DEUXIÈME PARTIE

jet, deux observations de définition et de classification nous paraissent nécessaires.

93. — I. — Tout d’abord il importe de préciser ce que en droit français, il convient d'entendre par accession.

Nous avons dit comment certains commentateurs du droit romain avaient fait de l'accession un huitième mode d'acquisition de la propriété. Nous avons vu que le mot accession n'avait jamais eu à Rome le sens qui lui était ainsi prêté, qu'il n'avait jamais désigné que la chose accessoire, non le phénomène juridique.

Pothier, dont les œuvres ont été la source principale de notre Code civil, commet aussi cette confusion. Il traduit le mot accessio par celui d’accession et, avec bon nombre d’autres interprètes, il proclame l'accession un mode d’acquérir. « L’accession est une manière d’acquérir le domaine qui est du droit naturel, par laquelle le domaine de tout ce qui est un accessoire et une dépendance d’une chose est acquise de plein droit à celui à qui la chose appartient, vi ac potestate rei suæ » (À).

Nous retrouvons la définition de Pothier dans deux articles du Code civil. L'article 712 dit que «la propriété s’acquiert par accession », et l’article 546 définit l'accession « le droit que donne la propriété d’une chose sur tout ce qu’elle produit et sur tout ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. »

94. — Or, telle que le Code l’entend, il nous semble inexact de dire que l’accession est un mode d’acquérir ou du moins, si dans certains cas il peut paraître y avoir ac-

(1) Porter. Traité du Domaine de Propriété, n° 150.

INTRODUCTION el

quisition, il est faux de dire que l'accession est toujours un mode d'acquisition.

Le Code en effet range le droit aux produits sous la dénomination d'accession. D'abord ce terme, accession, nous semble très impropre en ce sens. Le mot accession implique étymologiquement (ad-cedere) une idée d’incorporation, de réunion. Or le droit aux produits, au contraire, comporte une idée de séparation, Tant que les fruits sont encore pendants, tant que le trésor est encore enfoui, ils appartiennent au propriétaire comme partie intégrante de sa chose. Quand ils s’en séparent, il y a plutôt — s’il nous est permis d'employer ce barbarisme pour mieux faire saisir notre pensée, — désaccession qu'accession. Et en outre, nous ne voyons pas qu'il y ait là acquisition de propriété: la propriété qui portait simultanément sur le fonds et sur la récolte encore sur pied, porte sur l’un et l’autre séparés, nous ne voyons pas où est l'acquisition.

Nous pensons donc quele droit du propriétaire sur les fruits et produits de sa chose est qualifié à tort par le Code de droit d’accession: il vaut mieux le désigner sous le nom plus clair et plus exact de droit aux produits.

Nous réserverons donc le nom d’accession au « droit en vertu duquel le propriétaire d’une chose devient propriétaire de tout ce qui s’y unit ou s'y incorpore naturellement ou artificiellement », pour employer les expressions de l’article 546.

95. — Mème encore ainsi restreint, l’accession est un mode d'acquérir d’un caractère tout particulier. On peut

même faire remarquer qu’en un certain sens, à sen (Eu

82 DEUXIÈME PARTIE à une subtile analyse juridique, il n'y a pas acquisition de propriété.

Si une chose accessoire vient s'ajouter à une chose principale, que se produit-il? La chose principale augmente de valeur ; mais elle continue à être elle-même. Si le propriétaire de la chose principale paie quelque chose à l’ancien propriétaire de la chose accessoire, ce n’est pas le prix de celle-ci, c’est une indemnité à raison de l’enrichissement. Il n'y a donc pas véritablement acquisition : 1l y a perte d’une chose et augmentation de valeur d'une autre chose (1).

Cependant, si c’est bien là l'analyse juridique de l’accession, il faut reconnaître qu’en apparence il y a une acquisition : il semble que la propriété de la chose accessoire passe au propriétaire de la chose principale. Cet hommage rendu à la théorie pure, il ne faut pas reprocher trop sévèrement aux rédacteurs du Code — du moins en ce qui concerne l'accession proprement dite — d’avoir vu là un cas d'acquisition de la propriété.

96. — IL. La seconde observation qui nous paraît utile comme préliminaire à notre étude du droit français, est relative à la classification, à la place qu'occupe dans notre science la question qui nous occupe.

