IL. — Superficiaire

66. — Le mot superficies désigne en général tout ce qui s’élève à la surface du sol : bâtiments, plantes ou arbres. Nous l'avons déjà trouvé employé en ce sens dans l’adage fondamental de l’accession en matière immobilière : superficies solo cedit. On entend par droit de superficie le droit pour un tiers — le superficiaire — d'élever sur un terrain des constructions qui lui appartiendront, ou tout au moins sur lesquelles il aura un droit réel de jouissance.

67. — Le droit civil romain n’admettait pas que la propriété d'un immeuble püt se diviser en deux propriétés distinctes portant l’une sur les bâtiments, l’autre sur le sol. Non seulement le propriétaire du sol devenait, jure accessionis, propriétaire de toutes les constructions qu’il élevait, soit avec ses propres matériaux, soit avec les matériaux d’aulrui, ou

(1) L. 15, pr. Dic., de usuf. et quemad., VII, 1. (2) V. infra, nos 806 ets.

qu'un tiers élevail sur son terrain, mais encore il ne pouvait détacher, en quelque sorte juridiquement, les constructions du sol.

Cependant les Romains, toujours habiles à trouver des expédients légaux pour tourner les lois embarrassantes, étaient arrivés à un résultat analogue en fait. Le propriétaire concédait, moyennant une redevance, pensio, cano ou solarium, le droit de construire sur son terrain. Suivant que cette redevance était fixe ou périodique, on voit dans cette opération juridique une vente ou un bail. Le superficiaire, acheteur ou preneur, avait donc pour garantir son droit les actions empti ou conducti. Mais ces actions, personnelles, ne pouvaient s'exercer qu'entre les parties : si donc des tiers venaient à troubler la jouissance du superficiaire, c'était au dominus que compétaient toutes les voies de droit permettant de faire cesser le trouble, notamment l'actio in rem civilis et l’interdit wfi possidetis. Troublé, le superficiaire ne pouvait qu’agir contre son cédant en intentant l’action née du contrat : le propriétaire actionné devait alors faire cesser le trouble ou céder ses actions au superficiaire.

Cet expédient bien imparfait nous est rapporté par un texte d'Ulpien : « Qui superficiem in alieno solo habet, civili actione subnixus est: nam si conduæxit superficiem, ex conducto ; si emit, ex emptlo agere cum domino soli potest. Et enim, si ipse eum prohibeat, quod interest agendo consequetur. Sin autem ab alio prohibeatur, præstare ei actiones suas debet dominus et cedere (1) ».

On voit qu’en fait le résultat cherché était à peu près atteint. Mais, en droit, l’acquéreur n’avait sur le bâtiment aucun droit réel : la pleine propriété, le droit complet et absolu,

(1) L. 1, $ 1, Drc., de superf., XLIII, 18.

le dominium ex jure Quiritium, restait au maitre du sol. Cela semblait aux jurisconsultes romains une conséquence nécessaire, logique de ce qu'avait d’absolu ce dominium : il était, en quelque sorte, de l’essence de la propriété quiritaire de s'étendre au-dessus et au-dessous du sol, usque ad cœlum et usque ad inferos. Ainsi que le dit Gaius, « ædium proprielas el civili el naturali jure, ejus est cujus et solum (1) ».

68. — Ici encore c’est le préteur qui vient faire disparaitre ce que les idées primitives ont de trop absolu. C'est lui qui fait du droit de superficie un véritable droit réel; sanctionné par un interdit et par une action.

Voici les termes mêmes de l’édit tels qu'Ulpien nous les a transmis : « A prelor : Uti ex lege locationis sive conductionis superficie, qua de agitur, nec vi, nec clam, nec precario aller ab allero fruemini, quominus fruamini, vim fieri velo: si qua alià actio de superficie postulabitur, causa cognila dabo (2) ».

L'interdit de superficie était copié sur l’interdit wi possidelis et donné aux mêmes conditions (3). Quant à l’action, c’était une actio in rem utilis, c’est-à-dire une revendication utile : elle n’était accordée au superficiaire que cognita causa, c'est-à-dire après examen de l'affaire, et si la superficie lui avait été concédée à perpétuité ou pour un temps assez long. « Ut si ad lempus quis superficiem conduxerit, negetur ei in rem aclio. Et sane causa cognila ei, qui non ad modicum lempus conduxil Super/ficiem, in rem actio competit (4) ».

En outre, contre l’action en revendication que le propriétaire du sol pourrait lui intenter, le superficiaire a une exception èn factum (5).

.2,eod. tit.

1H Gore 1, $ 2, eod. tit.

» $ 3, eod. tit.

, $4, eod. tit.

69. — Grâce à cet interdit et à cette action, le superficiaire a sur le bâtiment un véritable droit réel.

Nous ne discuterons pas ici sur le caractère même de ce droit: servitude ou propriété prélorienne. Une semblable controverse sortirait du cadre de celte étude. Nous nous bornerons à constater les droits très considérables reconnus au superficiaire .

19 I1 peut constituer sur le bâtiment un usufruit, un droit d'usage ou des servitudes prédiales (1).

2° 11 peut disposer de son droit, le vendre, le léguer ou le donner (2).

3° Il a l’action communi dividundo pour sortir de l’indivision au cas où la superficie appartiendrait par indivis à plusieurs (3).

10. — Mais, malgré ces droits considérables admis en faveur du superficiaire, l’ancienne règle subsiste toujours, l’accession n'en a pas moins produit ses effets. La propriété du bâtiment appartient au maître du sol. Sans doute, en fait, la propriété utile, ou du moins les attributs utiles de la propriété sont donnés au superficiaire. Mais c’est toujours le maitre du sol qui est le verus dominus du bâliment : c’est encore à lui que compètent les actions civiles ; il a même à l’égard du superficiaire, la revendication qui n’échouera que devant une exception in factum accordée par le préteur. Le superficiaire n’a sur les bâtiments qu’un droit prétorien : propriété prétorienne ou servitude, ce n’est que par une action utile, ce n’est que par un interdit prétorien qu'il peut faire valoir son droit.