PAR TOUT AUTRE QU'UN POSSESSEUR

46. — C'est à dessein que nous donnons à ce chapitre une rubrique aussi compréhensive que possible. Dans le chapitre précédent nous avons exposé les règles relatives aux constructions élevées par un possesseur de bonne ou de mauvaise foi. C’est la partie caractéristique de cette étude : c’est, en fait de constructions sur le terrain d'autrui, le point sur lequel se sont portées les discussions et controverses des auleurs.

Mais, pour êlre complet, nous devons examiner les nombreuses situations où tout autre que le propriétaire, — sans être possesseur, — élève des constructions. Nous le ferons rapidement.

4T. — Tous les textes que nous avons cités jusqu'alors supposent que les constructions ont été élevées par un possesseur, Que faut-il décider si le constructeur se trouve avec le propriétaire dans certains rapports spéciaux, contractuels ou quasi-contractuels ?

Les solutions précédemment indiquées ne peuvent plus s'appliquer ici : il faut, pour chaque cas particulier, recourir aux règles spéciales au rapport qui existe entre le propriétaire et le constructeur.

Toutefois, il est une règle importante que nous aurons l’occasion d'appliquer à bon nombre des situations que nous

devons envisager : c’est la théorie des impenses, les constructions pouvant fréquemment se ranger sous celte dénomination. Le droit romain distingue — et notre droil actuel distingue encore comme lui — trois sortes d’impenses : impenses nécessaires, impenses uliles et impenses voluptuaires. Les impenses nécessaires, celles sans lesquelles la chose eût été détruite ou eût subi une sérieuse détérioration, sont toujours remboursées intégralement : le propriétaire eût dû les faire ; en les faisant, le détenteur de l’immeuble a enrichi le propriétaire d'autant ; l'enrichissement étant égal à l’impense, celle-ci doit être restituée complètement. Les impenses uliles procurent toujours à celui qui les a faites une indemnité égale au montant même de ces impenses, ou tout au moins à la plus-value qui en est résultée. Les impenses volupluaires enfin, impenses de luxe, comme leur nom l’indique, n’augmentent pas véritablement la valeur de la chose qui en est l’objet; le propriétaire ne doit généralement rien à leur occasion (1).

Presque toutes les questions que nous allons rencontrer pourront se résoudre par la combinaison de cette règle tant avec les principes spéciaux au rapport juridique existant entre le propriétaire et le constructeur qu'avec les principes fondamentaux de notre matière.

48. — Dans un intérêt de méthode, nous divisons nos explications en cinq sections :

La première sera consacrée au cas où les constructions sont élevées par un détenteur précaire. Ce détenteur peut avoir un droit personnel ou un droit réel. Il a un droit personnel s’il est locataire, commodataire, précariste, gagiste,

(1) LL. 38 et 39, Dig, de her. pet., V, 8. — L. 55, $ 1, Di@., loc. cond.,

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antichrésiste. Il a un droit réel, s’il est superficiaire, usufruitier, emphytéote.

Dans la deuxième section,nous traiterons du constructeur mandataire ou gérant d’affaires.

Un court apercu des pouvoirs du mari sur les biens de la femme et sur les biens dotaux, au point de vue particulier des constructions, constituera la troisième section.

Le sort des constructions élevées par un copropriélaire ou un associé sera l'objet de la quatrième.

Enfin, point délicat, nous nous demanderons s’il pouvait se présenter une question à propos des constructions élevées par un propriélaire sous condilion résolutoire, et quelle devait être la solution.

* SECTION I. — Constructions éleëves par un détenteur précaire.

49. — Les questions que nous traitons dans cette section présentaient certainement une assez grande importance pratique. Mais au point de vue juridique l'intérêt est moindre. Nous pourrons passer rapidement en ce qui concerne les détenteurs n'ayant qu’un droit personnel : nous devrons insister davantage relativement aux détenteurs ayant un jusinre.

$ 1. — Détenteurs précaires à droit personnel.

50. — Sous cette dénomination se rangent le locataire, le commodataire, le précariste, l’antichrésiste.

Nous aurons à donner quelques développements relativement aux constructions élevées par le premier. En ce qui concerne les suivants, nous pourrons être très brefs.

I, — Locataire.

91. — Nous prenons ce mot dans son sens strict. Nous entendons par là le preneur d’un immeuble en vertu d’un bail simple, et non en vertu des baux particuliers donnant un droit réel que nous étudierons plus tard, emphytéose ou superficie.