L'art. 546 du Code civil indique une première division des cas d’accession. Il distingue l'accession naturelle et l’accession artificielle. Les termes mêmes employés rendent inutile une définition. L’accession naturelle comprend l’alluvion, l’atterrissement. Les principaux cas d’accession ar-

(1) V. supra n° 8.

INTRODUCTION 83

üUficielle sont la spécification, l’adjonction, les constructions et plantations sur le terrain d'autrui.

L'intitulé des sections nous donne une autre division. Il distingue l’accession relative aux choses immobilières (alluvion, atterrissement, construction avec les matériaux d'autrui, constructions et plantations sur le terrain d’autrui), de l'accession relative aux choses mobilières (spécification, incorporation, mélange).

En combinant les deux divisions, nous constatons que les constructions élevées sur le terrain d'autrui constituent un cas d’accession artificielle relative aux choses immobilie-

res.

97. — Le plan de cette partie de notre travail nous paraît simple. Après avoir posé dans un premier chapitre les principes de l'accession en notre matière, nous examinerons, dans les chapitres suivants, les différentes hypothèses qui peuvent se présenter : nous appliquerons les principes posés au chapitre premier, en les combinant aux règles par-

ticulières au cas envisagé.

98. — Les principes généraux de l'accession et en parliculier de l'accession immobilière, sont déposés dans les articles 546, 551 et 552 de notre Code civil.

99. — L'article 546, en définissant ce que notre Code entend par droit d’accession, proclame un principe général que les deux autres textes ne font que préciser ensuite relative- ment à l’accession immobilière :

« La propriété d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit et sur tout ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artifciellement ».

100. — L'article 551 ne fait que répéter le même principe en le restreignant à ce qui est le droit d’accession à proprement parler :

« Tout ce qui s’unit ou s’incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies ».

101. — Les textes vont du général au particulier. Du principe posé dans les articles 546 et 551, le Code déduit successivement les conséquences qu'il comporte. L'article 559, vi sant particulièrement les cas d’accession immobilière, pose en termes parfaitement clairs une règle fondamentale dans la matière de la propriété et dans la théorie de l'accession :

« La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ».

La propriété du sol emporte la propriété du dessus, n’estce pas la traduction même de l’ancien principe: Superficies solo cedil?

102. — Ces règles des articles 546, 551 et 552 sont des règles générales, ou tout au moins des règles applicables également à un certain nombre de cas plus ou moins voisins de celui qui nous occupe. L'article 553 pose une règle se rapportant plus spécialement à notre sujet; l’article 555 en développe l’une des parties.

Ces deux articles 553 et 555 sont les deux seuls textes que nous ayons à étudier, à interpréter, à analyser. Nous aurons sans doute à en citer beaucoup d’autres ; nous aurons à recourir, pour déterminer la sphère d'application de ces deux articles, à des règles du louage, de l’usufruit, du mandat. Mais ce sont ces deux textes qui renferment les prescriptions de la loi particulière aux constructions élevées sur le terrain d'autrui, elles sont le siège de la matière.

103.— Dans ce chapitre, réservé aux principes, nous étudierons :

1° Le droit d’accession, considéré spécialement en ce qui concerne les constructions ;

20 Les présomptions de l’article 558 ;

3° Le caractère immobilier des constructions.

SECTION I. — Du droit d’accession.

104. — Les rédacteurs du Code ont adopté la théorie romaine, théorie qui se résume assez bien dans cetadage : qui a le sol a le bâtiment.

Sous l’empire de notre Code civil, comme autrefois selon les lois romaines, se produit, lorsqu'un individu construit sur le terrain d'autrui, un phénomène juridique curieux. Le

sol — partie principale de tout immeuble — est doué d’un pouvoir d’assimilation, d'absorption. Aussilôt qu'une pierre ou une poutre vient à lui être ratlachée par des fondations, par du ciment ou du mortier, le sol s’assimile ces malériaux, qui, perdant leur individualité, s’incorporent à lui eten font désormais partie. Ainsi, le sol acquiert pour son maitre tout ce qui vient s'ajouter à lui, naturellement ou artificiellement,

C'est celle puissance donnée au principal d’absorber l’accessoire qu'on appelle le droit d’accession.

