III. — Emphytéote

71. — S'il est difficile d'établir exactement comment l’emphytéose s’est introduite dans le Droit romain, son nom permet de lui attribuer avec certitude une origine grecque. Nous savons aussi qu'elle n’a été admise qu’assez tard, puisque les règles n’en furent définitivement posées que par une constitution de Zénon (1). A cette époque, le droit de l'emphytéote, se distingue nettement du droit du simple locataire : Pemphytéose constitue véritablement un droit réel, un jus prædü, garanti par une action #n rem utile, l’actio vectigalis (2), et par les interdits possessoires (3), susceptible d’être aliéné el d’être grevé d’hypothèque ou de servitudes (4).

Si le dominus garde encore la propriété de son immeuble, son seul droit utile est le droit à une redevance appelée vectigal. L'emphytéote a les pouvoirs Les plus étendus, bien voisins de ceux d’un propriétaire.

12. — Si cet emphytéote construit, l'accession se produit certainement. Le bâtiment, incorporé au sol, devient la propriété du maître du sol. Mais, tant que dure le bail emphytéotique, l’emphytéote constructeur a sur les constructions un droit aussi complet que sur le sol: c’est dire qu'il exercera sur elles lous les attributs utiles de la propriété. Aucune difficulté ne se présentera donc.

13. — A l’arrivée du terme convenu, ou si la déchéance est encourue pour défaut de paiement du vectigal, le propriélaire reprend sol et bâtiment : l’'emphytéote constructeur peut demander de ce chef une indemnité.

1) C. 1, Cop. de jure emphyt., IV, 66.

(2) LL. 1,$ 1,2 et 3, Dre. Si ager vectig., NI, 3.

(8) L. 15, $ 1, Dia. Qui satisd. cog., IL, 8.

(4) $ 8, Ixsrir., de locat. et conduct., III, 24. — FraGm. Varrc., $ 61. — L.16, $ ?, Dic., de pign, act., XI, 7.

Des constitutions rapportées au Code de Justinien (1) il résulte en effet que, lorsque l'emphyléote veut aliéner son droit, il doit en avertir le propriétaire afin que celui-ci puisse exercer son droit de préemplion: si donc l’emphytéote a élevé des constructions leur valeur est comprise dans le prix offert ; en exerçant son droit de préemption, le propriétaire paie donc à l’emphytéote les constructions. Cela prouve que les constructions n’appartiennent au propriélaire que moyennant indemnité.

D'autre part, cette solution semble bien confirmée par un argument & fortiori. Si le simple locataire dont le droit est personnel peut obtenir indemnité, il doit en être de même à plus forte raison de l’emphytéote dont le droit réel est beaucoup plus étendu.

Enfin, Justinien semble bien supposer admise cette solution, puisqu'il indique un cas particulier où l'indemnité est refusée à l’emphytéote : « Sin autem per totum trennium neque pecunias solveril, neque apochas domino tributorum reddiderit : volenti ei licere eum a prædiis emphyteuticariüs repellere, nulla ei in posterum obligatione nomine meliorationis, vel eorum quæ emponemata dicuntur, vel pœna opponenda ». L’argument à@ contrario ici est d’une force incontestable ; puisqu'il vient corroborer deux autres arguments et qu'il permet de revenir à l'application de cette règle générale que nul ne doit s'enrichir aux dépens d’autrui.

14. — L'emphytéote at-il aussi le jus lollendi? À celle question aucun texte ne nous permet de répondre catégoriquement ; mais l'analogie que l’'emphytéose présente avec le bail, l'identité de motifs nous semblent légitimer cette ex-

tension.

(1) G.2et8, Cop., de jure emphyt., IV, 66.

15. — Il nous semble à peine utile de remarquer que les décisions que nous venons de donner ne s’appliquent que si aucune clause insérée au bail emphytéotique ne prévoit le cas de constructions à élever par l’emphytéote. Il est évident que toute clause de ce genre fait la loi des parties.

Le but même du contrat d’emphytéose devait faire insérer fréquemment des stipulations de cette sorte : le vectigal était généralement inférieur à la véritable valeur locative du fonds donné à emphytéose, la différence entre la redevance et cette valeur était représentée par l'obligation de défricher, de planter, d'améliorer, voire de construire, imposée à l’emphytéote.

SECTION II. — Constructions élevées par un mandataire et par un gérant d’affaires.

16. — Nous n'avons rien à dire des constructions élevées par un mandataire ou par un gérant d’affaires. Nous ne les mentionnons que dans un intérêt de méthode.

