sait combien il faut se défier de ces énonciations de principes glissées dans les décisions judiciaires sans une absolue nécessité pour la cause.

Je pense donc que l'art. 1653 n'enlève pas à l'acheteur le droit de demander la nullité de la vente. En effet, d'après l'article 1581, l'acheteur doit être investi de la propriété; d'après l'art. 1604, la chose doit être transportée en sa puissance et possession. Aucune de ces conditions n'est remplie si l'acheteur n'a qu'une propriété incertaine et une possession équivoque et menacée ; il n'y a pas moyen d'éluder l'article 1184 du Code civil portant que le contrat sera résolu si l'une

(4) Arrêt du 28 juin 1831 (Dal., 31, 2, 170).

(2) Arg. de ce qu'enseigne Brunemann, loc. cit.) n° ô.

(3) Dal., 27, 2, 122. M. Dalloz rapporte une seconde fois cet arrêt, 33, 2, J48.

des parties ne satisfait pas à son engagement; et d'ailleurs, si on échappait à sa disposition, on retomberait dans celle de l'art. 1599 qui prohibe la vente de la chose d'autrui et qui n'est pas moins favorable à l'acheteur (1).

On oppose la dernière partie de notre article, d'après laquelle le vendeur peut exiger le prix en donnant caution qu'il fera cesser le trouble (2). Mais cette circonstance, loin d'ébranler notre solution, ne fait que la confirmer. Quand le vendeur donne caution, tout porte à croire que le trouble apporté dans la jouissance de l'acheteur n'a rien de sérieux, que la chose qui a été vendue n'est pas la chose d'autrui, et que le vendeur a des moyens suffisants de faire cesser l'atteinte dont l'acheteur se plaint. Ce cas est si favorable, qu'il ne fallait pas se hasarder à briser à l'aveugle une vente valable suivant toutes les apparences. Mais, quand il ne se réalise pas, on sort de l'exception qu'il a établie, et l'acheteur inquiété rentre dans le libre exercice des moyens les plus propres à garantir ses droits (3).

614. Il nous reste à observer, avant d'en finir sur le droit de l'acheteur de séquestrer le prix entre ses mains, que ce serait en tirer une conclusion très fausse que de prétendre que l'acheteur qui, ayant payé le prix, se trouve en péril d'éviction, pourrait forcer le vendeur à le lui rendre. Écoutons lejurisconsulte Hermogénien : « Molâ quaestione, intérim non ad pretium

(1) Snprà, n° 239. Jurige M. Duranton, t. 16, n° 178.

(2) C'est ce que nous allons voir tout à l'heure, n° 617.

(3) M. Duranton, t. 10, p. 458, explique d'une manière différente l'art. 16.J3 ; mais il me semble que son interprétation manque de fermeté. Il joue sur le mot troublé, qu'il ne considère pas ici comme synonyme d' 'évincé , sans penser à la loi 17, § 1, Dig. De peric. et com. rei venditœ, qui est le principe de cet article, et qui porte fîdejussores idonei ejus evictionis.

» restituendum , sed ad rem defendendam , venditor » conveniri potest (1). » Tant que l'acheteur qui a payé n'est pas dépouillé par un fait d'éviction consommé, toute son action se borne à forcer son vendeur à prendre son fait et cause. Ce n'-est que lorsqu'il y a dépossession que s'ouvrent les répétitions dont nous avons parlé en exposant l'art. 1630 (2). Cette théorie est fort sage : il ne faut pas trop se hâter de rompre un marché que peut-être les efforts du vendeur parviendront à maintenir; et l'on sent qu'il n'y a aucune analogie entre le cas où l'acheteur retient le prix par devers lui à titre de sûreté, et celui où il veut forcer le vendeur à le remettre entre ses mains. Entre un droit de rétention et un droit de répétition, il y a toute la distance qui existe entre le statu quo et la destruction.

On demandée ce propos si l'acheteur, ayant consigné le prix pour que les créanciers hypothécaires en disposent entre eux, peut retirer le montant de la consignalion lorsqu'il ajuste sujet de craindre une éviction.

Cette question a été jugée pour l'affirmative par un arrêt de la cour de Metz du 25 juin 1833, qui n'a été inséré dans aucun recueil, mais dont j'ai eu une connaissance personnelle.

Les 31 octobre et 12 décembre 1830, vente aux enchères, par devant un notaire, de différents immeubles appartenant aux conjoints Poupard de Neuflize. Bacot, acquéreur des premier et deuxième lots, fait transcrire son contrat, le notifie aux créanciers inscrits, et consigne son prix. Le tribunal de Sedan, par jugement du 27 avril 1831, déclare la consignation valable, et ordonne la radiation des inscriptions.

