IL. — Commodatuire, précariste, gagiste, antichrésiste

57. — Nous réunissons ces diverses hypothèses comme très voisines et comme comportant des solutions analogues, sinon identiques.

Le commodat ou prêt à usage peut porter sur un fonds de terre ou sur une maison aussi bien que sur des objets mobiliers. Bien qu’en fait on ne donne ordinairement en prêt que des meubles, aucune raison ne s'oppose à ce qu’un immeuble soit donné en commodat (1). Supposons donc que le commodataire élève des constructions sur le terrain prêté.

Le précaire est un contrat spécial au droit romain et qui a

(1) L. 1, $ 1, Dic., Commod. vel contra, XIII, 6. — L,. 17, pr., Dia. De præscript, verb., XIX, 5.

joué dans l’histoire de ce droit un rôle fort intéressant. Quel sera le sort des constructions que le précariste aura élevées sur l'immeuble concédé à précaire ?

Le gage et l’antichrèse comportent, à l'inverse de l’hypotheque, — et c’est ce qui fait le grand avantage de celle-ci, — la détention par le créancier ou par un tiers à sa place : ils dépossèdent done, en fait du moins, le débiteur. On peut parfaitement concevoir que le créancier gagiste ou antichrésiste élève des bâtiments sur Le fonds de son débiteur.

Un caractère commun à ces diverses hypothèses, c’est que tous, commodalaire, précariste, gagiste, antichrésiste, détiennent la chose d’autrui, à litre précaire, en vertu d’un contrat. Leurs pouvoirs se résument en un droit d’administration : ils ne peuvent disposer de la chose. Si donc ils construisent, que faudra-t-il décider relativement aux bâtiments qu'ils auront élevés ?

Nous distinguerons deux périodes :

4° Le commodataire, précariste, etc., détient toujours l’immeuble en vertu du contrat ;

2 Au terme fixé, l'immeuble est restitué.

58. — I. — Par le fait de l'édification, le bâtiment s’est incorporé au sol et est devenu, au moins en tant que construction, la propriété du maitre du sol. Mais, par là même aussi, le commodalaire ou le précariste a relativement au bâtiment le droit qu’il avait déjà sur le sol : il le détient donc légitimement, il en a la jouissance.

La possession du bâtiment est garantie au précariste, à l’antichrésiste, au commodataire, par les mêmes actions, par les mêmes voies de droit que la possession du sol.

99. — II. — Lorsque, par l'exécution même du contrat, le commodataire devra rendre l'immeuble prêté, lorsque le précariste devra restituer le fonds qui lui avait été concédé,

CONSTRUCTIONS ÉLEVÉES PAR UN NON POSSESSEUR 55 lorsque, désintéressé, le créancier devra remettre au débiteur le bien que celui-ci lui avait donné en gage ou en antichrèse, quels seront les droits respectifs du propriétaire et du constructeur ?

Il est un point qui ne nous semble pouvoir souffrir difficulté. Une obligation commune au groupe de détenteurs qui nous occupe est de rendre l'immeuble dans un état d’entretien convenable : le fonds ne doit pas, lors de la restitution, être dégradé, détérioré, diminué de valeur par la faute du détenteur. Il en résulte évidemment que si les travaux auxquels ce détenteur s’est livré ont modifié l'immeuble et lui ont fait perdre de sa valeur primitive, le propriétaire sera fondé à exiger la démolition des ouvrages et à réclamer des dommages-intérêts (1).

Il est un autre point qui nous semble également certain. Si le propriétaire conserve les constructions, il devra indemniser le constructeur. Les actions commodali, pigneraliia, ete., sont de bonne foi : lors de l’action directe intentée par le propriétaire pour recouvrer son immeuble, le constructeur obtiendra l'indemnité sans qu'il soit nécessaire de faire valoir d'exception, simplement per officium judicis, ou bien il intentera l’action contraire.

60. — Ilne peut y avoir difficulté que si le propriétaire refuse de conserver des constructions qui, cependant, augmentent la valeur de l’immeuble. Peut-il exiger la démolition ? Aucun texte ne nous permet de répondre calégoriquement. Cependant les principes nous semblent suffisants pour résoudre cette question.