L'application des règles du mandat ou de la gestion d'’affaires se fail ici sans difficulté et sans qu'aucune particularité remarquable, sans qu'aucun cas spécialement intéressant mérite d’être signalé.

SECTION III. — Constructions élevées par un mari.

117. — L'étude des constructions élevées par le mari présente un assez grand intérêt, à raison de l'évolution des relations pécuniaires entre époux.

Un certain nombre de texles nous permettent de suivre

cette évolution et de traiter celte question avec quelque précision.

T8. — Dans l’ancien droit romain, à l’époque du mariage avec manus, aucune difficulté ne pouvait se présenter. La manus en effet, en faisant lomber la femme sous la puissance maritale au même rang qu'un enfant, — loco filiæ, disent les textes, — faisait entrer tous ses biens dans le patrimoine du mari : celui-ci n’était à leur égard tenu à aucune restitution. Il en résulte que le mari, propriétaire incommutable des biens apportés par sa femme, pouvait y bâtir, sans qu'il fût question d’indemnité ni d'action entre le mari et la femme.

19. — C’est pour parer à l'inconvénient que présentait la manus de dépouiller ainsi la femme qu’on a adopté le régime dotal. Sans doute le mari devient encore, sous ce régime, propriétaire des biens apportés par la femme, sans doute il est dominus dotis ; mais il est tenu de restituer la dot lors de la dissolution du mariage.

Si, durant le mariage, le mari élève des constructions sur les biens dotaux, nous ne voyons là rien qui excède ses pouvoirs : les constructions comme le sol sont sa propriélé.

Quid lors de la dissolution ? La femme, ou ses ayants cause, obtient la restitution de la dot par l'exercice de l’action rei uxoriæ : lors de l'exercice de cette action, le mari fait valoir ses droits au moyen des rétentions, et notamment au cas particulier il usera de la retentio propler impensas. Aïnsi il obtiendra une indemnité plus ou moins considérable, suivant que la construction qu'il a élevée peut être considérée comme impense nécessaire, utile ou seulement voluptuaire.

Si la construction constitue une impense nécessaire, — nous avons indiqué déjà, notamment à propos de l’usufruit, des cas où une construction peut être une impense néces-

68 CHAPITRE Il

saire (1), — la dépense en sera intégralement comptée : c'est autant que le mari retiendra sur la dot: « /n necessariis impensis hoc sciendum est eas demum impensas dolem minuere quæ in dotem factæ sunt » (2).

En ce qui concerne les impenses utiles — et c’est sous cette dénomination que se rangent le plus souvent les constructions, — la déduction ne s’opère pas de plein droit: à leur égard il n’y a pas toujours refentio ; seulement le mari en obtiendra après coup le remboursement intégral. « Quarum uliles non quidem minuunt ipso jure dolem, verum tamen habent exactionem » (3). S'ilest certain que le mari a toujours droit à l'intégralité de l’impense, le moyen d’en obtenir le remboursement donne lieu à controverse : « Utilium nomine la faciendam deductionem quidam dicunt, si voluntate factæ sint » (4). Il y a donc lieu de distinguer. Si, en principe, le mari n'a pas la refentio pour le remboursement des impenses seulement utiles, il faut la lui reconnaitre cependant pour des impenses faites du consentement de la femme.

Il y a même un cas particulier où le mari ne peut obtenir le remboursement d’une construction qui constitue cependant une impense utile : c’est le cas où, pour arriver à ce remboursement, la femme se verrait obligée de vendre l’immeuble: « Zniquum enim esse, compelli mulierem rem vendere, ut impensas in eam factas solveret, si aliunde solvere non potest : quod summam habel æquilatis rationem » (5).

Si le bâtiment constitue seulement une impense volup-

(1) V. Suprà, n° 63. — V. aussi L. 1, $ 3, DiG., de imp. in res dot. fact., XXV, 1: la reconstruction d’un bâtiment qui tombe en ruine est considérée comme impense nécessaire. — Cprz aussi L. 14, eod. tit.

(@) L. 1, $ 2, eod, tit.

(3) L. 7, 8 1, eod. tit.

(4) L. 8, eod. tit.

