Liaison

314. Les craintes d'insolvabilité ne doivent pas être vagues.

315. Faut-il que les c;iuses d'insolvabilité soient postérieures a la

vente ?

313. Cet article, emprunté à Polhier, a été résumé par nous dans le numéro précédent , auquel il se liait d'une manière intime.

Nous n'ajouterons ici que deux observations.

314. La première, c'est que, pour que l'acquéreur soit déchu du bénéfice du terme, il faut qu'il y ait, non pas des craintes vagues d'insolvabilité, mais faillite ou déconfiture (1). Ce sont les termes de notre article. Ils sont l'écho de l'art. 1188(2).

(1) Dans son exposé au corps législatif, M. Portalis a remplacé le mot déconfiture par cette phrase un peu plus adoucie, mais qui rend, je le crois, la pensée de la loi : Un état de décadenc: qui puisse sérieusement menacer la sûreté du vendeur (l'Vnet, t. 14, p. 2*20). Et M. Faure, orateur du Tnbuuat : Dans vue situation telle qu'il y ait pour lui danger imminent de perdre le prix (id., p. 10(1).

(2; Mais si la fortune de l'aclieleur n'avait pas éprouvé des changements suffisant! pour élever des doutes, le vendeur ne serait pas fondé à demander caution. Arrêt de Turin de 1810 (Dal., Vente, p. 865, 806-;.

On peut aussi ajouter que, si l'acheteur avait donné des sûretés pour le paiement du prix, comme une hypothèque, une caution, et qu'il diminuât ces sûretés par son propre fait, le vendeur pourrait se refuser à la délivrance, encore que l'acheteur ne fût ni en faillite ni en déconfiture. L'art. 1188 précité contient à cet égard une règle applicable à tous les contrats.

315. Notre seconde observation portera sur ces mots, depuis la vente, qu'on lit dans notre article. Est-il absolument nécessaire que la faillite ou la déconfiture aient lieu depuis la vente? ou bien le vendeur pourrait-il refuser la délivrance s'il était prouvé que l'état de faillite ou de déconfiture était antérieur à la vente, mais de telle sorte que le vendeur n'a accordé terme que parce qu'il a ignoré l'insolvabilité de celui avec qui il traitait?

Disons d'abord que, si le vendeur connaissait les embarras pécuniaires de l'acheteur, et qu'il lui eût accordé délai, la question ne serait pas un moment douteuse; la délivrance devrait avoir lieu.

Mais si le vendeur a été trompé, si on a fait briller à ses yeux un crédit imaginaire, si on lui a présenté comme florissant un état de fortune tombant en ruine, je pense qu'il y aurait erreur suffisante pour affranchir le vendeur de son obligation (1110 du Code civil) (1).

La cour royale de Paris a rendu un arrêt qui se rapproche de cette opinion si équitable.

Boisserand et compagnie vendent à Faye et Courcelles cent dix pièces de vin ; un terme est accordé pour une partie du prix; mais les vendeurs exigent une hypothèque, et les acheteurs leur assurent deux maisons situées à Paris. Bientôt les vendeurs apprennent qu'ils ont été trompés et que les acheteurs ne

(1) Y. aussi l'art. 1276, qui fournit un argument.

sont que locataires des deux maisons. Boisserand et compagnie s'opposent alors à l'enlèvement des vins; ils font valoir que les garanties promises sont illusoires; et leur prétention est successivement accueillie par le Iribunal de la Seine, et par arrêt de la cour royale du 30 ventôse an xi (1).

On voit que , dans celte espèce , ce n'était pas depuis la vente que les sûretés avaient échnppé aux vendeurs; l'insuffisance de ces garanties datait du moment même du contrat (2).

La justice veut, de même, que quand les apparences de solvabilité qui ont déterminé la confiance du vendeur sont démontrées trompeuses au moment de la vente, les tribunaux viennent au secours de celui qui a été surpris dans sa bonne foi.

Article 1614.

La chose doit être délivrée dans l'état où elle se trouve au moment de la vente.

Depuis ce jour, tous les fruits appartiennent à l'acquéreur.

Article 1615.

L'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

SOMMAIRE

316. Le Tendeur doit faire délivrance de la chose dans l'état où elle se trouve lors de la vente. Raison de celte règle.

(1) Dalloz, Vente, p. 8G5, note \. M. Dalloz aurait dû donner les considérants de cette décision. L'omission des motifs ùte à un arrêt tout sou intérêt, et à un recueil une partie de son utilité.

{2) Junge M. Duranton, 1. 10, u° 2U4, qui est aussi de cet avis.

317. Il suit de là que, s'il y a terme pour la délivrance , le vendeur

doit veiller en attendant à la conservation de la chose.

318. Dans les ventes conditionnelles , le vendeur ne peut changer

l'état de la chose pendente condiUoneMais il n'est tenu de la délivrance que dans l'état où la chose se trouvait à l'échéance de la condition.