(1) « Si reddita quidem res commodata, sed deterior reddita, non videbitur reddita, nisi quod interest, præstelur : proprie enim dicitur res non reddita, quæ deterior redditur ». L. 3, $ 1, Dic., Commod. vel contra, XIIL, 6.

En ce qui concerne les constructions élevées par un gagiste, le propriétaire peut certainement exiger leur démolition. Le gagiste, en effet, ne peut pas se servir de la chose : ce serait de sa part un furtum (1). Le créancier ne peut donc faire sur la chose donnée en gage que les impenses nécessaires à sa conservation (2): et bien rarement le caractère d'impenses nécessaires pourra être reconnu à des constructions, il n’en sera guère ainsi qu’au cas de reconstruction d’un édifice détruit par un sinistre. Le propriétaire pourra se refuser absolument au paiement de toute indemnité. L'unique ressource du créancier constructeur sera l'enlèvement des matériaux, sans toutefois qu’il puisse en résulter aucune diminution de valeur pour le fonds eu égard à son état lors de la remise en gage, ou à condition de remettre les lieux en leur état primitif.

Relativement aux constructions élevées par un commodataire, un précariste ou un antichrésiste, la question nous semble une question de fait. Grâce au caractère de l’action, le juge a les pouvoirs les plus étendus, il rendra sa sentence ex æquo el bono. S'il y a lieu à indemnité, il la fixera en tenant compte de toutes les circonstances de la cause. Si c’est en faveur du constructeur qu'il y a indemnité, il fera bien peut-être de s’inspirer de la loi de Celsus, qui est l’expression de la plus parfaite équité.

$ 2. — Détenteurs précaires à droit réel.

61. — Sous la rubrique « détenteurs précaires à droit réel », se rangent l’usufruitier, le superficiaire et l’'emphytéote. Les questions qui se présentent relativement aux constructions

(1) L. 54, pr. Dic., de furt., XLVII, 2.

(2) L.8, pr. Dic., de pignerat. act., XIII, 7.

qu'ils élèvent sont plus intéressantes et plus importantes que celles que nous venons d'examiner dans le paragraphe précédent. Nous insisterons done davantage.

IL, — Usufruitier.

62. — La question des constructions élevées par l’usufrui- Lier offre un certain intérêt parce qu’une partie de la doctrine argue aujourd'hui encore de la théorie romaine pour soutenir une des solutions proposées à la même question dans notre droit actuel. C’est en outre une question très pratique. Nous insisterons donc quelque peu sur ce point.

63. — Une première question se pose : l’usufruitier peut-il bâtir ?

Les pouvoirs de l’usufruitier sont rigoureusement restreints par les textes. Si son droit est essentiellement un droit de jouissance, il ne peut jouir de la chose objet de ce droit que sans en modifier la nature, salva rerum substantia (1). Notamment en matière d'usufruit immobilier, il ne peut changer la nature du fonds; en matière d'usufruit de bâtiment, il ne peut modifier la disposition de l'édifice.

« Sed neque diætas transformare, vel conjungere, aut separare ei permittitur : vel aditus posticasve vertere : vel refugia aperire : vel atrium mutare : vel viridaria ad alium modum convertere : excolere enim quod invenit potest, qualitate ædium non immutata (2) ».

Si l’usufruitier ne peut même pas abattre une cloison ou changer une pièce de destination, à plus forte raison il ne peut construire. C’est la règle que proclament plusieurs textes « Nec areæ usufructu legato potest in area ædificium pont (3) ».

(1) L. 1, Dic., de usuf et quemad., NII, 1.

(2) L. 13, $ 7, eod. tit.

(3) L. 7, $ 1, eod. tit. — V. aussi L. 13, $ 6, eod. tit.

Tel est le principe: c’est une conséquence du principe plus général qui détermine les pouvoirs de l’usufruitier : salva rerum substantia. L’idée même du principe indique la portée de la règle. Si donc en règle générale l’usufruitier ne peut construire, il le pourra cependant toutes les fois que construire ce ne sera pas modifier la nature de l'immeuble, toutes les fois qu'après les constructions la substance de l’objet de l’usufruit a été conservée. Il pourra donc augmenter les engrangements d’une ferme, ou bâtir un pavillon nécessaire à la garde d’un bien-fonds.