(5) Même loi.

tuaire, la femme a le choix ou d’en souffrir l'enlèvement ou d'en payer le prix. « Pro volupluariis impensis, nisi parata sit mulier pali marilum tollentem, exaclionem patitur : nam si vull habere mulier, reddere ea, quæ impensa sunt, debet Mmarilo : autsinon vult, pati debet tollentem, si modo recipiant Separationem ; cæterum, si non recipiant, reliquendæ sunt (1) ». — Telle est du moins la solution admise par Ulpien. Ariston, nous dit-il, se montrait plus large en faveur du mari et accordait en tout cas au mari le droit d'exiger le remboursement, et cela même au cas où la construction avait été faite contre le gré de la femme (2).

Les solutions que nous venons de donner sont celles d’Ulpien. Elles nous semblent exactes et paraissent avoir été généralement admises à l’époque classique. Mais certains auteurs, et notamment Sabinus, — à ce que nous apprend Ulpien — voyaient dans les impenses faites sur le fonds dotal une donation (3). C'était sans doute une réminiscence de la fiction donasse videtur. D’autres pensaient que très souvent il fallait considérer ces impenses comme des actes de gestions d’affaires, surtoutlorsqu'il s’agissaitde constructions (4). Nous ne faisons que signaler ces décisions particulières qui pouvaient être exactes dans certaines espèces.

80. — Justinien a complètement refondu toute la législation du régime dotal. Il supprime les rétentions, mais il donne au mari pour se faire rembourser toutes les impenses rnécessaires ou utiles qu'il a pu faire sur les biens dotaux deux actions : l’actio mandali contraria pour les impenses que la femme a approuvées, l’action negotiorum gestorum contraria

(1) L. 9, eod. tit.

(2) L. 11, eod. tit, (3) L. 11,8 1, eod. tit.

(4) L. 14, eod. tit.

si la femme n’a pas été consultée mais que la gestion ait été bonne et utile. « Cum enim quidem necessariæ expensæ dois minuant quantitatem, utiles autem non aliler in rei uxoriæ actione detinebantur, nisi ex voluntate mulieris : non abs re est, si quidem mulieris voluntas inlercedat, mandat actionem a nostra auclorilate marilo contra uxorem indulgeri : quatenus possil per hanc, quod uliliter impensum est, adservari : vel si non intercedat mulieris voluntas, utiliter tamen res gesta est,negotiorum gestorum adversus eam sufficere actionem (1) ».

Quant aux impenses voluptuaires, le mari ne peut qu'enlever ce qui peut l'être sans dégradation pour le fonds. « Quod si volupluariæ sint, licet ex voluntale ejus expensæ : deduclio operis quod fecit, sine læsione lamen prioris speciei, marilo reliquatur (2) ».

81. — Nous avons toujours supposé des constructions élevées sur des biens dotaux. Que si le mari bâtissait sur les paraphernaux, il faudrait le traiter soit comme mandataire ou gérant d’affaires, soit comme constructeur sine jure. Il n’a en effet aucun droit sur les paraphernaux dont l’administration comme la propriété reste à la femme: à leur égard il n’est qu'un étranger, il faut le considérer comme tel.

SECTION IV. — Constructions élevées par un copropriétaire ou un associé.

82. — L'hypothèse dans laquelle nous nous placons est la suivante : un fonds de terre, un immeuble est échu conjointement à deux ou plusieurs personnes. Pour des exemples simples et fréquents en pratique, ce sont deux cohéritiers

(1) C. 1, $ 5, Cop., de reiuxor. act., NV, 18. (2) Même texte.

d'un même immeuble, ou bien ce sont deux colégaltaires conjoints. Sans doute, il leur est facile de mettre fin à cet état d'indivision en exerçant l’action en partage, action familiæ erciscundæ au premier cas, action communt dividundo au second. Mais pendant l’indivision l’un d'eux construit.

Quelle sera la situation juridique de la construction ? Y aura-{-il lieu à indemnité en faveur du constructeur ? Si oui, quel en sera le montant ?

83. — La situation juridique de l'immeuble, tant que dure l'indivision, nous parait facile à déterminer.

Ici, comme toujours, le principe supérieur de l'accession s’appliquera : la règle quod solo inædificatur solo ceditestun adage conforme à la nature même des choses. Le bâtiment s’identifie au sol et comme lui est la propriété indivise des communistes.

84. — Lors de la cessation de l’indivision, c’est-à-dire lors du partage, se présentera la question d’indemnité au constructeur. Si amiablement les autres copropriétaires ne consentent pas à lui tenir compte de ses impenses, il lui sera possible de l'obtenir en intentant l’action en partage.