103. — L'accession est un des modes d'acquérir la propriété (1). Mais c’est un mode d’un caractère tout particulier. On a même soutenu, et les arguments qu'on a fait valoir ne manquent pas de force, qu'il n’y avait pas acquisition de la propriété (2).

Les autres modes s'expliquent aisément par une double volonté manifestée ou présumée, volonté d'acquérir chez l'un, volonté d’aliéner chez l’autre. Si ce double consentement ne se rencontre pas dans la prescription acquisitive — que l'article 712 du Code civil rapproche justement de l'accession, — il est du moins dans ce mode un élément intentionnel requis : le possesseur doit avoir l’animus domini; et encore, on peut ajouter que le long silence du propriétaire constitue en quelque sorte une présomption de consentement, présomption qui avec le temps devient irréfragable, qui acquiert la force d’un consentement exprès et irrévocable.

Mais l’accession ne comporte le concours, l'existence même d'aucune volonté. L’accession — nous l’allons voir —peut se produire malgré le constructeur et malgré le propriétaire. Il se peut que le propriétaire acquière non seulement inscius, mais 2nvilus.

(1) Art. 719, Civ.

(2) V. supra, n° 8 et 95,

C’est done bien là un mode d'acquisition d'un caractère tout particulier, mais qui ne peut s'expliquer que par la nécessité où se trouve le législateur de trancher le conflit dont la meilleure solution, nous l'avons vu (1), est celle qu'avait admise le droit romain et qu'ont suivie notre droit ancien et notre droit moderne.

$ 1. — Du principe: qui a le sol a le bâtiment.

106. — La règle: qui a le sol a le bâtiment, est absolue dans ses applications.

En verlu du droit d’accession, vi ac potestate soli, le propriétaire du sol devient immédiatement propriétaire des constructions qui s'élèvent sur son fonds. Aucune condition de volonté ni de capacité n’est requise, Peu importe qu'il connaisse ou qu'il ignore l’exécution des travaux, peu importe qu'il soit capable ou incapable, majeur ou mineur, sain d'esprit ou interdit.

Il y a plus : il acquiert la propriété des constructions, et invitus. Ainsi, même s’il a fait défense au tiers de construire sur son terrain, ou s’il lui a signifié d'avoir à cesser les travaux qu'il a commencés, cette défense, cette signification n’empêcheront pas que les matériaux qui, par la suite, seront encore employés à la construction ne perdent leur individualité, ne s’incorporent à l'immeuble : le phénomène d’accession s’accomplit, le propriétaire du sol acquiert les matériaux, el il peut exercer, s’il Lui convient, son droit d’accession.

407. — Si peu importe la volonté du propriétaire du sol, peu importe aussi, moins importe peut-être encore s’il est possible, la volonté du constructeur.

(1) V. supra, n° 10 et 11.

Il se peut que le constructeur ait bien eu l'intention de construire pour lui-même : c’est ce qui arrive le plus souvent. Il se peut qu’il ait été de bonne foi, qu'il ait cru construire sur son propre terrain. Ilse peut aussi que, détenteur précaire, ilait construit cependant pour lui, comptant enlever les matériaux quand son droit cesserait. Toutes ces circonstances peuvent présenter intérêt en ce qui concerne le droit pour le véritable propriétaire d'exiger la démolition ourelativement à l'indemnité à accorder au constructeur : elles n'empêchent aucunement l'application du principe de l’accession, l'acquisition des constructions par le maitre du sol.

108. — Un élément qui, en raison, pourrait peut-être renverser notre principe, c’est l'importance comparée de la construction et du terrain.

I se peut que, sur un terrain de peu de valeur, un tiers ait construit un bâtiment considérable. Ne semble-t-il pas ici qu'en bonne raison le principal c’est la construction, l’accessoire le terrain ? En équité, ne vaudrait-il pas mieux écarter le principe que nous avons admis, et, par une solution tout opposée, donner un droit prédominant au constructeur etréduire celui du propriétaire du sol à une indemnité ?

Nous avons rejeté cette solution d’une manière absolument générale; nous avons justifié le principe admis au Code. Nous avons montré qu'il ne faut pas se méprendre au sens des mots principal et accessoire : quelque grande que soit la valeur d’une construction, quelque minime que soit la valeur du terrain sur lequel elle s'élève, toujours cependant le sol est le principal, le bâtiment, l'accessoire, puisque sans le sol le bâtiment ne saurait subsister, tandis que le sol peut subsister sans la construction (1).