319. Dès l'instant de la vente, lorsque le contrat est pur et sim-

ple, tous les fruits appartiennent à l'acheteur. Les fruits font partie de la chose, et l'acheteur est censé en avoir payé le prix.

320. Cas singulier dans lequel il y a difficulté sur l'application de la

règle que la chose doit être délivrée dans l'état où elle se trouve.

321. L'acheteur est lié par le bail existant au moment de la vente.

Quid dans le droit romain et l'ancienne jurisprudence? Aujourd'hui, le bail affecte réellement la chose. Mais l'acheteur retire les canons que le bail produit.

322. Dans la vente conditionnelle, les fruits appartiennent au ven-

deur, pendente condilione. Les fruits suivent le maître du sol, et non le maître de la semence.

323. Utilité des lois romaines et de l'ancienne jurisprudence pour

déterminer les accessoires d'une chose. Énumération de certains accessoires. § 1° Ce que comprend la vente d'une maison. § 2° Et d'une maison meublée. § 3° Ce que comprend la vente d'un fonds de terre. Les troupeaux sont-ils Un accessoire du fonds de terre? § 4° Que comprend la vente d'un navire? § 5° De la vente d'un fonds de commerce. § 6° La vente du vin comprend- elle les bouteilles qui le renferment? § 7° Que comprend la vente d'un cheval? § 8° Et la vente d'un moulin?

324. Deux règles générales : la première , que le vendeur doit

délivrer les titres, plans, etc. Réponse aux objections. La seconde, qu'il doit délivrer l'augment éprouvé par la chose.

316. La chose doit être livrée dans l'état où elle était au moment de la vente. La raison en est que l'acquéreur est investi de la propriété par le contrat même, et que son droit la saisit dans cet instant précis, de telle sorte qu'elle entre dans son domaine avec tout

ce qui la constitue en principal , accessoires, dépendances, etc.

317. Il suit de là que, s'il s'écoule un délai entre le contrat et la délivrance, le vendeur doit veiller à la conservation de la chose, alin qu'elle n'éprouve par son fait aucune détérioration (l), et que l'acheteur puisse la recevoir dans l'état où elle était lorsqu'il a contracté.

Nous reviendrons sur celte obligation du vendeur en commentant l'art. 1624, dont elle découle directement.

318. Dans les ventes soumises à une condition suspensive, le vendeur n'est tenu que de délivrer la chose dans l'état où elle se trouve au moment de l'échéance de la condition , pourvu toutefois que les détériorations ne proviennent pas de sa faute (2).

Pourquoi ne peut-il par son fait changer, pénitente conditione, l'état de la chose vendue , puisqu'il est propriétaire (3)? C'est que l'événement de la condition produit un effet rétroactif au jour de la vente, et efface le temps intermédiaire (4); il faut donc que, dans l'expectative de l'arrivée de la condition, le vendeur maintienne les choses dans l'état où elles étaient lors de la vente, alin que, la condition se réalisant, l'acquéreur ne s'aperçoive pas que la perfection de la vente a été suspendue et différée.

(1) V. lésait. 1 1 37 et 1245. dont le nôtre est un corollaire. Arg. de l'art. 1018. M. Puranton , t. 10, n° 396. M. Toullier , t. 6, n°s 231 à 236. Pothier, Oblig.,n° 142, et Vente, n°» 53 et 54.

(2) Pothier, Vente, n° 312. V. infrà, n« 406. Art. 1245 et 1182 du Code ci\ il.

(3) Suprà, n° 54.

(4) L. 2 et 3, Dig. De peric. et com. rci vendîtes. Furgole, Test., t. 2, p. 186, n° 14. Pothier, Vente, n° 312. Suprà, n°* 54 et 160.

Cependant nous verrons tout à l'heure qu'en ce qui concerne les produits de la chose , il y a à cette règle une exception fondée sur des motifs particuliers (n° 322).

319. Puisque l'acheteur doit trouver la chose dans l'état où elle était lors de la vente, il faut en conclure, comme le lait notre article, que, dès ce moment môme, il a droit à tous ses produits, soit qu'il ait payé le prix., soit qu'il ait obtenu terme pour s'acquitter. D'ailleurs, l'objet vendu étant à ses risques et périls, ainsi que nous le verrons plus bas, la justice voulait qu'il profitât des avantages qu'on peut en retirer. « Fructus » post perfectum jure contractum emptoris speclare » personam convenu, ad quam et fonctionum grava- » men pertinet (1). » Ainsi , les fruits pendants lors de la vente (2), lesquels, comme dit Cujas, pars agri fuisse videntur et ob eos etiam pluris vœniisse (3), le croit des troupeaux (4), le travail des bêtes de somme (5), le produit du navire (6), tout cela appartient à l'acheteur à compter du jour de la vente, à moins de conventions contraires (7).

M. Duranlon croit, sur la foi de Pothier, que Cu-

(1) Diocl. et Maxim., 1. 13, Gode De act. empt.