Les actions comimunt dividendo et familiæ erciscundæ ont un caractère spécial: elles donnent au juge des pouvoirs particulièrement larges. Les mots ex æquo ef bono insérés dans la formule permettent au juge de tenir compte dans sa sentence de tout ce qui, en équité, peut donner lieu à indemnité. Aussi, le juge, ainsi qu'en témoignent les textes, accorde-t-il généralement au copropriétaire le remboursement des impenses nécessaires et utiles : sous cette dénomination peuvent ordinairement se ranger les constructions (1). Quant

(1) L. 18, $ 3, Dic., fam. ercise., X, ?. — LL. 51, pr. et 52, $ 2, eod. tit.

— 1.4, $3, Dre, commun. divid., X, 3. — Li. 6, $ 8, eod. tit. — L. 11, eod. tit. — L. 14, S 1, eod. tit. — L. 29, pr. eod. tit.

aux constructions qui constituent des impenses voluptuaires, il n’est rien dû en général à leur égard. Le texte qui nous rapporte cette solution ne nous dit pas si en ce cas le constructeur peut enlever les constructions : la règle généralement admise nous semble devoir s'appliquer ici, et cette faculté doit lui être reconnue (1).

Telles sont les solutions que nous trouvons au Digeste. Ce ne sont là, selon nous, que des espèces. Le juge, avons-nous dit, a les pouvoirs les plus étendus. Nous admettrons que le juge pourra s'inspirer de toutes les circonstances de la cause, et suivre les règles posées par la loi de Celsus.

85. — Les règles que nous venons de voir en ce qui concerne les constructions élevées par un communiste nous semblent devoir s'appliquer aussi au cas de constructions élevées par un coassocié sur un immeuble, mis dans le fonds commun. Il yaici un a fortiori. Si l’action pro socio a le même caractère large que les actions familiæ erciscundæ et communti dividundo, elle a en outre un caractère plus favorable.

La solution à laquelle nous conduit le raisonnement se trouve confirmée dans deux textes. « St lecum societas mihi sit, el res ex Socielale communes, quam impensam in eas fecero, quosve fructus ex his rebus ceperis, vel pro socio, vel communi dividundo, me consecuturum (2) ». — « Si quid unus ex SOCUs necessario de Suo impendil in communi negolio, judicio societatis servabit (3) ».

(1) L. 27, Dic., de neg. gest., III, 5.

(2) L. 38, $ 1, Dic., pro socio, XVII, 2.

(3) L. 67, $ 2, eod. tit.

SECTION V. — Constructions élevées par un propriétaire sous condition résolutoire.

86. — Dans toute la période de l’ancien droit romain etdu droit classique, la propriété ne pouvait être transférée ad tempus, ni ad conditionem (1). IL était de l'essence du droit de propriété, tel que le concevaient les Romains, d’être absolu dans sa durée comme dans sa portée.

Si, par un pacte adjoint à une translation de propriété, on a stipulé la retranslation à un moment donné oulors de l’arrivée d’une certaine condition, l'action donnée à celui en faveur de qui la propriété doit être de nouveau transférée n’est pas la revendication, mais une action ?n factum (2). La propriété ne retourne pas de plein droit à l’ancien propriétaire, il faut un nouveau transfert.

Supposons qu'un propriétaire ainsi soumis, par un pacte adjoint, à l'obligation de retransférer la propriété au cas d'arrivée d’une condition, supposons que ce propriétaire ait construit.

Pendente conditione, aucune difficulté ne peut se présenter: le constructeur est propriétaire de la construction comme du sol. |

Si la condition défaille, pas de difficulté encore.

Si la condition se réalise, le propriétaire doit retransférer la propriété : il transfèrera donc la propriété des constructions avec celle du sol dont elle est inséparable. Mais pourrat-il, à raison de ces constructions demander une indemnité à celui à qui il en transfère la propriété? Je le crois. Rien

(1) Fracm. Varic., $ 283. — L. 7, $ 3, Dic., de jure dotium, XXIIL, 8. (2) L. 12, Dre, de præscript. verb., XIX, 6.

ne s'oppose à ce qu’à l'action #n factum il réponde par l’eæceptio doli, et lienne ainsi en échec l’action dirigée contre lui tant qu'il n’aura pas élé indemnisé. L'exceplio doli donnant au juge un pouvoir très large, celui-ci examinera toutes les circonstances de la cause ; il pourra s'inspirer de la loi de Celsus dans l’arbitration de l'indemnité ; il pourra même, s’il est en présence d’une manœuvre duconstructeur dans le but de conserver l'immeuble malgré la clause de condition résolutoire insérée au pacte adjoint, n’accorder aucune indemnité.

