I. — Bail à loyer
Difficultés entre propriétaires et locataires.
A. — Lors de l'entrée en jouissance.
Lors de la prise de possession des lieux loués, les travaux promis par le propriétaire pour le moment de l'entrée en jouissance peuvent n'avoir pas élé exécutés, ou n'avoir pas été exécutés conformément aux convenlions, ou contenir des malfaçons.
Le locataire pourra se pourvoir en référé pour faire nommer un expert qui constatera l’état des lieux : « At- « tendu que par une clause du bail non contestée,le pro- « priétaire s’est engagé à faire divers travaux désignés, « pourl’époquede l'entrée en jouissance deslieux; quele « locataire arlicule que ces travaux ne sont pas terminés « et qu'il ne peut occuper les lieux ; qu'il a intérêt à faire « constater les faits dans le plus bref délai, etc. » (1).
Le juge des référés pourra même ordonner que sous la direction de cet expert les réparations urgentes seront immédiatement faites. — Paris, 12 juin 1868 (P. 69. 104) ; Chauveau, n° 2754 bis ; Bertin, t. II, p.357 ; de Belleyme, t. IT, p. 155.
Le locataire ne serait plus admis à faire constaterl’état des lieux après une longue jouissance : « Attendu que «X... est en jouissance des lieux depuis juillet 1822 et
(1) Modèle d'ordonnance de référé rapporté dans de Belleyme, 11) D: 156.
«que depuis cette époque il n’a fait aucune diligence « pour faire constater l’état des lieux ;.. n'y a lieu à «référé » — Paris, 4 février 1826 (1).
Et sur appel « —Confirme » Paris, 3° ch., 14 septembre 1826.
Ce constat de l'état de lieux aura pour principal effet de permettre au locataire, qui par suite des réparations non effectuées, aura pris l'immeuble en mauvais état, de ne pas être obligé de Le rendre en bon état à la fin du bail. Il pourra également servir à fixer le quantum des dommages-intérêts dus au locataire par le propriétaire.
Nous avons dit que le juge des référés pouvait ordonner que les réparations urgentes seraient immédiatement effectuées sous la direction de l'expert commis ; rapportons à ce sujet l’arrêt de la Cour de Paris du 25 novembre 1871 qui nous paraît résumer toute la jurisprudence sur cette question. « Considérant,dit l'arrêt, « qu'après une expertise ordonnée par le tribunal et « ayant pour objet de déterminer le caractère et l’éten- « due desdégradations ainsiquela nature destravaux qui « seraient à exécuter, les époux X... se sont pourvus en «référé pour faire ordonner l'exécution immédiate des- « dits travaux sous la surveillance de l'expert commis ; « que les époux Z...contestent la compétence du juge des « référés et prétendent que la mesure sollicitée aurait un « caractère définitif et statuerait sur le fond même du
« litige ;
(1) Rapportée dans de Belleyme, t. II, p. 157.
« Mais considérant que les travaux dont il s’agit con- « sistent notamment dans la réfection des portes et fené- « Lres des bâtiments, dans le rétablissement des clôtures «qui protégeaient l'industrie exercée par les locataires ; « Qu'ils ont un caractère d'urgence et de nécessité qui «ne peut être contesté ; Qu'en mettant les avances des « frais de réparation à la charge des époux X..., deman- « deurs en référé et en réservant les droits et moyens des « parties, l'ordonnance de référé n’a pourvu qu'au pro- «visoire et n’a pas fait préjudice au principal ; Qu'ainsi «les limites de la compétence du juge statuant en référé « n’ont pas été excédées; confirme... » — Paris, 25 novembre 1871 (B. C. P. 1870-1871, p. 200).
Le juge des référés sera donc compétent,en raison de l'urgence, pour ordonner un constat de l’état de lieux, prescrire une expertise, faire procéder à certaines réparations. Mais des difficultés pourront encore survenir au moment de l'emménagement. Le locataire devra-t-il, par exemple, emménager par le grand escalier ou par l'escalier de service ? Le juge des référés devra encore, à raison de l'urgence, solutionner provisoirement cette difficulté. S'il existe un bail écrit, et dans ce bail une clause expresse, il ordonnera purement et simplement l'exécution de cette clause ; dans le cas contraire il de-
vra se conformer aux usages.