(4) L. 74, §2, Dig. Dee^ia.

(2) Pothier, n°2S3. Bruncmann (sur la loi 17, § 1. D. De perte. et coin.), dont je cite les paroles, p 84.

L'ordre s'ouvre. Mais, en mettant en évidence des prétentions diverses, il fait connaître à Bacot que la mère de Poupard de Neuflize a sur les deux lots achetés par lui un privilège de venderesse qui peut donner lieu à la résolution du contrat d'acquisition. Il comparaît en conséquence, et s'oppose à l'ordre jusqu'à ce qu'il ait été jugé que le trouble a cessé. Dans tous les cas, il demande à être autorisé à retenir le montant de la consignation, conformément à l'art. 1653 du Code civil, à moins que les créanciers inscrits ne donnent caution. Les créanciers s'y opposent.

C'est dans cet état qu'intervient l'arrêt dont il s'agit. Il est ainsi motivé :

« Considérant que le prix d'un immeuble consigné » par l'acquéreur, mêmeen vertu d'un jugement passé » en force de chose jugée, lorsque ledit prix existe en- » core en nature à la caisse des consignations, repré- » sente l'immeuble vendu, sur le produit duquel un » ordre est pendant, et que l'acquéreur conserve sur » ce prix, aussi bien que les créanciers hypothécaires » inscrits, un droit de surveillance et de suite semblable » à celui qui lui compéterait sur l'immeuble même; » qu'il a droit, lorsqu'il souffre une éviction ou qu'il » court un danger probable d'être évincé, de se rendre » intervenant à l'ordre et de s'opposer à la distribution » de ce prix, comme il aurait le droit de suspendre le » paiement s'il en était encore nanti ;

» Considérant que cette faculté est la même, soit » que le danger n'existât pas lors de' la vente, soit seu- » lemenl qu'il ne fût pas connu, soit enfin qu'existant » et connu il n'ait pas été l'objet d'une promesse de » payer aux termes convenus, quand même le vendeur » n'aurait pas fait cesser le trouble auparavant (1). »

(1) Ce dernier considérant fait allusion à un moyen avancé jiar

Je crois qu'il ne me sera pas difficile de prouver que cet arrêt n'est autre chose qu'un de ces fâcheux écarts auxquels la jurisprudence se laisse entraîner lorsqu'elle écoute une vaine équité plutôt que les principes.

Je l'ai dit tout à l'heure avec le texte de la loi romaine : l'acheteur qui a payé son prix ne peut le répéter sous prétexte d'un danger d'éviction même imminent, et les interprètes des Pandectes ont insisté sur ce point par des paroles pleines d'énergie. Je me contenterai de ce passage de Brunemann : Sed quid si, post solutionem pretii, evictio immineat? Resp.nullum superest remedium talis extorquendœ fideijussionis (1).

Ce principe admis, suivons-en les conséquences et supposons d'abord que les créanciers inscrits se soient partagé le prix. Je ne pense pas que la cour de Metz puisse se refuser à admettre que tous les périls du monde ne rendront pas l'acheteur recevable à leur demander la restitution du prix. On pourrait même soutenir que l'acheteur, eût-il subi une complète dépossession, serait sans action contre les créanciers hypothécaires à qui il est venu offrir ce qui leur était dû, et qui ont reçu leur créance : suum receperunt. Il n'aurait de recours que contre son vendeur; car le paiement aurait été suivi de la radiation des inscriptions, et dès lors il y aurait suppression du titre par suite du paiement (2). La position des créanciers aurait été changée par le fait spontané de l'acheteur, et l'art. 1377 s'oppose dans ce cas à toute répétition. Combien, à plus forte raison , lorsque l'acheteur n'a pas encore

les créanciers , et qui consistait à dire que le danger d'éviction était connu lors de la vente.

(1) Sur la loi 18, § 1, D. De peric. et corn., n° 5.

(2) Suprà, n° 498.

souffert d'éviction, et qu'il n'a que desimpies inquiétudes ?

Eh bien ! quelle différence y a-t-il entre la consignation et le paiement? Aucune. La consignation est un véritable paiement (art. 1257). Elle met la chose aux risques du créancier, et le débiteur est libéré. Si la somme venait à périr, ce serait pour le créancier qu'elle serait perdue. Celui qui a payé n'y a aucune espèce de droit.