(2) Sifructibusjom maturis ager distraclus sit , etiam fructus empfori cedere nisi Aliud convenerit exploratum est. Ulp., 1. 13, g 10, Dig. De act. empt.

(3) Cujas, sur- cette loi ; Brunemann, p. 738, dit aussi : « Pre- » tium, pro fructibus pendentibus esse constilulum » , et il cite Barbosa, Molina, Covarruvias, etc. V., sur les fruits pendants lors de la vente, infrà, n° 769.

(4) Diocl. et Maxim., 1. 16, C. loc. cit. Paul, Sentent., lib. 2, t. 17, § 7.

(5) Paul, loc. cit., et TIlp., 1. 13, § 13, loc. cil.

(6) Si quid vecturis navium qutesitum est. L. 13, § 13, précitée.

(7) L. 13, § 10, précitée. V. Pothier, l'aud., t. 1, p. 527, n°s 61 et suiv.

ClIAP. IV. DE LA VENTE. (\RT. 1615.) 413

jas enseigne que l'acheteur n'a droit aux fruits que lorsque le prix est payé (1). On vient de voir tout à l'heure le contraire; voici, du reste, le texte entier de Cujas, on verra en quel sens il parle du paiement du prix dans ses rapports avec les fruits.

Après avoir dit que l'acheteur est censé avoir payé les fruits pendants, il s'occupe des fruits non mûrs lors de la vente, et il enseigne qu'à cause de leur incertitude, ils n'ont pas été pris en considération pour la fixation du prix; puis il ajoute : *At si apud venditoy> rem permaturuerint et ab eo percepli fuerint , minus de » eis dubitatur an ex die perfectae venditionis resli- » luendi sint , videlicet si pretium numeratum sit, ut » apud Paulum , 2 Sent. , t. 17 , legendum esse docui » Observ. xxi , 15;alioqui, usurae pretii nondùm nu- » merati compensantur cum fructibus (2). »

Cujas ne parle donc ici que du cas où les fruits ont été récoltés par le vendeur, et où il s'agit d'en faire la restitution à l'acheteur; alors il pense que ces fruits doivent se compenser avec les intérêts du prix non payé. On voit que celte règle équitable n'ébranle pas le principe que les fruits sont dus à l'acheteur depuis la vente.

320. A ce sujet, je ferai connaître une difficulté dont j'ai été témoin, et qui servira d'exemple pour apprécier à leur juste valeur les clauses spéciales d'une vente d'où l'on prétend tirer une dérogation à la règle contenue au numéro précédent.

Pierre avait vendu à Paul une forêt considérable, pour un prix qu'on convenait être fort élevé; quelque temps auparavant, Pierre avait aliéné plusieurs arpents de taillis dépendants de cette forêt, par actes sous

(1) T. 16, nu 213. Polluer, Vente, n° 47.

(2) Sur la loi 13, § 10, D. De act. anpt.

seing privé. En traitant avec Paul, il stipula que les ventes passées au profit de ces tiers seraient respectées. Plus lard, Paul prétendit que le prix de ces ventes devait lui appartenir, par la raison que les taillis faisaient partie delà forêt qu'il avait achetée, et qu'ils en étaient un accessoire nécessaire; il ajoutait qu'en consentant à respecter les ventes faites aux tiers, il n'avait pas renoncé par-là à toucher le prix de ces ventes; que son unique pensée avait été de permettre que les acquéreurs des taillis pussent lui opposer leurs titres, qui, n'ayant pas de date certaine, n'auraient pu sans cela le lier. Enfin il disait que, dans le doute, la stipulation devait s'interpréter contre le vendeur.

Je pense que ce système n'était pas fondé. Paul n'avait droit à la chose que dans l'état où elle se trouvait au moment de la vente (art. 1614), et son vendeur lui avait fait connaître, d'une manière expresse, qu'une certaine quantité de taillis avait été distraite du corps de la forêt. En disant que ces ventes de taillis devaient être respectées, c'était expliquer assez clairement qu'elles devaient être respectées tant à l'égard du vendeur qu'à regard des acheteurs; car la vente est un contrat bilatéral, qui ne doit pas être scindé. Enfin on ne voit pas sur quoi Paul pouvait s'appuyer pour vouloir toucher le prix des taillis. Ce prix n'était pas un accessoire, une dépendance, un produit de la forêt. Il ne faisait pas partie de la chose achetée; il n'était pas un droit réel qui lui fût attaché; il formait un droit tout-à-fait en dehors du contrat; car la vente portait sur un objet matériel, sur une forêt, et elle ne contenait pas de cession d'un droit mobilier et délégation d'un prix.