B. — Pendant l'occupation.
Les difficultés relatives au mode de jouissance sont
très variées. Le propriétaire contracte, aux termes de l’article 1719 du Code civil, l'obligation d'entretenir sa chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Des réparations urgentes simposent-t-elles et Le propriétaire refuse-t-1l de les exécuter ? Le locataire pourra,comme au moment de son entrée en jouissance, faire commettre un expert qui examinera à quiincombent les réparations, déterminera le préjudice causé, et auquel le président des référés pourra également donner mission de faire procéder aux réparations urgentes. — Paris, !3 juin 1868 (P. 69.104); Cour de Paris, 25 novembre 1871 (B.C.P. 1870-1871. 1.200. Chauveau, n° 2754 bis ; Bertin, t. IL, p. 357.
S'agit-il de grosses réparations qui dureront plus de quarante jours ? La nomination d’un expert s’imposera encore pour établir l'indemnité à allouer au locataire, indemnité qui pourra lui être allouée sous la forme d’une diminution du prix du bail.
« Attendu que la Compagnie la Nationale-Vie fait «procéder en ce moment à la réfection complète de « l'escalier de l'immeuble sis boulevard Montmartre, « dont une partie est louée à Reutlhinger ;
« Attendu que Reutlinger prétend que ces travaux « durent depuis plus de deux mois et demi et que rien «n'indique qu'ils doivent être promptement achevés ; « Qu'il sollicite la nomination d’un expert pour déter- « miner le préjudice causé et assurer l'accès convenable
«et libre de ses ateliers ; Que la Nationale prétend, au
« contraire, avoir fait le nécessaire pour assurer l'accès «des ateliers de Reutlinger ; Que les parties sont en «désaccord ; Qu'il y a lieu de nommer expert; Par ces «motifs, nommons Bunel expert, dispensé d'office du «serment, et qui sera en cas d’'empêchement remplacé « par ordonnance rendue sur requête, lequel visitera les «lieux dont s’agit, constatera l’état des travaux, veillera «à ce qu'il soit procédé auxdits travaux avec activité et «précaution et de la manière la moins dommageable « pour l'exercice de la profession de Reutlinger, veillera
«également à ce que l’ascenseur ne soit jamais encom-
« brépar les matériaux et fonctionne toujours librement, « assurera au besoin avec le concours de tous ouvriers « de son choix l'accès des ateliers de Reutlinger d’une « façon convenable et permettant à sa clientèle de ne pas « salir les costumes de luxe avec lesquels cette clientèle «a coutume de poser; Disons en outre que l'expert éva- « luera tout le préjudice causé ; s’expliquera sur tous « dires et observations des parties, les conciliera si faire «se peut, sinon du tout fera un rapport qu’il déposera «au greffe pour être ensuite par les parties requis et par « le tribunal statué ce que de droit...» — Paris,24 août 1901 (17
Cette ordonnance paraît nous donner un résumé assez complet des différentes missions que le juge des référés peut confier à un expert. Notons également que le président peut ne commettre qu'un seul expert et le
(1) Cette ordonnance ne paraît pas avoir été publiée. Voir à sa date aux archives du tribunal de première instance de Paris.
DE L'URGENCE >g
dispenser d'office du serment, contrairement aux articles 303 et 315 du Code de procédure civile. — Paris, 5 février 1810: (B. CG. P: 1870-1871, p. 250); Cass., 29 juin 1859 (S. 60.1.158).
Le propriétaire a en outre contracté l'obligation de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée. S1 le locataire est troublé dans sa jouissance, par exemple par l'emploi dans l'immeuble de machines devenant la source d’un bruit ou d’une trépidation intolérables, il sera admis à demander la nomination d'un expert qui aura pour mission de prescrire les travaux nécessaires pour faire cesser le trouble, et de se prononcer sur les dommages-intérêts. Si les faits constitutifs du trouble et de la jouissance procédaient cependant d’une cause antérieure au bail, le juge des référés ne saurait ordonner une expertise ayant pour but l'examen de l’état de lieux et prescrire les travaux urgents sans préjuger la question de savoir si les faits et circonstances constituüfs dudit trouble ne rentrent pas dans les prévisions du bail librement accepté par le plaignant.— Paris, 24 juin 1886 (Gaz. Trib., 3 octobre 1886).