Au cas où aucune clause particulière n’est insérée au bail relativement aux constructions que le locataire pourrait élever sur l’immeuble loué, et où le preneur a élevé des constructions, quelle est la situation juridique faite respectivement au bailleur et au preneur? Quels sont leurs droits respectifs sur ces constructions ? Telle est la question que nous avons à résoudre.

92. — Pendant la durée du bail, à qui appartiennent les constructions ? C’est là une question délicate qui se ramène à cette autre plus générale : l'accession se produit-elle quel que soit le constructeur ? |

Aucun texte ne nous permet de répondre catégoriquement. Mais il nous semble que la règle superficies solo cedit a un caractère général. Les matériaux s’incorporent au sol au fur et à mesure qu'ils lui sont réunis, sans qu'il y ait à distinguer suivant la qualité juridique de celui qui construit. Nous pensons donc que le locataire qui a bâti sur le terrain qu'il tient à bail, n’a sur ces constructions, considérées comme telles, que le droit de jouissance qu'il a sur le sol lui-même. S'il conserve, ainsi que nous l'avons vu, la propriété des matériaux en tant que matériaux, c’est le propriétaire du sol qui est propriétaire des constructions.

53. — Lorsque le bail prend fin, le bailleur reprend done son fonds avec l'édifice qui est sa propriété jure accessionis. Le propriétaire s'enrichit évidemment de la plus-value pro-

curée au sol par cette construction. Mais ici le locataire constructeur n’est plus dépourvu d'action comme l'était le possesseur. Le contrat de bail donne aux deux parties deux actions réciproques, toutes deux de bonne foi, qui permettent au preneur comme au bailleur de se faire tenir compte de tout ce qui, en équité, peut lui être dû par l’autre partie. Le preneur en particulier a l’actio conducti, et grâce à elle il peut obliger le propriétaire à l’indemniser jusqu’à concurrence du profit que la construction lui procure.

Nous trouvons cette solution très formellement exprimée par Paul: « {n conducto fundo, si conduclor sua opera aliquid necessario vel utiliter auxerit, vel ædificaverit, vel instituerit, cum id non convenissel, ad recipienda ea quæ impendil, ex conduclo cum domino fundi experiri potest (1) ».

54. — On reconnait aussi au locataire la faculté d'enlever ce qu'il a édifié, à la condilion qu'il n’en résulte aucune détérioralion pour le fonds.

« St inquilinus oslium, vel quædam alia ædificio adjecerit, quæ actio locum habeat? Et est verius quod Labeo scripsit, compelere ex conducto actionem ut ei tollere liceat ; sic tamen, ut damni infecti caveat, ne in aliquo dum aufert, deteriorem causam ædium faciat, sed ul pristinam faciem ædibus reddat (2) ».

Ce lexte, très clair, indique les conditions de ce jus tollendi ; il faut que le preneur rende les lieux en leur état primitif. En général, mieux vaudra pour le locataire laisser les constructions au propriétaire et lui demander l’indemnité, en les considérant comme impenses nécessaires ou utiles. Le preneur n'usera guère de ce droit d'enlèvement que relativement aux

(1) L. 55, $ 1, DiG., Loc. cond., XIX, 2. ) . @) L. 19, $ 4, Dic., loc. cond., XIX, 2. i

ouvrages constituant des impenses voluptuaires, pour lesquelles il n’a droit à aucune indemnité.

Toutefois nous n’admettrons le locataire à enlever les ouvrages de cette dernière espèce que s'ils présentent, détachés, quelque valeur. Nous ne pourrions tolérer qu'il raclât des peintures, ou qu'il brisât des revèlements de marbre : Malitiis non est indulgendum.

Do. — Si le locataire n’a pas été indemnisé de ses constructions, et s’il n'a pas non plus usé du jus {ollendi que nous venons de lui reconnaitre, il a encore le droit de revendiquer les matériaux lors de la démolition de l'édifice. C’est une conséquence de l’accession telle que l'avaient comprise les Romains.

56. — Nous avons supposé qu'aucune clause particulière ne visait les constructions à élever par le preneur. Si une clause de ce genre a été insérée au bail, elle est la loi des parties, c’est à elle qu’il faut recourir pour régler les droits respectifs du propriétaire et du locataire.