321. Dans les principes du droit romain, l'acquéreur ne profitait pas du bail qu'il trouvait établi sur la maison ou sur la ferme qu'il achetait. C'était le vendeur

CDAP. IV. DE LA VEMTE. (aI\T. 1015.) 415

(jui conlinuait à percevoir les loyers (1); mais l'acheteur n'était pas lié par le bail, et il avait le droit dYinpècher le bailliste de jouir (2). On peut s'étonner d'une telle disposition, lorsqu'on voit les lois romaines attribuer à l'acheteur les fruits naturels de la chose, le produit du louage d'un navire et d'une bête de somme. Les loyers ne sont-ils pas aussi les fruits de la chose? Cujas a expliqué ce point de droit en disant (3) : « Et ratio difïerenliae inler fructus qui ex prœdiis » rusticis proveniunt vel nalurà, sponte, vel cullu- » râ nostrà et operà, et pensiones prasdiorum, haîcest : » quia ex re ipsà, ex praediis ipsis, pensiones non sunt, » sed ex negotio gesto ex obligatione , ex locatione vendiv toris : fructus alii pnediorum rusticorum ex re ipsà sunt , ideircô cmploris res debentur. »

Cette explication est ingénieuse. Cujas la complète en recherchant ensuite pourquoi le louage d'un navire ou d'un animal appartient à l'acheteur , et pourquoi pas le louage d'un immeuble (A). « Et varietatis ratio » haec est quia in fructu hominis sunt operae et ob ope- » ras mercedes (5) ; et Mmiliter in fructu jumentorum » sunt vecluraB quae sunt opéra jumentorum ; in fructu » quoque navium surit vecturae et ob vecturam mer-

» cèdes, sive naula At mercedes praîdiorum non

» sunt in fructu. »

On ne saurait mieux pénétrer dans l'esprit des lois romaines , ni mieux saisir leur sens caché et leurs subtiles distinctions.

Je dois dire, cependant, que, suivant Voët et plu-

(1) Ulp., 1. 13, § 11, Dig. De act. empt.

(2) Pothier, Pand., t. 1, p. 5*27, note e, et Louage, n* 288.

(3) Sur la loi 13, § 11, Dig. De act. empt.

(4) Sur le § 13 de la même loi.

(5) L. 3, Dig. De operib, servor.

sieurs auteurs qu'il cite (1), les textes dont s'appuie Cujas n'ont pas pour effet d'attribuer définitivement les loyers au vendeur; que tout leur effet est que le vendeur, comme locateur, peut, à la vérité, exiger seul les loyers , mais que l'acheteur a action contre lui pour le forcer à les verser entre ses mains (2). Ainsi, suivant ces auteurs , les loyers auraient appartenu à l'acheteur; mais ils n'auraient pu parvenir entre ses mains que par un circuit ou cession d'action.

Quoi qu'il en soit, la simplicité du Code civil répugne à ces laborieux efforts du génie romain. Il a opéré une grande innovation par l'art. 1743, qui force l'acquéreur à respecter les baux ayant date certaine. Il a renversé sur ce point tout le système de l'ancienne jurisprudence (3). 11 a transformé le bail en un droit réel , qui affecte la chose et qui la suit en quelques mains qu'elle passe. Si l'acheteur est lié par le bail, s'il doit en supporter la gêne, il doit aussi recueillir l'émolument qu'il procure aux propriétaires. L'acquéreur succède donc au vendeur dans les bénéfices de bail. Ces bénéfices sont de véritables fruits annuels, et , d'après notre article, le vendeur ne pourrait les retenir sans injustice.

Seulement, il faut remarquer que l'acheteur ne succède qu'aux loyers non échus, et non à ceux qui lors de la vente étaient à terme ; et quand l'année est commencée lors du contrat, le canon se partage entre le vendeur et l'acheteur à proportion du temps écoulé (4). 3*22. Lorsque la chose est vendue sous une condt-

(1) Ad Pand., De peric. et com. . n° 9.

(2) V. aussi Olea, De cessionejurium, t. 4, miscel., n° 26.

(3) Pothier, Louage, n0' 288 et suiv.

(4) Gomez, Varlar. résolut., t. 2, cap. 2, n* M. Favre, Code, lb. 4, t. 33, def. 13. Despeisses, p. 23, n° 9. Voët, loc. cit.

CHAP. IV. DE LA VENTE. (ART. iC15.) 417

lion suspensive, les fruits échus prudente condiiione n'appartiennent pas à l'acheteur, qui est encore propriétaire, «t qui a droit de les recueillir, ex jure soli et comme possesseur. « Ut putà, dit Cujas (1), ven- » ditione, percepti ante conditionem impletam, quod est » ante perfeetam venditionem, non pertinent ad emp- * torem, sed ad venditorem. » Car c'est une règle que l'événement de la condition ne produit pas d'effet rétroactif en ce qui concerne les fruits (2). Ne serait-il pas injuste, d'ailleurs, que l'acheteur qui, avant l'événement de la condition, ne doit pas le prix de la chose, ni par conséquent les intérêts de ce prix, recueillît les fruits?

On voit par-là que l'acheteur conditionnel n'a pas un droit absolu et sans exception sur la chose, telle qu'elle se trouve au moment de la vente : les fruits qui couvraient le sol dès cette époque ne lui appartiennent pas, et le vendeur peut en disposer.