Des difficultés pourront encore s'élever relatives à la jouissance de la cour, des escaliers, au service du concierge, aux placements des enseignes, devantures, étalages, etc., etc. Quelle sera dans ces divers cas la décision du juge des référés ? Le point en litige est-il réglé par une clause du bail, on ordonnera son exécution et
s'il y a lieu à interprétation des conditions du bail on
renverra au principal.
La difficulté n’a-t-elle pas été prévue au baïl,ou s’agitil d’une location verbale, on se conformera aux usages. S'il y a eu commencement d'exécution et de jouissance, on maintiendra l’état de choses. C’est donc à bon droit que le président du tribunal de la Seine, ayant à se prononcer sur le cas du locataire d’un sixième étage, qui, depuis la date de son entrée en jouissance avait toujours passé par le grand escalier pour habiter son appartement et s'était vu tout à coup refuser l’accès de cet escalier,a maintenu provisoirement l’état de fait en décidant que le locataire continuerait à passer par le grand escalier comme il l'avait fait jusqu'alors : « Attendu que Bro- « gard est locataire d’un appartement dans l'immeuble « sis à Paris, 2, rue Jean-Lantier, appartenant à Tétard ; « Attendu que Brogard justifie avoir toujours passé « depuis l'époque de son entrée en jouissance par le « grand escalier dont la porte n’était pas fermée à clef ; « Attendu que Tétard ayant fait fermer ladite porte à « clef, Brogard demande qu'il lui soit remis une clef de « ladite porte afin de lui assurer le libre accès de son « domicile pour lui et sa famille; Attendu qu'en l’ab-
«sence d'aucune clause spéciale, il y a lieu de maintenir
« le mode de jouissance actuel qui a toujours existé. Par «ces motifs... Disons que Tétard sera tenu dans les « vingt-quatre heures de la présente ordonnance de
«remettre à Brogard une clef dela porte donnant accès
csur le grand escalier et desservant son appartement :
«sinon et faute par lui de ce faire dans ledit délai, auto-
us
« risons Brogard à se faire faire une clef de ladite porte ;
« Autorisons également Brogard à pénétrer lui et sa « famille dans son appartement par le grand escalier y « donnant accès ; Disons que la présente ordonnance « sera exécutoire avec l’assistance du commissaire de po- « lice si besoin, est... » — Paris, 26 juillet 1902 (1).Cette
ordonnance est conforme à la jurisprudence antérieure :
« Attendu que la jouissance des lieux doit être mainte- « nue comme elle avait été originairement faite ;.. Que « X... aurait changé de cave par tolérance et ne jouirait « pas de celle qui lui aurait été désignée dans la loca- « tion ; Disons que X... quittera ladite cave et en remet- « tra la clef,sinon autorisons à l'expulser, etc.»— Paris, 18 mars 1843.
Et sur appel: « Confirme » (Paris, 1" ch., 2 mai 1843 (2).
L'usage, dans beaucoup de cas, dictera également sa décision au juge des référés. Rappelons à ce propos qu'aux termes des usages de Paris les locataires ont la jouissance de la cour commune et le droit d'y fare entrer les voitures de place, même après minuit, pour y monter et en descendre au pied de l'escalier, à moins de prohibition dans le bail: « Considérant que le passage «sous la porte cochère d'une maison et l'usage de la « cour pour les voitures sont communs aux locataires à
«moins de stipulations contraires ; que dans l'espèce, il
(1) Non publiée. Se trouve à sa date aux archives du Palais de jus-
tice.
(2) Ordonnances rapportées dans de Belleyme, t. II, p. 159 et 160.
« n'existe pasde prohibition exprimée audit bail : Émen- « dant,ordonne que R...,propriétaire, sera tenu de lais- «ser entrer sous la porte cochère et dans la cour de sa « maison les voitures des personnes venant visiter son « locataire D... ; sinon autorisons ce dernier à faire ou- «vrir la porte... » — Paris, 1" ch., 4 mars 1823 (1); de Belleyme, t. I, p. 161 ; Bertin, t. IT, p. 359.— Les voitures de place ne peuvent séjourner.