C’est ce que décident deux textes parfaitement clairs. « Sed nec ædificium quidem posilurum in fundo, nisi quod ad fructum percipiendum necessarium sit (1) ». Cette décision pose nettement le principe et en marque les limites. Une autre loi de Pomponius vient la confirmer : « Si areæ ususfructus Legatus mihi sit, posse me casam ibi ædificare, custudiæ causa eorum quæ in area sint (2) ».

La sanction de la prohibition de construire est double. Ce peut être d’abord, s’il y a eu détérioration ou dégradation, l'exercice contre l’usufruitier et ses fidéjusseurs de l’action ex slipulatu, puisqu'il a promis de jouir en bon père de famille (3). C’est surtout l'extinction de l’usufruit, conséquence de la multalio rei (4). Il y a en effet changement de la chose : il n’y a plus une terre labourable, par exemple, il y a un sol construit, un bâtiment.

64. — Supposons qu'au mépris de la prohibition, ou bien dans l’un des cas où nous lui avons reconnu le droit de construire, l’usufruitier a construit, sans que le nu-propriétaire agisse contre lui.

) L. 18, $ 6, eod. tit.

) L. 73, eod. tit.

) L.1, $5, Dic., ususfruct. quemadm. caveat, NIL, 9. ) L. 12, DrG., quib. mod.us. amitt., NII, 4.

L’accession se produit. La construction s’incorpore au sol, elle devient la propriété du nu-propriélaire. Sur elle comme sur le sol l’usufruitier exerce son droit de jouissance; il aura pour garantir les troubles dont il pourra être l’objet dans la possession de sa maison, les mêmes interdits qu'il avait déjà pour assurer sa possession du sol; l’action confessoire lui permettra de faire reconnailre son droit sur la maison comme sur le sol. C’est l'application du principe qui domine toute la matière : superficies solo cedit.

65. — A la finde l'usufruit, qu'adviendra-t-il des constructions ? L’usufruitier ou ses ayants cause pourront-ils réclamer une indemnité au propriétaire? Pourront-ils, usant du jus tollendi, enlever la construction ?

Il faut distinguer, pensons-nous.

Si l’usufruitier n’a construit que dans l’une de ces circonstances où la loi a dû lui reconnaitre le droit de construire, c'est-à-dire si l'édification du bâtiment constitue une impense nésessaire, il nous semble que le nu-propriétaire doit en rembourser le prix. C’est un principe général déjà admis à Rome que celui qui, ayant un droit de jouissance fait des impenses nécessaires, autres que celles de pur entretien, a droit au remboursement de ces impenses. Ici nous considérons les constructions, non avec leur caractère ordinaire, mais comme impenses : l’augmentation des engrangements, la construction d’une cabane de garde, pour prendre des exemples cités par les textes, étaient des impenses nécessaires que le propriétaire eût dû faire si l’usufruitier ne les avait faites. Le droit au remboursement nous apparait ici comme corrélatif de celui de bâtir.

Si, aucontraire, c’est au mépris de sa prohibition que l’usufruitier a construit, on lui applique ici un traitement plus rigoureux encore qu’au possesseur de mauvaise foi. On in-

voque contre lui d’une facon presqu'absolue la fiction donasse videlur. 11 savait à quoi il s'exposail: il savait que le terrain sur lequel il construisait appartenait à autrui. IL y a là plus que de la mauvaise foi, semble-il. Sinon, on ne peul expliquer la construction que par un sentiment de libéralité à l'égard du nu-propriétaire. Donc il ne pourra demander aucune indemnité, il ne pourra même rien enlever: le seul droit qu'on lui reconnaisse consiste uniquement à revendiquer les matériaux lorsque la construction tombera en ruine ou viendra à être démolie : « Sedsi quid inædificaverit, postea eum neque tollere hoc, neque refigere posse ; refixa plane posse vindicare (1) ».

Nous verrons que cette solution, au dire de certains auteurs, serait encore celle admise par notre Code civil (2).