Mais si au moment de l'événement de la condition il y a des fruits pendants, ils feront le profit de l'acquéreur; car l'échéance de la condition le rend propriétaire, et dès lors tous les fruits encore existants, quoique non semés par lui , lui appartiennent exclusivement ; les fruits suivent le maître du sol et non celui de la semence (3).

323. D'après l'art, 1G15, l'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tour ce qui est destiné à son usage perpétuel.

Pour l'intelligence de ces mots, l'ancienne et la nou-

(1) Sur les § 10 et 11 de la loi 13, nu Dig. De cet. empt.

'.. 31, § 1, Dig. De lee. 2°. Furgole, t. 2, eh. 7, seel. 4, nM 40, 141, 147. M. Toullier, t. G, p. 573 et suiv.

(3) Diocl. et Maxim., I. -22, C. De ni vindièat. L. 2o, Dig. De usuris. Inst., § 2, Dcoff.jud.

velle jurisprudence, et surtout le droit romain, nous fournissent de précieuses décisions. Nous les grouperons autour des objets suivants, dont elles décomposent avec exactitude les parties et les accessoires.

§ 1. Une maison. La vente d'une maison comprend les jardins renfermés dans les murs de clôture, et qui ont leur entrée par la porte de la maison (1); les écuries qui tiennent à l'édifice, qui n'en sont pas séparées (2) ; les digues faites en avant du bâtiment, pour le garantir du cours de la rivière ou des vagues de la mer (3); la moitié du mur mitoyen (4); les cours et basses-cours, et greniers (5); les aisances pour dépôt de fumiers et stationnements de charrettes dans les villages ; les puits (6), les réservoirs d'eau, les fontaines (7) ; en un mot, tout ce qui dépend de la maison, tout ce que les notaires désignent dans les actes sous ces mots : appartenances et dépendances. Ce qu'il faut entendre seulement, comme le dit notre article, d'accord en cela avec les lois romaines (8) , de ce qui est pour le service perpétuel de la maison et non pas pour son usage temporaire.

Ainsi, les tuyaux qui servent à l'écoulement des eaux appartiennent ou non à la maison vendue, suivant qu'ils ont une destination continue ou momentanée (9); l'on reconnaîtra , en prenant pour guide l'art. 525 du

(1) Voët, ad Pand., De act. empt., n» 5. L. 91, § 5, Dig. De leg. 3°.

(2) Idem. L. 4, § 1, Dig. In quib. causis pignus. (o) L. 52, § 3, Dig. De act. empt.

(4) Voët, toc. cit.

(5) L. 48, De act. empt.

(6; L. 13 § fin. et 14, Dig. De cont. empt. (7) L, 3S, § 2, Dig. De act, empt.

(S) L. 17, §7, Dig. De act. empt.

(9) Idem.

CIIAP. IV. DE LA VERTE, [art. 1645.) 419

Code civil, quand ils sont placés à perpétuelle demeure. C'est aussi avec l'art. 555 du Code civil qu'on se décidera pour les glaces d'un appartement, les tabteaui ci ornements, les statues (1), et autres objets de ce genre, dont les lois romaines donnent une longue énuméralion.

Sont aussi compris dans la vente les portes ou planches qui ferment la boutique, 1rs barrières, les fenêtres et peraiennes, les serrure, les clefs (2) ; le couvercle du puits, les cordes, les seaux qui servent à puiser (3)*, l'artillerie du château, les ornements de la chapelle (A) ; ce qui a coutume d'être joint à la maison y quoique distrait pour un certain temps (5); les canaux par lesquels s'écoulent les eaux de la maison , encore qu'ils se prolongent hors de l'édifice (0).

Toutes les servitudes actives, les droits de prise d'eau, de passage, etc. (7).

Mais on doit en exclure : 1° les poêles qui ne sont pas scellés dans le plancher ou dans la muraille, encore bien que l'extrême feuille du tuyau soit scellée à l'orifice du mur qui reçoit la fumée; car le reste du tuyau et du poêle est mobile, et la chaux que l'on place autour de cette dernière feuille est bien moins pour fixer ce meuble à perpétuelle demeure que pour empêcher que l'acide pyroligneux ne reflue dans les apparte-

(1) L. 17, § 3, Dig. Deact. empt.

(2) L. 17, Dig. idem.

(3) L. 14, 15, De act. empt. L. 40, Dig. De cont. empt,

(4) Puthier, Orléans, art. 355.

(j) L. 17, § 10, Dig. De act. empt.

(6) L. 47, 4S, 49, Dig. De cont. empt.

(7) Si aiiuioduetus debeatur pni-dio , et jus aquor transit ad eniptorem. lIp., I. 47, Dig. De cont. empt. Agen, 28 mai 1S31 (Dal., 33, 2, 125).

ments. C'est ce qu'a jugé la cour de Nancy par arrêt inédit du 28 avril 1828.