Nous venons de voir quels sont les droits du locataire vis-à-vis du propriétaire : voyons maintenant quelles sont ses obligations, Le locataire est tenu, aux termes de l’article 1728 du Code civil : « 1° d’user de la chose « louée en bon père de famille et suivant la destination « qui lui a été donnée par le baïl,ou suivant celles présu- « mées d’après les circonstances à défaut de convention ; « 2° de payer le prix du bail aux termes convenus. »
La première obligation pourra également donner lieu, au cas où elle ne serait pas remplie, à la nomination d’un expert qui aura pour mission de le constater et de se prononcer sur les dommages-intérêts. Mais la pratique n'offre que peu d'exemples de cette espèce ; il n’en est pas de même de l'obligation de payer le prix.
Notons tout d’abord qu'aux termes de l’article 809 du Code de procédure civile, les ordonnances de référé ne pouvant faire aucun échec au principal, s’il y a contestation sur les clauses du bail, le juge des référés devra
(1) Rapportée dans de Belleyme, éd. 1855, t. Il, p. 161.
renvoyer les parties au principal (1). Si les clauses du bail ne font pas l’objet d’une contestation suffisamment sérieuse, le juge des référés devra prendre une décision, en faveur du propriétaire, ou contre lui. Cette décision sera la plus souvent sollicitée à l'effet d’expulser le locataire des lieux qu'il occupe.
Le locataire enlève-t-1l furtivement ses meubles ? le juge des référés pourra ordonner qu'il sera tenu de payer les loyers dus, sinon expulsé. — Paris, 4° ch., 16 octobre 1845 ; 14 décembre 1849 ; 31 janvier 1851 ; Paris, 30 janvier 1851 (2).
Il en sera de même, c'est-à-dire que l'expulsion sera prononcée si des loyers sont dus et si les lieux ne sont pas suffisamment garnis ; de même si les meubles ayant été vendus par justice, le locataire ne regarnit pas les lieux. — De Belleyme, t. II, p. 132, édition 1865; Paris, 21 avril 1860 (S. 62.2.163) ; 12 janvier 1867 (S. 67.2.36); 11 mai 1872 (B.C.P. 1872, p. 28 et 496); mas 15 yjiuns29août01873 (B.C:P. 1873, p..5, 6, tet 9}
Il n'en serait plus ainsi si des loyers étant dus, le locataire possède dans les locaux qu'il occupe des meubles suffisants. « Considérant, dit la Cour de Paris, que les « lieux sont loués pour plusieurs années ; que le jugedes « référés ne pouvait prononcer l'expulsion sans pronon- « cer implicitement la résiliation du bail; Emendant,
(1) De Belleyme, t. IL, p. 157; Bazot, Ordonnances, p. 245.
(2) Ordonnances rapportées dans de Belleyme, t. II, p.135. R. —3
déclare qu'il n’y a lieu à référé, autorise à rentrer dans les lieux. — Paris, 5° ch., 12 septembre 1833 ; conf. 2e ch, 19 août 1834 5%ch 1900 1855; 90h 4 octobre 1832 (1) ; Paris, 8 avril 1886, Gaz. Trib., 9 juin 1886.
En cas de contestation sur le point de fait, le juge des référés ordonnera la visite et le constat des lieux. A Paris, ce sera l'huissier de service qui sera habituellement chargé de ce constat.
Le locataire pourrait encore être expulsé, après un simple commandement de payer resté infructueux, si, dans le bail qui lui a été consenti par le propriétaire, se trouvait insérée la clause suivante : «qu’à défaut de paie- «ment d’un seul terme à son échéance, et après un sim- « ple commandement de payer resté infructueux il sera «expulsé en vertu d’une ordonnance de référé. » Le président se trouverait, en effet, dans l’espèce, valablement saisi par le consentement des deux parties. — De Belléyme, t. II, p.132 ; Paris, 1° ch., 1*avml1836;3°ch;, 25 mars 1827 (2).
