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les conséquences de la réforme apporteront naturellement un remède à ce qu’elle pourrait au premier abord présenter d'inquiétant.

Mobiliser le crédit foncier, c’est faire de l’hypothèque un instrument plus facile et plus souple, c'est donner aux prêteurs sur hypothèque un genre de titres plus maniables et d’une circulation plus aisée, faciliter la transmission du gage hypothécaire sans nuire cependant à sa solidité.

Le prêt sur hypothèque jouit d’une sécurité presque absolue. La terre est un gage impérissable. Cependant

on prête peu sur la terre (1). Et, d'une manière géné-

(1) En 1876, le montant des prêts hypothécaires était de 19.279 millions. En 1903, M. de Foville estimait qu’ils avaient subi une diminution et illes évaluait à 13 milliards 1/2. /L'Economiste français, 24 janv. 1903). Dans ces évaluations sont compris à la fois les prêts sur les maisons et sur la terre. Or, on estime en général que lorsqu'elle grève une terre, ia dette hypothécaire ne représente que bien rarement plus de la moitié de sa valeur.

Cela se comprend facilement, le Crédit foncier et la plupart des notaires, surtout depuis la crise immobilière de 1875, ayant pour règle invariable de ne prêter ou de ne laisser prêter sur une propriété foncière que la moitié de la valeur lorsque le gage est constitué en terres arables, que le tiers ou le quart lorsqu'il est en bois ou en vignes.

D'ailleurs, dans un autre ordre d'idées, qu'il s'agisse de terres ou de maisons, même en supposant que le gage hypothécaire ne baissera pas, c’est le propre d’un notaire prudent de laisser une assez grande marge de différence entre le gage hypothécaire et la dette qui le grève, étant donnée que l'inscription doit garantir au créancier non seulement le montant de sa créance, mais encore trois années d’intérêts échus et non payés, et les frais de saisie immobilière, s’il y a lieu. Frais assez élevés, comme l’on sait.

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rale, les capitaux, se détournant des placements immobiliers, se dirigent vers les entreprises industrielles et commerciales, vers les emprunts de l'Etat. La propriété foncière, qui a tant besoin de crédit pour la constitution et l'amélioration des domaines, pour le perfectionnement des méthodes de culture et l’utilisation des découvertes nouvelles, ne trouve à emprunter que péniblement et à des conditions défavorables.

Les causes de la supériorité du crédit industriel ou public et de la défaveur du crédit foncier ont été fréquemment dégagées.

Le capitaliste qui a prêté à l'Etat ou à des établissements de commerce peut très aisément obtenir le remboursement de sa créance, grâce à la négociabilité du titre qui la constate. Au contraire, le prêteur sur hypothèque est lié à son débiteur par un contrat dont le terme est immuable. Il ne rentre pas comme il le veut dans les fonds qu'il a prêtés ; il lui est difficile de céder sa créance, et, à l’échéance du terme, il n’a à sa disposition que la procédure de l’expropriation forcée. En d’autres termes, le crédit foncier est immobilisé, à l'image du sol lui-même, tandis que les capitaux mobiliers sont, par leur mobilisation, facilement remboursables.

Cette situation entraîne nécessairement pour le propriétaire foncier emprunteur une élévation du taux de l'intérêt. Le loyer de l'argent, en effet, croit proportion-

nellement à la privation du capital engagé et au risque

couru par lui. Or, la privation du capital est minime pour le détenteur d’une valeur mobilière mobilisable; elle est, au contraire, portée à son maximum pour le prêteur sur hypothèque, dont les fonds sont immobilisés. Aussi l’agriculteur qui emprunte sur sa terre doit-il généralement servir un intérêt de 5 0/0, alors que l'exploitation agricole ne fournit ordinairement qu'un revenu moindre.

La nécessité est donc apparue, depuis longtemps, d'offrir aux prêteurs sur hypothèque la possibilité d’une réalisation facile de leurs capitaux. La représentation de la créance hypothécaire par des titres négociables, suivant les modes des valeurs mobilières, tel est, pour la plus grande part, le problème de la mobilisation du crédit foncier. Il n’est pas douteux que si la formule désirable est trouvée, les capitaux prendront la direction des placements fonciers.

Trois procédés ont été imaginés : les cédules hypothécaires, les lettres de gage du crédit foncier, la clause à ordre ou au porteur dans les obligations notariées (1).

Le législateur révolutionnaire eut une inspiration géniale lorsqu'il créa les cédules hypothécaires. Une loi

du 9 messidor an III contenait un chapitre intitulé :

(1) Cf. RonvEL, loc. cit. CHALLAMEL, loc. cit. et CHALLAMEL : Des procédés de mobilisation de la propriélé foncière expérimentés ou proposés en France ou à l'étranger, dans le Bulletin de la Société de législation comparée, année 86-87, p. 420.