2° Les tuiles achetées pour couvrir le toit, et qui n'ont pas encore été mises en œuvre (1)-, en un mot tout ce qui était destiné à être employé à l'amélioration ou à la réparation de l'édifice, mais qui n'a pas reçu sa destination.

3° Les cuves , les tonneaux , tout le mobilier de la cave, qui n'est pas scellé ou placé à perpétuelle destination (2).

On trouvera d'autres détails sur ce sujet dans l'ouvrage du cardinal Mantica , intitulé De tacilis et ambirjuis convenu (3).

§ 2. Une maison meublée. La vente d'une maison meublée ne comprend que les meubles meublants (4).

Si la maison est vendue avec tout ce qui s'y trouve , tous les effets mobiliers seront compris dans l'aliénation, mais non pas l'argent comptant, les dettes actives et les droits dont les titres sont déposés dans la maison (5).

§ 3. Un fonds de terre. La vente d'un fonds de terre embrasse tout ce que le propriétaire (6) a placé dans ce fonds pour son service et son exploitation (article 525); savoir :

Les animaux attachés à la culture, mais non pas

M) L. 18, § 5, Dig. De act. cmpt.

(2) L. 26, Dig. De inst. legato.

(3) Lib. 4, t. 16, nos 5 et suiv.

(4) Art. 534 du Code civil. Voyez au Dig. De supellectile legalâ, et De inst. légat. Despeisses, p. 24, ri» 12.

(5) L. 92, Dig. Deleg. 3°. Art. 536 du Gode civil.

(6) Quid si c'était le fermier qui eut donné celte destination? Voyez Hypothèques, t. 1, n° 105.

les animaux de basse-cour, les volailles, les chevaux de selle (1);

Les ustensiles aratoires ;

Les semences données aux colons;

Les pigeons des colombiers;

Les lapins des garennes ;

Les ruches à miel (2) ;

Les poissons des étangs, mais non pas ceux qui sont renfermés dans des réservoirs plutôt pour les conserver que pour les faire multiplier; s'ils étaient destinés à multiplier, ils feraient partie du vivier (3);

Les pressoirs , chaudières , alambics , cuves , tonnes ;

Les ustensiles nécessaires à l'exploitation des forges, papeteries et autres usines ;

Les pailles et engrais; ce qui ne doit s'entendre que des fumiers destinés à féconder les terres dépendantes de la ferme achetée, mais non pas des fumiers que le vendeur avait réunis pour en faire commerce (4) ;

Les échalas servant à la vigne , encore bien qu'au moment de la vente ils fussent retirés des terres et déposés en faisceaux dans des lieux circonvoisins; car leur destination est d'être de nouveau employés quand l'époque annuelle d'étayer la vigne sera arrivée (5); mais ceci ne doit pas s'étendre (6) aux échalas que le

(J) Dans le droit romain, ils n'étaient pas immeubles par destination. L. *2, § 1, Di{;. De insl. Icg. Mais Pothier émettait le vœu cpi'une loi les déclarât tels. Communauté, noS 43 et 44. Denizart, \° Meubles.

(2) Paul, I. 10, Dig. De act. cmpl. Despeisses , p. 24, n° 13. Pothier, Communauté, n° 43.

(3) Ulp., I. 15, Dig. De act. empt. Dumoulin , sur Paris, § 1, glose 8, n° 18. Despeisses, p. 24, n° 13. Brunemann. s-ur cette loi.

(4) Ulp., 1. 17, §•), loc. cit.

(5) L. 17, § 11, précitée. Pothier, Communauté, n° 38. (6; Idem.

maître aurait achetés avec l'intention de les faire servir à l'entretien de sa vigne, et dont il n'aurait pas encore fait usage;

Les fruits pendants (1), mais non les fruits détachés du sol (2), ni les bois coupés (3), ni les pierres, sable et minerai extraits des carrières (4) et mines , ni les charbons (5), ni le vin (6), et autres choses semblables (7).

En un mot, la vente embrasse généralement tous les objets quelconques , môme meubles , pourvu que le maître ait voulu les attacher à la ferme à perpétuelle demeure. (Art. 524.)

Doit-on considérer comme faisant partie d'un fonds les troupeaux de bœufs, vaches, moutons, porcs, qui y sont réunis par le propriétaire?

Polhier les considérait comme servant à l'exploitation (8), et un arrêt de la cour de Riom, du 30 août 1820 (9), a décidé qu'ils étaient virtuellement compris dans une adjudication sur saisie immobilière.

Cet arrêt est fondé en grande partie sur ce que les troupeaux, ayant pour objet de fertiliser les terres par les engrais, tournent ainsi au profit de l'agricuhure et en sont les moyens. Mais ces motifs me paraissent manquer de justesse. L'éducation des troupeaux contribue sans doute à l'amélioration des terres; mais son but direct n'est pas en premier ordre de les féconder par des

(1) Supra, n° 319. L. t4, Dig. De reivindic. Caïus.

(2) Ulp., 1. 17, § 1, Dig. De act. empl.

(3) Id., 1. 17, § 2, id.