Lorsque le constructeur avait retransféré la propriété de l'immeuble sans altendre l’action in factum du propriétaire sous condition suspensive, il nous semble qu’il ne pouvait plus rien réclamer à l’occasion de ses constructions. Nous ne voyons à sa disposition aucune voie de droit. Nous nous heurtons ici à une impossibilité analogue à celle que nous avons déjà rencontrée relativement au possesseur de bonne foi.

87. — C’est à l’époque de Dioclétien que disparut la prohibition de la propriété ad lempus ou ad conditionem. Sous Justinien, la propriété peut parfaitement être transférée sous condition résolutoire (1).

Pendente conditione, le propriétaire sous condition résolutoire qui a construit a sur le bâtiment le même droit que sur le sol : sur l’un comme sur l’autre il a le même droit de propriété, conditionnel et résoluble. Pas de conflit.

Que la condition défaille, son droit auparavant précaire se trouve affermi, consolidé : il est désormais absolu, définitif. Le droit du propriétaire sous condition suspensive se trouve anéanti. Ici encore donc pas de conflit possible, pas de difficulté.

(1) CG. 2, Cop., de donat. queæ sub mod., NII, 55.

88. — Que la condition se réalise, et par l'effet rétroactif de cette condition, le droit du constructeur se trouvera anéanti, non seulement dans l'avenir, mais même dans le passé : il sera censé n'avoir jamais existé. Mais sur l'immeuble les constructions subsistent. Si par un effort d'esprit on peut admettre une fiction juridique, contre la réalité la fiction ne peut rien. Sur le fonds qu'il reprend jure antiquo le propriétaire sous condition suspensive trouve une maison. Quid juris ?

Il nous semble qu'il pourra exiger la démolition de la construction el la remise des lieux en état. Il a toujours été propriétaire : ainsi le veut la fiction. C’est donc, juridiquement, en violation de son droit de propriété que cette construction a été élevée. La seule réparation complète de cette violation est l'enlèvement de la construction et la remise de l'immeuble en son état primitif. Que d’ailleurs le constructeur ne se plaigne pas: en construisant sur un sol dont il n’était propriétaire que sous condition résolutoire, il a commis une faute grave, et rappelons-nous la maxime : Quod quis ex culpa sua damnum sentit, non intelligitur damnum sentire (1).

Mais il est certain aussi qu’en reprenant l’immeuble, le propriétaire peut conserver les constructions, profitant ainsi de l’accession qui s’est produite. Et alors il devra indemniser le constructeur, autant du moins que la construction peut être considérée comme impense nécessaire ou utile.

89. — Nous trouvons cette solution proclamée au Digeste dans deux espèces.

La donation mortis causa présente l’un des cas de transfert de la propriété sous condition résolutoire. Or voici ce qui est expressément décidé pour ce cas particulier: « $S% mortis

(1) L. 208, Dre, de reg. jur., L. 17.

.causa donatus fundus est, el in eum impensæ necessariæ alque uliles factæ sint: fundum vindicantes doli mali exceptione summoventur, nisi prelium earum restituant (1) ».

La même solution est nettement posée au cas de vente sous condition résolutoire — in diem addictio — en ce qui concerne les impenses nécessaires. Maïs les actions empti et venditi étant de bonne foi, il n’y aura pas lieu d’opposer l’exception de dol: « Zmperalor Severus rescripsil : sicut fructus in diem addiclæ domus cum melior conditio fuerit allata, venditori restitui necesse est, ila rursus quæ prior emplor medio tempore necessario probaverit erogata, de reditu retineri ; vel, si non sufjiciat, solvi æquum est: el credo sensisse principem de empti vendili aclione (2) ». Le texte ne parle, il est vrai, que des impenses nécessaires. Mais il résulte du caractère de bonne foi de l’action empti vendili qu'il devrait être tenu compte aussi des impenses uliles, et même, d’une facon plus générale, de toute amélioration.

90. — Quant au montant de l'indemnité, le juge avait, soit par suite de l'insertion de l'exception de dol dans la formule, soit à raison du caractère de bonne foi de l’action exercée, les pouvoirs les plus étendus pour le déterminer.

(1) L. 14, Drc., de mort. caus. donat., XXXIX, 5. (2) L. 16, Dic., de indiem addict., XNII, 2.