(1) V. supra, n° 10 et 11. — Curas et POTHIER, loc. citat., nos 22 et R8.

Et puis, n’aurait-il pas été bien difficile de déterminer l’empire de l’exception, si on l’eût admise ? Dans quels cas exactement eût-on pu dire que-le bâliment est le principal et le terrain l’accessoire ?

Remarquons que si, au moment de la construction, une maison a une valeur égale ou supérieure à celle du sol sur lequel elle s'élève, la proportion entre ces deux valeurs est loin d’être fixe : le sol tend généralement — sauf cas exceptionnel de crise — à augmenter de valeur; une construction au contraire tend toujours vers le dépérissement, elle diminue constamment de valeur depuis le jour de son édification jusqu’au jour où sa reconstruction devient nécessaire. Et ainsi on peut affirmer que, quelque grande que soit la valeur d’un édifice au moment de sa construction, quelque minime que soit la valeur du sol à la même époque, il arrivera, si les choses suivent leur cours normal, un moment où la proportion entre ces deux valeurs sera renversée, et où le sol reprendra sa prééminence.

Ce qui justifie encore parfaitement pour ce cas particulier la généralité de notre principe.

109. — Peu importe aussi pour l'application du principe à qui appartenaient les matériaux employés, au constructeur ou à un tiers.

L'article 555 ne vise, ilest vrai, que le cas où les matériaux appartenaient au constructeur. Mais ici comme dans un grand nombre de ses dispositions la loi, ne pouvant prévoir toutes les hypothèses spéciales, a dû statuer de eo quod plerumque fit, et laisser aux interprètes le soin de résoudre les difficultés particulières en s'inspirant des principes.

Or, de ce que l’article 555 ne prévoit pas le cas où les matériaux employés appartiennent à autrui, il est impossible de conclure que cette circonstance empêche l'accession de

se produire. La loi décide le contraire dans l’article précédent ; lorsqu'un propriétaire construit sur son propre terrain avec les matériaux d'autrui, l'accession se produit ; le propriétaire des poutres ou des briques ne peut plus les réclamer en nature, il n’a droit qu’à son indemnité.

Il faut combiner l'esprit de l’article 555 avec celui de l’article 554. L'accession se produira. Le propriétaire du sol n’a pas à s'inquiéter de l’origine des matériaux employés par le constructeur. Cette question d’origine donne lieu seulement à un conflit entre le propriétaire des matériaux et le constructeur, conflit qui se règlera par une indemnité accordée au premier et payée par le second. Mais le règlement de cette indemnité se fait sans que le propriétaire du sol ait en rien à intervenir, ni que cela influe en quoi que ce soit sur son droit (1).

Nous admettrons d’ailleurs qu'il n’en est plus ainsi sile propriétaire des matériaux s’est fait connaître au propriétaire du sol par une opposilion indiquant son droit et en évaluant le montant: il y aura lieu alors de faire liquider la part d’indemnité correspondant aux matériaux, et c’est entre les mains de l’ancien propriétaire des briques ou des poutres que leur propriétaire actuel devra verser la somme fixée par le juge. C'est une simple application de la procédure de la saisie-arrêt (2).

110. — L'accession se produit également quelle que soit la nature du terrain sur lequel la construction a été élevée, que ce terrain soit public ou privé, aliénable ou inaliénable. La construction en s’incorporant au sol s’identifie à ce sol, en

(1) Aüsry ET Rav, t. II, $ 204 bis, texte et note 10, p. 260. — DEMANTE, Cours anal.,t.1I, n° 392 bis, VIII. — DemMoLomse, t. IX, ne 678. — Mar- CADÉ, t. IL, Sur l’art. 555, VII.— TouLzier, Théorie du C. civ., t. Il,p. 274.

— MicoLEsco, p. 8.

(2) V. DEMANTE, loc. cit,

prend les caractères et se trouve affectée des mêmes droits.

Aïnsi les constructions élevées sur un fonds dotal sont dotales comme le fonds lui-même dont elles deviennent l’accessoire (1).

C'est aussi en vertu du principe de l'accession que les hypothèques et les privilèges, qui, dans le principe, grevaient le sol, s’élendent aux constructions qui y ont été établies par la suite (2).