(4) Id., 1. 17,^6.

(5) Ulpien, 1. 17, § 6.

(6) Id., 1. 17, § 1.

(7) V. Voët, De cont. empl., n° 4. Mantica, De tacit. et ambiguis, lib. 4, t. 16.

(S) Communauté, n* 43.

(9; Dalloz, v6 Choses, p. 469.

CHAT. IV. DE LA VENTE. (aKT. 1 G 1 5 . ) -i23

iuniiers et des engrais. Le soin des troupeaux forme une branche d'industrie très intéressante, ayant pour auxiliaire l'agriculture, ouvrant un débouché et des moyens de consommation à ses produits, mais ayant beaucoup plus à son service les terres d'une ferma qu'elle n'est au service de ces lei

Je crois que la véritable raison est que le plus souvent les troupeaux sont attachés à la ferme à perpétuelle demeure. Ce qui le prouve, c'est que des logements, ordinairement fort vastes et fort dispendieux, leur sont attribués; qu'à mesure qu'une tète disparaît, elle est aussitôt remplacée par une autre-, que la distribulion des assolements, et le genre de culture, se ent sur leur nombre et leur importance; enfin, qu'ils forment un produit précieux de l'immeuble dont ils sont comme un accessoire, ou plutôt une partie intégrante.

§ 4. Un navire. La vente d'un navire comprend tout ce qui sert à appareiller, le gouvernail, le mât, les antennes, les voiles, les ancres, quasi membra navis ( I). \

Mais, suivant Alfenus, la chaloupe, qui est employée pour aller du port jusqu'au navire, n'en fait pas punie, n'y ayant aucune union nécessaire entre le bâtiment et celle barque (2).

Celte solution fait à nos yeux difficulté; elle est contraire à nos usages, et Grœnewegen dit avec raison que cette loi a été abrogée par les modernes. C'est aussi l'opinion de Voët (3). L'achat du navire doit comprendre implicitement celui de la chaloupe; car le service d'un navire ne peut se passer d'une chaloupe,

(1) Paul, \'\, Dig. De ci'ictionib.

.(3) Ad l'aiid., De act. cmjJt.t n° 8; in fine.

soit pour aller et venir dans le port, soit pour lever l'ancre, soit pour aborder quand on est en voyage. C'est un accessoire nécessaire, qui, faute d'énonciation, ne doit pas être retranché de. la vente. (Arg. de l'art. 200 du Code de commerce.)

§ 5. La vente d'un fonds de commerce comprend toutes les marchandises, le comptoir, les balances, les rayons sur lesquels les marchandises sont placées (1), et même le bail de la boutique, les armoiries et autres insignes servant à désigner l'établissement et à fixer Tachalandage; car l'emplacement est d'une grande importance , surtout dans le négoce en détail , et les insignes du prince qui accorde sa confiance à l'établissement contribuent à l'accréditer au loin, et à donner plus de valeur au fonds de commerce (2).

§ 6. La vente du vin en bouteilles comprend le verre qui le contient (3). Lorsqu'un marchand de vin expédie du vin à un de ses correspondants qui l'a acheté, les barriques sont comprises dans la vente. « Minora » vasa, in quae vinum, asporlationis causa, transfundi » soiet, unâ cura vino vendilo in emptorem in dubio 2) transeunt. » Ce sont les expressions de Yoël (4). ÏSéanmoins, les usages doivent être pris en considération. On doit aussi s'attacher aux circonstances de la vente. Si j'achète du vin à tant la mesure, et que mon marchand m'expédie ce vin dans des futailles, je pense que les futailles seront hors de la vente et resteront au

(1) L. 13, Dig. De inst. Icgalo. Paul. Yoët , ad Pand. De acu cmpt., n° 7.

(2) Ainsi jugé par deux arrêts, l'un de la cour de Pans, du 19 novembre 1824 (Dal., 25, 2, 92) ; l'autre de la cour de Rouen , du 9 juin 1828 (Dal., 30, 1, 102).

(3) L. 15, Dig. De vino tel oleo Icgalo.

(4) Voët, ad Pand. , De act. empt., n° 8.

CHAP. IV. DE LA VENTE. (aRT. l615.) 425

\endeur. Ordinairement on a soin de placer dans le marché une clause qui prévienne la dilliculté, et dédire si la vente est faite ou non à verres ou futailles perdus.