Quand on consigne à la suite d'une procédure en purgement, que se passe-t-il entre l'acquéreur et les créanciers? L'acheteur va au devant des créanciers, et il leur fait offre de se libérer entre leurs mains. Si ceux-ci ne requièrent pas de surenchère, ils acceptent, par-là même, la somme qui leur est offerte. Dès lors, il y a un quasi-contrat qui lie toutes les parties. Les créanciers se contentent du prix tel qu'il a été fixé, ils consentent à le recevoir pour le compte de leur débiteur. La consignation est un paiement réel , effectif, fait à la masse. Si les créanciers avaient voulu s'entendre, un ordre n'aurait pas été nécessaire. Les fractions de la somme totale seraient allées trouver chaque créancier, et tout aurait été consommé. Mais, comme les rangs n'étaient pas fixés et qu'un ordre était nécessaire, l'acquéreur, qui ne voulait pas en attendre la suite, a vidé ses mains. Aussitôt l'immeuble a été libéré, les inscriptions ont été radiées, le droit de chacune d'elles s'est reporté sur le prix. Ce prix est devenu la propriété de la masse, sauf la sous-répartition. Il y a eu paiement, c'est-à-dire aliénation par l'acheteur, qui ne doit plus rien, pas môme des intérêts (1), et qui a reçu sa décharge (2). Certainement il serait

(1) Voyez, à cet égard, mon comment, sur les Hypéfh., t. 4. n05 958 ter et suiv.

(2) Idem, p. 247, n° 960.

contraire à toutes les notions du crédit que les créanciers qu'on est venu solliciter de recevoir leur dû, et qui n'ont fait qu'user de leur droit en touchant leur argent, en fussent provisoirement privés lorsque leur hypothèque a été conduite à fin, et que leurs titres ont été supprimés. L'acheteur, qui n'a pas encore été dépouillé de l'immeuble, et qui n'aurait pas même une action contre son vendeur, pourrait troubler des tiers de bonne foi et prévenir par des demandes prématurées les effets d'une éviction qui peut-être n'aura jamais lieu ! ! Non sans doute! l'acheteur doit attendre sa dépossession. Ce n'est qu'alors qu'il peut réclamer , et il n'a, dans ce cas, l'action personnelle contre les créanciers qu'autant que le paragraphe dernier de l'art. 1377 ne se réalise pas.

La cour de Metz prétend que le prix en nature à la caisse des consignations représente l'immeuble. Cette proposition est vraie à l'égard des créanciers inscrits, dont les droits sur la chose se sont de plein droit reversés sur le prix, suivant l'ordre des inscriptions. C'est un effet spécial attribué à l'hypothèque, afin de conserver les rangs de préférence. Mais elle est fausse à l'égard de l'acquéreur; elle est contraire à tous les principes sur la subrogation (1).

La cour de Metz est obligée d'attribuer à l'acquéreur un droit de sui-je sur le prix, alin de veiller à sa conservation. Mais on conviendra que cette théorie est singulière. Un droit de préférence, cela se conçoit; mais un droit de suite!! N'est-ce pas le renversement de notre principe français : Les meubles ri ont pas de suite'! Et puis, sur quoi ce droit de suite est-il fondé? Sur la convention? Qu'on la montre. Sur la loi? Qu'on la cite. Il est bien évident que ce n'est que par voie de saisie-

(1) Suprà, n° 162.

arrêt que le prix consigné pourrait être éventuellement affecté au droit prétendu par l'acheteur; et encore, une saisie ne pourrait être pratiquée qu'autant que l'éviction aurait donné ouverture au droit de répétition au profit de l'acheteur.

Enfin, la cour de Metz assimile l'acquéreur aux créanciers inscrits, car elle accumule les suppositions les plus forcées pour étayer son système. Mais quelle analogie y a-t-il entre les créanciers dont la masse est propriétaire du prix et l'acheteur qui s'en est volontairement dépouillé à leur profit?

En somme, l'arrêt que je viens de combattre n'est qu'un arrêt arraché aux magistrats par la commisération due à une position assez favorable ; mais il est motivé en opposition aux vrais principes, et il ne saurait tirer à conséquence (1).

615. Voyons maintenant quelles sont les circonstances qui viennent au secours du vendeur pour faire cesser la résistance de l'acheteur à payer son prix.

La première se rencontre lorsque la vente, qui portait en elle la cause du trouble ou de l'éviction, en est purgée par le vendeur.