111.— Peu importe aussi quel est le propriétaire. Nous déciderons que l’État, un département, une commune pourraient parfaitement revendiquer une construction élevée sur un terrain faisant partie du domaine public. La circonstance que ce terrain n’est pas susceptible de propriété privée ne fait aucunement obstacle à l'application de l’article 555 : c’est un principe général (3).

112. — La règle : qui a le solale bâtiment, s'applique également quelle que soit la nationalité du constructeur ou du propriétaire du sol, et quand bien même tous deux seraient

(1) Augry ET Raw, t. V, $ 534, texte et note 15, p. 585. — GuILLOUARD, Contrat de mariage, t. IV, nos 1734 et 173417. — MaArCADÉ, t. V1, sur l’art. 1543, n° 2. — Massé eT VERGÉ, sur ZAcHARLE, t. III, $ 667, note 3. — Tessier, Traité de la dot, t. Ier, p. 285. — TroPLon&, Contrat de mariage, t. IV, n° 3057, p. 60.

Paris, 11 avril 1850, Sir., 1851, 1,163 et Dall., 1855, 2, 185. — Cass., 29 août 1860, Sir., 1861, 1, 9 et Dall., 1850, 1, 428. — Rouen, ? mai 1861, Sir., 1862, 2, 171. — Cass., 19 juillet 1866 et 20 juillet 1866, Sir., 1867, 2, 261. — Bordeaux. 17 juin 1874, Sir., 1875, 2, 132 et Dall., 1875, ?, 118. — Cass. 10 juin 1885, Dall., 86, 1, 206 et Lyon, 11 mars 1886, Sir., 1888, 2, 7 et Dall., 1887,2, 129 (concel. de M. l'avocat général Tallon).

Contra, Ropière Er Ponr, Contrat de mariage, t. III, n° 1683. — Paris, 23 mai 1863, Dall., 1863, 2, 110.

Cpr. BerrauLD, Questions pratiques et doctrinales, t. T, nos 636 et s. — DeLovnes, De la femme mariée sous le régime dotal, Revue critique, 1882, p. 578. — Caen, 9 mai 1856, Rec. de Caen, 1856, p. 240.

(2) Aix, 26 mars 1885, Sir., (sous Cass.) 1889, 1, 49. — V. Aury ET Rav, t. III, $ 284, texte, n. 1, p. 408:

(3) M. Laurent est d’une opinion contraire. Selon lui les établissements

étrangers. La règle est en effet de celles qui régissent la propriété des immeubles en France. Elle s'applique à tous les immeubles français, sans qu'il y ait lieu d'examiner la nalionalité de leur propriétaire ou des autres parties en cause. Il est de principe que la propriété des immeubles est toujours régie par la ex rei silæ (1).

$ 2. — Effets généraux de l'accession.

113. — Quels sont exactement les effets de l'accession ? A quel momentse produisent ces effets ? Quels sont les droits du propriétaire du sol sur les constructions tant que la possession en est encore au constructeur ?

C’est là une question délicate qu'aucun texte ne peut nous aider à résoudre : nous devons recourir aux seuls principes de la matière.

Deux systèmes sont en présence :

4° L'accession ne produit effet qu'autant qu’au moment où le propriétaire rentre en possession de son immeuble, le bâtiment subsiste. C’est dire que l'accession ne produit effet qu'au moment de cette reprise de possession ;

2% L’accession opère 1pso facto au moment même de l’édification. Dès ce moment le maitre du sol est propriétaire des constructions et peut exercer son droit.

114. — En faveur du premier système, on invoque tout élevés par un concessionnaire sur le domaine public restent meubles : c’est, à ses yeux, une conséquence de l’inaliénabilité du sol sur lequel ils s'élèvent (V. LAURENT, t. V, n° 418).

Nous ne comprenons pas en quoi l’application du principe de l’accession porterait atteinte à l’inaliénabilité du domaine public : celui-ci, loin de subir une aliénation, reçoit une augmentation. D'ailleurs nous avons, en notre faveur, la généralité du principe de l'accession comme des termes que le législateur a employé pour la formuler (notamment art. 551,

Civ.). Ils ne comportent aucune distinction.