§ 7. Suivant Voët (1), lorsqu'on vend un cheval, la selle, la bride et autres objets qui étaient destinés à monter le cheval au temps de la vente et qui étaient à son usage, passent à l'acheteur si on ne les a formellement exceptés. Mais cette décision, que le judicieux auteur hollandais appuie sur la loi 38 au Dig. De œdil. edict. , n'est vraie, d'après ce texte lui-même, qu'autant que le cheval était revêtu de ses harnais quand il a été mis en vente. « Jumenta... ornata, vendendi causa, » ilà emptoribus tradentur. »

§ 8. La vente d'un moulin ou d'une usine que l'eau

met en activité comprend nécessairement la prise

d'eau, ainsi que le canal de main d'homme qui reçoit

et conduit l'eau sous les roues (2). C'est ce qu'enseigne

Henrys. « Comme, en cette province de Forez et en plu-

» sieurs autres, un moulin ne peut être moulin sans sa

» prise d'eau, il s'ensuit aussi que la prise d'eau en est

» une partie nécessaire, intéressante et presque prin-

» cipale, puisque, sans elle, le moulin serait inutile;

» d'où il faut pareillement inférer que le béai ou canal

» qui conduit l'eau au moulin n'est pas seulement un

» simple accessoire ou dépendance, mais plutôt que

» c'est une portion inséparable, et qui, prise conjoinle-

» mentavecles bâtiments, ne fait qu'une même chose;

i par conséquent, que celui qui est propriétaire du mou-

» lin l'est aussi du béai ou canal qui conduit l'eau ;

» que le sol lui appartient, et qu'il faut croire qu'avant

(1) Ad Pand. , De acl. empt., n° 10. Il cite plusieurs auteurs, GoniCS, Grotius, etc.

(2) Rénert., v" Bief. Ulp., I. 47, D. De cou/, empt.

» de bâtir le moulin, il s'est assuré de la prise d'eau et » du passage d'icelle (1). »

Telle est la règle; mais les circonstances de la vente peuvent la modifier. Un arrêt de la cour de Rouen du 21 février 1824 (2) offre un exemple de cette influence des faits particuliers d'une cause sur les principes généraux. Un sieur Quesnay avait acheté un moulin qui s'alimentait au moyen d'un canal de 800 pieds de longueur, traversant des herbages et prés que le vendeur s'était réservés; on avait donné pour limites au moulin aliéné des haies qui rejetaient le canal en dehors de ces bornes; de plus, le vendeur avait conservé, sans réclamation delà part de l'acheteur, l'usage d'un pont au moyen duquel il communiquait de son pré à son herbage. Enfin le contrat se taisait sur le canal, sur le droit de pèche et de curage. La cour de Rouen vit dans toutes ces circonstances la preuve que le canal avait été exclu de la vente, et que l'acheteur n'avait acquis qu'un droit perpétuel au volume d'eau passant par le bief et nécessaire pour faire rouler son usine.

324 Du reste, il y a deux règles générales qui s'appliquent à presque toutes les ventes que nous venons de passer en revue, mais particulièrement aux ventes d'immeubles.

La première, c'est que le vendeur est tenu de se dessaisir des titres, des plans, et autres renseignements qui se rapportent à la chose, qui en indiquent la mouvance, en déterminent l'importance et retendue. Ce sont là des accessoires de l'objet vendu (3).

<1) T. 2, liv. 4, q. 35.

(2) Dallox, Vente, p. 866, note 1.

(3) Arrêt de la cour de Paris du 27 mai 1808. Journal du Palais,

CHAP. IV. DE LA VfcISTE. (aRT. 1015.) 427

Il y a néanmoins des auteurs qui pensent que, la vente étant de nature à produire un recours en garantie, « le vendeur n'est pas obligé de se dessaisir des ti- » très qu'il peut avoir, parce que c'est la sûreté de cette i garantie, laquelle autrement ne lui serait pus facile. «Seulement, il peut être contraint de les remettre à » l'acheteur, si ledit acheteur olïre de le décharger de

ladite garantie (1). »

Mais, avec une pareille raison, l'acheteur resterait perpétuellement dépourvu de titres. Sous prétexte d'un recours qni peut-être n'aura jamais lieu, le vendeur serait autorisé à le priver des documents qui lui sont à chaque moment nécessaires pour régler ses rapports avec les tiers. Il vaut bien mieux que les litres soient entre les mains de fach-eteur, qui a un intérêt journalier à les consulter, sauf à lui à les tenir à la disposition du vendeur, dans le cas où il y aurait recours en garantie.

Mais remarquez que le vendeur n'est tenu de délivrer que les titres et les plans dont il est saisi, et qu'il n'est pas obligé de procurer à ses frais les copies de ceux qui sont déposés dans des archives publiques.

Notre seconde observation, c'est que le vendeur doit faire tradition de la chose avec l'augment qui y est survenu depuis la vente. Ainsi les alluvions et attérissements survenus après le contrat sont la propriété de

1808, p. *>47. Je n'ai pu trouver cet arrêt dans M. Dalloz. Soa?vola, 1. 48 et 52, D. De act. enipl.

(1) Je copie ce passage d;uis le Supplément au v œuvres d'Henry*, t. 4 , p. 550 , n° 23. L'auteur ajoute que némmnilH le vendeur sera obligé d'aider l'acheteur de ses titres toutes les fois que besoin sera.

428 DE LA YENTE.

l'acheteur (1). Voyez cependant une exception, infrà, n° 333 (2).

Article 1616.

Le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu'elle est portée au contrat , sous les modifications ci-après exprimées :

SOMMAIRE