« Si rem quam mihi alienam vendideras, à domino » redemerim , falsum esse quod Nerva respondïsset, » posse te a me pretium consequi ex vendito agentem, » quasi habere mihi rem liceret, Celsus filius aiebat ;

(1) Je ferai remarquer que c'est surtout la théorie exposée dans les considérants que je combats. D'ailleurs il serait possible qu'il y eût dans les circonstances de la cause quelque fait particulier, que j'ignore, qui pût faire approuver le dispositif. Mais, je le répète, la cours'est mise, par ses motifs, en opposition avec les vrais principes. J'apprends, du reste, qu'il y a dans cette affaire un pourvoi en cassation confié à Me Desclaux. Je désire que ce soit pour la Cour suprême une occasion de se prononcer franchement sur cette question.

» quia nec bonse fuki convcnirct, et ego ex aliâ causa » rem haberem (1). »

Celte décision est fondée en raison. L'acheteur veut maintenir la vente, il n'en demande pas la nullité; seulement, il relient le prix pour conserver ses sûretés. Eh bien! au moment où le vice qui pesail sur la chose disparaît, il y a double consentement pour valider la vente : consentement de la part de l'acheteur, consentement de la part du vendeur. Le prix doit donc être soldé.

Il en est de même du cas où la vente est ratifiée par celui qui avait intérêt à s'en plaindre (2).

616. L'acheteur ne peut non plus refuser le prix , lorsque, pat la convention,, il s'est engagé à le payer nonobstant le Irouble. (Art. 4653.)

617. Il ne peut le refuser si le vendeur lui donne caution suffisante. On a vu ci-dessus les expressions de Papinien, nisi Jidejussores idonei à vendilore ejus eviclionis offerantur (3). La caution, lorsqu'elle est solvable , équivaut à la rétention du prix, qui n'esl elle-même qu'une sûreté, destinée à remplacer la caution quand !e vendeur ne peut en fournir. C'est ce que Cujas disait en termes pleins d'énergie : « Emplor extorquel salisdationem » per relenlionem pretii (à). » En renversant les lermes de cette proposition , on peut conclure que l'acheteur n'a pas besoin de retenir le prix, lorsqu'une caution la garantit de ton les les chances. Il fallait offrir celte ouverture au vendeur, alin de mettre un terme aux ré-

(1) Pomp., I. 29, Dig. De evict. M. Duranlon partage celte opinion, t. 40, p. 462, n° 439. Mais il ne cite pas ce texte décisif de Pomponius. V. suprà, n°* 236 et 237.

(2) Supra, n° 237.

(3) Suprà, n° 608.

(4) Lib. 3, Restons. Papinian., I. 18, § 1, Dig. De perle, et corn.

sistances de l'acheleur et de conduire la vente à sa conclusion. Quand le vendeur va au devant de tous les périls, et qu'il assure l'acheteur qu'il n'en sera pas inquiété, quand il lui procure un gage infaillible que ses déboursés ne seront pas perdus, il n'y a plus de raison pour laisser le contrat en suspens. Toute affaire doit avoir son terme.

618. Cette caution doit être du montant du prix dont l'acheteur hésite à se libérer. Elle ne doit pas le dépasser. C'est ce que la Cour de cassation a jugé par arrêt du 22 novembre 1826 dans une espèce qui mérite d'être connue (1).

Levavasseur achète de Thibault divers immeubles pour le prix de 6,000 fr., payés comptant , et pour une rente foncière de 1,400 livres. Levavasseur revend une partie seulement de ces mêmes immeubles moyennant une rente de 300 livres. Après plusieurs reventes successives, ces portions d'immeubles sont saisies par expropriation forcée et adjugées à Lafosse.

Les représentants de Levavasseur, vendeur, se font colloquer pour une somme de 5,808 fr., destinée à assurer le service de la rente de 300 francs; mais Lafosse refuse de payer jusqu'à ce qu'ils aient rapporté mainlevée de toutes les hypothèques qui, du chef de Thibault, grèvent l'immeuble, et garantissent la rente de 1,400 livres réduite à 938 fr. Les héritiers Levavasseur offrent une caution; mais Lafosse la trouve insuffisante et il veut qu'elle se monte au moins jusqu'à 20,000 fr. , taux nécessaire pour garantir le paiement de la rente de 938 fr.

Arrêt de la cour de Rouen du 1er février 1823 qui adopte le système de Lafosse.

Lafosse, dit l'arrêt, peut être, à tout moment, in-

quiété pour le service de la rente, dans le cas de nonpaiement; l'hypothèque est indivisible, elle subsiste en entier pour tout ce qui est dû par l'immeuble; les héritiers Levavasseur doivent donc fournir la preuve que la rente a cessé d'exister; sans quoi , il faut qu'ils laissent prendre en garantie sur leurs immeubles une inscription suffisante pour assurer le paiement de la rente de 938 fr.