(1) Art, 3, Civ.

d'abord le texte de l’article 555 : « Cet article suppose évidemment, dit-on, que les ouvrages et travaux qui ont été faits par le tiers possesseur existent encore au moment où se fait, entre le propriétaire et lui, le règlement relatif aux indemnités respectives auxquelles ces travaux peuvent donner lieu (1). » Le possesseur, dit-on encore, traite la chose comme un propriétaire : il construit ou il démolit, c’est son droit. Ce qui domine ici, ajoute-t-on, c’est le principe que le possesseur n’est tenu de restituer l'immeuble que dans l’état où se trouvait cet immeuble lorsqu'il à commencé à le posséder.

Tel est le système exposé par M. Demolombe (2). Tel est aussi celui auquel semble s'être rangée la jurisprudence (3): remarquons cependant que les deux arrêts que nous pouvons citer ont été rendus dans des espèces particulièrement favorables ; il s'agissait de possesseurs de bonne foi, et lefait a toujours une influence considérable sur les décisions des tribunaux.

115. — L'analyse exacte du droit d’accession nous paraît repousser cette doctrine. L’accession, avons-nons dit, est un phénomène juridique, assimilant, incorporant le bâtiment au sol auquel il adhère. Au fur et à mesure que les moellons sont reliés aux fondations par le ciment, que les poutres sont assises dans les murs, ces matériaux font partie de l’immeuble dont le maitre du sol est propriétaire.

Il en résulte nécessairement, pour nous, que l'accession opère immédiatement, de plein droit. Nous dénions donc absolument au constructeur le droit de raser les bâtiments

(1) DemoromseE, t. IX, 681 bis.

(2) Loc. supra cit.

(3) Douai, 18 mars 1842. Sir., 1843, II, 8; Dall., 1844, IV, 357. — Cass., 16 février 1857. Sir., 1858. I, 192 et Dall., 1857, 1, 120.

qu'il a élevés. Ces conslructions sont devenues la propriété du maître du sol: les raser, c’est porter atteinte à la propriété d'autrui.

Tel est le principe qui nous paraît seul logique, seul conforme à la théorie de l'accession comme au texte des articles 546 et 555.

116.— Les arguments invoqués en faveur du système soutenu par M. Demolombe ne nous paraissent rien moins que concluants. L'article 555 — le texte sur lequel s’appuie toute celte théorie — s’est placé à l’époque où le propriétaire reprend son immeuble : sans doute c’est à ce moment que se règle l’indemnité ; sans doute aussi, le plus souvent, c’est à ce moment que le propriétaire use de son droit d'option; mais ici comme dans un très grand nombre de cas, lex slatuil de eo quod plerumque fit. Son texte ne contredit en rien à notre doctrine.

Le tiers possesseur a le droit de construire et de démolir, dit-on. C’est là une assertion gratuite: le possesseur n’a aucun droit. Son premier devoir est de respecter le droit du propriétaire. Après avoir violé ce droit en possédant, pourrat-il le violer encore davantage en démolissant ?

Quant au principe que le possesseur n’est tenu de restituer l’immeuble que dans l’état où il était lors de l'entrée en possession, où se trouve-tsil écrit? Le principe de l’accession que nous appliquons se trouve au Code : celui qu’on veut lui opposer ne se {rouve nulle part.

117.— Que décidons-nous alors si le constructeur démolit les bâtiments qu’il avait élevés ?

C’est ici une simple question de fait.

Que si le constructeur était un possesseur de bonne foi, se croyant propriétaire, pensant agir dans la plénitude de son droit, les décisions données par la jurisprudence se trou-

vent très admissibles. Le propriétaire vérilable ne pourra réclamer aucune indemnité : il n'éprouve aucun préjudice, puisqu'il retrouve son fonds dans l’état antérieur. Il n’a aucun intérêt à attaquer sur ce point le constructeur ; pas d’intérêt, pas d'action.

Si le constructeur élait de mauvaise foi, s’il savait qu’il y avait un véritable propriétaire, nous considérons qu'il y a de sa part délit ou quasi-délit à démolir le bâtiment qu'il savait ou devait savoir appartenir à autrui. Mais ici encore le juge aura un pouvoir d'appréciation très étendu. Ce sera au propriétaire du sol à prouver que la démolilion lui a causé préjudice. « Or, pourra lui dire le constructeur, si je n'avais pas détruit le bâtiment et que vous voulussiez le garder, il vous aurait fallu me payer la main-d'œuvre et les matériaux ; cette main-d'œuvre, ces matériaux représentent une somme supérieure à ce que valait le bâtiment (il en est du moins ainsi le plus souvent) ; vous n’auriez donc rien gagné. Vous ne subissez aucun préjudice, vous n’avez droit à aucune indemnité ».