Pourvoi en cassation. Les héritiers de Levavasseur soutiennent que la cour de Rouen a fait une fausse application de l'art. 1653 du Code civil; car ils ne devaient donner caution que jusqu'à concurrence de la somme qu'ils recevaient des mains de Lafosse, c'est-àdire jusqu'à concurrence du prix porté dans le contrat de ce dernier.

Apres un débat contradictoire, arrêt de la section civile qui casse l'arrêt de la cour de Rouen. Ce résultat était infaillible.

Lafosse n'avait acheté qu'une portion d'immeuble moins considérable que celle que Thibault avait vendue originairement. Le prix promis par Lafosse était aussi plus minime.

Dans cet étal de choses, supposons que les héritiers Levavasseur n'eussent pas donné caution ; tout ce qu'aurait pu exiger Lafosse, tant qu'il ne prenait pas le parti extrême de demander la résolution, c'était de garder par devers lui son prix à titre de sûreté, extorquere salisdalionem per retentionem pretii. Mais les héritiers Levavasseur ayant offert caution en même temps qu'ils réclamaient le prix dû à leur auteur, cette caution venait se subroger au prix et en quelque sorte le remplacer dans les mains de l'acheteur. Comment dès lors aurait-elle pu le dépasser? Rien ne me paraît plus simple et plus clair que le jeu de cette combinaison organisée par l'art. 1653. Elle repose tout entière

sur l'identité du prix et de la caution, qui se substitue à la rétention du prix dans les mains de l'acheteur. Il est surprenant que la cour de Rouen ne l'ait pas comprise.

Au lieu de cela, que fait la cour de Rouen? A une hypothèse dans laquelle l'acheteur conserve la chose par devers lui, elle substitue une hypothèse ou l'acheteur en est dépouillé ; eile confond la crainte d'éviction non réalisée avec une éviction consommée et accompagnée de son escorte de dommages et intérêts; elle transforme l'obligation personnelle de garantir en une obligation réelle et hypothécaire de venir au secours de l'acheteur; elle crée une constitution d'hypothèque là où il n'y en a pas, là où la volonté des parties n'a pas voulu qu'il y en eût. Enfin, elle veut que celui qui ne reçoit qu'une somme déterminée donne caution pour une somme beaucoup plus forte, qu'il n'a pas touchée et qu'il ne touchera probablement pas. On voit où aboutit celte étrange confusion.

619. Comme la faculté donnée au vendeur d'exiger le prix moyennant caution solvable est fondée sur la présomption qu'il fera disparaître la cause du trouble, il n'y a plus lieu delà lui conserver si l'acheteur va au devant des difficultés et se charge lui-même de les aplanir. C'est ce qui arrive quand l'acheteur procède au paiement des hypothèques assises sur l'immeuble. On sait que le purgement suppose que le prix reste dans les mains de l'acheteur pour qu'il le verse ensuite entre les mains des créanciers inscrits. Cette opération, toute favorable à la propriété qu'elle dégage et qu'elle consolide, ne pourrait être paralysée par l'offre que ferait le vendeur de donner caution conformément à l'article 1653; cet article n'est applicable que lorsque l'acheteur retient le prix par devers lui, garde la chose sans la purger et laisse en souffrance les droits des tiers.

Mais quand l'acheteur use des moyens que lui ouvre la loi pour libérer la chose qu'il a acquise, le vendeur n'est pas recevable à se plaindre des précautions qui sont toutes dans son intérêt et dont l'exécution est bien plus sûre quand c'est l'acheteur qui en est chargé, il y a ici des intérêts qui prévalent sur ceux du vendeur. L'art. 2495 défende l'acquéreur de payer au préjudice des inscriptions des femmes mariées qui sont premières en hypothèque. D'après l'art. 2197, l'existence seule des inscriptions, quels qu'en soient les porteurs, forme des espèces d'oppositions sur le prix entre les mains de l'acheteur. Le vendeur se trouve donc rejeté bien loin, et il doit céder le pas aux créanciers que l'acheteur veut et doit désintéresser pour assurer son repos.

Article 1654.

Si l'acheteur ne paie pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente.

630. Du droit de résolution accordé au vendeur lorsque l'acheteur ne paie pas le prix.

021. Ancienne jurisprudence romaine et française à cet égard. La clause résolutoire est un embarras dans le régime hypothécaire.

622. Il ne faut pas confondre la clause résolutoire avec le pacte

commissoire des Romains.