Ainsi, en fait, notre principe se trouvera souvent sans application au cas de démolition. Dans quelques cas seulement il sera sanctionné par une action en dommages-inlérêts (1).

118. — Il en sera autrement — et c’est alors que notre principe s’appliquera dans toute sa force — si le propriétaire tenant à conserver les constructions qui ont été faites sur son sol par un possesseur ou par un détenteur quelconque, fait défense à celui-ci de les démolir.

Alors le constructeur, s’il était de bonne foi, se trouvera constitué de mauvaise foi : il saura désormais que démolir le bâtiment qu’il a élevé, c’est démolir l'immeuble d'autrui.

(1) Cprz Ausry et RAU, t. II, $ 204 bis, note 9, p. 258. — V. aussi Lau- RENT, t. VI, no 278,

Alors le constructeur, s’il était de mauvaise foi, ne pourra plus dire qu'il pensait que le propriétaire le forcerait à démolir lorsqu'il reprendrait les constructions. Pour l’un et l’autre, démolir les constructions devient une violation flagrante de la propriété d'autrui, qui prend un caractère de gravité, de dol ou de faute inexcusable.

119. — Il sera donc très important pour le propriétaire qui veut conserver les constructions élevées par un tiers sur son immeuble de lui faire connaitre son intention: il fera sagement de lui faire défense de démolir.

Cette manifestation de volonté, fort utile, on le voit, comment se fera-t-elle ? Comment, juridiquement, l'intention du propriétaire de garder les constructions sera-t-elle portée à la connaissance du tiers possesseur ?

Celle question, comme toutes les questions de preuve,a une grande importance pratique.

Dans le silence de la loi, il faut appliquer les principes. Nous déciderons donc que tout acte de nature à faire connaitre au constructeur la volonté, de la part du propriétaire, de conserver les constructions, suffit.

Quels actes remplissent cette condition ? C’est une question de fait, une question d'appréciation que les juges trancheront souverainement. Il est évident que la manifestation la plus éclatante de la volonté du propriétaire est la revendication dirigée contre le constructeur du terrain avec toutes les constructions qu’il porte. De même, il y aura une manifestation certaine, énergique, sile propriétaire, craignant les dénégations déloyales du constructeur, se procure un titre authentique en lui faisant signifier par huissier défense de démolir.

Mais, le plus souvent, il faudra décider qu’une lettre missive, une déclaration verbale suffisent : toutefois, il y aura

lieu d'apprécier les termes dans lesquels cette déclaration est faite.

La manifestation de volonté peut même être tacite ou implicite. Ainsi la Cour de Rouen a décidé que siles créanciers inscrits sur un immeuble, ayant par suite le droit, en faisant opérer la saisie, ou de retenir les constructions qu'y a élevées un tiers de mauvaise foi, à charge d’indemnilé, ou d’obliger le constructeur à démolir, n’ont point stipulé au cahier des charges de l’adjudicalion que l’adjudicataire en souffrirait l'enlèvement, ils ont ainsi suffisamment manifesté leur intention de conserver les constructions (1).

C’est, nous le répétons, une pure question de fait.

$ 3. — Du droit d'exiger la démolition.

120. — L’accession se produit par le seul fait de la construction, vi ac potestate soli. Il ne faudrait pas toutefois en conclure que le propriétaire du terrain est nécessairement, irrévocablement propriétaire des constructions. Il faut comprendre que si le résultat de l'accession est de donner au: propriétaire du sol un droit de propriété sur le bâtiment, il est libre de l'exercer ou de ne pas l'exercer.

Le principe de l'accession n’est d’ailleurs pas une règle d'ordre public ; le propriétaire peut y renoncer.

121. — Dans la plupart des cas, le propriétaire du sol a le choix entre conserver les constructions et contraindre le constructeur à les démolir.

« Dans la plupart des cas » avons-nous dit : le législateur, en effet, a cru devoir, dans un certain nombre de cas où il a jugé la situation du constructeur particulièrement digne d’in-

(1) Rouen, 18 février 1854. Sirey, 1856, IL, 38 et Dall., 1854, IT, 242. —